今天一天时间在上海。早上拜访并参观了即将交付使用的亚洲第一高楼——上海环球金融中心，下午到上海交大参加卓越商业地产高峰论坛会，晚上CCIM梁老师坐陪与策源商业项总以及“第一地产”制片冯岚共进晚餐商谈之后，急急忙忙离开了四十度高温的上海，零时正回到北京。一天的行程虽然紧张了些，但还是蛮有收获。

上海环球金融中心是继金茂之后浦东又一高楼，高度是490米，投资方大股东是日本六本木的开发商，而其团队中唯一的华人郭博士不但全程参与了东京六本木项目的策划顾问工作，而且又以结构安全顾问的身份回到国内全程跟下来金融中心项目的全过程，这次正是因为有他的帮忙，我们才得以有幸在大楼未交付之前到楼内探访。

说起这个上海金融中心许多人可能并不陌生，因为早在它处于设计方案时期，就因为顶端有一个开口圆的造型，许多人认为这是太阳旗的象征，从而引起极大争议，最终投资方接受了意见，将圆型开口改为了现在的方型。殊不知，这个圆型是一个环形观光梯，策划者设计这一个商业卖点，意在看中东方明珠电视塔每天数十万计的观光客流，这个环形转动观光梯每年可以给大厦带来数百万元的观光收入。在不得不进行商业设计的改动之后，我们看到现在的方型，开发商还是让设计师在顶层设计了观光餐厅、可以展示汽车的商业多功能厅，以及490米悬空地面透光玻璃观光景廊。而在其它方面，可以看到出来，整个三十八万平米的建筑，几乎每一处细节都有商业玄机置于其中。对于总投资八十亿元的一个超高层地产项目来说，投资回收的设计体现于每一个角落。

这次同去上海开会的，是中国房地产协会商业地产专业委员会筹备成立的几位核心领导：秘书长蔡云、执行秘书长陈凯、CCIM中国总部主席梁培教授。商业地产专业委员会待民政部马上正式批准之前，几位女统帅已经紧锣密鼓开展了许多实质性的工作。包括严格筛选委员会核心理事机构、成员，对中国即有商业地产项目全面摸排，同时并启动了华贸中心商业地产案例课题立项，以及筹备八月份在沪举办首期商业地产培训班等项工作。作为协助推动商专委成立筹备工作的我和我的楼市杂志，其间一直参与并承接了他们所有的工作。在这个过程中，也对商业地产有了更多的理解和感受。也更加认识到，在此一时刻中国终于出现北京华贸中心、上海正大广场、恒隆广场等标志性商业地产项目的意义所在。

下午参加交大卓越商业地产高峰论坛会上，我表述了一个观点，我认为我们住宅的开发商相当于是养一头猪，之后杀了卖掉；商业地产的开发商难度就相当于研究、生产一辆汽车，之后把它卖掉。卖猪肉和卖车都是挣钱，只是卖的技术含量有天壤之别。

由于我国商业房地产开发市场开放后，收纳了港台的期房预售制度，但我们相应的法律制度不够键全，银行借钱和收受购房者的预购款使得开发商成为敛钱的机器，不负任何后继责任的住宅开发、发展商卖一片楼就走，这种卖一片楼就走的方式，让搞住宅开发的开发商全部都轻轻松松挣到大钱，一夜暴富。而最近一轮的市场跌荡波动和国家政策的调整，使得房地产界得以洗牌，有了重整的机会，昔日几乎是“非法集资”式的房地产开发模式，终于要向“高、精、尖”方向转变，商业持有型物业将是未来主流开发商所必须“操练”的科目。

2008年7月19日，由中共青岛市委宣传部主办，青岛市政府驻京办事处协办，青岛凯悦置业集团有限公司负责承办的题为“扬帆青岛·圣火连心--青岛火炬传递山东藉文体名人北京欢庆会”活动在北京拉菲特城堡酒店隆重举行。本次活动旨在汇集在京山东籍名流，于奥运圣火青岛传递前夕，共同祝福圣火传递，声援青岛奥运帆船赛事成功举行。国家体育总局、青岛市政府、青岛驻京办相关领导，奥运官方、北京、青岛媒体记者，以及近200位山东籍文、体、工、商名流出席本次活动。楼市传媒作为媒体支持单位，负责了本次活动的全程筹备。

