“小产权房”相关法律问题探讨

                        北京市房地产法学会约稿

　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

　　　　　　　　咨询解答　　意向金可以退吗

　　咨询：我前几天看中了一处房子，选房交了意向金，现在又不想要了，想问一下交的意向金可以退吗？谢谢

　　回复：意向金、诚意金并不是一个法律上的概念，也不是每个买卖合同都要交的，仅从字面理解不能确定是不是可退，要看你签订的合同对此是怎么约定的，以及什么情况下缴纳的，如果按约定交的意向金不具有定金的性质，是可以要求退回的。

         承包人行使建设工程价款优先受偿权时，商品房购买者怎么办？

           　　　　　　房屋买卖合同纠纷案例讲解提纲

             在第五期及时雨房产中介培训班（www.jsy365.cn）培训提纲

 一，&n

　　　　　　　　　　卖方不协助办理贷款能不能要求继续履行？

案情介绍】
　　樊某经由房屋中介公司居间服务，与徐某签定成量房买卖合同，购买徐某名下房屋一套。签约当日樊某支付徐某定金10万元及首付款20万元，并约定徐某于年底前向樊某交付房屋。因银行紧缩银根，樊某申请贷款2次均未获得批准。后徐某反悔，不再配合樊某办理贷款手续，而且也不交付房屋。樊某起诉到法院，要求判决徐某履行房屋买卖合同，协助办理贷款及过户手续，并判决徐某交付房屋及支付迟延交付房屋违约金。
　　庭审时徐某辩称因樊某个人资信原因不能办理贷款，责任在樊某；且樊某在合理期限内未能履行合同支付尾款，故主张解合同。而樊某则认为，依照合同徐某应配合办贷，直至贷款获得批准。
　　法院明示不能判决协助办理贷款，要求樊某明确诉讼请求。在樊某将诉讼请求变更为“承诺以现金

　　　　　　　　办理房屋过户时拿到领取房产证的通知不表示房屋已经确权

　　　这是对权属登记有关知识的误解。他们简单地认为一经受理，只需规定时间满了，领取产权证就可以了，有了领取房产证的通知就是房屋已确权。

事实上，房屋权属的登记工作是一个复杂的工作流程，涉及到受理、审查发证、归档等多个环节，每个环节都非常重要，缺一不可。而受理只是对登记申请人所提供的书证进行初步的审查，看看书证是否齐全、有否查封、申请人是否合法等，在较短的接待时间里不可能对登记的主客体作全面、深入的了解，确权的任务主要落实在后道的审查人员身上。根据所登记房产的不同种类，审查人员要历经查阅档案、详细审查书证内容，甚至到现场查勘等若干步骤，最后才能依法确权。在审查过程中，常常会发现书证不齐或是所填内容不实，以及有权利限制或其他不符合法律法规的情况。此时，审查人员就以电话或书面告知权属登记申请人，要求补充、修改相应的书证或是撤销不符合规定的登记。也有在审查期间，因原房主涉及纠纷被法院查封不能过户的情况。

　《物权法》第十四条

                        前妻：共有人利益受损 抵押行为无效

    李女士诉称，去年6月，她与前夫李先生在西城法院进行离婚诉讼，法院在6月20日做出的判决中确认了朝阳区某处501号房产归李女士所有。但6月26日，案件仍在上诉期间，前夫李先生却瞒着李女士与王先生签订了抵押合同，并办理了该房产的抵押登记。去年10月，二审法院再次确认了该房归李女士所有。但此时王先生已经占有并住进

                            二手房买卖与网签合同的关系 

   有的房屋买卖双方当事人谈好了买卖的条件，在网签前已签订了买卖合同。 现在二手房买卖需网签合同，在网签时一方反悔不签订网签合同，原先双方签订的买卖合同是否生效？双方的买卖关系是否成立？

   合同法遵循的是契约自由的原则，当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方签订的买卖合同与网签合同没有主从和依附关系，二者是独立的，当事人双方签订的买卖合同具有法律效力，买卖关系成立，一方反悔不签订网签合同应承担违约责任。

    买房未签买卖合同是否有效？

    2000年，张先生向某开发商交付20万元转账支票用于购房。开发商给张先生开具专用发票一张，发票内容为:预收某小区房款。双方未签订商品房预售合同。此后，张先生陆续付清房款，但双方一直没有签订商品房买卖合同。

    2005年，张先生因车祸身亡。张先生的继承人根据开发商开具的发票诉至门头沟法院，要求开发商交付房屋，并办理产权登记手续。此时，开发商已将诉争房屋卖与他人，并办理了过户手续。

    法院经审理认为，房屋买卖是房产转让的一种形式，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。据此，法院认定签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合

