“和谐社会”、“关注民生”、“科学发展”，是新世纪以来中国共产党的执政新理念，是我国近年来经济和社会发展中老百姓共同的呼声。这种执政党和老百姓上下呼应的有利政治局面，是我们克服任何前进道路上艰难险阻的强大动力。

但是我们必须看到，“和谐社会”是一种理想目标、“关注民生”是一种工作要求、“科学发展”是一种途径模式，它们本身并不是政策措施，它们需要政策措施来丰富体现它的深刻内涵。它需要用具体发展成果来验证先进理念的巨大作用。

但是近年来我们也看到另外一种倾向和思潮，即高举着“和谐社会”、“关注民生”、“科学发展”的旗帜，扭曲先进理念的科学内涵，反对推进改革，放大社会不公和社会矛盾，自封弱势群体代言人，离间我国劳动人民的不同阶层，脱离社会发展阶段和社会财力的去追求保障福利，不计成本和代价的去抬高人民群众物质需要和富裕欲望，甚至公开怀念毛泽东时代，重返计划经济体制。这表明我们的党和我国人民还没有完全从计划经济和文化大革命中真正走出来，对历史还缺乏唯物史观和辩证法的评价总结，还不能从体制、历史、国家比较中从必然走向自由。

信手拈来几件小事，与网友们共同观察分析：

一、全国的动车组和城际列车现在都叫“和谐”号。谁都知道，任何单个轮船和军舰都有各自的编号和名称，如，“大庆”号、“山海关”号、“杭州”号、“里根”号。哪怕是同一型号、同一级别的不同舰船也是分别命名。火车过去我们国家就曾命名过“周恩来”号、“毛泽东”号为单一列车。但现在大家也知道，我们的铁道部抓政治理念推行之机遇，以划一命名为简约，竟将全中国的动车组和城际列车统统冠名为“和谐”号，根本不考虑实际存在的不同机型、不同厂家出品，不同列车组，干了一件滑天下之大稽的荒唐事。这是我们曾经领教过的“政治领先”，全然不考虑所有车、船、舰、飞机、航天器都必须分别命名和编号的客观要求。

二、东莞发红包补贴穷人竟没有弄明白穷人的数量。新加坡、澳门、香港人家是财大气粗，人口又相对稳定，将财政和投资盈余的一小部分实行国民市民的普遍补贴，以应付经济时局的艰难。我们的东莞公务员也真能够“思想解放”、“大胆创新”，首创向低收入人群发放一次性大额临时生活补贴，符合条件的人每人补贴1000元。原以为全市符合补贴条件的也就是12.2万人，财政能够为此支持1.2亿多元。但执行起来一波三折，申领的人数大大超过原先的预测。发放补贴工作被迫延后，这是典型的高举“关注民生”的旗帜，心中无数胆子大，情况不明有决策，抢得先机显政绩。说轻了这是不应该有的工作失误，说重了这是新时代的官场现行记。

三、全国在要求推行高收入人群买商品房，中等收入者买经济适用房，低收入者租廉租房。这成了我们房地产调控政策的又一败笔，严重的损害了党和国家政策的权威性和严肃性。这种理念直接决定政策的做法，是拿着国家的俸禄，视全国性重大政策为儿戏的新例证。简单试想一下就能够明白，我国没有哪一个城市能够依据一个共同认可的收入标准，去将该城市的每一个家庭和每一个人分别具体划入到三个档次中的一个档次，并由此决定他们的配售、配租方向和实物。我国没有哪一个城市的地方财力能够包揽30％以上人口群的住房保障，这也是一个基本常识性的现实。但是我们的政策制订者确要求重回政府配置的老路，去包揽每个城市60-80％的人口和家庭群的住房保障，丝毫不考虑我国社会主义初级阶段的经济现实。改革为发展，发展靠劳动。我们只有靠自己的辛勤劳动，才能为自己和家庭带来富裕的生活。任何房地产的调控政策都必须促进房地产业和房地产市场的健康发展，发展才是检验政策优劣的硬道理。搞打压和搞平衡一定不能解决各种矛盾和问题，只能靠发展和创新。按需分配即便到了共产主义也实现不了，因为地球提供不了按需分配的物质资源和环境资源。按需分配只能是典型的空想共产主义口号。

