春节长假结束，生活工作归位。畅想新的一年，我们不禁要问：这个龙年会好吗？
绿城房地产集团董事长宋卫平说，2012年绿城要——“力求生存”。
他的开发商同行们则说，2012年他们要——期待调控政策松松绑，给市场一点自我调节的空间。
也有几位朋友春节期间不约而同地告诉我，2012年他们要——买房，在适当的时候。而且一再叮嘱，“有什么内部降价的消息，一定记得第一时间告诉我。”
冷静了一个长假之后，有人用“一地鸡毛”来形容2011年的房地产市场。大多数开发商在“骂娘”，有的是买了高价地现在上市难，有的是前期价格开得高现在降价难；大多数购房者也在“骂娘”，有的是在降价中身家缩水，有的是因为价格仍未降到预期水平。
大道至简。在一片抱怨声中，我听到了一个最简单而又最深刻的提问：房子是用来干嘛的？
你千万不要认为发问的人脑子有问题。事实上，在出现商品房交易之前，多数人的住宅就是靠百姓自己建，后来有了城市居民福利住房，即使存在住宅买卖，那也是迫不得已的一种迁徙需求使然。说到底，房子就是用来住的。
但是这些年情况变了，现在在卖

（一）应考虑进一步激活二手房市场
06年以前二手房和商品房所占市场份额几乎是平分秋色，或略高于商品房。此后几年，逐年下降，到今年，二手房交易量只占交易总量四分之一略强，不足三分之一。分析原因主要是原有业主不愿在低谷时期低价出手，期望伴随商品房搭车涨价。现在个别地域甚至出现二手房价格高于相同地段商品房价格的现象，一是房源少，二是价格高，两种现象，促使很多人涌入商品房市场，是价格居高不下的重要因素。因此，激活二手房市场，保持其正常的市场份额，势在必行。
激活二手房市场，可以从两个方面考虑：
一是给二手房上市以纳税优惠，区别年代、地段等因素，实行差别税率，适度降低（或称财政补贴）以刺激购买二手房的积极性。
二是对于出售二手房的人，在一定时期内购买新上市的房屋时（包括二手房）给同等面积或等额售房款的减免纳税的优惠。以此调动起销售方和购买方交易二手房的积极性。
（二）江苏泰州的做法值得借鉴
泰州市控制房价实行“三、三、八制”即：开发企业调价间隔最少不低于三个月，每次调价涨幅不得超过3%，为防止虚报高价，实际成交价不低于备案价格

2012年房地产住宅市场走势预测
（一）住宅交易量稳中有升，增幅10%左右，年交易量450万-500万平方米之间。主要理由是：
1.改善性潜在需求量大且稳定
目前，我市登记在册的私有住宅5068万平方米，共计61.6179万套，其中上世纪70年代以前的房屋26.7028万套，1532万平方米，应该说，这是住房改善性需求的主力。如果按市政府危陋住宅改造计划每年1万套计算，需要20多年左右时间，实践中是不可行的，必须辅之以市场供应。如果有50%的需求靠政府改造完成，仍有近800万平方米的改善性需求靠市场供应完成，若在二、三年内实现住房改善，则每年有300—400万平方米的市场需求。
另一种计算方法是：按河北省十一五规划要求2012年城镇家庭住房达到30.6㎡/人，我市20—30㎡/人的家庭占29.2%，20㎡/人以下的家庭占36.4%，两项合计65.6%的家庭低于省规划目标。按我市现有人口和户均人口计算，大约有51.79万个家庭需要实现这个目标。按户均3.8人计算，每户要达到居住面积116平方米左右。按前述数据统计，我市户均57.31平方米

一、2011年房地产市场基本情况

（一）商品房上市供应及交易情况：
1.交易量情况
截止到2011年12月底，批准住宅预售项目125个，共计34777套，427.56万平方米。按面积计算，与2010年同期相比增加24%；商品住宅成交量。预售备案共计315.51万平方米，27346套，按面积计算，与去年同期相比，下降5%。
现房销售共计12.21万平方米，988套，按面积计算，与去年同期相比增加73%。
预售备案加现房销售合计：2011年为327.72万平方米，2010年为338.63万平方米，2011年商品住宅总交易量同比下降3%。
2.价格变化情况
2011年预售商品住宅均价为5164元/㎡，同比（4751元/㎡）上涨了9%，现房销售均价为4781元/㎡，同比（4788元/㎡）略有下降不足1%，由于现房销售量占总销量只有4%左右，比重很小，且价格变化极小，可以忽略不计，可以认为，商品住宅的价格总体上涨9%。
商业营业用房销售同比分析
1

    “独在异乡为异客，每逢佳节倍思亲”，在思乡情渐渐涌现的春节前夕，返乡置业的想法再次被许多游子提上日程。甚至有很多人认为“返乡置业”是支撑楼市刚性需求的重要组成部分，在楼市低迷的今年，返乡置业人群无疑成为开发商重点关注的对象。石家庄也不例外，各种优惠、打折、促销活动冲击置业者，抓住时机做最后冲刺。
年底大批的回乡外漂族都会掀起一股返乡置业潮，在寒冷的冬季为楼市带来一抹亮色。
返乡置业，楼盘的品质、品牌、物业以及生活配套等，是游子们在置业中最为关注的因素。对于在大城市生活习惯了的他们来说，高端的生活品质享受是不变的追求。

