正月十五，央视添堵，预示今年，难以靠谱；
三月开始，甲流如虎，全球人民，六神无主。
经济危机，大象变鼠，世界各国，心里打鼓。
杭州飙车，巴东抗辱，上海钓鱼，新疆七五。
猫猫刚躲，楼倒黄浦，纸币开铐，民心难抚。
老太自焚，以身守土，楼价狂飙，回应政府。
本山住院，阳仔递补，女排不灵，男足涉赌。
律师辩黑，自遭逮捕，高管落马，如何防腐？
学森辞世，羡林作古，不堪寂寞，曹操出土。

*温馨提示：尾盘、滞销楼盘的成功解套的专家——姜仁地产机构（www.jiangren.org）

正月十五，央视添堵，预示今年，难以靠谱；
三月开始，甲流如虎，全球人民，六神无主。
经济危机，大象变鼠，世界各国，心里打鼓。
杭州飙车，巴东抗辱，上海钓鱼，新疆七五。
猫猫刚躲，楼倒黄浦，纸币开铐，民心难抚。
老太自焚，以身守土，楼价狂飙，回应政府。
本山住院，阳仔递补，女排不灵，男足涉赌。
律师辩黑，自遭逮捕，高管落马，如何防腐？
学森辞世，羡林作古，不堪寂寞，曹操出土。

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卫留成和央视：“助推”海南房价飙升

（谨以此文献给卫书记，祝福海南经济发展越来越好）

    文/姜仁

    17日晚央视新闻频道首播的《面对面》，报道的是海南省委书记卫留成就海南国际旅游岛建设接受央视独家专访，报道引起社会广泛关注。

    这次专访向世界传递了一个信息，那就是：进一步助涨了投资商和购房者的信心！

    中国之声《新闻和报纸摘要》报道，养生度假、保值增值的混合型需求推动海南房产热销全国，近日国际旅游岛的规划获批，加速了海南楼市的持续升温。

    腾讯新闻《卫留成央视专访反响大，投资者看好海南发展》、中国广播网《旅游岛加速海南楼市升温，卫留成:不能猛劲涨房价》、各界媒体也在传达一种信息：海南的房地产，无论对投资商，还是购房者，都助涨了信心！

    看完了这期节目，也被卫书记对海南的发展大赞不已，但余味中还有一点不扎实的感觉。我们在想：再好的政策，面对市场肆虐蹂躏后，都会留下创伤和伤痕。

    在海南国际旅游岛战略中，在以旅游为龙头的前提下，海南将会以文化体育及会展产业、现代物流业、房地产业等与旅游相关的现代服务业为主导。在国际旅游岛建设带来的商机吸引下，各方投资源源不断地涌入海南，尤其在房地产市场上，一场投资开发的热潮悄然兴起。

    所以，海南经济腾飞才刚刚开始，过早地说“没有泡沫或不会出现泡沫”有点为时过早！

   还是看一看以下的专访内容：

    1、记者： 市场再次升温，海南房地产会不会重现泡沫?卫留成：我蛮有信心地说，海南不会再出现93年的房地产泡沫的情况。

告诉我们：信心有了。

    2、记者：国内读者最关心的，就是我到海南来，是不是我能够免税购物? 卫留成：我相信这个政策，从文件看是讲，叫财政部牵头，进行可行性论证。但是我相信这个可行性是非常大的，现在据我知道，具体的办法，有关部门，包括海南，到冲绳，到济州岛，已经进行过很深入的考察，具体的实施办法正在拟定之中。

告诉我们：优惠政策有了。

    3、记者：开发商会不会觉得，我看中海南的就是几个比较著名的景点，我愿意在那个地方投资，到西部去能有回报吗? 卫留成：我觉得海南的东部和西部，从气候条件、环境条件没有什么大的差异，这是过去形成的一个发展基础造成的，另外人的一种观念造成的，你看它同处于温带或者热带，西部沿海也有非常漂亮的沙滩、海岸，非常漂亮，交通相对没有东边这么发达，有眼光的开发商，要是我，我就到西部去，现在东边、南边一亩地就那么多钱了，西部要便宜得多，而且还有海南国际旅游岛的启动会很快带动西部的开发。我觉得有眼光的开发商就不往东边去上西边去。