四、社会舆论在妖媚化房地产业和房地产开发商。现在全国人民都好像在等待房价大跌，等待房地产企业资金链断裂从而从现大批倒闭，等待开发商因为少缴税、获取暴利、官商勾结和没有社会责任而受到更猛烈的谴责，等待房地产市场崩盘，等待房地产产业退出我国支柱产业的行列，等待大批人因为房屋贬值而成为“负翁”，断供蔓延，等待大量的经济适用房、廉租房不期而至。我们的政策导向是对房地产企业和房地产产品是不断的加息、加税、督查和监管，我们中的一些人看不到我国经济社会发展和老百姓住房改善的巨大成就，自己唱衰自己，肆意诋毁改革和非均衡性发展，将公平凌驾在效率和发展之上，指望公平的正义之剑所向披靡。我们成天喊着要防止经济的大起大落，但我们面对真实的中国资本市场大起大落的时候，面对绝大多数中国老百姓投资者陷入过度失血的时候，看到的是冷漠和无助。今年，我国民营企业面临着空前的困境，很多行业滑坡，国家GDP增速进一步减缓，但是我们的财政税收在今年上半年确能有着30％的增幅，我们垄断性企业的利润依然能够保持着惊人的高增长。真不希望看到竭泽而渔的财政政策毁了我国企业的发展活力。

总之，我们不能在“和谐”和“民生”的旗号下，让“左”的思潮和倾向沉渣泛起；不能让“改革”、“开放”和“解放思想”的旗帜，沦为小众化、边缘化、空洞化的虚幻标志。

由上海市房屋土地资源管理局制定的《上海住宅建设规划》（2008-2012年），本月中旬向全社会公布了征求意见稿。阅读下来，感到还是存在着不少问题。

一、编制依据缺少土地和住房制度改革的相关文件。

这一规划所编制的依据除了《上海土地利用总体规划》和《上海城市总体规划》稍早一点外，其它都是2005年以后房地产调控以后的一些政策性文件。客观讲这些政策依据存在不少理论和实践的问题，反映的是阶段性的认识和措施。上海的这一规划缺少房地产改革和发展的总体战略思路做依据，上世纪九十年代一些很好的政策文件被搁置在一边。如土地制度和住房制度改革的相关文件。

二、提出建立健全“两大体系”缺乏明确的关联度定位。

规划提出要建立健全“诚信、规范、透明、法制”的房地产市场体系和“分层次、多渠道”的住房保障体系。这两个体系是一种什么关系？可以理解为是两个独立平行的双轨制体系，也可以理解为在房地产市场大体系中包含着既与大体系相对封闭独立、又与大体系沟通衔接的住房保障小体系。双轨制体系和大包小体系虽然都有市场体系和保障体系，但前者是对改革的倒退和背叛，而后者则是对改革的推进和深化。

三、规划的基本内容只是解决中低收入者的住房保障问题。

商品房的问题交由市场和企业去解决，住房保障的问题交由政府去承担，将各自的职能和边界划分清楚，这是正确的思路。但一个城市的五年住宅建设“规划”，只讲中低收入者住房保障的问题，不讲商品住房的发展问题，是顾了小头，丢了大头，则是不对的。因为这一规划不仅仅是针对政府工作的，它也是要针对上海市房地产业和住宅市场的。现实中存在着任意扩大住房保障覆盖面，丝毫不考虑政府财力承受能力的危险倾向；存在着任意扩大住房保障的结构比重，去冲击危害来之不易的商品房和商品住宅市场好形势的危险倾向。上海市的这一“规划”实质上是上海市今后五年政策性保障住房的“规划”。