活动中，包括著名主持人倪萍、王小骞、李煜，著名演艺明星林永健、张山、高宝宝、秦丽、方子颍在内的在京山东籍及全国各界名人齐聚一堂，由赵宝乐与刘羽联袂主持。共同为青岛圣火传递及青岛奥帆赛的成功举办摇旗呐喊，献出祝福。本次活动由青岛凯悦置业集团有限公司全程赞助承办，意在为家乡人士提供一次抒发乡情、参与奥运的机会。同时，凯悦置业旗下凯悦中心项目作为青岛市目前顶级居住、商务、商业综合体项目，有幸毗邻奥帆赛场，奥帆赛期间，凯悦置业将无偿提供凯悦中心项目外立面用以承载奥帆赛公益宣传广告，这也正是青岛名企鼎力支持家乡奥运的有力体现。

北京台著名主持人李煜、楼市传媒董事长蔡鸿岩及著名主持人倪萍现场亲切交流

国家体育总局副局长、中国奥委会副主席王均，青岛市政府副秘书长驻京办主任刘衔俊，北京楼市传媒董事长蔡鸿岩，著名主持人倪萍、赵保乐等多位嘉宾现场合影

国家体育总局副局长王均，著名主持人倪萍，青岛驻京办副主任杨鹏鸣 张锐 共同扬帆启航

活动现场引起了北京、青岛两市几十家媒体的关注

现场幻灯沙艺表演

现场来自青岛的明星共唱2008北京奥运歌曲《We Are Ready》

倪萍到过活动现场显得格外兴奋，所有发言一水儿的青岛方言

青年演员秦丽、青岛凯悦项目董事长王博、央视主持人赵保乐

 青岛藉央视主持人刘羽现场接受家乡电视台的采访

晚宴现场

左起国家一级歌手矫妮妮、演员高宝宝、京剧演员耿巧云、央视主持人赵保乐、著名主持人倪萍、央视主持人刘羽、王小骞、青年演员秦丽

左起央视主持人王小骞、青年演员秦丽、演员张山、央视主持人刘羽、演员林永健、方子颖、北京台主持人李煜、央视主持人赵保乐

李煜慨叹青岛奥帆赛是所有山东人的荣誉和骄傲

演员张山（电视剧《三国演义》赵云扮演者）接受采访

徐滇庆：有良知的学者讲诚实的话
虽然当初预感到徐教授与牛某人打赌深圳房价一定是输，但想不到今天徐老还真的出来道歉。心中油生敬意。

去年7月，我从三亚参加完21世纪博鳌论坛直飞深圳，与央视二套的李敏会合，配合他们做一期关于深圳房价的调查采访。当时做这个节目的起因就是深圳房价过高，半年时间价格翻番，长此以往会连带全国市场出现大的问题。深圳市政府当时对央视的这个采访非常重视，做出了积极配合的姿态，并将这次报道变成了政府对房产交易市场各类违规炒房行为的一次查处，深圳市政府为表示打压房价的决心，在央视播出此节目前后接连出台规范市场交易打击炒房的治理性政策。以央视这次的报道为起点，深圳房价应声而降。

我个人一直认为，深圳市场是全国泡沫最为严重的城市，而且是炒房投机制造的泡沫。它不同于北京、上海，甚至广州这样的城市，这些城市虽然近年来也是投资客占据主体，但相对短期投机远没有深圳那么严重，其高端房产的买家更多的是属于占有资源型长期持有的投资客。这从几个城市二手房换手率和换手周期的相关统计即可以清晰地得出这样的结论。

深圳由于近处香港，受人民币升值、港币贬值的影响，这几年中聚集了相当多持有热钱的短线炒家。所以房价很短时间内就被快速拉高，从关外百里之外售价三、四万的万科十七英里，到红树西岸七、八万的报价，再到波特菲诺十四万的天价，其泡沫之疯涨早已显而易见。所以，压制住深圳房价快速上涨当时来看极有必要。而且能否抑制深圳房价也关乎全国城市的房产市场能否理性发展。