告诉我们：投资海南能赚大钱。

    … …

    总结起来，他们在传递以下这些信息（不论对与否）：

    国际旅游岛思路，是当前唯一正确的选择

    海南旅游资源和旅游产品比夏威夷要好

    海南房价热可能是事实，让人有喜有忧

    到海南免税购物可行性非常大

    有眼光的开发商应该到海南西部去投资

    … …

    但卫书记在主张投资信心的同时，也让我们看到了卫书记对海南经济发展的其他一些不放心：

    1、  不主张土地拍卖价格越高越好；

    2、  不允许破坏环境为代价换取一时经济发展；

    3、海南打造国际旅游岛不单纯是发展旅游业；

    4、每年财政增收部分至少55%直接用于民生；

    … …

    我们不妨要有以下几点建议：

    “海南西部北部的发展前途元量”，但终究是海南，不是别的地方。

    “1个海南岛可胜过2个夏威夷”，目前来看还是一种奢望。

    “财政增收55%用于民生，令人感动”，民生问题，不仅仅是感动，更是责任。

    “旅游开发需要科学规划”，这是科学发展的“蓝图”。

    “关键在于是否严格执法”，这是全国普遍存在的老大难问题。

    … …

    实际上，我们真正担心的是：海南经济发展的信心有了，但泡沫也就大了！

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    美国房价跌得最惨的五个城市

加利福尼亚州的梅塞德.（Merced, Calif.），一个宁静的居住型城市，距离悠仙美地国家公园和太平洋沿岸都很近，成为此次金融危机的一个典型。自2006年下半年开始，梅塞德的普通住宅价格已经下跌了62%，荣登全美房价跌幅最高的城市之首。根据福布斯提供的一项房地产研究数据，该市在房价最高的时候是33万6743美元。更早一些时候，房屋建造和买卖在梅塞德以指数形式飞速增长，然而现如今，根据劳工统计局的数据显示，高达16.4%的失业率使得该市的经济受到重创，高失业率还引发了建造业工作机会的减少以及房市的低迷。

受到市场不景气的影响，美国各地房市都有不同程度的下跌。在东北部，罗得岛之首府普罗维登斯（providence, R.I.）的房价已经跌过大半；底特律(Detroit)是中西部房市受损最为严重的城市; 而在美国南方房市最惨的则要算圣露西港(Port St. Lucie, Fla.)了。

拉斯维加斯，迈阿密，和奥兰多房价大幅缩水已经不是什么新闻了，拉斯维加斯跌了48%，迈阿密和奥兰多分别跌了38%和31%。2002至2006年间，这些地方曾在优惠的贷款的条件下掀起了一阵造房热，然而这些人造的泡沫最终都瓦解了。但是令人惊奇的却是这个距离西海岸和洛杉矶地区交通便捷的小镇荣幸地成为全美房价跌得最惨的城市。

曾几何时，在很多这样的相对不太昂贵的居住区，次贷疯狂增长。当很多家庭争相买房时，.价格上涨满足了他们的虚荣。但是当抵押贷款的市场崩溃的时候，这些边缘城市却面临着新造房屋供过于求的局面，那些曾经炙手可热的房子的价格暴跌。海湾地区的卫星城市诸如斯托克顿（Stockton）和莫德斯托（Modesto），房价分别跌了54% and 53% ，对那些中低收入购买者和有能力的投资人来说是非常具有吸引力的。

加州大学商学院的房地产和城市经济学研究中心的高级区域经济学专家辛西娅声称：“海湾地区的住房压力太大以至于人们被推向远郊地区，那里的房价也大幅上涨。那些远郊地区适合低收入人群购房，所以成为这次金融危机的目标地“。

美国房价跌得最惨的五个城市：

1. 梅塞德，加利福尼亚州 （Merced, Calif.）
房价最高点: 2006年第二季度
最高点时房价的均价: 336,743美元
2009年第三季度房价的均价: 127,585美元
美国联邦住房融资的房价指数的百分比变化：下降62.1%

2. 斯托克顿，加利福尼亚州 （Stockton, Calif.）
房价最高点: 2006年第二季度
最高点时房价的均价: 368,945 美元
2009年第三季度房价的均价: 168,633 美元
美国联邦住房融资的房价指数的百分比变化:下降54.3%

3. 莫德斯托，加利福尼亚州 （Modesto, Calif.）
房价最高点：2006年第一季度
最高点时房价的均价: 324,846 美元
2009年第三季度房价的均价: 151,298 美元
美国联邦住房融资的房价指数的百分比变化:下降53.4%

4. 费尔菲尔德，加利福尼亚州（Vallejo-Fairfield, Calif.）
房价最高点: 2006年第二季度
最高点时房价的均价: 401,293美元
2009年第三季度房价的均价: 210,194 美元
美国联邦住房融资的房价指数的百分比变化:下降47.6