四、这是一份跟风、唯上、不为实、交差性的时政性规划。

规划要求上海“以全面建设节能省地型住宅为抓手”。上海市住宅对土地的高强度利用和省地型特点，在全中国、全世界都是位列前矛的。上海中心城区住宅容积率高，绿地和停车泊位配套差，楼宇之间间距小，行驶在高架上满目都是混凝土墙，热岛效益高。上海的高层住宅、小高层住宅、六层楼多层住宅和别墅住宅基本上都是省地型的住宅。真不明白“规划”还要求上海将省地型住宅作为抓手，这是一句典型的脱离实际的套话。

“规划”要求“上海重点发展廉租住房、经济适用住房，切实保障中低收入困难家庭住房的基本居住条件”、“大力发展中小套型、中低价位普通商品住房，不断适应不同层次、不同收入市民的梯度消费需求”。如果单从字面上理解，人们会弄不明白“重点发展”和“大力发展”住房的内容，怎么就能够适应上海市不同层次、不同收入市民的梯度消费需求了。上海市中收入家庭或人数量到底有多少？上海低收入家庭或人数量到底有多少？上海市是依据什么样的客观收入标准，又是如何具体划分高、中、低三类家庭的？“规划”都没有讲清楚。这是典型的上海式捣浆糊：全上海有三类收入家庭或人，他们分别是多少？不知道！他们具体到哪些家庭或哪些人？不知道！上海是用自己能够完成的廉租房、经济适用房和重大工程配套用房的供给数量，而不是按照真实的需求数量去完成今后五年的住房保障任务。

“规划”要求“中低价位、中小套型住房建设用地比重占年度住房建设用地总量的70％以上”、“新审批项目套型建筑面积在90平方米以下的住宅占总量的70％以上” 。客观讲，上海的确有90平方米以下小套型住房的市场需求，但比例只有23-25％。要把市场的有效需求比例从23-25％提高到70％，其依据是什么？我们只能说其依据是建设部的要求。建设部的依据是什么？到现在谁也没有看到建设部的真实依据。整个市场的住宅供应结构中70％是90平方米以下的，这是我们追求的合理住房供应结构吗？这一合理的供应结构是否又是和市场真实有效需求结构相一致呢？为什么建设部一刀切的推行70/90政策，却又不去承担这一市场经济风险的责任呢？我在全国一些地方考察以后发现，全国最接近70/90供给和需求结构的只能是上海市。如果上海市都做不到，全国其它城市又怎么能够做到？为什么至今在房地产调控问题上假话空话那么多，真话实话那么少。

五、没有上海财政局认同支持的住房建设规划，又怎么能够在资金上予以保障。

这份“上海住宅建设规划”，要求“今后五年新开工住房建筑面积9300万平方米，其中经济适用房、廉租房和配套商品房各占2000万平方米”；“竣工住宅面积约1亿平方米，经济适用房、廉租房及配套商品房等保障性住房3500万平方米”。简单计算我们就能知道，今后五年在新开工住房总量中，市场性商品房比重是57％；保障性商品房比重是43％；在竣工住宅总量中，市场性商品房比重是65％；保障性商品房比重是35％。前面还提到上海的中低价位、中小套型建设用地比重要求占年度住房建设用地总量的70％以上。这几个比例虽然是定了，但是我们还是搞不明白这几个比例如何做到同时都能落实，而不会出现跷跷板现象？毕竟我们没有看到多因素交叉的平衡表。这么高的政府计划调节度和保障性比例，是否会产生市场性商品房的严重匮乏而导致价格暴涨？

且不说保障性商品住房的比重那么高的合理性何在，单就保障性商品住房的建设资金预算和资金来源就叫人看了心中感到没保障。因为在“规划”第五章“政策措施”和第六章“保障机制”中，都没有明确上海市地方财力在这项光荣而伟大的任务中将承担多少。如果不够上海市的企业（包括房地产企业）和上海市的各类基金又能投入多少？没有资金来源和财力渠道的住房建设规划，又有多大可信度呢？实在不愿意看到上海市廉租房的建设资金大多是由公积金管理增值部分来完成的局面。如果是那样，将是政府做决策，上海市的老百姓来买单。

