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谈及楼盘营销,童渊认为,在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广,最后才是销售。
13年前,童渊跟随邓智仁从香港来到北京。从1993年邓智仁的北京利达行房地产咨询有限公司总经理,到1996年自己创办的北京富利安房地产咨询有限公司董事总经理,到成立北京世纪百人行投资顾问有限公司出任董事总经理,再到2005年出任黄光裕旗下的鹏润地产总经理。童渊的角色发生了根本的改变,从乙方到了甲方。他说,做开发商只是找到了一个可以发挥的平台,希望今后能有更大的突破,把营销做的更主动化。他是这样来总结自己在北京地产圈的13年的,他说,在北京,叫过他“童总”的有上万人之多,他在北京代理销售的楼盘共计100个左右,实现市值近200个亿。
1990年,童渊从加拿大留学后回到香港。当时有几方面的工作可以选择:外贸公司、银行、金融、保险、房地产。当 ...
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北京世纪百人行投资顾问有限公司经理童渊认为,北京的郊区低密度住宅在SARS的影响下有一点点热而已,并没有出现真正意义上热销,将来也不可能热销。
童渊认为,眼下买TOWNHOUSE的很多客户实际上以前已看过很多房,也许当时犹豫郊区低密度住宅交通是否方便、配套是否完善,难以决断,但在SARS的影响下,他们就容易忽略这些因素,更倾向于郊区住宅独门独院、每平方米五六千元的价位、清新的空气、通风和绿化都比较好等利好因素,加快了买房的速度而已,这是以前购买量的提前释放,新增量却未见得有多少。
童渊并不否认郊区低密度住宅独有的优势,只是觉得依北京目前的经济发展水平,根本无法追随国外的发展趋势。国外有个社区文化,朋友们都商量着买房,好几个家庭住在一个社区里,每个家庭都有着差不多的背景,经济条件也相仿,在北京要找这么多的朋友作邻居就不太可能;人家国外小孩上学有校车接送,上大学的时候自己差不多就有汽车了,而且几乎所有的老人都会开车,北京就难以和人家比,住到郊区老人就不方便 ...
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[童渊]5分钟时间给我确实不够,既然给了题目,我就跟大家讲一下,如果说去年比较得意的一个项目,有几个,北京比较多一点。我相信有一家大家知道是国美第一城。国美第一城的故事,我用4分钟时间,国美第一城面积在朝阳北路跟姚家阳路,我们开始征收这块地的时候可能感到卖四千多,后来感到不一定,因为整个市场往上走,后来我们比较大胆。我们找设计师,我跟董事局提出来,香港这么大的片区,找香港最著名的环岛设计,在北京做过新城国际,跟京帝,它所做的东西是国际公寓的标准。我跟环岛国际的几个董事聊的时候,我告诉他们早在十年前我操盘做一个项目是八千到一万平米,我说这个项目你可以帮我做到价值规划,到三轮、四轮五轮,我告诉他整个市场发生变化,能不能帮助我调整,做到4300到4500,他们傻了,因为我们一毛钱没有跟他谈折扣,没有办法的情况下,终于改完了,整个定位做完之后,他们说整个项目怎么着也得卖八千,开盘的时候,旁边的项目也是卖五千多一点,没有想到我们以5300的均价,应该是破了中国的记录,一个星期卖了8.3个亿,总套数是1300多套,这可能是中国的神话。这里创新有多少呢?第一点我们不认为这快地是普通的市场,在CBD不...
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又到了观赏香山红叶的季节,大部分房地产公司的老总们却没有如此闲情,因为这意味着又一个冬天也快到了。
没有人知道从什么时候开始,越来越多的项目似乎变成了“休克鱼”:项目销售的速度变得越来越慢,即使是频繁地更换销售主管也无济于事;而广告的神奇力量也正在减弱,销售额开始跟不上广告刊登的数量和频率。
现在,希望依赖一种概念、产品创新轻易取胜的方法再也不能激发起购买的热潮。究竟发生了什么?在童渊和周志荣看来,这些现象无不预示着北京市场已经进入了比较时代。著名房地产策划人童渊,现在的身份是北京世纪百人行投资顾问有限公司的总经理;而周志荣则来自广州,曾经在1993年创办广州经纬房地产咨询公司,现在他的新职务是海晟名苑房地产开发公司的副总经理。
“销售慢了下来,绝大部分项目开始陷入一种不死不活的境况,或者说进入了灰色地带。”童渊说。这两位在南北两地房地产市场有着10多年销售经验的 “TOP SALES”一致认为,北京楼市正面临一次全面的调整和重新洗牌,他们将这段时期称之为“比较时代”。
无法阻挡的销售放缓
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10月19日,中国售楼冠军——童渊,这个十分本色的“和而不同”的男人,应宜昌市城建局、市房管局邀请,出席宜昌市房地产高峰会议。会上,他从10年营销实战中得出的房地产营销理论得到所有与会者的首肯。
整合营销系统——四大环节定天下
童渊认为,在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广然后才是销售。 房地产的定位是一切营销之中的第一步,它要求地产商们在充分调研的基础上,依据自身的条件,寻找市场感觉,销定目标市场和买家群体。童渊强调,市场与买家的定位应该请专业策划公司、设计院、绿化部门、资深顾问一起参与。 房地产的包装也有相当的技巧,住宅文化的有效包装,在小区环境找造中起到了画龙点睛的点题效应。因为深厚的传统住宅文化对居住者观念和行为的客观影响,决定了没有文化指向的小区也就没有了环境灵魂,只能算是一片钢筋混凝土与砖头瓦块堆砌起来的建筑物。
像北京01数码城、贡院六号,一个好的案名能令你的楼盘人气倍增
首先是开发项目的案名,这是非常重要的。“北京数码01”的案名令很多以数码命名的 ...
