前年在给麦田房产做顾问的时候，为其开发了一个房地产基础知识类的课程大纲，那是我从业十多年来第一次开发这类课程，过去总觉得这样的课程用不着我出手，但现在发觉不出手不行了，尤其近期在为几家公司做咨询过程中更让我觉得我们的企业内训需要好好改变改变了。从2000年进入这个行业，接触了大大小小公司内部培训中关于房地产基础

    在我眼里，2002年应该是房地产经纪行业的第一个分水岭，而即将到来的2012年，将是行业的又一个新的分水岭， 新的10年，之所以这样说，主要是因为这10年里整个行业将出现以下几个重大变化： 

    1、市场从快速膨胀趋于平稳。这是随着城市土地开发日渐成熟的必然，其实即便是没有政府的调控，二手房市场也很难再现09年的疯狂。 

    2、行业经营管理水平提升。随着大型房地产经纪企业的出现，势必对企业管理水平提出更高的要求，也带动了整个行业的经营管理水平。目前虽然还没有出现一家在任何其所进入的城市都成功的大型企业，但极少数大型企业在某些城市已经取得了巨大的成功和进步，相信这样的企业以及更多的企业将逐渐积累和建立良好的经营管理能力和人才，在更多的城市取得成功。新的10年里，这样的大型企业将推动整个行业从过去10年里以业务为导向的简单粗放的经营形式开始向以综合经营管理能力为企业成功基础的高度转变

    现在很有意思的一个现象是，易居中国和21世纪不动产这两家二手房业务都做得不太好的企业捆绑在一起了，实在不知道其未来会怎样。有人说两家公司的合并，可以因为21世纪不动产庞大的门店规模给易居中国的新楼盘代理业务带来更广的销售渠道，实现更好的一二手市场联动。这一点我也不否认，但这其中却有两个很大的问题。 

    其一，21世纪不动产真正拥有的直营门店和区域并不多，也主要在北京、上海、深圳和成都等几个城市，更多区域的门店都是加盟商，如何解决统一营销的问题？加盟店独立拥有和运营的实质导致在利益上与区域分部和总部各自为阵的局面一直以来都是21世纪不动产没能很好解决的一大难题，再加上新楼盘代理也跟二手房市场一样具有巨大的地域差别，所以真正受益的也只能是易居中国具有优势的几个城市而已，那么这对21世纪不动产整个品牌在中国市场的发展用处也并不大。不过以易居中国和21世纪不动产这两家持续亏损的上市企业目前的状况来看，估计他们也没有心思考虑那些远离其核心市场的加盟者了。 

    最后来说说经营模式的错误。严格说来应该是21世纪不动产错误地选择了经营模式。从2005年之后，国内房地产经纪行业里所谓的“港式管理”、“台式管理”就盛嚣尘上，好像如果不懂这几个词儿都不好意思跟别人打招呼。 

    结果，21世纪不动产完全放弃了其系统自身本有的优秀经营手段，而错误的选择了港式管理方式。各位看官要注意，我这里说的是“错误的选择了港式管理”，而不是说“港式管理错误”，千万别误解（关于这几种管理模式，大家可以参见我的博客《房地产中介模式探讨》系列文章）。港式管理尤其优秀的一面，但也有非常致命的弱点。 

    21世纪不动产首先任用了一批在上海本来经营就不好的一家港资企业的一群管理者来掌管其直营业务，失败后，又先后任用了来自中原和美联的管理团队，但依然没有任何起效。我听到最可笑的故事是，在北京市某个区域局部市场，同一天，原来21世纪不动产的门店团队到了中原的门店，而原来中原的团队跑到了21世纪不动产门店工作

    上文我分析了21世纪不动产在企业功能定位上犯了错，也正是由于企业功能定位错误，进一步导致21世纪不动产在本土化过程中犯了更大的错误。虽然21世纪不动产总部的东西很好，但移植到中国来，也必须做大量的本土化工作，毕竟国内房地产经纪行业还处在发展的初期，如果照搬肯定会水土不服。但在本土化过程中，21世纪不动产中国总部犯的错误更多。

    我最遗憾的就是当年本土化过程中把美国总部发来的资料里对房地产经纪企业经营最有指导作用的东西给一股脑的删除了，我估计现在中国总部没有任何人见过，因为见过的人都全部离开公司了（2000年上半年企业建立之初，进行大量翻译、研发的员工没有一个还留在该企业）。2000年到2002期间，国内的中介可以说刚刚起步，那时候懂行业经营管理的人凤毛翎角，当时的行业情况是，有经验的没理论，有理论的没经验，21世纪不动产也不例外，当然，那时的我就是其中有理论没经验的人之一，不过好在我毕竟从事其它产品的销售和销售管理有6年了，所以对具体的产品销售和销售管理还是有些心得的。但当时2

    昨天惊闻易居中国成为21世纪不动产（中国）的最大股东，作为21世纪不动产在国内发展的最初一批老员工而言，心中实在是五味杂陈。

    2006年初，离开了整整工作六年的21世纪不动产，到现在已经又快六年了，这几年来一直关注着21世纪不动产的发展，但从来不对这家我倾入了最多心血的公司和品牌做任何评论。可是今天实在有些忍不住了，想写一些东西跟同样关注这个品牌的人一起分享。

    这些年我在国内各地讲课，给一些企业做顾问，在咨询顾问和授课过程中，几乎所有企业的人都会主动跟我谈起21世纪不动产。可有些让我尴尬的是，21世纪不动产虽然在国内经纪企业中是覆盖区域最多的公司，但经营状况好的区域却很少，大多数区域是表面风光，内里痛苦，我顾问的一家公司所在的城市，21世纪不动产几乎已经没几家店了，而有些我去的城市甚至黯然退市，无论是任何原因，都让我这个中国21世纪不动产最早的一批老员工脸上无光。即便在北京，21世纪不动产的经营状况也总成为各大公司老总跟我

    昨天一个朋友跟我聊起北京海淀区要求房地产经纪公司房源必须独家委托的事情，因为朋友想邀请我做一个关于独家委托的专题培训。早在一个月前就知道这个规定，但一直觉得有些问题，现在分析起来，政府的这种强制要求有可能对业主来说是一种利益伤害。

    事实上虽然独家委托是房地产经纪行业未来的发展趋势，也是正确的做法，但其本身应该是一种市场行为，而非政府制度强制行为。即便是在房地产经纪行业最发达的美国，经纪公司和业主之间的销售形式除了独家委托之外，还有很多种形式，独家委托并不是唯一的，只是因为美国经纪行业成熟，从业人员专业能力强，所以大多数业主愿意与其签订独家委托，但前提是业主信任为其服务的经纪人，而不是被政策逼迫必须跟经纪人签独家委托。

    北京市海淀区的关于独家委托的要求试点，从某种意义上带有政府强制性，强制要求经纪公司代理房源必须独家委托，否则不允许经纪公司进行销售。虽然现在消费者对房地产经纪行业诟病很多，但大多数消费者在进行房地产买卖时又无

    今天看到有报道称专家说三季度房价将下跌，我觉得三季度肯定不会发生，因为三季度各方面政策都不明朗，房价真要明朗，要看政策导向。到四季度，甚至要到四季度末，政策才会明朗。房价取决于：

    1、当前限购政策是否还要继续？

    2、贷款政策是否有变化？

    3、利率变动情况

    而且，房价未必一定下跌。截至目前，房价一直很稳定，对于房价我的判断是：如果限购政策延长，贷款条件依然严格，利率继续上升，那么房价就会下降；反之则