六、规范市场秩序，加强市场监管是对民不对官。

上海市房地产市场交易秩序表面看问题在二三级市场，现在重点整顿的也是二三级市场。好像我们的市场交易秩序就是资金监管，一房两售，中介不诚实，门店裹钱跑，程序不规范等老生常谈的问题。实际上上海房地产市场需要规范的重点和全国都是一样的，那就是土地交易一级市场中的不规范问题。花木地块招拍挂暂停、新江湾城铁狮门低价拿地、小陆家嘴上海中心地块权益重组都是不规范的典型，都是相关政府部门的杰作。

规划提出“完善房地产统计和信息披露制度”。我以为提的不错，就是长期做不到。凡是搞上海市房地产研究的人员都知道，上海市房地产市场信息长期就是滞后、不完整、不准确、主管部门控制密而不发，房地产信息企业胆大乱发，新闻媒体找不到政府官员却到处找所谓“专家学者”谈看法。

现在新闻媒体和舆论界对房地产企业的生存能力大都不甚了解，认为在货币信贷紧缩和商品房交易萎缩的情况下，房地产企业面临着空前的资金链断裂的危机，一大批房地产企业可能倒闭和被兼并。

其实，一个房地产开发企业小的就是二三十人，大的也不过就是七八十人，却推动着几千万、几个亿甚至更多的产业资本，并不存在着开不出工资、养不起人的窘境。制造业企业却不同，每天都要消耗着大量的生产资源，都要支付人员工资，都要紧紧的忙活着产品销售的资金回笼。

现在的情况是房地产开发企业和中国的制造业企业共同面临着同样的宏观经济调控政策。在货币信贷紧缩的条件下，制造业企业比房地产开发企业的日子更难过。因此，才有了最近温家宝总理到上海和江苏、王歧山副总理到山东、陈德铭部长到浙江的新闻。他们重点关心制造业企业的困难和各地经济防滑坡的举措。

任志强先生曾经说过，房地产企业和银行相比，要死也是银行先死。我的看法是在同样的宏观经济调控背景下，制造业企业（特别是民营中小制造业企业）比房地产企业面临的困难更多；房地产企业的生存能力更强；如果发生行业性的企业倒闭，也一定是制造业企业先死。

房地产企业在资本市场上圈不到钱，因调控政策贷不到钱，由于销售萎缩回笼不了资金，缩小投资规模，减少投资项目，延缓开发节奏，就完全能够解决问题了。更何况房地产开发企业所有的工作都是可以外包的，譬如规划、建筑设计、动拆迁、建设施工、施工监理、代理销售和物业管理等，都可以通过外包的方式分解减缓资金压力。

上海房地产开发企业大约有4000家左右，但真正有土地、有项目、正在从事开发的也就是1000家上下。大多数企业螫伏在那，等待时机，寻找机遇。当然也有多年不开发被政府主管部门最后清理掉的。

房地产开发企业就是一个人均推动资本量最大的资本密集型企业，就是一个像心肺功能那样收放自如、适应性很强的企业。由于商品房产品生产周期长，远高于工业品和农产品，因此它又是一个风险性很大、利润很高的企业。房地产开发企业不是经营投资失误或主观意愿退出，一般的政府调控政策是很难把它压跨的。

很不幸五年来的房地产调控政策，相当一部分内容是建立在并不正确和科学的基本判断之上的。而正是这种判断将我国房地产发展中的问题严重化甚至妖魔化，将一个发展中的经济问题给予政治化、道德化的解决，将人们对住房的本能需求看成是市场有效需求，将一个关系我国民生的分支性的问题看出是宏观经济的主要问题。

我们的房地产调控政策直接从我国先前推行的土地制度和住房制度改革往后退步了，呼应了那些把我们改革过程中必然存在的失误、疏漏予以扩大化的言论，盲动调高了老百姓对房地产市场和商品房价格的预期，导致了更大范围的失望和不满。