5. 拉斯维加斯，内华达州 （Las Vegas-Paradise, Nev.）
房价最高点: 2006年第四季度
最高点时房价的均价: 303,781美元
2009年第三季度房价的均价: 159,405美元
美国联邦住房融资的房价指数的百分比变化:下降47.5%

美国房地产专家译自： http://realestate.yahoo.com/promo/cities-where-homes-are-losing-most-value

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政策框定2010房地产发展基调

一、中央经济工作会议总基调

一年一度的中央经济工作会议是是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，也是中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议。
　　其任务是：总结一年来的经济工作成绩；应对当前国际国内经济情况的变化；制定宏观经济发展规划；部署明年的经济工作。
　　2009年中央经济工作会议于12月5日上午在北京开幕。这次会议将分析国际国内形势，总结2009年经济工作，对2010年经济发展作出部署。

二、深化经济体制改革、增强经济发展动力和活力

要坚持社会主义市场经济的改革方向，坚定信心、锐意改革，统筹兼顾、综合配套，加强调查研究和战略规划，不失时机地推进重要领域和关键环节改革。

一是进一步推动政府职能转变，建设服务型政府。要深化行政审批制度改革，减少和规范行政审批；深化资源价格和财税体制改革，完善财政转移支付制度，扎实推进综合配套改革试验。

二是进一步深化金融体制改革，增强金融对经济服务功能。要加强金融监管机制建设，改善境外投资外汇管理和服务，继续推进跨境贸易人民币结算试点。

三是进一步优化所有制结构，完善市场竞争机制。要推进国有经济战略性调整，深化国有企业改革，推进垄断性行业体制改革。要增强非公有制经济和小企业参与市场竞争、增加就业、发展经济的活力和竞争力，放宽市场准入，保护民间投资合法权益。

三、中央经济工作会议落幕，房地产支柱产业地位淡出

    楼市政策总体稳定“有保有控” 首套房和改善性购房优惠政策有望延续

■ 在突出财政政策实施重点领域上，增加对保障性住房支持力度。

■ 增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

■ 加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。

四、2010年经济工作六大目标

1、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。
2、加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。 三、夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。
3、深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。
4、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。坚持“引进来”和“走出去”相结合。
5、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。

五、房地产业工作目标

1、增加对保障性住房等方面的支持力度，
2、要增加普通商品住房供给，
3、支持居民自住和改善性购房需求，
4、加大农村危房改造支持力度，
5、加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。

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美国豪宅报价（图）

美国洛杉矶豪宅--01/23/10--Newport Beach, CA 92660

要价：4,998,000

Newport Beach, CA, 92660

房间: 5, 浴室: 8, 室内: 8300 平方英尺

建于: 1981 年

占地: 10500 平方英尺

房地产最好要进行“三级均衡发展管理”

文/资深房地产全程策划营销实战专家姜仁

    房市不稳之困，一直引发无数争论。

    在九几年至今的近10年的发展过程中，房地产“三级跳”，房价一涨再涨，“刺激”了经济，但也“误读”了民意，更“伤害”了百姓的情感。

    对于房价的调控，政府的做法是“房价低的时候，政府不托市；房价高的时候，政府也不会通过行政干预来打压价格”，乍一听起来好像是正确的，但实际上是不符合中国目前经济发展的要求的。你想，刚刚走市场经济不多年的中国来说，政策不进行良性干预也未必是一件好事。最少，房价的过快上涨还是要干预的。

    在中国房地产发展论坛上，资深房地产全程策划营销实战专家姜仁认为，面对房地产的社会需求而言，可以将不同的房地产产品分层次供应给消费者，我们的房地产发展思路，应该建立在服务大局，立足大众，照顾弱者，均衡发展的原则，即进行“三级均衡发展管理”：“高端有市场、中端有支持、低端有保障”，持续进行结构调整，维持房地产的繁荣稳定。

    为什么要进行“三级发展管理”呢？

    我们的国情决定了房地产的发展方向，市场化的进程快与慢是建立在中国房地产业发展的大势之基础上的。如果我们脱离了房地产赖以发展的基础，而一味追求大宅、豪宅等等，开发商追求最大利益，地方政府也在追求最大利益（土地的“招拍挂”所决定的），造成了房地产价格偏离实际消费的一大祸首。

    对于广大的老百姓，实际能买的起房子的依然是少数，政策在支持中端的同时，不能仅仅考虑利益问题，虽然高端存在一定市场，但仅仅是“冰山一角”，我们要做的很重要的是“低端要有保障”。

