地方政府对廉租房的热情是醉翁之意不在酒，真正看重的是中央政府的投资部分，不是保障房本身。这也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，转嫁负担给商品房项目，以增大商品房开发成本，商品房用地配建成为地方政府解决保障房问题的首选，至于申请的廉租房中央投资，地方政府不会没有热情。

　　地方政府更多的是赤字财政，少数一线城市的财政收入来源是可以保障的，而绝大多数地方财政仅仅养人问题都无法解决，何谈保障住房的投入。而中央财政的投入对于保障住房实在是杯水车薪，所以我不认为保障房会成为解决百姓住房问题的主体，保障房难以为继是必然现象。

　　开发企业在拿地十分艰难的情况下，除了承担学校、道路等各种城建配套之外，又加上了保障住房配建，而地方政府仅仅依靠土地出让收益的5%、10%解决廉租房、经适房问题是不可能的，尤其是很多房地产发展刚刚起步的地区。有一个不能忽视的现象，那就是土地出让收益越低的地区保障房任务最繁重，这是市场的真实情况。单纯依靠土地出让收益是不能满足保障房日益增长的要求。

　　对于基本以成本定房价的城市，房价的主要因素只有地价，这是二三线城市的普遍状况。那么把保障房推给市场，只能是一个结果，保障房建设越多，商品房成本越高，商品房价也就越高，而不是相反。

　　市场的主体从来不是保障房人群，房价的高低与他们的关系越来越不紧密。需要改变的是对市场需求主体的看法，那么商品房价不应该与城市的平均收入水平挂钩。

　　我们强调大建保障房本身缺乏地方政府的热情支持，没有资金的支持，二三线城市的保障住房加大商品房价的成本，成为二三线城市商品房价上涨的巨大推手也必将成为现实。

　　而市场化11年，基本收入人群的居住需求是通过拆迁实现的，高涨的商品房价是广大低收入人群改善居住的主要推动力量，这也是不争的事实。商品房价自产生商品房的那天起就与低收入人群没有直接关系。但是我们知道城市人口的主题是有基本居住条件的，这更是二三线城市的基本情况。

　　廉租房存在还是有必要的，但是经济适用房目前的情况已经没有存在的基础，特别是有产权经济适用房更是不能继续存在，没有产权的经济适用房也成为中低收入人群的鸡肋，严格按照经济适用房的条件建设的，也必将被真实需求的人群弃购，原因是低收入人群并没有购买的能力。

　　现行积极适用房管理混乱，不单单在分配方面，经济适用房的定位前后不一，对于产权的界定也是前后不一致的。所谓的开宝马住经适房对于严格执行60平米、有限产权应不存在继续的可能，但是60平米、有限产权的经适房对于二三线城市的居住需求来说也是货不对板，弃购是正常的。

　　配建制是地方政府推卸责任的举动。划拨地也并不存在存在下去的可能。这也是我一直否定国家无偿划拨土地的原因。土地概念的混淆，也是保障房存在的混乱思维的基础。取消经济适用房，全力建设廉租房是合理的安排。 

众所周知，我国房价总体水平相对于普通大众的购买力水平，的确是高得离谱，这不仅消耗了我国中产阶级的未来消费能力，抵消了政府培育和刺激内需的政策努力，更重要的是阻碍了“农民进城”和延缓了我国农村城市化进程，也非常不利于社会的稳定与和谐发展。

但在现实生活中，也确实存在着一些人并不希望房价下跌。首先，开发商不希望房价下跌，因为下跌会影响到他们的利润。其次，地方政府不希望房价下跌，因为下跌会影响到政府税收和GDP增长，当然也因此影响到政府官员的政绩。第三，已经买了房子的人希望房价上涨，这样会产生财富效益，他们在房价上涨过程中找到了一种财富增值的感觉。第四，银行不希望房价下跌，因为一旦房价下跌，就会增加银行坏账和经营风险。第五，那些将房子当作投机工具的投机客，肯定是希望房价上涨的。看来，参与房价上涨“大合唱”的人还真的不少啊！

那么，谁在希望房价下跌呢？当然是那些没有房子住、准备买房子的人们。其中，包括刚刚走上社会的大学生，还有就是向往城市“美好”生活的“农民”。这些人数量巨大，但是他们收入水平较低，是社会的弱势群体。

眼下，希望房价上涨的人和希望房价下跌的人，形成了两大阵营，利益发生了尖锐冲突。如果房价继续上涨，势必会侵害这些弱势群体的利益，也不利于房地产行业自身的健康发展和社会稳定，更不利于加快中国农村城市化的进程。如果房价下跌呢，也会损害另一些人的利益，对经济增长和金融安全产生不利影响。总之，目前这种病态的房地产行业发展模式着实让社会各方面都感到了头痛。

