历史上最有才华的情书
 
       今天在第七频道网上偶读周郎发布的《历史上最有才华的情书》一文，既对司马相如和卓文君的真挚爱情所感动，又为卓文君的才情所折服，特将其转贴出来与众位博友共赏之。

     相传司马相如和卓文君结婚后，两人到了临邛，开了个小酒店来维持生活。 后来卓王孙不忍女儿受苦，于是资助了很多财物和田地，两人于是过上了富足生活。过了几年，司马相如的文章受到汉武帝的赏识，一跃升至中郎将，飞黄腾达。在京城任上的日子里，逐渐冷落卓文君，后来干脆写了一封信留给临邛的卓文君。卓文君打开信件，发现上面写着一行数字：一二三四五六七八九十百千万。一到万全是数字，但是唯独缺少“亿”，即是“无意”的意思。

      卓文君读了以后伤心欲绝，于是回信一封，全信如下：

一别之后
二地悬念
只说是三四月
又谁知五六年
七弦琴无心弹
八行书无可传
九连环从中折断
十里长亭望眼欲穿
百思想
千系念
万般无奈把郎怨

万言千语说不尽
百无聊赖十依栏
重九登高看孤雁
八月中秋月圆人不圆
七月半烧香秉烛问苍天
六月伏天人摇扇我心寒
五月石榴如火 偏遇阵阵冷雨浇花端
四月枇杷未黄 我欲对镜心意乱
急匆匆 三月桃花随水转
飘零零 二月风筝线几断
郎呀郎 巴不得下一世你为女来我做男

     全诗上阙以一开头以万结束。下阙又以万开头，以一结束，以惊天地泣鬼神的才华抒发了自己对司马相如的爱和思念。司马相如读了后惭愧万分，于是自己亲自前往临邛迎接卓文君，两人白头偕老。
       原文见周郎：《历史上最有才华的情书》，http://di7pd.zhan.cn.yahoo.com/apps/ncpcontent/?module_id=18800000016713&action=read&articleid=982

相见欢

有效需求

      在一定的商品房价格水平和购房者收入水平下，购房者愿意并且具有支付能力的所能购买的商品房数量，也可称为房地产市场的现实需求。

        2008年6月14日13：30--16：30 参加了搜房博客在搜房网10层大会议室（西直门外大街西环广场T3塔10层）举办的搜房新博吹风会，做了发言并与其他几位嘉宾——杨乐渝（中国写字楼联盟圈主）、王良智（地产思想圈圈主） 、 黄金树（生态城市圈管理员）、江曼（设计师沙龙核心圈友） 、许大金（中国商业地产圈核心圈友）、郭利勇（地产神仙派组织部负责人）进行了交流。