在当时那种市场状态下，徐教授在媒体上公开打赌深圳房价仍会上涨，我想显然是老先生对当地市场情况不够了解，一时冲动说出了赌气的话。就徐老对房地产总体的判断，我认为还是对的，在热钱高悬、负利率的环境下，房产投资需求肯定会非常之踊跃，近期的市场交易量下滑，只是这些投资者处于一时的观望状态，房价暴涨的可能性完全有理由相信其存在。

近年，随着房地产日益成为百姓一般性的投资消费，社会的高关注度让所有有关房价的话题都成为了各界人士，以及媒体吸引眼球的噱头工具，而一些所谓的专家，甚至是经济学家也借机拿房地产来炒作包装自己，也有的则把房地产变成了自己研究经济有“成果”之后，发泄私愤吐痰的痰盂。

记性好的人也许才会记得，其实此轮针对房地产的宏观调控起步的准确时间是始于2002年了。2001年底，“京城四少”之一的青年经济学家魏杰教授在央视《中国房产报道》发表了“2002年，房地产的冬天”的谈话。该谈话在房地产业内外掀起了轩然大波。该报道次日，建设部即授命组成四个调查组分赴北京、上海、广州和重庆四城市进行调研。我在参加北京建委组织的调研会上说，估计魏教授可能是在哪里买房受了气，所以才发此狠话。当时这位大牌经济学家预言的结果就不再说了，只是这位魏杰教授也成为当时房地产方面最有人气的“红人”。

另一位著名的经济学家兼“外行地产评论人”大名鼎鼎的易宪容先生，这位易博士2005年发表了著名的“北京房价要降30%”的论调，直接导致大批“信任知识分子”的良民们措失投资良机，两年后发现原先能买一百平米房产的资金，到头来只能买一个主卧。而这位易博士与魏杰不同的是，不管有没有输掉预言，我仍我行我素。纵使是自己的领导不点名批评“不要骑着自行车在三环路转一圈，回来就说北京房价要降”，对房市的评论依旧，对房地产随手指点江山依旧。

总之，这些年借房价炒作自己名声的所谓专家和“业内人士”实在数不胜数，在此就不一一列举缀述。再说回到徐滇庆教授这里，徐老历来的文章和言论都是以数据说话，观点清晰，有理有据，每次拜读或倾听都是一次很好的学习的机会。而这次老人家敢于承认自己的错误，此于学风、于事理、于民众、于整个学界业界，皆为有益而又有所借鉴。他是一位真正值得尊重的学人，是对房地产有着清晰判断而又敢于直言的真正的专家。

我们看到，在众多指责或反对徐滇庆教授的人绝大多数都属于恨房价上涨的“愤青”。其实细读徐教授的观点会知道，他并非某些人指责的所谓“看涨派”，不是没事干呼悠房价上涨，而是忧心并且呼吁有关部门关注，在热钱温床上的房产市场，一旦爆发反弹有可能给市场带来报复性房价上涨，而且可能会给中国的国民经济整体造成破坏。徐教授此次道歉，我想其本意也绝非是为了炒作与牛刀对赌房价，而是再次提醒人们关注潜在的房价高企风险。

周六下午，应青岛凯悦中心项目王总的邀请，与他们相关的三方合作机构开了一个电话会议，会议的议题是策划凯悦中心如何在奥运期间在北京实施推广。而据传此前青岛的另一个高档项目东海路九号已先其在北京开设的接待中心。

而与北京更接近的天津市，今年上半年也同样有众多楼盘做好了奥运期间在北京促销的计划，包括富力、复地、保利、恒大、绿地等知名地产公司在天津的高档项目，以及去年天津“地王”——星耀五洲项目现都正在筹备近期开始进入北京推广。