根本原因在于制定游戏规则的人都是有房子的人，甚至有豪宅的官僚政客和资本老板，那是否应该加入一些无房的民意代表呢？

怎么解决这问题？我觉得，第一，政府应该有更大的最为，现在政府财政上很有实力，今年政府税收依然保持了强劲的增长，以往政府已在出卖土地业务中受益匪浅，这时候应该从大局出发对老百姓有所“回馈”；第二，最近一个时期，一些央企在“拿地”和“地王”产生过程中扮演了一个不好的角色，央企应该改变自身形象，为社会多尽一些责任；第三，转变房地产行业的盈利模式，现在一些开发商推高了房价，但是交易量下降了，这实际是“竭泽而渔”，其实他们的利润未见得上升了；能否创造一种“较低房价+较高交易量”的盈利模式呢？如果这样，也许就会出现一种大家所期待的房地产行业发展的良性循环。

总之，我国房地产市场的这种“病态”，已经到了必须彻底根治的时候了。（姜仁地产研究院根据网络摘选）

    在民营企业发达的浙江温州，其下属的瑞安县级市出现了全民爆炒地基运动，房价也直逼北京，这是怎么回事呢？温州辖下一个连电影院都没有的县城，如何诞生规模数百亿的地基投机市场？

1、房产中介如雨后春笋

    从年初到现在，温州下辖的县级市瑞安城东仅仅500米长路上出现了70家左右的房产中介。原因在于，许多村民把所分得的建房指标即“土地分配计划使用证”（民间称“红证”）私下拿到房屋介绍所出售，于是出现了上面火热局面。

2、全民炒房进入实施时段

这些尚未规划及审批甚至还只是一片空地的农村返回地，仅凭着一个个由村里划分给村民的建房指标进入市场。“全城现在至少有300多个亿的资金参与其中了，”当地一位政府部门人士估算。

3、全国百强小城房价赶上一线城市

    据7月末公布的第九届全国县域经济基本竞争力百强县（市）名单，这个并不为许多人所知的小城被排在第20位。而此地房地产市场的火爆程度则令人瞠目，今年年初瑞安开盘的楼价就直奔18500元/平方米。而如今新开楼盘更是以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。

4、苍蝇不叮无缝的鸡蛋

    事实上，按照《城市房地产管理法》规定，要先取得房产证，才可以交易，由于返回地本身是为解决被征地农民的住房问题，今后在手续报批的时候，相关部门如果发现上报的资料存在非本村村民的情况时会做何种处理仍然未知。虽然瑞安政府联合当地五大职能部门联手发出《关于规范房地产市场交易秩序的通告》，称返回地指标买卖不受法律保护。但广大村民依然不闻不顾，一意孤行，说明我们的法律规定或执行还是有问题的，苍蝇不叮无缝的鸡蛋。

5、返回土地交易政策依据何在

    国务院发展研究中心研究员刘守英表示，返回地交易在政策上是没有任何依据的，但是地方上发生的事情，很难说究竟是地方错还是政策错，政策不可避免地有着滞后性。虽浙江杭州市近年来相继出台过相关的政策，今年6月份更出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在实施方面有了更多细则，更规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。

6、返回土地交易的出路探讨

    某种东西一旦被赋予了人身属性，就不可以随意交易。“当时政策只是考虑到给村民土地，而没有考虑到给予之后有可能发生的流转问题。”有关人士建议将返回地统一纳入市土地储备中心，通过招、挂、拍方式出让，出让所得款返回给集体经济组织。此种方式还可以由集体经济组织与受让方签订合作建设协议，按协议约定分配建设工程房屋。

7、泡沫何时破灭？

    在民间资本的大量涌入，以及部分人群的哄抬下，返回地的交易进一步畸形。对于许多炒家而言，最重要的不是政策如何确定，而是这种“击鼓传花”的游戏如何继续下去。所有人都乐观地认为，自己不会是最后接棒的人。除了本地的炒客，甚至一些旅外的侨民也纷纷将美元、欧元兑换成人民币，或者将国外的店铺变卖，携亲带友参与到火热的炒地市场里。

8、爆炒背后的阴性力量

    目前手持一两千万元游弋在炒地市场中者众多，至少人均都是上百万的资金。事实上，在当地，借钱炒房并不是新鲜事，尤其是眼下地产和资本的红利给了人们充分喜悦的理由，这种想象正支撑着这个城市虚幻的繁荣，也支撑着人们最后的疯狂。更有知情人士向记者透露，当地某银行还专门设立了4000亿的资金专供炒地。“假设要贷款300万的，可以先贷到240多万，但是这部分钱不能直接取出，要先放在银行，算3厘的利息。”上述人士表示。

    “银行90%的资金可能都被拿出去炒地了。”当地政府系统的一位人士表示，“我强烈感觉到会出事，会出大事，这个市场都已经是百亿的规模了，要知道这才一个县级市，一个连电影院都没有的地方！”

  文/姜仁

姜仁地产机构在以往旅旅游地产策划中，深谙时代和潮流的脉搏，其长久不衰的生命力才是其发展的核心竞争力。

现在，北京正热衷于“乡村游”。乡村酒店、国际驿站、采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧、民族风范等八种全新业态将取代传统的农家乐。