关于目前房地产法学教材的评价
秦凤伟

    一、我国房地产法学教材的发展历程与特点
      从目前所掌握的资料（网络和图书馆）来看，我国房地产法学的教育应该从改革开放之后开始。而最早的房地产法学教材当属1993年由中国统计出版社出版，丘金峰、潘运根、扬树鑫等老师编著的《中国房地产法学》。时至今日，我国房地产法学教材的编著已经走过了15年的历程，取得了巨大的成绩，对繁荣房地产法学的教学与研究工作作出了很大贡献，培养了大批的房地产法学人才，对房地产法的实务也产生的巨大的指导作用。
      我国房地产法学教材15年的发展历程，可以归纳为3个阶段、呈现出五个特点：
     （一）三个阶段
      1.起步阶段（1993～1998）
      这一阶段，中国的房地产市场经历了过热到整顿的过程，房地产市场的整体形势不景气。房地产法学教材的编著以丘金峰、潘运根、扬树鑫等老师编著的《中国房地产法学》为开端，王前锋、邹渊、康玉琛、张跃庆、景富春、崔建远、何伯洲、赵红梅、温世扬、宁立志、孟葵、黄河、符启林、施正康、陈忠等老师也对房地产法学教材的出版倾注了大量的心血，取得比较可喜的成绩。这一阶段的教材主要集中于对理论分析和对现行法律法规的解读，与实务的联系不够紧密。
      2.探索阶段（2000～2003）
      随着1998年中国城镇住房货币化改革的深入，房地产业的地位愈发凸显，已经成为国民经济的支柱产业，成为拉动内需的重要推动力。与此相对应，房地产法学教材也步入了进一步的探索阶段。一些学者如符启林老师对1997年出版的房地产法教材进行了修订，李延荣、周珂、沈晖、程信和、刘国臻、赵家仪 杨守信、陈信勇、赵勇山、王小伟、何培林等老师也出版了自己的房地产法学教材。这一阶段的教材在继续重视理论分析的基础上，加大了对实务的关注。尤其值得一提的是，李大伟、江学平两位老师于2003年出版了专门的《房地产法典案例》，案例逐渐引起学者们的重视。
      3.大发展阶段（2004年至今）
      2004年以后，一线城市（北京、上海、广州、深圳）房价持续快速上涨，二、三线城市房价迅速跟进，中国房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。与此相对应的是，有关房地产的法律问题增多，国家也加大了对房地产市场的宏观调控。在这种大的背景下，有关房地产法的研究异常活跃。房地产法学教材也呈现出百花齐放、百家争鸣的态势。这一阶段，不仅出版了大量的房地产法学教材，而且出版了大量的房地产法案例教程，如张学兵《房地产法(案例学理精解) 》、黄健雄、丁丽贞《房地产法案例精解》、符启林《房地产法实例点评》、孙镇平《房地产法案例教程》、王锡财《房地产法实例说》。
      值得一提的是，2008年又有三本房地产法学教材出版，分别是南京大学法学院金俭老师主编的《房地产法学》（科学出版社）、烟台大学房绍坤老师主编的《房地产法》（北大出版社）、同济大学师华与武家国老师编著的《房地产法学》（中国电力出版社）。而科学出版社出版的金俭老师的这本房地产法学教材，无论是在体例上还是内容上，都有所创新教材内容选择翔实精炼、知识单元组织严密有序、学科知识点的呈现与表达充分全面，注重和强调知识的实用性，倡导学生学习的自主性，体现了房地产法学学科的整合性，是一本很不错的房地产法学教材。
     （二）五个特点
      1.著者层次从人数较少、以老学者为主向人数众多、老中青三代学者合理搭配的良性方向发展。
      2.理论基础从以纵向的行政法、经济法为主向横向的民商法和纵向的行政法、经济法相结合的方向发展。
      3.教材体系从土地法、房地产法、物业管理法三法合一向“三驾马车”并驾齐驱的方向发展。相对来讲，土地法的教材偏少，房地产法的教材较多，而物业管理法的教材数量更多，但层次多集中于高职高专，较少部分为本科，研究生用较少。
      4.编著体例从以理论阐述为主向理论阐述、案例介绍、问题讨论、学理评析相结合的方向发展。这里体现最好的就是金俭老师主编的房地产法学教材。
      5.受众对象从专科、本科、硕士通用一本教材向针对不同层次读者编著不同教材的方向发展。这里值得一提的是，2007年人大出版社出版了目前唯一一本供法学研究生使用的《房地产法研究》一书（李延荣老师主编）。而之前金俭老师著的《房地产法研究》也可以作为研究生的参考用书。
       二、房地产法学教材存在的问题
      1.时效性不强，法规使用不规范
      一些教材仍在使用已经作废或者修改的法律法规，即使是法律法规没有作废或修改，也存在着一定的错误，如条款误用，标点不当。
      2.对热点问题的关注不够，与实践相比存在脱节的现象
      如目前大量存在的集体建设用地入市流转问题、小产权房问题、住房保障（经济适用房、廉租房）问题、限价房问题缺乏关注。
      3.参考文献、注释不规范，不尊重前人的研究成果
      有些教材通篇没有一处注释或者参考文献。在一本案例教材中，作者在导言中说“编写中借鉴了前人的科研成果”，而全书无一处注释，甚至连参考文献都没有。还有的教材对案例资料的来源也未注明。
      4.专本硕尤其是本硕通用一本教材的现象还很严重
      很多教材在前言或者内容简介中说，本书可以作为高等院校法律专业、房地产管理专业本科生、研究生教材或者教学参考书。
      5.附录过多，教材售价较高
      在不少教材中，附录部分过多，如一本教材，全书500页左右，附录所附的法规就多达123页。由此一来所增加的成本必然会转嫁给购买者。
      6.教材评价机制不合理
      到底应该由谁来评价教材的好坏很值得研究。
      7.读者反馈渠道欠缺
      几乎每一本教材都在前言或后记部分说“水平所限，时间仓促，书中错误在所难免，敬请广大读者批评指正”之类的话语。但如何批评指正？怎么联系这些作者呢?
      三、几点建议
      1.加大对现行立法的研究
      房地产法学教材除了对现行的法律、行政法规进行解读外，还应对国土部、住宅和城乡建设部、财政部、环保部等部门规章进行必要的研究，对各地地方性法规和地方政府规章中的创新性做法也应当进行适当的关注。
       2.加大对热点问题的研究力度
      对现实生活中大量存在的集体建设用地入市流转问题、小产权房问题、住房保障（经济适用房、廉租房）问题、限价房问题给予必要的关注。此外，加大对房地产宏观调控的研究，增加房地产宏观调控法律法规及制度的研究内容。
       3.规范参考文献、注释，尊重前人的科研成果
       4.针对不同的受众对象，编著不同层次的教材
      可以考虑对专科、本科、硕士编著不同的教材，而在较低层次的教材中通过推荐读物、引申阅读（深度阅读）等方式满足研究型学生的需求。
       5.尽量降低成本
      删掉不必要的法律法规附录，如有必要，只列法规名录即可。应该让读者充分利用现代的网络去查找，增加其动手操作的能力，而且查询也相当容易。
       6.建立合理的教材评价机制
      评价教材的好坏，不应该掌握在专家学者手里，而是应该向教学一线的老师和使用教材的学生倾斜。只有他们评价较好的教材才是真正的好教材。
      7.建立通畅的读者反馈渠道
      增加著者联系方式（电子邮件、办公电话、联系地址等），建立读者反馈表（或者调查表），时刻关注使用者提出的意见或建议。
      8.进一步完善编著体例
      在现有基础上，借鉴金俭老师房地产法学的编著体例，增加案例分析、问题讨论、专家点评（学理分析），以增加教材的可读性和趣味性。
      9.扩大著者层次，吸收实务届人士参与进来
      尽量吸收房地产公司、政府主管部门、法院、律师、咨询机构的专家学者参与编写房地产法学教材。实在做不到，可以在完稿后或者编著过程中征求他们的意见，以增加全书的实用性，真正做到理论与实践相结合。