在此之前，已有南至海南岛，北到烟台、大连的多个楼盘自年初开始即在北京地毯轰炸式的推销。

临近奥运会开幕还有不到60天时间，首都北京的奥运气氛感觉越来越浓重。鸟巢、水立方等亮相的奥运场馆四周远远围着的隔离网外，几乎站满了迫不及待要到这里留影的游客；首都机场新T3航站楼刚刚交用几个月时间，现在几乎已经人满为患，候机楼里到处张贴着奥运会的宣传海报；在北京的任何一条街道上，已经随时都能看到成群的，或者是骑单车旅行的背包族“老外”；除了抗震捐助的话题之外，餐厅里人门聊得最多的是关于如何得到一张奥运会开闭幕式，或者110米栏刘翔决赛的门票。

奥运会将有来自世界五大洲数十万海外游客来京观看奥运比赛或观光旅游。而与此同时，来自国内的观众及观光者更是远超于这个数目。据官方的说法，北京奥运会将创纪录地有史以来第一次所有场次门票全部售罄。如此之多的海内外人士涌入北京，除去给北京等奥运城市带来巨额的旅游收入之外，还给这些城市带来了更好的商机和投资。海外的宾客暂且不说，单是国内届时能够进京，能够承受较往日高出数倍房费观看奥运比赛的，绝大多数人毫无疑问的是中国社会当今的精英人群。甚至现在民间有一种说法是讲，奥运会期间影响中国的“三个一千人”都将聚会在首都北京。这“三个一千人”是指一千个省部级政府政要，一千个商界企业界领袖和一千个影响中国发展的知识界精英。

就今年房产市场来看，受王石“拐点论”和万科率先降价影响，各城市房产交易量因观望气氛浓郁，成交均有不同程度下降，特别是那些价格高昴的高档豪宅更是乏人问津，交易惨淡。在这种情形下，将要到来的奥运会由于精英汇集，故就有很多开发商打起这些有钱人的主意。我们杂志上周正式得到相关部门授权，获得了《奥运2008房产特刊》出版权，消息出去仅三四天时间，就已经有包括外地城市项目在内的四十余个楼盘表示了刊载意向。

从这些项目反馈的信息来看，这些感兴趣借奥运举办契机进行楼盘宣传的开发商，除去促销的目的外，大多数人还认为这是一个企业或项目推广树立形象的绝好机会。届时国内外政要、数以万计的国内外媒体记者、商界、投资界，以及社会主流层级的人士汇集在北京，在这个时机哪怕是推广一下企业形象也是很有价值。

今天下午金融街洲际酒店长安尊府项目在这里搞了一场内部认购会，与往日参加这类活动不同的是，这次不是项目开发商邀请，而是两位金融界的朋友邀请我前往参加此会，目的是让我去帮助“参谋”是不是要买这个楼盘的房子。

长安尊府项目地处复兴门东南角，北与远洋大厦相邻，预计七月份正式开盘，现公布的内部认购价格高达36000元/平米。从今天认购会现场来看，购房人数之多远远超出我的想象，而找我来的朋友主要也是想托我找开发商，能够订到想要的房子。

都在到处都在说市场交易量下降，更有很多人寄希望于房价还能再降。但为什么北京这么高价位的房子还是一种“抢购”的状态呢？为什么开盘价定在13000元/平米左右的银谷美泉、北辰媒体村都卖得这么火？为什么一些楼盘稍稍下调一点价格，成交量马上就会井喷呢？北京楼盘仍有热卖与外地豪宅奥运进京促销有无必然的联系呢？

这些个问题的答案我不用来解释，也不想再解释。因为每每说到市场好、房价涨，免不了总要挨板儿砖。即便我说的是实话，是被事实能够验证的话。

王石：道歉仍无诚意请向国民谢罪

如果不是本人孤陋寡闻，“无条件道歉”这个名词迄今为止我还是头一次听到。

“既然是道歉还说什么‘无条件’，那听起来意思就是说‘我还有条件，只是暂时保留’”一堆媒体同仁撮在一起闲聊王石时，有人这样分析。

6月5日上午9：30，万科临时股东大会在深圳万科总部召开，中午12：20，《关于参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案》以99.8%的同意率获得通过。之后两天，各大房地产网站的头条报道的都是王石道歉，并声称七成网友接受王石道歉。

