房地产营销三十六计

村江先生

      第一计：瞒天过海

　　该计最常见的就是运用文字的游戏把楼盘的广告语变得非常之“巧妙”。消费者在经过楼盘的广告的“洗礼”后也总结出了一套经验：永远买不到在报纸上面公布的“起步”价格、“邻近”一词通常指的是直线距离而不是实际的曲线距离，“3分钟路程”通常是按照男子千米比赛的标准。而所谓的“10分钟的车程”更是“F1”赛车手苏马赫才可以实现。想瞒天过海，甚至想把缺点说成优点，这其实是一厢情愿的想法。在供不应求的年代，这种做法或许行得通，但步入买方市场的今天，特别是在房地产高速发展的今天瞒天过海的短视行为必将得不偿失。

　　第二计：围魏救赵

浅论房地产广告策略

      广告是传播信息的一种方式，其目的在于推销商品、劳务，影响舆论，博得社会支持，推进一项事业的发展等。广告信息通过各种宣传工具，包括报纸、杂志、电视、广播、招贴及直接邮递等，传递给它所想要吸引的观众或听众。

　　一、房地产广告的基调

　　基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合广告策划的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。

　　（一）广告基调根据客源定位确定

　　广告是一种广而告之的行为，广告客体是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，一切他们有可能获得信息的时问和空问，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。
一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定

    谈“强道营销”的4W1H

    如何理解“强道营销”有一个简明的方法：4W1H法。4W是WHAT、WHY、WHO、WHEN；1H则是HOW。

开发商如何选择代理公司？

政策漏洞引发银行房贷放款冲动

最近有媒体报道，深圳四大国有商业银行在房贷发放上政策有松动，有关银行违规放贷的话题再次成为社会关注的焦点。带着这个问题，记者进行了调查。

心照不宣的"潜规则"

针对最近有关商业银行出现放松房贷现象的报道，深圳中行和农行回应说，该行一直以来都是严格按照监管政策执行的，从未出台过松动的任何操作办法。

真的是这样吗？位于深圳中心区的皇御苑均价为每平方米１．９万元，记者以购房者的身份咨询了该楼盘的售楼部，工作人员告诉记者，按揭银行可以选择工行、农行和建行3家，如果已经买房，只要完成了按揭还贷，就可以享受第一套住房的优惠；如果没有还清贷款，可以联名与１８岁以上已经工作的孩子或弟弟共同买房，一样可以享受首付两成的优惠。

记者随后又致电银行求证，工行信贷部门明确表示，如果手上没有贷款要还，购房者就可以享受第一套住房贷

博鳌共识：楼市滑入下降通道

2008年博鳌房地产论坛，一片愁云惨雾。

从一定程度上来看，房地产开发商的信心指数正下降到近年来的最低点。"拐点论"没有了讨论的价值，楼市正在进入一个下降通道已经变成了一个普遍性的结论。

不是降不降，是降多少

曾杰是江西一家房地产开发商的负责人，他告诉记者，最近，江西楼盘陷入了明显的销售困境。刚刚过去的5月份，江西楼盘成交量同比下跌了60％。去年是一个很特殊的例子，全国市场的火热使得各个市场都创下了销售记录。可是，一个很现实的问题是，即使和2006年相比，成交量也跌了40％。

二三线城市的低迷让众人对地产市场变得更加悲观。在此之前，众多地产业内人士认为，包括深圳、广州在内的市场之所以出现调整，是因为房价的上涨过于迅速，导致价格严重脱离实际。但是，目前来看，被认为价格没有到位的地区同样出现了严重的观望情绪。

2008年楼市：价格稳中有升 行业整合加剧

对于中国房地产的走势，在我看来2007年四季度出现的只是市场的一个短期调整，我对2008年中国房地产市场的可能走势有两个基本判断：价格稳中有升和行业整合加剧。

一、价格篇：稳中有升

(一)供求不平衡催生价格上涨

1.住宅作为消费品，刚性需求旺盛。

中国是个人口大国，传统居住文化对国人的消费习惯产生了根深蒂固的影响。随着中国经济的发展，国民收入在迅速增长，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求。春节前后是住宅市场的传统淡季，今年1~2月，万科对少部分城市尾盘展开了淡季通常都会采用的系列优惠活动。这些策略在淡季中有不错的销售表现，正说明市场刚性需求没有改变。既然市场真实的购买力和自住需求依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。因此，至少在2030年人口拐点到来

规模与细分：2008年住房建设新导向

2008年年初，在政府相关文件的要求下，各地纷纷公布了各自的2008年住房建设计划。以这些内容为基础，某研究院收集了全国7大区域中49个主要城市的2008年住房建设计划,并对商品住房和保障性住房建设所占比重情况加以分析，力图对2008年住房建设走向有一个宏观的把握。

北京：政策导向明显，着重住房保障

2008年，北京市计划新建住房2750万平方米。其中商品住房（不包含限价商品住房）为1600万平方米，2008年计划新建商品住房占新建住房总量的58.2%。同时，新建政策类住房占新建住房总量的40%以上。今年，北京市计划住房用地供应总量为1700公顷。

解读：作为全国的政治文化中心，政策性力量在北京发挥得非常明显。同时，保障性住房面积和保障性住宅土地所占的比重全国最大，这些住房的陆续面市，将缓解北京住房紧张的状况，进一步控制房价的涨幅，使房地产市场朝着更为健康、理性的方向发展。

上海：住房建设

2008年房地产业遭遇分化险局之下或仍有所作为　

景气下滑、银根收紧，加之高企的通货膨胀，这些将导致未来6~12个月中房价走势的高度不确定性。在业界几乎一致认为今年房地产市场是一个“小年”之后，将于今日闭幕的博鳌房地产论坛的焦点集中在这种低迷的光景还要持续多久。

有与会者预测，市场的分化调整期还将持续6个季度，但是或许情形还没有那么糟糕。

房地产业遭遇险局

14日上午，观点地产机构与《第一财经日报》主办的2008博鳌房地产论坛开幕，此次论坛的主题为“改革三十年——大变局下中国房地产新契机”。在“险局”与“盘整”并存的市场格局之下，房地产业的理性回归虽是被动却将有利于房地产企业长远的健康发展。

全国工商联房地产商会会长聂梅生将楼市危机分为4个阶段：第一步，交易量的萎缩；第二是有价无市，购房者恐慌与开发商融资困难；接下来是银行产生信贷风险；第四步就是房价下跌与银行破产。

以此类推，目前我国的房地产市场处于第二个阶段，也就