    虽然各级政府都在积极处理和应对中低收入者的住房需求问题，但在具体实施过程中，依然存在利益瓜分、滋生腐败、监管缺失、管理混乱等现象，是值得我们整个社会去深思的。

    所以，目前最好的解决住房需求矛盾方式，就是要进行“三级均衡发展管理”。

——浅析房地产需求的地域性差异

有这么一句很有意思的话：“如果一座城市，你拿地的时候很痛苦，那么你卖房的时候就会觉得很幸福；如果有另外一座城市，你拿地的时候觉得很幸福，你卖房的时候就一定会觉得很痛苦。”

这段话从何而来呢？是前些天我和一个在中小型城市已经做过几个房地产项目的开发商所说的。没想到这段话说得这位老兄眼泪都快下来了。他对我说，自从在大城市拿地越来越困难以后，他就转向了一些中小城市。但几个项目做下来，他发现中小城市完全不像过去想象的那样。

城小事不小

刚入中小城市时，所能感觉到的都是当地政府的热情和招商引资的力度，他当时有一种终于见到亲人的感觉。因为大城市的政府早已不把房地产列为招商引资的对象，反而会觉得来做房地产的人，都是来破坏社会和谐的人，都是会拉拢腐蚀官员的人，都是拿了我们的资源赚了大钱的人。只有中小城市的政府依然热情，依然把开发商作为招商引资的对象。刚开始的时候大家都是热情百倍，觉得拿到地了，终于可以大干一场了，可是等真正开始卖房的时候才发现，中小城市固然有拿地的优点，但是在市场需求上的缺点更多。最大的缺点是什么呢？那就是市场需求量的有限和上客的速度比较慢。

说到大城市和小城市，也就是我们所说的城大和城小，我们必须意识到一件事，那就是当一个城市的量级不同的时候，它的房地产的需求不光有量的区别，还有质的区别。有很多的房地产中介机构都对自己的客户说过这样的话：“我们是从大城市来的，我们在北京、广州、上海和深圳都有着许许多多成功操盘的经验，在那样大的城市，竞争那样激烈，我们尚且可以做得好，来到中小城市您还有什么好担心的呢？就不要说我们用上全部的水平，即使我们只把我们的水平发挥出70% 也可以确保在你们这种中小城市的成功。”其实这些话不对。因为，准确地说，要想把一个市场做好，不是把你在大城市运作的经验乘以70%，而是把你在大城市的运作能力放大到170% 的话，才有可能把中小城市的市场给做好。为什么这么说呢？这里主要有三个区别。

看准了再下手

大城市房地产市场的的客户结构是连续的。打个比方，在大城市做房地产，有点像在波斯湾打油井，不论你从哪个点扎下去，只不过是有油多油少的区别，但是不可能没有油。在北京、广州、深圳、上海这四个大城市，不管一个楼盘的地点有多偏，定价有多高，户型有多差，营销有多离谱，但是没有不开盘的。为什么呢，因为在这样一个大城市，通俗点说就是“林子大了，什么鸟都有”，难免你会撞上几只又笨又傻，但又有钱的笨鸟，这样还可以把你的房子卖出去。

但在中小城市就不一样了，中小城市的客户群结构是不连续的，就有点像在中国打油井，你在某一个点扎下去，如果扎准了就会扎到相当多的石油，但是如果扎不准就可能一滴油都没有。因为它的客户群缺乏相应的结构上的连续性，所以就一定要进行更精准的营销，这就是说，在中小城市所需要的定位的准确度实际上要比大城市高得多。

而正是由于这个原因，一旦在中小城市一次定位失败，再想改定位就非常难，因为在向这个产品的上端或者下端移动的时候，临近可能都没有客户群。但在北京这样的大城市，一次营销失败没关系，不论是换案名，改户型，调价位，送精装，或者改酒店服务式公寓，都可以把这个项目重新包装，再向临近客户群进行投放，这样也能取得市场上的成功。所以客户群上的连续性是大城和小城之间的第一大区别。

长流水不断线

客户需求总量不同。这个总量尤其反映在销售速度上更是明显。在大城市任何一个房地产项目只要一期卖火了，二期就可能客户迎门，到了三期就干脆不用打广告了，你就可以靠着原有客户带客户，形成一种销售的惯性。