从北京旅游局获悉，《北京市乡村旅游特色业态标准及评定》已经颁布，将于11月1日正式实施，这对于旅游行业标准和规范起到了指导作用。

新的业态推出，进一步丰富了产品，激活了市场。此次推出的乡村旅游新业态风格迥异，特色鲜明。比如：“国际驿站”，主要以接待外国游客体验中国乡土风情为主；“采摘篱园”是为市民提供观赏和采摘特色蔬菜、果品或其他特色农作物的高新农业实验基地或种植基地；“乡村酒店”是将农业景观、生态景观与住宿、餐饮设施进行结合，为旅游提供乡村休闲服务的经营主体；“休闲农庄”则是以农耕文化为核心，利用田园景观为游客提供乡村生产生活休闲体验的经营主体。… …

旅游地产的策划创新，是姜仁地产机构不变的追求，但其项目的可行性、实操性、经济性、社会性，更是我们追求所在。我们追求具有竞争力的产品，完全是模拟市场的接受程度而度量，我们坚信，市场才是我们一切行动的标准。

文/资深房地产策划营销实战专家 姜仁

9月25日，金鹰、金基、金絮丰，这三家“金”字辈的企业成为南京河西专场土地拍卖会的大赢家，3幅位于所街的商业及住宅地块均“名花有主”，总成交金额高达35.5亿元。其中最受关注的所街7号住宅地块经过30回合大战，拍出了22.2亿元的价格，楼面地价更是高达每平方米7992元，双双创下今年南京土地市场的新高。今天《新闻联播》消息，南京再次出现一日内三个“新地王”。

10月15日召开的吉林省长春市首届土地招商推介会，集中推出了19个地块、419万平方米，占年度经营性土地出让计划的80%还多，吸引了全国上百家房地产企业参加。继深圳、上海等地土地放量、地王频出后，“抢地热”开始向二三线城市蔓延。业内人士预计，今年四季度，全国房地产市场将迎来新一轮“抢地”热潮。据悉，按照开发商目前的拿地热情，长春市年底前完成500万平方米的年度出让计划应该不成问题。

一线城市开发商拿地热情也在看涨。国庆长假前夕，上海市规划和国土资源管理局公布了一份国有建设用地使用权出让“预公告”，一口气推出40块住宅用地，共计约335万平方米。这是上海有史以来最大规模的一次土地集中供应。此前的9月30日，绿地集团以72.45亿的总价竞得上海市中心城区徐汇区一幅大型综合性地块，打破了中海刚刚创下的70亿元“地王”纪录，再创地王纪录新高。业内人士认为，四季度上海土地市场将掀起抢购风潮。中国房地产测评中心相关人士表示，目前全国很多城市的土地出让仅完成全年任务的三分之一，这意味着四季度仍是个地王频出的季度。

现时期，又为什么会频出“新地王”呢？北京姜仁地产机构董事长姜仁分析认为，第四季度“新地王”频出看似一个正常现象，原因有三点：一是“地主家”没有余粮了；二是房价的螺旋走高的市场直接刺激；三是一线城市“地王”的延续，助涨房价的盘升势气，会进而刺激二三线城市的“新地王”出现；四是“招拍挂”的游戏规则注定“新地王”的频出，是一个“制度管道”问题。

那么，“新地王”会在哪些城市蔓延呢？根据姜仁地产研究院市场分析，一线城市的“地王”频出，刺激和指引了二三线城市“新地王”的出现，房地产市场的本身能动性（刚性需求）在短时间之内很难满足市场，长期来看，追涨的势头不会改变，最少在未来三五年内没问题。

在二三线城市里，一些房企无地可用、无米下锅的同时，一些国企和上市企业“囤地”现象也层出不穷。对目前市场上出现的新一轮的“抢地热”，业界看法也不一。有观点认为，“抢地热”有利于房企业增加土地储备，缓解楼市供应不足的紧张局面；也有观点认为，“抢地热”可能使一些房地产企业借机囤地。还有人担心，新一轮“抢地热”都会造就一批“新地王”，使本以高企的房价火上浇油。

北京姜仁地产研究院市场研究部

在商业地产开发过程中，诸多问题困扰着涉“商”不深的开发商们。商业地产突出“商业”二字，而“商业”强调“交易”，商业地产策划也就是为提供交易平台所做的开发及商业营运等工作，开发包括拿地、产品定位、建筑设计、资金计划、建造及销售等环节，而商业营运则指各类商铺的招商、营运管理和物业管理等工作。

相对于住宅开发，商业地产巨大的开发利润成为大量开发商涉“商”的新动力，有的甚至将开发商业地产确定为企业发展的新模式、新定位。但是，由于要求开发商具备较高的理解力，才能搞懂“商”字，因此在开发过程中，有些开发商尽显不适之症，新问题也不断涌现，令开发商老板们头痛不已。