返乡置业不能成为提升楼市成交量的强心剂
刘亚敏（河北滨江房地产开发有限公司策划经理）
返乡置业，或者能够为某些特定的楼盘，在特定的时期带来一定的销售，但这决不是主流。返乡置业的目的，一是为父母购置房产，二是做为投资之用。这两点都不能称得上是真正的刚需。
作为刚需的置业，其购房目的还是“安居

   春节临近，鞭炮齐鸣，浓重的年味似乎掩盖了楼市的硝烟。
按照以往惯例，春节假期是一年中楼市最冷清的时候。因为春节年关将至，在购房者购买需求回落的同时，开发商对降价及推盘积极性也较此前大减，春节时点成为供销双方重新定义及对未来市场预判的缓冲期。
春节，能否带来楼市春的气息？
此刻，我们不妨回顾一下房地产市场这几十年的变迁。事实上，不止是一个人认为：2011年，继续加码的房地产调控政策宣告地产黄金十年的终结，也意味着白银时代的开始。
多年之后，地产人会无限怀念这十年的美妙，俯仰之间都是丰厚的利润，遍地流满“奶与蜜”，如同圣经中的迦南之地。大大小小的房企们如兄弟般和睦相处，各取所需，分割着地产的大蛋糕，一派和谐景象。
但这样的美好只存在于一个新兴产业上升初期，高速增长总有减速的时候，黄金十年终有终结之时。这种终结，并不意味着地产行业的落寞，只要中国经济还在增长，只要城市化还在进行，房地产市场依然处于上升势头。
然而，反观当下楼市，春节将至，楼市的春天似乎还很遥远。
我身边的多个楼盘相关负责

    2012房地产市场行情变得更好，龙年一切顺利！

整个2011年，房价过山车在政府一招又一招的调控中，放缓、回落。年底之前，政府明确表态未来房地产调控绝不放松，使得原本对限购令到期存有极大希望的开发商纷纷绝望。“2011年的楼市调控与以往调控的最大不同，就在于限购令的大面积出台和使用。”业内人士、全经联地产研究院副院长陈宝存说，一纸限购直接把楼市带入“房票时代”，全国各大城市楼市成交量应声而落。
对于在限购市场中博弈的各方来说，更是悲喜交加，表情各异：投资型买家热衷商业地产，刚需买家苦觅低价优盘，改善型买家苦恼限购政策，房企观望拿捏卖楼最佳时机……不同的表情集合在一起，成为限购政策下楼市最好的注解。
新年伊始，以石家庄为代表的河北楼市，开始打响限购令“加时赛”。
楼市限购令继续执行
石家庄购房者孙军对楼市政策格外关注，因为他一直在“等降价就购房”。元旦之前，石家庄市住房局发布最新通知，限购令将继续执行。这让他很是高兴，“看来我2012年购房有望了”。
记者调查发现，在中央政府三令五申要坚持房地产政策调控不动摇的背景之下，石家庄市的这一举动并没有在业界产生太多意外。记者采访的多

这回可真是进入2012年了。
去年的调控，让包括石家庄在内的我省多个城市深受影响，住宅市场一片惨淡，高单价和高总价楼盘普遍滞销也成为理所当然。这需要房地产商在新的一年转变思路。
有消息说，今年万科将在广州等城市尝试推出15平方米的极小户型。这一产品先前未有任何发展商研发和推出过，在高总价的一线城市，这样的产品必然会拥有相对低廉的总价，迎合一部分首次置业者的需求。行业巨头万科的这一手笔，是其差异化发展思路的体现。
在我省，这样的极小户型产品并非对路，但这可以给河北楼市的参与主体提供一个可以借鉴的思路。这几年，以石家庄和唐山为代表的河北楼市，房子越造越好、越造越豪，但个性化的色彩却在消退，前些年市场上还有不少中式建筑，如今却都“满城尽是欧陆风”，由此可见同质化现象严重。
这个刚刚过去的元旦假期，在石家庄房地产市场上，除了恒大、万达依靠自身品牌影响力逆市开盘之外，其他楼盘几乎是门可罗雀，有的项目甚至直接关门放假了。
2011年的最后一天，石家庄通过媒体发布了限购令延期的消息，让这个楼市最大悬疑尘埃落定。2012年的房地产市场竞争势必

2012来了，没有鲜花，没有掌声。政策依然从紧，经济仍然紧缩，房企依然在寻求突围市场的“船票”。冬天还没有过去，春天尚还遥远。

2011年石家庄楼市的供应量空前：官方数据显示，2011年全年市区商品房上市总量达到670.65万平方米，比2010年全年上市量621.64万平方米增长了49.01万平方米，同比增长7.88%。而坊间的统计，远比这个数字更吓人：以我掌握的数据，石家庄去年新增房地产项目多达130个，在售项目更是突破历史记录的270个之多。而且，动辄百万平方米的巨无霸旧村改造项目，不断横空出世、推向市场。

海量供给将如巨浪席卷石家庄楼市，而限购、限贷仍然紧绷的调控政策则成为阻挡房企顺利登船的一道门槛，市场如何突围？你抽空到恒大、万达和其他本地房企的售楼部一看便知：能否成功拿到2012年市场突围的船票，企业品牌将成关键。