但在中型城市，我们还不用说小型城市，就算在长沙、成都这样的中型城市，我们往往能看到这样一个趋势，一个项目的一期可以销售得很火，到了二期的时候，上半段还行，下半段销售速度会骤减，这不是产品出了问题，也不是定位出了问题，那是什么原因呢？就是因为前期聚集的客户量已经被消耗光了，这些城市的人群不是没有，但是由于它的人口基数比较小，打个比方，它的客户群结构就像一个很大的盛水的浅盘子，盘子很大，但是水层很浅，这样你在某一个点进行汲水的时候，你吸水的速度不能太快，一旦太快，远处的水就到达不了你的汲水点，那么你这个点就有可能抽不上水来。所以我们说在这种城市里，做产品的这个开发的项目时，产品推出的量不如节奏更重要，我们与其讨论应该推多大的总量，不如讨论应该按一个什么样的节奏来推出，一定要保证每期推出的量都不会太大，长流水不断线，以适应中型城市这个客户群总量小，上客速度慢的特点。

提什么别提价

小城市进行产品调整的价格弹性很大。打个比方，如果在北京，你一个住宅项目推6000 元/ 平米推不动，这时是毛坯房的话，你可以加上500元的精装，或者800元的精装，把它推到7500 元，这样客户反而会买你这个房子，为什么呢？因为你加上了800-1000元的精装，它的性能提高出了一大截儿，这个时候你只是多收了他几百元的话，他觉得性能提高了，价钱又没有提高太多，那么用一句时下流行的话就是“性能价格比提高了”。

但如果你在长沙、包头这类的城市，可千万不要这么做。如果有客户觉得你的性能价格比不划算，是你的价格太高了的话，你宁可采取减价，但是不要提高你的性能，如果你一味提高你的性能，就会像在有些营销中遇到的，性能虽然提高了，客户还是不满，问客户为什么不满啊，他会说你原来6000 元的时候我都买不起，你现在非要卖到7500元，我怎么能买得起呢？这不对啊，现在的7500 元包含了精装了。不是，我上次并不是觉得您的房子不好，最重要的是我真的没有这个钱，那个时候我都买不起，你现在再加上1500 元，我是更买不起的。那你为什么不多赚点钱买贵点的房呢？他可能就会给你撂下这么一句话：“你以为在我们这个城市赚钱这么容易啊？”是的，越小的城市往往它的就业是相对比较不发达的，它的发财的机会是更少的（除了少数能源城市以外）。在这样一种情况之下，就要求我们的房子要显示出更高的性能价格比，而且尤其在价格上一定要慎之又慎，因为在小城市大家不买房子的价格刚性是非常大的。

这就是我们上面说到的这三个方面，大城和小城，城大和城小，房地产的市场需求不光要有量的区别，还有质的区别。当我们现在大城市的开发商要转战南北，往中小城市靠近的时候，我们在行为惯性上总是自觉和不自觉地把我们在大城市的做法用在中小城市。那么我想告诉大家，在平原作战和在山区作战是不一样的，在开阔的地方作战和打巷战是不一样的，绝对不能用种大田的方法种小地，绝对不能用做大城市的方法做中小城市。在中小城市我们需要将我们的定位做得更精准，将我们的态度塑造得更小心，这样才能适应我们从大城到小城的市场转变。（美国地产博客）

    沁园春 * 房

    房市风光，千壤之别，万里之遥。

    望长城内外，楼宇茫茫；

    工地上下，人浪滔滔。

    富则公寓，贫则蜗居，欲与岳母试比孬。

    须钞票，看人山人海，一房难搞。

    房价如此虚高，引无数英雄竞折腰。

    昔秦皇汉武，俯首摇头；

    唐宗宋祖，更是没招。

    一代天骄，成吉思汗，哑言忍居蒙古包。

    俱悲矣，数房市风流，还看新朝(招)。

                                                                       （2010年1月20日于北京）

商品房是怎样“偷面积”的？ 

    如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！

    如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！

    特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。

    回顾06年房地产产品创新，无不围绕“偷”字展开，其中深圳的“偷功”最为精妙。

一、低台凸窗和落地凸窗

    主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。
    目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

    注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

二、超大入户花园和大阳台

    主要招数：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！

    注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

三、赠送大露台

    主要招数：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

    注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。试想，您在露台上的活动完全暴露。挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。