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一个个令人惊叹的楼市传奇成就了京城地产大佬们的财富神话,在这些地产英雄身后,你经常会发现童渊的身影。在很多时候,这个36岁的年轻人才是成就传奇的真正力量。 “在北京,很多开发商的第一桶金都是和我一起创造的。”北京百人行房地产顾问公司总经理童渊说。且不说冯仑的万通新世界、许荣茂的亚运花园、剪英海的华谱花园、黄光裕的鹏润大厦,即使在刚刚过去的2002年,引爆超小户型的非常男女和4000美金一平方米的贡院六号,就足以让你了解童渊的力量。 这还只是童渊10年来在北京销售的近百个楼盘中的一部分。在香港长大的童渊为北京房地产业培养了1万名销售人员,他卖掉的住宅、公寓写字楼和商场市值超过200亿元。这些无人能敌的记录并不是童渊的全部。从市场调查员到香港售楼冠军、房地产自由策划人,再到现在拥有自己的顾问行——销售、策划、顾问——他用自己的实践,引领着房地产销售代理业不断创新的步伐。 虽然童渊的价格是北京代理业中最高的,但他从来不曾为没有生意而发愁,没有任何招商部门的他甚 ...
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在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
一、确认产权的可靠度
1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
4.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
3.一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2.是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3.阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积...
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买房人杀价时各有招数,总结起来主要有以下几种情形:
避免流露出特别强的购买欲望
1不要表露对物业有好感;
2告之卖方已看中其他物业并准备付订金;
3告之卖方已看中其他物业并已付订金,但亦喜欢此物业,是否再便宜点[补偿已付又不能退的订金。
4告之想购置物业,但要等现有物业出售后才能买,因此要求卖方在付款方法上优惠;
5不停找物业的缺点要求降价;
6告之自己很满意,但家人、老公或老婆有其他的想法,希望便宜点可以解决问题。或者表现出强烈的购买欲望,迫使卖方降价
7告之准备一次性付款,要最优惠的价;
8带有¥5000,说只要售价合适马上决定购买;
9实在谈不下来,抬腿就走,让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户;以自己的经济能力不够作为理由
10用其他物业的价格做比较,要求再减价;
11告之能力有限买不起,要求再便宜点。
12告之资金尚在外地或外国,购房款需分期慢慢支付,争取更优惠的付款条件;
13告之物业管理费太贵不能支付,要求是否可送物业管理费;
14告之公司预算有限只能是指定的售价;
15告之公司的现金积压的股市上或其他生意上,想购置但付款条件或售价能否优...
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要看项目的七证;
开发商的实力决定项目的可信度;
项目的销售率高可确保项目后续的开发;
采取合适的付款方式减低风险;
买房时不要表露对物业有好感;
不停找理由要求降价;
拖长谈判的时间;
签约前再看一次五证;
采用政府部门推荐的合同文本;
弄清楚代表发展商签字的人身份;
写清楚违约责任和定金的处理。
在国外根本没有买期房的概念,房子都没有画好就掏钱买的做法被视为风险太大不值得"一试"。但外商在北京、上海都不得不购买期房,因为没有合适的现房,期房价又便宜,在中国发展要认同国情,这就是入乡随俗。
国内的房地产刚起步,得不到金融机构足够的支持,企业的自用资金又有限,若要把房子盖好才卖,估计很少开发商有能力这么做。通过买期房在市场吸收资金开发项目是最有效的,因为能在市场吸纳资金,不用向银行贷款,财务的成本相对降低。故开发商都愿意以适当的低售价去吸引买家购置期房,导致在北京90%都是期房。
但是买家又难免对期房生出一些担心:怎样买期房才安全呢?
要看项目的七证
一、 开发商的营业执照
二、 国有土地使用证
三、 建设规划许可证
四、 建设开工许可证
五、 预...
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关于权属证书 一般而言,很多房产项目在预售时,证书不是很全,虽然有些可以慢慢补齐,并不影响买家的购买与居住,但是也有可能潜伏着风险,所以,您在签约之前,最好还是看一下有关房产项目的权属证书后再做决定。这里所说的权属证,主要包括以下内容:
开发商是否已经交清了土地出让金,并获得了国有土地使用权证;开发商是否持有销售许可证。
另外,买家还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致,不一致的话将会给买家办理产权权证带来麻烦。并且,从我们的工作经验看,缺少部分证书倒并不一定真会有风险,但是,如果该房产项目存在假造证书的情况,则几乎必有较大的风险存在,请买家注意。
关于合同文本 您应当和发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本。因为这些文本中都对双方的权利义务进行了明确规定,其内容是比较全面公平的,较少出现发展商拟定的"不平等条约"。
另外,在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如果不是,则其是否持有"援权委托书"。否则,这个人无权代表发展商签约。同时,您要求发展商在合同上加盖公章也是十分必要的,因为这样可以避免发展...
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