近期，不少专家、学者已针对部分热点问题进行了解答，这里将对一些较少深度解答的新问题与大家交流，以达相互提高之效。

一、商业定位方案是否有唯一的标准答案？

姜仁地产研究院认为：一个商业项目的商业定位方法有两种。一种为聚集法，就是采用与周边众多项目一样的业态，使该商圈形成可为目标消费群提供更多选择的某一大类商品的商业群。聚集法多用于专业市场，比如深圳笋岗的汽车配件商业群和家具装饰材料群等。另一种是互补法，就是为项目所在商圈的某一特征的消费群提供与周边项目不一样但却是有需求的商品和服务，以补充目标消费群的消费。

对于一个商业项目而言，可同时考虑采用这二种方法进行定位策划，因而，采用不同的方法，其定位方案肯定是不一样的。而在利用互补法定位过程中，一个项目往往有多种不同的方案供选择，这些方案从不同的角度去考虑补充项目所在商圈消费群的需求。不同的方案当然有其不同的优缺点，不同的方案有不同的招商及营运管理方法，开发商需结合企业的实际情况选择合适的定位方案。

因此，一个项目的商业定位方案没有唯一的标准答案。

二、纯租赁式的盈利模式是否适合所有开发商？

姜仁地产研究院认为：纯租赁式的盈利模式越来越多地得到一些开发商的采用。其优点非常明显，开发商通过努力经营整个商业项目，使所有商铺逐渐升值，项目不再因商铺产权分散而影响整体经营。采用这种盈利模式，除可以为开发商带来稳定的租金收入外，物业增值也是另一种回报。但是，这种模式的缺点是开发资金无法在短时间内回笼，财务费用及新项目开发资金压力同时困扰着开发商。故此模式并不适用所有的开发商。

一些项目可以在招商前进行商铺销售，如商业街；一些项目可以在开业后且进入稳定经营期之际进行商铺分散销售，如各类专业市场；而一些项目如单体SHOOPING MALL，则不宜分散销售，开发商可以在其进入稳定经营期后整体销售，一般情况下，国内外房地产投资机构、信托公司等均可能成为买家。

三、 广告策划能否替代商业策划？

姜仁地产研究院认为：有些开发商以为商业策划就是广告策划，广告公司同样可以为项目设计商业业态组合及规划业种，甚至设计盈利模式等，印出来的招商手册也颇有专业味道。其实，广告策划应安排在商业策划之后，招商及销售之前。不可否认，广告策划对于项目同样非常重要，但它是在专业商业公司对项目定位之后，通过用文字和图形表现出项目的优势及其它情况，以吸引更多的租客和投资客。但是，由于商业定位、盈利模式等方案需要更多的、更专业的商业团队在通过对消费者需求、租客需求、投资客需求及所在商圈商业状况等情况的调查后，并借助团队各成员的经验值，经过多次反复讨论而最终形成的，而一般情况下，广告策划团队无法同时具备专业商业团队的操作能力，故建议开发商不能简单地将广告策划替代商业策划。

四、  委托专业机构招商是否就可以高枕无忧？

姜仁地产研究院认为：一般情况下，专业招商机构拥有较成熟的操作团队，各成员都拥有不少的客户资源。而招商方法更是重中之重，专业招商机构拥有比开发商临时凑起来的招商团队更具有效的招商方法，因此，在实际操作中，专业招商机构招商的成功率相对高些。

但是，并非将招商业务委托给招商机构之后就可以高枕无忧。招商机构都是以智力、经验、体力等组合来完成招商，一旦招商机构团队操作能力较差，则项目招商成功率低很多，这样对项目的运作是非常危险的。姜仁地产研究院认为招商的模式一般有两种情况：第一种，就是全权委托有实力的代理机构，进行全程的策划和招商代理，让专业机构尽显能量，保证招商运营实效性。第二种，开发商自行组建招商团队，外聘招商咨询机构进行全程顾问，由顾问机构提供完善的招商执行方案及协助招商计划的实施，这种模式使开发商既能借助专业顾问机构的能力，又能培养自己的营运团队创造条件，同时还可节省招商成本，控制招商的主动权。

现在，很多开发商都不太愿意花小钱打造自己的招商团队，而将招商业务发包给招商机构，他们认为招商成功就给钱，招商不成功可以不付招商佣金，甚至要求招商机构要承担赔偿款等。其实，这种想法是聪明反被聪明误，他们忽略了二个关键问题。一是，招商机构招商失败之后，最大受害者到底是谁？二是，全国的招商机构哪一个有实力去承担巨额赔偿款？有实力的招商机构早就会去做小开发商了！

同样的道理，后期营运管理模式可参照招商顾问模式，而不宜采用全托管理模式。

五、 销售能否与招商共用同一个团队？

姜仁地产研究院认为：有些大型原材料专业市场采用了招商与销售共用一个团队，效果还是不错的，但是，在全国范围内，其它业态的大型商业项目，为何极少见到销售和招商共用一个团队有成功的案例呢？