  备注：本文是笔者5月24日在南京大学法学院、南京大学住宅政策与不动产法研究中心和科学出版社举办的“房地产法学学科建设人才培养”学术研讨会上的发言。

近日，在一次培训课上，有人问到房地产市场中开发商与政府到底应当承担什么样的责任时，我做了简要回答。现把它贴出来与诸位博友共享。

开发商的责任

第一，搞好自己的产品——住房。即生产出符合国家规定的建筑质量规范、具备抗震等级、让购房者放心的住房来。之所以如此说，主要是有感而发，这个“感”就是五·一二汶川地震部分建筑因建筑质量低劣和抗震等级不高而大量倒塌。

第二，为股东带来稳定、持续的回报。在市场经济条件下，追求利润最大化永远是企业的永恒动力。只有企业的利润最大化，才能实现股东的回报最大化。

第三，提升员工的福利。在市场经济条件下，人始终是第一位的要素。只有不断提升员工的福利，才能增强员工的凝聚力，激发其积极性、主动性和创造性。

第四，承担一定的社会责任。此次汶川地震后，大量的企业（包括很多开发商）纷纷捐款捐物就是企业承担社会责任的最佳诠释。

政府的责任

在房地产市场中，政府的责任主要包括两个方面：

一是宏观调控责任。即通过经济的、行政的、法律的和技术的手段加强房地产市场宏观调控，“把好关口、理顺秩序”（董藩，2005），建立健全包括房地产开发、房地产销售、物业管理、建筑质量等方面在内的完善的法律法规体系，并强化执法力度，加强对违法违规企业的惩处力度，从而促使整个房地产市场健康、稳定、持续发展。

二是住房保障责任。在住房保障问题上，政府应该为那些无能力购房的人提供必要的住房，以期实现中国共产党十七大提出的“住有所居”的目标（实际上，无论是发达国家还是发展中国家，“居者有其屋”的目标都是不可能完全实现的）。在这里必须澄清一个问题：住房保障责任和机制是截然不同的。住房保障机制完全可以通过市场化的方式来运作，但住房保障责任绝对不能市场化，住房保障责任的承担者必须是且只能是各级政府。各级政府没有任何理由推卸自己所承担的住房保障责任。

总之，政府的归政府，市场的归市场，社会的归社会，把政府、市场与社会完美结合起来，永远是现代市场经济国家所追求的理想目标。