四、赠送半地下室、地下室

    主要招数：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。

    注意事项：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要让律师做一份严密的解释条款。

五、共享梯厅

    主要招数：现今市场上共享梯厅的做法主要是撘惶萘交。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

    注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。

六、隐藏式衣橱

   主要招数：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。

    注意事项：偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。

七、层高做大，增加竖向可利用空间

    主要招数：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。

    注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。

八、空中单元连廊

    主要招数：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。

    注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

    户型偷面积作为在竞争中取得优势的重要手段，对客户的打击力非常强大，在06年深圳市场，基本上是家家偷、户户偷，偷得精彩纷呈。乐极生悲，本来是一种极富创新精神的做法，政府却宣判为房价上涨的罪魁祸首之一，随之颁布严密的面积测量规范。但对于中国大部分地方，以上偷法依然有效，相信随着90政策推行，偷面积必将是有效的竞争手段，没办法，都是给逼的。
　本人从公平角度并不赞成 偷面积 ,但从职业角度,没有违法,有关部门又没有明令条文规定,也参与了一些地产建筑户型的策划设计,中心还是从偷面积上挖潜力,地产商以前是找人批条改容积率,现在是找设计ο敕?偷面积",合理合法,得容积率指标成为灵活可变.然后美其名约:建筑户型创新,可谓名利双收."

　　　近几年的 深圳地产商偷面积 方向,从观赏性大露台(双层高)到实用性转变,因为实用性意味着可以为房价的提升起到坚决的支持作用.

　　　因此偷面积从以前的 观赏性大露台 有好的卖相到目前的 实用性赠送面积 有好的价格转变,偷面积五花八门和手段层出不穷就不足为怪了.

　　　几年来深圳的地产界热中于偷面积(赠送面积)已经是公开的事实,以下是本人几年实践的总结,涉及了很多方面,无非是天上地下里面外面,有些很常规, 有些确实比较过分,争取能面面具到,不足之处望大家补充.

    三维空间设计

　　　右边括弧中的解释为偷面积的一般目的和达到的效果

  (不计面积的)

　　　1:凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内) (空间延伸)

　　　2:落地凸窗(2.2米内) (空间延伸,实际窗地面与房间地面同,变现类夹层实用面积)

　　　3:可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)

　　　4;两层高以上的普通大露台 (增加使用面积但不占用房间面积)

　　　5:两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)

　　　6:地下室空间 (增加辅助使用空间)

　　　7:双首层设计的"地下空间" (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)

　　　8 一楼庭院和楼顶的使用面积 (增加辅助使用空间)

　　　9:超高内庭院 (可变现实用面积)

　　　10.室内层高2.2以下 (夹层) (增加辅助使用空间)

　　　(计一半面积的:)
　　　1:一层普通大阳台 (增加使用面积但使得房间面积减少)

　　　2;可以变房间的内阳台 (计一半面积,但能直接变成房间,非常实用)
　　　(只计一层面积的室内超高层高)
　　　1:室内4米以下 (增加空间体量和舒适度)

　　　2:室内4.4米-6米甚至更高 (增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积)

      (少分摊公共面积)
　　　1:不计面积的公共面积(高层高,夹层等) (减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)

　　　2;计一半面积的公共面积(阳台形式等) (减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)

　　　3:模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积, 增加套内实用面积).

                                                   (尾盘、滞销楼盘的克星专家——姜仁地产机构www.jiangren.org)

    由四川省企业联合会、四川省企业家协会本月16日在成都主办的《2010年经济政策解析及行业发展预测报告会》上获悉，“去年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年！”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌在蓉表示。

    为什么会出现这样的结果呢？难道经济危机后就应该如此大幅反弹吗？是什么原因造成这样的结果呢？带着这些问题，我们继续走近中国的房地产业。

    关于房地产问题，余斌认为，高层之所以认为2010年是最复杂的一年，主要是因为“两难”问题增多，如在人民币汇率问题上促进发展方式转变与扩大就业的“两难”，在扩张性政策方面防止经济二次探底与通胀预期和金融风险之间的“两难”。其中最令人关注的“两难”，当属房地产快速发展与资产泡沫之间的“两难”。

    余斌说，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占GDP约6%（上海超过了20%），与房地产相关联的产业达到60个。他列举数据说，2009年1—11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。

   “2009年三季度以来，房价持续上涨，泡沫日趋严重。前不久福布斯列举的2010年金融风险中，中国房地产被排在了第二位。”余斌说，“亚洲金融危机源于房地产和股市泡沫的破裂，本次金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。两次危机的危害程度有目共睹。一旦我国房地产和股市泡沫化，其危害同样难以估量。”

    基于上述认识，余斌呼吁，政府应明确把促进房地产市场健康、稳定发展作为宏观调控的基本目标，把拓展城市发展空间、有效增加土地和住房供给、缓解供求矛盾和平抑房价作为基本手段。他还提出了三个方面的“区别对待”：区别不同市场面临的矛盾，采取差异化政策；区别真实需求与投资需求；区别政府责任与企业责任。