其实，销售和招商的阶段安排是不可能完全一致的，只不过在一些以销售为主的项目中，招商被销售所利用而已，其结果就是回笼了资金，牺牲了招商，严重影响了后期的营运管理。

一般情况下，租客在签约之前须了解商铺周边签约的品牌情况，因而，租客会集中在开业后的1-2个月的时间签约，而销售则不同，销售一般在开盘后的2个月内销量比例较多。

另外，由于绝大多数业态及业种都有众多品牌，其市场定位，风格、价格策略等各不相同，如何选择品牌组合便成为招商人员必修课程，也就是说，绝大多数项目的招商对招商人员的专业知识要求还是比较高的，而原材料专业市场的要求则相对较低。

因此，商业项目的招商团队和销售团队应分开为宜，只有追求分工的专业化，才能促进项目成功。

六、信托模式宜应用于哪个阶段？

姜仁地产研究院认为：现在，信托模式已常用于商业地产项目，其信托产品的年收益率大约在5%-8%。2006年股市走牛之前，信托产品年收益率低一些，约4%-6%，近二年，受股市趋势影响，信托产品的预期收益率也提高了不少。

商业地产的信托化，就是相当于将项目在一定时期内的租金收益权通过信托公司卖给资金委托人，到期再由开发商通过信托公司收回租金收益权。对开发商而言，一来可以获得在一定时期内一定量的资金，二来可以享受物业继续增值。但是，由于信托公司对租金收入稳定性的要求较高，并不是所有的项目均可进行信托化。一般情况下，在项目经营2-3年后可能进入稳定经营期，有的项目甚至需要更长的时间，才可以考虑进行信托化。

因此，进入稳定经营期的项目，可以考虑信托化。 

商业地产策划：shopping mall 路在何方？

    文/姜仁

从“金源新燕莎MALL”在京西正式开业，人们开始逐渐熟悉了SHOPPINGMALL这个概念。尽管此前“东方新天地”从实际意义上讲也是一个SHOPPINGMALL，但金源新燕莎MALL算是第一次让中国人知道了原来所谓的MALL就是这样一个不但可以购物，还包括了健身、娱乐、餐饮等种种休闲方式在内的大室内活动场所。

但是中国SHOPPINGMALL的发展却不那么尽如人意，我们已西单MALL为例，看看中国 MALL是怎么发展的。

面积缩水，拿什么吸引人气？

北京新奥西郡房地产开发有限公司是西单MALL的开发商，根据他们提供的数据，西单MALL的规划建筑面积是20万平方米，这个面积包括购物中心、高档酒店和甲级写字楼，真正的商业面积只有11.5万平方米。

不仅如此，西单MALL副总经理包柏德(Patrick Parsons)说：“实际上的购物面积只有五万多平方米，有50%的空间会被用来创造良好的购物环境。” 包柏德为未来的西单MALL带来这样的规划：多个主题广场的现场活动、国内罕见的六层直跨扶梯、美食文化广场汇聚各种佳肴、18厅数码影院的电影、四季水景植被环绕的空中花园……牺牲商业面积来营造购物环境，用娱乐餐饮功能聚集人气，他希望将来就算偶尔走过西单的街道的过路人，也会绕道去西单MALL里走这样一段路。但更多专家认为，西单MALL斥巨资对购物环境进行投入主要是为了取悦和吸引对环境挑剔的国际品牌旗舰店入驻，并依靠它们带来更多消费能力强劲的消费者。

然而到时消费者买不买账，或者西单MALL的资金链会否在消费培育期出现断裂而无法支持如此的环境投入，则成为了其面临的最大风险。

寸土寸金，靠什么收回成本？

根据北京商业顾问机构发布的《西单商圈的商业发展报告》，消费者在西单商圈的消费金额101元至310元占了70%，1000元以上只占4%。在谈到“为什么消费者会选择到西单商圈来购物时？”，大多数消费者表示，是冲着价格低、大众化和便捷的交通而来。

该机构认为，这些数据集中表明了西单商圈目前档次较低。在西单这样寸土寸金的商业地带建造高档消费的MALL究竟前途如何？这个问题不尽关乎投资方的巨额投资能否得到回报，也关乎着西单商圈的未来发展。

开发商方面并不讳言西单MALL面临的挑战，但同时认为机遇将远远大于挑战。“我可以肯定投资回报会很好，现在西单、王府井的租金每五六年就要翻一倍。

尽管如此，很多业内人士对于在市中心这种各方面商业成本都很高昂的地方建MALL感到不理解。“在MALL的起源地美国，大型购物中心普遍建在郊区，美国人逛MALL都是周末带上一家老小开车两个多小时去风景优美的郊外边游玩边购物的，之前的金源燕莎MALL建在北京四环路附近我都觉得离市区太近。”

强手如林，凭什么脱颖而出？

据统计，西单仅数百米的大街上，云集了九家大型百货商场：西单商场，西单购物中心、西单赛特商场、华威大厦、中友百货、君太百货、美美百货、西西友谊商场、西单文化广场。而九家店铺的商业面积加起来接近40万平方米，其中西单商场，西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦是2000年以前建成的老百货，中友百货、首都时代广场(现为“美美百货”)、西西友谊商城、君太百货，西单文化广场是2000年后营业的“升级版”百货。在这样的环境中，西单MALL从一出生，就将面临着巨大的压力。