从所得到的信息和种种迹象来看，万科此次临时股东大会万科是经过精心策划准备的。其与其说是一次股东表决权会，不如说是一次扭转万科形象的公关大会，大会最终的表决结果将是一箭双雕：既可堵住民众百姓之围攻，又给“上层”以暗示——我已有股东支持，谁也不要想捍动我王石在万科的位置。

媒体报道说，此会前万科董事会已变相下令大会上王石应“慎言”，而从网上直播的现场情况看，习惯于憋不住话的王石还是被一位股东提问激怒，脱口而出：“如果因为我的个人言论，导致万科走势弱于大势，弱于行业，我会立刻辞职”。一言使得郁亮、肖莉等万科高管层甚是紧张，而王石之后似乎也悟到此言的“危害”，王石先后竟对“辞职”之说澄清4次之多，郁亮和肖莉也多次进行解释。

而据笔者听到的情况，万科此次股东大会之前，其特意“默许”了一些媒体到会旁听。而且在对待其它媒体和网站媒体万科采用了不同的发布信息手段。可是，在各大网站强推“王石无条件道歉万科高票通过捐助议案” 并声称七成网友接受王石道歉的同时，各大网站的调查却都给了另外基本一致的结果。以下是６月７日晚本人在网上查询一下真实的数字如下：

新浪网万科事件调查结果：共有23218人参加

为万科在此次赈灾活动中的表现打分（表一）

你能否接受王石的道歉（表二）

你是否认为王石道歉有诚意（表三）

您认为王石的道歉会挽回万科的声誉吗?（表四）

腾讯网：你是否接受王石道歉调查

猫扑网：王石道歉了，你能接受吗？

证券之星“星吧”：对于王石道歉你的态度是：（共有1192位吧友投票）

鲜花196

鸡蛋996

天涯社区对王石道歉是否接受的调查专栏里，前二十个贴子里表示能够接受的只有两人。

（http://cache.tianya.cn/publicforum/content/help/1/195400.shtml）

以上各大网站的统计结果可以自判。所要说的是，一个人或者一个企业如果在眼见的事实面前，还仍然是非颠倒，左右媒体误导舆论，其基本的诚信全无，又何谈道歉！

举例上述事实，只想说明王石并不心甘情愿地道歉。而且这与他素日的行为做事如出一辙。对国难当头的态度尚且如此，对中国房地产之反省、对待股民之诚信又从何谈起？！

事实上，抛开“捐款门”事件于国人情感之伤害暂且不谈，王石万科之前对所在地产行业乃至国人更为严重的伤害则是，他在过去两年里作为“带头大哥”带头把中国房地产拉向价格暴涨的火坑，之后又高喊“拐点”降价，此“清洗”手段把众多实力相对弱小的房地产企业甩到资金链的泥潭。

我们不得不承认，万科企业运营机制之先进，企业治理及运营效率在中国所有行业企业中处于领先位置。王石带领的万科管理团队对市场及政策把握之灵敏，专业化程度之高确乃众企业学习之榜样。但是作为行业领先企业，作为被标榜为对社会负有责任的知名企业，作为几乎囊括所有国家级最高荣誉的名星企业，万科所负的企业之外之责任，至少在最近几年来的表现为人所不齿。在领涨全国房价过程中，王石带领的万科负有别的企业不可替代、不可推卸的责任。但是王石却自始至终都在为此诡辩，声称万科“高于25%的利润不做”，声称万科不囤地、不捂盘惜售，声称中国房地产的问题不是过于集中，而在于过于分散等等，他说是一套，做却又是另一套的一贯的行为方式，这次在“捐款门事件”中终于引爆了全民对其讨伐。

万科在8·31土地出让制度改为招拍挂之后，依靠股市资本后盾在全国掠城夺地，全国各地城市在以万科为首上市地产公司与顺驰等欲上市公司激烈的土地抢夺战中，各城市地价在疯抢中价格数倍飚升，房价也在此推动下一路高歌猛涨。