    资深房地产全程策划营销实战专家、姜仁地产机构董事长姜仁表示，面对扩大内需、刺激消费的宏观政策，无形之中给幼稚的房地产拉了一道口子，在房地产发展“有泡沫但不很大”的现在，我们要正确理解和面对几方面的压力：第一、房地产刚性需求和投资投机之间的制度矛盾；第二、正确评估经济增长与房价上涨之间的匹配关系；第三、市场运作与地方政策之间的社会博弈；第四、各级政府与房地产企业之间的责任能否共享；第五、监管政策与市场不同时期运作程序之间的问题规避；第六、把牵挂老百姓的民生问题真正用心去解决，而非挂在嘴上。

北京，2009，冬季，很冷！

这样的冷，几乎以前没有过，它凄凉，它无情，它肆无忌惮，让你无力可施！

按理说，冬天与严酷是在一起的。一提到冬天，自然会想到北风怒吼，雪花飞舞，天寒地冻。但今年，在我心里，异常寒冷，心寒！

以往的记忆，都是在父母的怀里，拥有温暖也从未觉得寒冷，可今日，北京，仅仅寒温就让我透不过气来，压抑着，压抑得想要逃避！

可是一想，往日的努力不是为此一搏，再冷也会成为昔日美好的记忆，因为过去的过去，还留有深刻地记忆。小时的勇敢与读书时的坚强，自愧不及当年，没有了勇气，更失去了希望，甚是悲哀！

在北京连续几场罕见的雪里，体验了身着雪花的快乐，也体会了雪景深处朦胧的浪漫，但最有成果的还是灵悟到了“雪里红”酒样的霸气、豪气，令我神往，让我陶醉！

我们知道，冬天虽无春花秋实，但是却孕育着希望，估计这就是最好的心理安慰了！

父亲说，有了冬天，秋播的小麦就会疯长；哥哥说，有了冬天，果树就不能充分积蓄营养，就不会有花满枝头果满园的丰收景象... ...

大自然是这样的神奇，或缺就算不得完美。

记得大学时，于北京，每次回校，都是泪流满面，不为别的，仅为北京的冬天，这样的记忆，什么时候都不会忘记，不同的就是快乐着，自然不觉得冷了... ...！

因为有冬的磨砺，才有春的万紫千红，那时一直这样想！

因为有冬的苦煎，才有夏的万绿竞发，那时也一直这样认为！

因为有冬的蓄势，才有秋的金山银山，一直这样渴望着！

 ... ...

人的一生也和春夏秋冬一样，总不会都在洒满阳光的道路上行走，会遇到许多像冬天一样的坎坷、挫折和磨难，我想，只要正确认识，坚定信念，百折不饶地战胜艰难困苦，胜利的坦途就会来到眼前。

我一直这样愚昧地认为，而是没有办法，又是背水一战... ...　　 

千里冰封，寒袭大地；

寒去春来，希望萌发；

... ...

冬天已来，春天还远吗？

                                                                   执笔于北京清华园仁者书屋

    姜仁接受《海口晚报》记者姚虹采访

（本文电子版原载：《海口晚报》http://www.hkwb.net/szb/html/2010-01/06/content_28821.htm）

    本报1月5日讯（见习记者姚虹）有消息近日称，税务部门今年将在全国范围内开展房地产模拟评税，有意将试点达6年多的物业税空转工作推广到全国。业内人士告诉记者，所谓“空转”的意思是还没有实际征税，但一切步骤都按照真实收税的流程运作，由财政、房产和土地管理等相关部门共同参与，采集数据，统计物业数量，进行评估和税收统计。在税种设置、部门机构分工、统计方式、征收方式等方面为未来真正开征物业税做准备。

　　相关专家在接受晚报记者采访时称，尽管从目前看来物业税全面实征的条件还不成熟，但如果“空转”的范围扩大，可看做是向实征迈进了一大步。

　　为时尚早

　　物业税的征收一直被认为是调控房地产市场的有力工具，但物业税的征收一直停留在试点上，从2003年5月开始，财政部和国家税务总局陆续在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展物业税“空转”工作。自试点以来，关于物业税由“空转”到“实转”的猜测一直不断，但由于情况复杂，难度很大，由“空”到“实”的过程一直难以破冰。

　　资深房地产专家姜仁向本报记者表示，物业税的试点工作已经进行了6年多，“空转”范围如果扩大到全国，那就是向前迈出了一大步。他认为，目前全面征收物业税的市场条件还不具备，不过也存在对局部地区的商业地产先征收物业税的可能。目前开征物业税在技术上来说还有很多困难的地方，比如房产登记信息完整不完整，房产价值如何评估尚未有标准，与现有的税费制度如何衔接、起征点如何界定等。此外，一个新的税种的征管成本较高，还需要更多的政策支持。