值得注意的是，西单MALL并没有将主要精力放在吸引国际顶级奢侈品品牌上来，即将在那里云集的200多家国际知名品牌绝大部分将是国际二线品牌及其附属品牌。“在伦敦、巴黎和纽约的著名商业街上风靡着的很多国际二线品牌仍然没进入北京甚至没进入中国，它们也渴望打开中国的市场。”

应该为mall 负责

在MALL建造过程中涉及的关键三方，开发商、政府、中介机构以及策划、设计机构对MALL的理解都有待提高，这是形成中国MALL困局的重要原因。

一、开发商

开发商是地产开发活动中的主角，若分析他们的运作，可以看出，开发商还没有从根本上认识到商业地产同其它地产开发有着本质差异，依然用住宅地产的手法来操作商业地产。

住宅地产可以被视为直销，开发商可以自己分析市场，产品定位，甚至可以直接对购房者销售。商业地产开发则更类似于传销，需专业的机构介入前期招商与后期的管理，更类似于酒店项目的开发，没有专业团队运营的星级酒店不可能成功。对商业地产开发而言，目标是招商与运营的成功，因此开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队，而不是二手出租的散户投资客。

例如有的开发商看到有的MALL销售不错，觉得造MALL很容易，殊不知现阶段运营不错的MALL，并未证明此MALL是按规范来运作的，目前有些知名或暂时成功的项目经验又未必能够照搬，上海新天地、北京金源时代都是无法复制的。有的企业开发商业地产搞招投标，他们认为，项目有优良地段，北京有一千多万人口，还支持不下自己开发的shopping mail？殊不知操作不规范，对商业地产的金融产品化意识不足，盲目上马商业地产项目是非常危险的。一个优秀的商业店铺其转让价值可能高于几十倍的房租租金，而这部分价值通常由业主与店铺经营者所共享。因此，开发商只需专注项目的开发，而投资商只考虑投资的收益与增涨，项目开发运营过程就是一个价值开发运营的过程，是一个“金融产品”制造及增值的过程。所以商业地产不是地产产品，更像金融产品，商业地产的“金融产品化”是商业地产价值及其创造价值的能力。发展商没有认识到这个高度，商业地产设计和招商将会做的不伦不类。

对于商业地产而言，合理的业态搭配是对零售商的专业吸引力，也是持久盈利的保证。主力店特别是国际大型主力品牌店的招商难度大，对项目开发的后续进程影响也最大。主力店招商完成后，小店铺的整体规划同样非常重要。小店铺的租金支付能力是不同的，如餐饮店的租金承受力低，但却可以为项目聚拢人气。珠宝店的租金承受力高，但是人流量少。合理的规划可以保证项目利润与人气兼得，避免修脚店与西餐店为邻的尴尬局面。在MALL内部，各家百货店、专卖店等都必须有自己最清晰的定位，从而通过这种不同定位、业态、吸引不同目标客户。若没有合理的业态搭配，很可能是这样一种结局：入驻MALL的是同一种业态，即使不是同一种业态，不同店之间没有规划，杂乱无章，难以吸引消费者，从而使整个项目成为死局，北京的第五大道、巨库等项目的失利值得深思。

中国商业地产开发是一个崭新的行业。传统商业模式的经验很难适用到新型的商业项目中。某些知名的项目对市场形成一些误导。例如北京金源MALL，体量巨大，运营中对北京商业影响力也非常大，各地一些开发商都属意“金源模式”，认为做项目可以模仿或者学习金源MALL，其实，它有一些其它项目无法具有的独特性保证它的成功：一是它不是郊区MALL，只是城市边缘的MALL，北京并没有真正的郊区MALL。二是它不是按MALL的规范做法来运作，无主力店、次主力店，小店铺不同业态搭配组合，三是它空间艺术性差，国外商业地产有很到位的休闲设施，欧美一些国家的消费者甚至常常会把家庭聚会安排在SHOPPING MALL中，金源MALL在这些方面有待提高。

二、政府

MALL在中国掀起热潮中，地产业、投资机构、多种资本乃至地方政府都争先恐后在MALL市场角逐。实际上，任何一个大型的Mall背后都少不了政府的支持，由于国家只有《城市发展规划》，缺乏商业发展有关的管理规定，特别是没有搞好城市商业网点发展规划，因此很难制约开发商造成的盲目和过度开发。这可以理解为政府职能的缺失。

造MALL而言，原则是政府规划在先，房地产商开发在后，商家经营又再其后。成功经营的MALL，居民得到了购物、娱乐、休闲等多方面的享受；商家得到了赢得的商业利润；房地产商得到了开发的利润；政府收到了增加就业和税收，繁荣市场经济等成效。MALL的成功是政府、房地产商、商家和消费者的共同愿望，因为四者都是受益者。但政府对MALL意识不到位，是一些MALL搁浅原因之一。

