从去年10月份开始，全国几个主要大城市的房市都陷入低迷，直到近日，这种低迷的情况依然没有得到改变。北京的房地产市场出现种种明折、暗折的促销方式。有的送车，有的送装修，还有的干脆减首付。但在北京、上海，真正的降价还没有出现。

上海易居房地产研究院近日的统计数据显示，2008年上半年，上海市楼盘月均成交面积仅为86万平方米，同比下跌50％。

“买房就送车。买一居送价值10万元轿车一辆，买二居送价值13万元轿车一辆，一次性付款可享受9．5折优惠。”

　　“雄居奥运核心，现房精装景观豪宅．．．．．．价格上调在即，敬请把握先机，首付三成即可入住。”

　　这是近期北京市两则楼盘销售广告，一个是送车的优惠，另一个则称要涨价。

　　从去年10月份开始，全国几个主要大城市的房市都陷入低迷，直到近日，这种低迷的情况依然没有得到改变。

　　在此种环境下，房价究竟是涨了还是跌了？

　　房地产市场现状如何

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋最近对北京

3月底，潘石屹一句“百日要剧变”，引发房地产市场轩然大波。转眼百日期限已过，虽然震动极大的“剧变”节点事件并未发生，但整个房地产业资金链严重受滞的局势清晰可见。在后“剧变论”时代，开发商的旧有格局和楼市的力量对比，发生了哪些变化？

销售

僵持局势难松动

随着今年货币从紧政策的持续进行，房地产市场正在经历着堪称近10年来最长的观望期。被开发商希冀迅速完成资金回笼的销售环节，在浓郁的观望气氛中并未能达到预期效果。房企“领头羊”万科发布的6月份销售业绩显示，其销售开始出现明显颓势。公告称，6月份销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，较2007年同期分别减少了38%和22.8%。

金地集团发布的公告显示，今年1-6月份，企业实现销售面积47.6万平方米，与2007年同期相比，下降了11.97%。表面自信满满的碧桂园，根据其最近发布的数据，1-5月份的合同销售金额为63亿元，这一数字与“今年320亿元”的销售目标相比，仅完成了19.7%的任务

　　统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21%，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5%。

　　中国房地产研究学会副会长顾云昌称，影响房价还是整个的宏观经济形势，我们中国下半年的宏观经济有很多的不确定性，比如说从紧的货币政策实施的如何，利率的杠杆如何使用。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，今年上半年，上海外资收购金额较去年同期下降逾两成，但商业地产租赁依旧火爆，投资分化加剧。

零 售地产忙于升级

　　仲量联行最新发布的半年报显示，前身为东海商业广场的353广场即将竣工，租赁情况颇为乐观，正逐渐成为以时尚为主零售新热点，主要租户包括：Ｚａｒａ?熏Ｍａｎｇｏ?熏Ｇｕｅｓｓ以及玩具反斗城。

　　上海不少顶级地段的商场都在持续自身升级。人民广场的新世界百货已完成升级；南京西路的梅龙镇广场，其装修工程还在继续；淮海中路、嵩山路的香港广场在接下来的几个月内将完成租户定位升级，引进更高端的租户；近期被黑石（Ｂｌａｃｋｓｔｏｎｅ）收购的长寿商业广场，现更名上海潮流预计也将于8月份完成其全面整修，现已开始招商。

　　值得一提的是，新近升级的物业开始对租户档次有较高的要求，

易宪容:市场已发生变化 房价跌不会成为灾难

易宪容：谁先降价谁是赢家 楼市调整还将继续

易宪容：国内房地产市场将出现根本性逆转

最近，一些地方的房价出现一定程度的调整，住房销售量也严重下降。面对这样的形势，一些人又认为，中国的房地产市场如2003年那样面临一个调整临界点，政府应该重新调整房地产市场政策，而绝不可像股市那样，让投资者面临巨大的系统性风险，否则，就会危及中国宏观经济安全，导致中国银行体系的风险，影响民众房地产资产的升值，波及地方政府的财政收入，甚至把中国的住房保障体系建设也扯上，认为如果房地产市场调整，财政就没有足够的支持力度，住房保障体系建设就是一句空话。

    据透露，迪士尼选址地原属远郊，但现在毗邻机场带动这一地区地价飙升。原先十多万元一亩土地，已经升值几十倍，最高的已被炒到近千万元。
　　
    至于和美国迪士尼方面的合作模式，一位曾参与谈判人士透露，上海迪士尼将不会沿用香港模式，而是采用迪士尼与日本的合作模式。即由政府提供土地和绝大部分的建设资金并控股，日常管理交给美方团队，同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入提成。迪士尼方面即使出资，金额也不会很大。

　　一位曾参加项目论证的专家称，几年前上海迪园成本预算原定300亿元左右(不含地价)，“这两年，加上物价上涨、通货膨胀等因素，预算应该会增加到400亿元左右。”

　　上海迪士尼将采取“边建边开

如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然结果。虽然开发商认为楼市的走向因城而异，但是一种观望的情绪的确在越来越多的城市出现

　　“悲观的开发商可以更悲观。”日前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟对《第一财经日报》记者表示。

　　在深圳已经出现的房价下跌在钟伟看来并非“见底”，而仅是开端，因为同样的状况必然向其他地区蔓延。价升量跌被行家看作为地产行业的“弱市”已经初露端倪。

　　然而，房地产投资热度依然未消。在诸多专家看来，这种投资额的快速膨胀必然在一段时间内伴随着从紧政策。而开发商要摆脱这一困境，可能必须尝试以牺牲房价换取成交量。

　　成交量萎缩的传导效应

　　深圳在此次楼市调整中走在前端，而且这里糟糕的情形有可能被其他城市的市场仿效。

　　深圳市国土资源和房产管理局的统计显示，5月份全市新房成交均价为每平方米10254元，与4月份的数据相比，深圳房价继续下降。

　　就在3月份，深圳房价在环比下降了16.53%之后，以13618元

　　然而，就在6月的第一周，上海商品住宅成交均价却首次突破1.7万元/平方米，创下了20年来的新高。不过，紧接着，李嘉李嘉旗下上海豪宅御翠豪庭却爆出销售成交均价下跌幅度超过每平方米1万元。同时，二手房市场上开始跌价的豪宅也逐渐浮出水面。

　　高点之后的急跌，让市场进一步看清了豪宅物业在市场整体成交量萎缩时对成交均价的影响力，而这或许就是半年多来，全国人民看不到上海房价下跌的真相。豪宅这根支柱出现倒塌迹象，意味着上海房价在统计数据上的真正拐点。

　　“李嘉诚及其他开发商也好，促进销售快速回笼资金无疑是目前最大的战术任务，从这个角度出发，或许更能理解李嘉诚此前出售上海大型商用物业和其他开发商急于出货的举动了。”一位开发商朋友坦言。

　　豪宅开跌？

　　佑威房地产研究中心的最新报告显示，6月新推出一批房源的御翠豪庭售价下跌超万1万元/