    农民马海涛以45000元的价格将位于通州区宋庄镇的院落出售给李玉兰。入住后李玉兰对该房屋进行了整修和添附。后马海涛诉至原审法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经本院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。合同被确认无效后，李玉兰起诉到原审法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。

    经李玉兰申请，2008年4月8日，经原审法院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为2008年3月13日房屋宅基地区位总价为264 700元。原审法院考虑了出卖人因土地

有抵押的房产买卖有效吗

咨询：我在一房产中介公司看中了一套房子，并付了1万元定金，签定了房屋买卖协议，但协议中抵押条款中并没有填写该房屋仍旧有抵押贷款（实际了解到，该房子仍旧存在抵押贷款，需我这边出首付解押），就想不买了，1万元定金也就算了，现在中介说我违约，要我们支付中介费，协议上其他的证据都对我方不利，就这一点（协议中抵押条款中没有填写实际抵押情况），可以视为协议无效吗？

相关规定：《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押

　解答咨询　特殊情况下房产如何过户

     咨询：购买二手房，签了协议，也付了全部房款（没有经济纠纷），但尚未办理过户手续，期间原房主死亡，我该如何办理过户手续？

     回复：对此情况没有统一的办理程序，可采取不同的操作方法。一种方法是，依据原房主的死亡证明和继承人身份公证，继承人与你办理过户。一种方法是，由原房产的继承人按继承变更了房产名字，再过户给你。

为买卖四合院提供法律服务

    杨海军律师，1998年考取律师资格，全国房地产经纪人,证号：0025292。北京市房地产法学会会员。在中国房地产报、北京楼市发表论文多篇。新浪房产在线答疑律师、乐居-房博士特邀法律顾问、及时雨房产培训特邀法律课讲师。

　　　具有为各类四合院提供法律服务的经验，种类涉及有无土地证、产权不清晰、承租人未放弃优先权等各种类四合院的买卖。

业务类型:一,主要协助购房人签订购房合同并提供相关法律咨询。二,为购房人提供购房全程法律服务。

　               　以一方工龄获得的住房补贴是夫妻共同财产或遗产吗

    最高法院（2000）法民字第4号文，你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己财产的继续购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而不是财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款时夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋时夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款时夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

   《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号） 司法部律师公证工作指导司：你司（98）司公函

                　　　　　生活中的合同――房屋买卖合同专题

　　　　　　　　　　　　　   09－04－23坐客中央广播电台都市法宝

案例：定金合同纠纷：刘先生07年交了两万定金，定金合同约定一周内签订合同。刘先生来签合同时有一条款，预期赔偿责任问题，开发商按银行存款利息赔，刘先生不同意，觉得应该用贷款利息赔。开发商说是格式合同，不能修改，刘先生就不签合同了，要求退定金，开发商不退。最后经过协商，退回定金。

　　　　　　　　　　拆迁中对承租人的补偿

一，相关规定。

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”

第二十七条第二款规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”故承租人可以就与拆迁人、被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，也可要求与被拆迁人就安置房重新签定租赁合同。

　　　北京市城市房屋拆迁管理办法第二十一条房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

　　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人

公司买房与个人买房的区别

    有的人成立了公司，在公司有了收益后是以公司的名义买还是以个人名义买房上有了顾虑，当然二者是有区别的：

　　1、以公司购买的好处：可以作为公司的资产，提取折旧，减少公司的企业所得税
　　2、以公司购买的坏处：作为公司的资产，以后公司破产或经济纠纷的时候，房子是抵债资产的一部分，而且以后转回个人名下时候，要按转让房产交相关的税费。　　3、以个人购买的好处：可以不作为公司的资产提取折旧，但可以用租赁的形式提供给公司，租赁费可以作为公司的费用，公司破产时候或有纠纷的时候，如果不是个人性质的企业，比如一人公司，就不会涉及这房子。
    

　　未能签订商品房买卖合同，能否要求双倍返还定金？

       咨询：我在买房时看到某楼盘彩色效果图及沙盘上标明，该楼盘配备有儿童乐园、网球场等附属设施。鉴于这个效果图，我与房产公司签订了《商品房认购协议书》，并交付了定金。在签订正式购房合同时，我要求在格式合同中将配套设施的交付时间写入合同，遭对方断然拒绝，导致未能签订《商品房买卖合同》。请问，这种情况下，我可否要求该房产公司双倍返还定金万元？  

       回复：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果房产公司的销售广告和宣传资料所做的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的定立和房屋价格的确定有重大影响的，应该确定为将要约。该房产公司开发的楼盘彩色效果图及现场沙盘反映其所售楼盘配备有儿童乐园、休闲广场等附属设施