例如位于北京亦庄的“北京MALL”，政府在审批中把此项目批给了北京大地集团。而大地集团的核心能力在于广告经营和物业出租，缺乏商业地产开发经验的人才。在项目隆重奠基后，主力店的招商、方案设计、融资、专业人才匮乏等方面都制约着北京Mall的进展。最后造成了土地闲置和搬迁农民的安置、绿化带建设等问题，至今仍无新的进展。政府如果在MALL的审批中更谨慎客观一些，北京MALL或许会有另外的命运。

我国MALL的建设与发展仍处于初级阶段，缺少整体、科学的规划与管理。各地区经济发展水平的差异决定了MALL的建设必须因地制宜，因此，如何使MALL的建设适合中国经济，秩序化、科学化，都需要政府、理论界深入研究。

三、中介机构、策划公司、设计机构

在商业地产一片繁荣的背后，真正理解商业地产的人才很少，总观中国的商业地产市场，有成功的案例，但不能推广，有行业内能言善辩的“名嘴”，但不能解决实际问题。策划公司、中介机构、设计机构对商业地产的认识一知半解，这也导致全国商业地产万马奔腾的同时却没有成功项目出现。

国内基本没有专业的商业地产策划公司，策划公司没有成功的招商、策划经验，基本是摸着石头过河。从整个商业地产运作来看，最值得关注的环节有两个：一个是招商，特别是国际招商。另外一个是管理，如业态分布，定价等，类似于酒店管理集团对酒店的管理。

在中国商业地产开发产业链中，专业的顾问中介机构是明显缺失的一环。开发商在招商过程中的角色目的性过强，招商材料的可信度偏低。而投资商家最需要的是能够代表其利益的客观的项目评估。因此中介机构的角色变得必不可少。在国际的商业地产运作中，中介机构的价值被广为接受。由于专业中介的存在，使得投资方、开发商、零售商的职责更清晰，操作更专业，项目的成功也更有保证。而国内没有符合这种要求的中介机构。五合国际承接的位于北京顺义的“春天MALL”项目，中介机构就请国际中介机构旺德行来操作，建成后将可能是中国首个真正意义的郊区MALL。

在国外，特别是经济比较发达国家的大都市，人们差不多每周都会有一天时间在SHOPPING MALL里享受休闲，而在休息日最愿意去的地方之一就是SHOPPING MALL，作为一种在发达国家已被证明非常成功的新商业业态，它的出现折射着中国商业生态的升级变迁。随着各方因素的不断成熟，中国Mall将逐渐走出困局。

投资shopping mall直面风险

一、资金密集型风险

由于摩尔规模较大，几万到十几万平方米，甚至上百万平方米，这对资金需求量非常大（我国十大shopping Mall的7个平均投资28.3亿元）。

另外，摩尔的投资回收期较长，通常15年才能收回初期投入；因此，规模大、时间长，涉及的因素众多而导致风险巨大。

二、资金链容易断裂

由于我国筹资渠道比较单一，开发模式也与国外有异，且我国房产开发商自有资金有限，面对摩尔的巨大资金需求，开发商的建造资金极度银行贷款。

单一的资金渠道和较高的信贷比率（目前我国房地产行业对银行的依赖度为70%，对大型摩尔的贷款已占据了全部房产投资的60%～80%），必然增加了开发商资金链断裂的分险。

目前，众多摩尔项目建造期停工，资金链的断裂便是主要因素。“没有钱没有把握就不要建大型商业购物中心”是业界最通俗的提醒。

三、入驻率难以保证

很多摩尔的招商并不理想、空置率较高，或是招进来的并不是十分符合当初的业态规划。

虽然我国的消费市场巨大，零售业发展速度很快，但市场对商业地产的实际需求并没有开发商想象的如此理想，开发商的盲目自信，导致很多开发商在开发前很少考虑租户的实际需求，按照自己的意愿设计开发，再进行招商。最后造成招商困难，商圈气氛冷淡。在实际操作中，开发商必须对招商的困难有一定的预期，在开发前后采取措施促进招商，如请专业中介机构代理招商、订单式开发等。

四、起步期经验欠缺

和国外上百年的发展历程相比，摩尔作为一种商业业态，在中国大陆的发展历史不过10年。摩尔在中国仍处于起步阶段，市场的接受程度还有待提高；另外，摩尔的经营管理经验存在不足，也成为摩尔发展的主要障碍。

  文/姜仁

关于二次房改的讨论，自去年6月份开始，不少学者专家就提出“二次房改”的讨论，经过近一年的网络热议，终于引起了高层的关注。

住建部一知情人士透漏，由住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失，他们市调的“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。”

由此来看，房改迹象已然很明显，由此引发的疑问是：“二次房改”是重新回到过去的老路，还是在现有市场化的基础上对住房制度进行调整？大家猜测之余乃拭目以待。

记得年初，我在“中国房地产政策研讨会”接受记者采访时曾经表示，“市场化依然是大势所趋，不断完善房地产制度建设、实施可行的具体措施和实时监管体系将是下一步房改的工作重点。”