　　海南大学经济学教授王毅武表示，目前物业税从“空转”到“实转”尚属为时过早，从技术上来说有难度，征收标准也很难界定。“如果对所有购房者都征收物业税，那就等于是两三个人生病，所有人都吃药。”王毅武认为，如果不加鉴别地对所有购房者征收物业税，将会加重普通购房者的负担。

　　影响几何

　　专家介绍，如果物业税开征，可以打击房地产市场的投机行为。“空转范围的扩大也释放了国家可能会通过税收手段来打击投机行为。”姜仁表示，如果物业税开征，就是对炒房者敲响了警钟，对投机者的打击可能造成这一部分人群退出市场，从而抑制房价上涨过快。从而促进房地产市场的健康发展。

　　王毅武也表示，如果征收物业税，对投机购房有一定的抑制作用，对目前房价的火爆态势能起到一定的消退作用。对海南来说，最有可能对岛外来琼购买二套房的人群造成影响，加重他们的负担。如果物业税要开征，一定要分清征收对象。中国社科院最近发布的2010年《蓝皮书》指出，中国有近85%的家庭买不起房，如果物业税的征收是全面性的，将有更多的老百姓买不起房，王毅武建议，物业税如果要征收，应该针对投资性或投机性购房人群，主要是第二套房。

国企、央企各位大佬，要小心了。

靠着充足的社会资源和资金实力，热衷于房地产等自己非主业的央企大佬们，或者想通过变卖国有资产来增加企业利润的央企巨头们，抓紧丢弃盲目的扩张战略吧，因为形势不再，风险迫在眉睫，提醒你们要小心了。

2010年1月7日，中国国资委副主任黄淑和在中央企业负责人经营业绩考核工作会议上提醒中央国有企业，要稳健经营，经得住短期利益的诱惑。尤其是要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已进入这些领域的，要规范程序，严格考核。黄淑和之所以作上述表示，是因为在中国，国资委负责监管中央企业。

在房地产业，有的部分国企甚至央企逐渐成为了区域市场的“地王”主角，可谓对房地产发展功不可没。

长期服务于房地产开发商的国内著名房地产全程策划营销实战专家姜仁认为，国资委要求中央企业，严格控制资产负债水平，管理控制好自己的现金流量，降低、控制各类风险，不盲目追求产能、产量和市场份额，是对央企巨头们一次提醒。有些项目短期利益很大但长期来看风险太大是不能做的，自己不能掌控的风险领域以及损毁股东价值的项目，央企都不能进行投资。中央企业在“走出去”的过程中，也需要有效规避风险，做好对境外政治、法律、财务、税收等风险因素的评估，这是企业发展长久之策。

姜仁认为，作为央企，由于社会资源雄厚，资金实力非凡，不仅要控制好企业各方面风险，还要更加重视自主创新、战略投资和长远回报，这是股东所向，也是企业发展之宗旨。

黄淑和表示，不能牺牲中央企业的长期竞争力，关系到企业长期发展的项目支出不能轻易减少。在对央企负责人考核过程中，央企为获取战略资源进行的风险投入以及勘探费用，可按照一定比例视同研发费用；央企的研发经费，可以直接视同利润；符合主业的在建工程，可以从资本成本中扣除。

去年年初，在世界经济衰退、中国经济遭遇困难之时，国资委曾要求中央企业“资金链条不断裂、经营业绩不萎缩、现有市场不丢失、新的发展机会不错过、发挥主导作用不打折扣”等目标。

从国际上看，多数行业的资本成本率在10%以上，根据测算，中央企业只有7%到10%。国资委从中央企业的实际出发，本着稳健起步的考虑，把资本成本率基准暂时设定为5.5%。这意味着，为平抑成本，中央企业未来的投资至少要取得5.5%的回报。国资委提出EVA是让企业更为关注资本的成本，同样的钱，投资收益最起码不能低于银行存款利息收入。

姜仁告诫国企、央企各位大佬们，房地产的大投资大回报，对于国企、央企来说，是一个很大的空间和机遇，于是让国企乃至央企不得不伸出了贪婪之手，但房地产在一段时期内是一个“香饽饽”，但长期投资来看，风险还是蛮大的，它的市场波动频繁，市场预期波动，心理预期不明朗等特点，是很多大佬被套的主要原因，有些企业已是重蹈覆辙，希望咱们国企还要谨慎。

国企央企，小心让房地产害了你。