2007年9月11日,万科以27.2亿元竞得福州晋安区福飞北路东侧、南平路北侧地块,土地面积16.7万平米,楼面价超过7096元/平米,缔造了福州新"地王"。该区域的现有商品房售价约6000余元,地块成交后,附近项目连夜涨价,甚至每平方米加价1000元。当地开发商说,万科这个项目售价肯定要超过每平方米1万元,直线拉高区域均价数千元。

笔者此后11月份去福州开会，听当地开发商说，福州本地开发商全都认为万科此举是纯粹扰乱市场，这样上涨房价会把他们都带入火坑。据当地媒体同行讲，万科拍得地王之后，一些开发商提出希望政府进行干预，政府方面恐怕事情闹大，就同当地媒体交待要低调宣传万科拿地。

去年万科摘取的另一大地王是26.8亿拍得东莞地王

7月12日,万科以26.8亿元的价格取得了广东东莞塘厦大坪村35万多平方米的土地,并以15243万元/平方米的楼面地价成为广东省新"地王"。这个楼面地价远远地超过了附近的现有商品房售价,直追隔壁的深圳房价。

此时，正值东莞土地出让热潮的高峰。整个2007年是东莞土地交易市场出炉最多“地王”数量的一年，1-11月间共出现了五大“地王”。“地王”的频频出现令整个市场极其亢奋，开发商在现场“抢地”也“抢红了眼”，1-10月份的商住用地大多数地块基本上都是以高价成交。上半年东莞城区土地及镇区土地拍卖在“地王”的刺激下，地价涨幅甚至比房价涨幅更大。

东莞市国土局的统计数据显示，东莞一级市场地价2006年比2000年涨了6倍。仅2007年上半年的城区土地单价就达到了5489元/平方米，比2006年上涨70.6%。

王石今年初之时看到了《人民日报》不点名在批评万科，随急转车头，一边透过央视向政府认错，一边高喊“拐点”并策略性地全国楼盘引领降价。这看似“悔改”的动作，还是一箭又雕的效用——表象上看是讨好政府，实则是为自己早设想到的行业洗牌找到举动屠刀的借口。

今年上半年，万科全国率先降价为自己争得了淡静市场中最大部分的现金流，同时，看到越来越多的中小开发商陷入资金瓶颈，其借机出手收缴廉价项目及土地。

从万科发布的业绩来看，今年一季度销售金额达到101亿元，销售面积114.5万平方米，两个数据同比分别增长约119%和82%。1-4月的四个月，万科的销售面积达到162.7万平方米，销售金额高达约144.2亿元。除去正常经营、维持开发所需要的资金后，手持现金流大概在200亿左右乃至更大的规模，在土地市场的萧条期，低价购入大量二手土地（包括兼并、合作开发等），并进一步加紧市场布局，调整市场布局。事实上，除截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户外，万科在今年1-4月取得了10个新项目。其中，有五个项目低价拿下，总投入不到20亿元，新增土地储备却高达88万平方米。万科通过合作形式获得有7个大型项目及高端项目，全资拥有天津的两个中小型项目。1-3月，万科新增7个项目，合计总地价约41.5亿元，总建筑面积超过151万平方米，平均楼面地价约为2748元/平方米。4月一个月，万科新增了青岛、惠州、武汉三个项目，相比此前新增项目的地价大幅降低：合计建筑面积为78.1万平方米，总地价为11.63亿元，平均楼面地价1489元/平方米。除万科在青岛拿的地块地价为2707元/平方米外，万科在惠州的海景别墅项目地价仅605元/平方米，在上海宝山区的罗店项目地价约4689元/平方米……

以上数字可以看到，万科的生产能力不容置疑，所以即便是股东，绝大多数在企业名誉与回报收益之间做出选择时选择利益，也当是情理之中。但若是站在稳定经济整体利益的角度，站在房地产整个行业良性发展角度，站在国民整体利益角度去审视分析这些数据，我们可能就不能不忧心：昔日疯狂领涨房价的万科还会不会卷土重来？在一个急切追求自身利益最大化的企业一家独大的情势之下，企业掌权人一句口头的悔改，我们又怎么能相信其背后没有隐藏着更大的阴谋？！

（未完待续）