以往的房地产业发展历程告诉我们，政策建设的严重滞后，已经阻碍了房地产业的快速发展，或者说已经不再适应快速发展地房地产业，政策建设的市场机制化势在必行。

回眸地产发展，房价掌控让住建部力不从心，土地和信贷的监管也让辅助部门欲罢不能，关系民生的住房问题已成热议，民众意愿呼声渐趋高涨，于是高层不得不出面协调，正视或者是说重新审视房地产业改革。

那么，二次房改应该改些什么呢？又怎样改呢？

姜仁认为，要想真正进行二次房改，就必须注意以下几个问题：

1、房地产游戏规则要改。近几年来，地方政府多数是靠土地“招、拍、挂”来获得其地方的财政收入，竞争环境下的高地价就直接导致房价快速上涨和激化普通百姓无力买房，此前的房地产游戏规则不具备可持续性、连贯性和实效性，缺乏科学发展观，束缚了快速发展的房地产业。

2、要弄清基本方向。房地产业近30年的发展，出现了很多的问题，要想解决目前的楼市难题，就必须进行循序渐进的“房改”。既然是越改越好，就要弄清其基本方向，那就是：“由政府主导提供住房服务。”

3、政府提供住房服务的范围要明确。我们知道，政策在住房方面做了大量的工作，比如经济适用房和廉租房，但随着社会住房压力的加剧，政府更要建一些廉租房和平租房，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中，丰富和完善其住房服务范围，明确服务对象。

4、找寻到切实可行的操作方法。方向有了，怎么实现？不妨采用以下方法：突出保障性住房，特别是大大比例的廉租房和平租房，逐步扭转以买房为主要形式的住房商品化，这是一个切实可行并且是适合中国国情住房制度改革的一个重要方法。

5、房改要具有很强的操作性。无容置疑，由政府来当“大房东”，这样，不仅会遏制“高价卖地——助推房价——肆虐炒作——购房困难”的“泡沫接力”，而且可以通过国有独资或控股，成立平租房租赁公司；或者委托专门具有此类资质的特殊机构，代表地方政府行使其管理职责，操作上可行，基本上不是难事。

6、明确各级政府责任。在房地产领域，相关各方的角色意识比较混乱，利益纠缠不清，责任不明。在宏观上，就说政府与开发商之间，在拆迁补偿、招拍挂等方面，利益纠缠不清。鉴于此，建议“政府主导”，隐含政府应该在房地产领域逐步淡化利益主体之意。

8、支持成立国务院住房改革协调小组。住房体系改革牵涉到财政、税收、信贷、土地等各个部门，并非住建部一家所能完成。姜仁地产研究院首席市场分析师姜仁认为，支持二次房改成立国务院住房改革协调小组，最好将财政部、国土资源部、发改委、央行等纳入其中，以利房改顺利进行。

… …以上几点，纯属己见，谨防误读。

每一次的改革，都需要勇气，更需要智慧。而每一次改革的成功，靠的就是实实在在的为民所系，为民所忧的不懈努力，也希望“二次房改”顺顺利利，受民所拥，为民所爱！

文/资深房地产全程策划营销实战专家姜仁地产机构董事长 姜仁

国务院法制办公布本月13日，新公布的《征信管理条例(征求意见稿)》，引起了社会广大关注。在房地产行业，其有关负面信息保留期限的规定，是备受大家一致关注的。

在房地产行业，确实存在很多的不良信用现象，诚信已经是整个社会最头疼，最关心的社会问题之一。

早在2006年央行组建了全国统一的企业和个人信用信息基础数据库。只要是在银行办过卡、贷过款，都会自动在该系统中生成一份属于自己的“信用报告”。

对于房地产业来说，最易发生此类现象了。商业银行等金融机构是个人信用信息的主要提供者和使用者，也是查询个人信用报告最多的机构。很多政府部门、金融机构在招聘过程中，也都要求个人提交一份自己的信用报告做参考。据银行人士介绍，目前各商业银行在贷款审核中，均将个人信用报告作为一项重要的参考依据。所以，诚信作为一个人和企业最重要的讯息，被提上了重要议程。

国务院法制办公布《征信管理条例(征求意见稿)》，其中首度提及“负面记录保留期”问题：“征信机构不得披露、使用自不良信用行为或事件终止之日起已超过5年的个人不良信用记录，以及自刑罚执行完毕之日起超过7年的个人犯罪记录。”银行人士表示，这一规定，跟国际惯例差不多，也比较切合实际。如果保留期太短，不足以对失信行为起到较好的警示作用，但对于那些并非主观意愿导致的失信行为又显得过于严厉。

征信再次提上日程，将会再次让社会关注起来，在房地产行业，诚信危机会一定得到改善的!我们渴望完善、实效的征信政策和服务，也更需要实实在在的诚信环境，我们期待着，我们也要一身做则，共同维护我们赖以生存的社会环境！