近些年，整个社会在房地产调控问题上存在着一系列的错觉和误区，形成了某些不应有的社会思潮和错误认识。

1、我国宏观经济调控的重点是商品房价格问题

一段时间以来，我们的新闻媒体将商品房价格问题推高成为全社会十分急迫的热点民生问题。似是而非地将我国宏观经济调控的重点和主要内容看作是对房地产产业、市场、和企业的调控，又将商品房的市场价格当作房地产调控的重点和主要内容，还以土地和商品房价格看作是衡量我国经济宏观调控成效和各级政府政绩的主要标志。现在的公开舆论是商品住宅价格下跌是回归理性，商品住宅价格上涨是泡沫投机。

2、要建立起人人都能够买得起房的房地产市场

这种理想化的市场即便在发达资本主义国家的城市，也建立不起来。商品房的市场价格是由成本和供求关系决定的，而不是由该城市劳动者的工薪收入水平决定的。我们的一些同胞一方面呼吁不能够将城市居民都赶到市场上去解决住房问题，另一方面则又要求这个市场的商品房谁都能买的起。

3、认为地方政府是和房地产开发商串通在一起的

我们至今还没有摆脱经济发展时强调中央集权、经济困难时强调中央放权的怪圈，我们至今也没有明细划分的中央政府与地方政府在城市建设和房地产开发中的分层次的职能职责。其实有效的房地产调控只能是区域性和城市性的，只有中央和地方两级政府共同协商一致的政策，才会是有效的房地产政策。

4、希翼按照收入水平采取不同住房对策

有一种理想化而根本不能落实的政策设计思路是让低收入的人群住廉租房，中等收入的人群购买经济适用房，高收入的人去购买商品房，将我国的住房保障面扩展到60-80％的城市人口群。在实践中任何一个城市都无法将城市全体居民细致准确地分别划分到三个收入阶层中，从而对应三种住房渠道。社会主义初级阶段的现实决定政府也无力承担如此巨大人口群的保障住房财力。

5、指责房地产企业是最缺乏社会责任的企业

房地产企业被说成是资本自有率最低的企业，是获取暴利的企业，是上交税费最少的企业，是社会责任感最差的企业，是捂地捂盘惜售待价而沽的企业。要知道在我国房地产行业是一个新兴而非传统的行业，它伴随着我国房地产市场的改革和发展而兴起，是一个我国各行各业各种所有制都能够自由进入的行业（当然也有准入的门槛，如注册资本金数额）。这里面的劳动者都是我国社会劳动大军中的一份子。

 

上海社会科学院房地产业研究中心成立二十周年暨第五届理事会第二次全体理事大会，七月五日在上海社科院小礼堂举行。

上海社会科学院房地产产业研究中心的理事长为全国政协副主席、民革中央常务副主委、上海社会科学院部门经济研究所所长厉无畏教授。平时工作由全国政协委员、上海政协常委、上海参事室参事张泓铭教授主持。担任上海社会科学院房地产研究中心的理事们由上海建设和房地产部门的老领导、上海房地产理论研究届的专家学者以及一批上海著名的开发公司老总们组成，囊括了上海政、产、学、研涉及房地产精英们。当天出席会议的还有上海社科院常务副院长左学金教授和部门经济研究所常务副所长杨建文教授。

上海社会科学院房地产经济研究中心站在了我国房地产经济研究的前沿，对多方面问题进行了深入的研究，兼容并蓄了各种独立见解，取得了丰硕的成果。还通过社科院、市政府参事室、市政协和全国政协等多种渠道，直接向政府反应业界实况，多次获得国务院及其相关部委，以及上海市领导的肯定性批准和赞许。

这次上海社科院房地产业研究中心五届二次全体理事大会的议题就是两项：一是回顾房地产业研究中心二十年的工作；二是请华远集团总裁任志强作“中国房地产发展的现状和前景”学术报告。

任志强先生以大量的经济数据为支撑，进行了中国房地产业的国际比较和历史比较，将中国的住房需求详解为六个方面，描绘了今年上半年中国房地产市场的宏观景象，提出了很多诸多与众不同的研究结论，尖锐地批评了当今住房政策、市场政策和产业政策的失当和缺陷，有力地澄清了很多人们脑中的固有思维和误区错觉。

