谈及楼盘营销，童渊认为，在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广，最后才是销售。

　　13年前，童渊跟随邓智仁从香港来到北京。从1993年邓智仁的北京利达行房地产咨询有限公司总经理，到1996年自己创办的北京富利安房地产咨询有限公司董事总经理，到成立北京世纪百人行投资顾问有限公司出任董事总经理，再到2005年出任黄光裕旗下的鹏润地产总经理。童渊的角色发生了根本的改变，从乙方到了甲方。他说，做开发商只是找到了一个可以发挥的平台，希望今后能有更大的突破，把营销做的更主动化。他是这样来总结自己在北京地产圈的13年的，他说，在北京，叫过他“童总”的有上万人之多，他在北京代理销售的楼盘共计100个左右，实现市值近200个亿。

　　1990年，童渊从加拿大留学后回到香港。当时有几方面的工作可以选择：外贸公司、银行、金融、保险、房地产。当

又到了观赏香山红叶的季节,大部分房地产公司的老总们却没有如此闲情,因为这意味着又一个冬天也快到了。

没有人知道从什么时候开始,越来越多的项目似乎变成了“休克鱼”：项目销售的速度变得越来越慢,即使是频繁地更换销售主管也无济于事；而广告的神奇力量也正在减弱,销售额开始跟不上广告刊登的数量和频率。

现在,希望依赖一种概念、产品创新轻易取胜的方法再也不能激发起购买的热潮。究竟发生了什么？在童渊和周志荣看来,这些现象无不预示着北京市场已经进入了比较时代。著名房地产策划人童渊,现在的身份是北京世纪百人行投资顾问有限公司的总经理；而周志荣则来自广州,曾经在1993年创办广州经纬房地产咨询公司,现在他的新职务是海晟名苑房地产开发公司的副总经理。

“销售慢了下来,绝大部分项目开始陷入一种不死不活的境况,或者说进入了灰色地带。”童渊说。这两位在南北两地房地产市场有着10多年销售经验的 “TOP SALES”一致认为,北京楼市正面临一次全面的调整和重新洗牌,他们将这段时期称之为“比较时代”。

无法阻挡的销售放缓

10月19日，中国售楼冠军——童渊，这个十分本色的“和而不同”的男人，应宜昌市城建局、市房管局邀请，出席宜昌市房地产高峰会议。会上，他从10年营销实战中得出的房地产营销理论得到所有与会者的首肯。

　　整合营销系统——四大环节定天下

　　童渊认为，在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广然后才是销售。
　　房地产的定位是一切营销之中的第一步，它要求地产商们在充分调研的基础上，依据自身的条件，寻找市场感觉，销定目标市场和买家群体。童渊强调，市场与买家的定位应该请专业策划公司、设计院、绿化部门、资深顾问一起参与。
　　房地产的包装也有相当的技巧，住宅文化的有效包装，在小区环境找造中起到了画龙点睛的点题效应。因为深厚的传统住宅文化对居住者观念和行为的客观影响，决定了没有文化指向的小区也就没有了环境灵魂，只能算是一片钢筋混凝土与砖头瓦块堆砌起来的建筑物。

　　像北京01数码城、贡院六号，一个好的案名能令你的楼盘人气倍增

　　首先是开发项目的案名，这是非常重要的。“北京数码01”的案名令很多以数码命名的

         一个个令人惊叹的楼市传奇成就了京城地产大佬们的财富神话,在这些地产英雄身后,你经常会发现童渊的身影。在很多时候,这个36岁的年轻人才是成就传奇的真正力量。
　　“在北京,很多开发商的第一桶金都是和我一起创造的。”北京百人行房地产顾问公司总经理童渊说。且不说冯仑的万通新世界、许荣茂的亚运花园、剪英海的华谱花园、黄光裕的鹏润大厦,即使在刚刚过去的2002年,引爆超小户型的非常男女和4000美金一平方米的贡院六号,就足以让你了解童渊的力量。
　　这还只是童渊10年来在北京销售的近百个楼盘中的一部分。在香港长大的童渊为北京房地产业培养了1万名销售人员,他卖掉的住宅、公寓写字楼和商场市值超过200亿元。这些无人能敌的记录并不是童渊的全部。从市场调查员到香港售楼冠军、房地产自由策划人,再到现在拥有自己的顾问行——销售、策划、顾问——他用自己的实践,引领着房地产销售代理业不断创新的步伐。
　　虽然童渊的价格是北京代理业中最高的,但他从来不曾为没有生意而发愁,没有任何招商部门的他甚