任志强先生的下列观点是值得我们思考的（仅根据记录整理，存在表达不准确的可能）：

1、我国三十年的改革开放时期的统计数字表明，城市居民收入增长的幅度是远高于商品房屋价格的增长幅度。

2、虽然房地产投资占我国全社会固定资产投资比重保持历史较高水平，但我国的住宅投资占固定资产投资比重只有12％，比重并不高。

3、拿我国和美国相比较，我们在人均住宅面积、人均住宅成套率方面和住房价格方面，实际上都比美国低很多。

4、我国城市虽然有85％的住房自有率（其中52％为房改房，23％为商品房，10％为原有私房），但如果看到我国八十年代建设的住房现在已不适用的情况，只能表明我国的住房私有化率是不平衡的。

5、我国城市化进程中，人口是向大中城市集中，一些小城市和乡镇实际上处于人口外流和规模萎缩的情况。

6、我国目前的住房空置率只要去和保有量相比较，就会发现它是非常低的。90平方米以下的住房空置量增幅在各面积段房屋空置量增幅中是最高的，其增幅为40％。

7、我国的大房子、好房子不是多，而是少。很多八十年代建设的房屋现在都不能适用。我国存在着一个巨大的改善性需求。

8、解决弱势群体的住房问题，一要看他是低收入的，二要看他住房是困难的。

9、我国城市出租房当中，高收入人群中的住房出租率低，低收入人群中的住房出租率高。

10、世界房地产的发展实例证明，在通货膨胀条件下，在银行实际上是负利率的时候，实物资产价格都是上升的，没有下跌的；购买房地产是对付通货膨胀实现自身财富保值增值的最好手段。

11、房地产的价格走向和宏观经济走向有着密切的正相关关系。宏观经济总体趋好，即便出现通货膨胀，房屋价格也不会跌。如果宏观经济总体下滑，在出现通货膨胀条件下，房屋价格应该会跌。当前我国的宏观经济和房地产业都面临着重大的考验和挑战。

12、在目前宏观经济状况和房地产调控政策的条件下，房地产企业现在总体还能扛得住。

任志强先生是中国开发商当中仅有的在房地产宏观调控背景下和政府政策公开持不同意见的典型代表，甚至是唯一代表（在今天的形势下，中国的房地产开发商们因为人们和舆论各种妖魔化的指责，基本上采取打不还手，骂不还口的态度）。这种说真话、坚持真理、不随大流的认真态度是非常值得尊敬的。

任志强先生被他的对手称作为任大炮，不苟言笑，一旦发言总是惊人思绪和心绪。他在博客上的观点看法尽管不被多数人所理解、所赞同，但是要用事实和数据驳倒他却很少有人能做到。一个开发商能够集聚三十多位博士做国际经济、中国经济和中国房地产的比较研究，这是非常难能可贵的。

最近一期电视上“头脑风暴”节目中，针对任志强先生大量数据做支撑的顽强辩论，来自台湾的上海房地产市场专家蔡为民先生竟然说出“数据是不重要的，重要的是人们的感觉”。此言一出，引起现场参予演播的观众一片掌声。由此可见，在错误思潮引导下的中国房地产生存和发展环境是多么的恶劣。我佩服任志强先生像出头鸟、风中树、流中石那样，坚持不懈的写作、讲演、呼吁、辩论……，将自己研究和实践的心得体会无所畏惧的拿出来和业界分享。

任志强先生下过乡、当过兵、入过党，当过北京市的政协委员。新中国的所有磨难他都经历过，改革开放的所有坎坷他都有心得体验。我想正是这种土壤环境造就了今天的任志强。他的思想观点尽管可能不中听，不受欢迎，但那是真话、实话和对真理追求的探索。在五年的房地产宏观调控中，真理的确不在多数人那里。

在上海社科院房地产业研究中心理事会上，出席会议的理事们是认真听取了任志强先生的学术报告，大家是用热烈的掌声和平等的交流表达了对任志强先生的欢迎和尊重。这一下午，大家分享了一次精神和思想层面的学术会餐。