关于房屋租赁合同纠纷的处理原则

　　　根据《民法通则》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，对房屋租赁合同纠纷的处理原则为:

　　一， 承租人的优先购买权。

　　　承租人有优先购买权，承租人不在的其同住人有优先购买权。

承租人对搭售的房屋区别情况看如何行使优先购买权，搭售的房屋与租赁的房屋能分开出售的话，承租人可对承租的房屋要求优先购买权，不购买搭售的房屋。如果搭售的房屋与租赁的房屋不能分开，承租人要行使优先购买权必须一起购买。

房屋所有人出售时应通知承租人，通知不能采取登报，公告的形式，必须书面通知承租人。

通知内容应包括房屋价款，付款方式，期限等出售基本内容。

承租人应在15天做出回应否则视为同意放弃优先权。

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租

 　　　　　　 　　　　　民事反诉状

反诉人(本诉被告)：　

被反诉人(本诉原告)

反诉人就被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，对被反诉人提起反诉。

反诉请求：

1、请求法院依法判决被反诉人办理北京市朝阳区十里堡甲　号号楼　　号房屋抵押登记注销手续。

2、请求法院依法判决被反诉人协助反诉人办理北京市朝阳区十里堡甲　　号　号楼　号房屋权属变更登记手续。

3、请求法院依法判决被反诉人赔偿反诉人多交房地产交易税费造成的损失67000元人民币。

4、诉讼费用由被反诉人承担。

事实与理由：

　　由北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务反诉人与被反诉人先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议》（二）。根据合

起 诉 书

   原告：　　，女，67 岁，汉族，退休，住北京市朝阳区　路29号　　　号楼　幢　号。

&

深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明

为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：

第一条 本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。

该条是关于二手房买卖合同的定义。

商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业；2、标的物是出卖人开发建设

                  试析房产买卖中的避税与偷税

　　　　　　　　　　北京市房地产法学会约稿

       避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的。避税与税收立法者的意图相违背但并不违法。偷税指使用不合法的手段企图不支付有关的课税。偷税为法律明文规定禁止的行为，它是一种违法行为，应受到相应的处罚。现实中房产交易当事人为了达到少交税的目的采取了多种操作方法。

　　　　　房屋买卖合同没履行中介公司能否收中介费

案例:
    房东与客户于2007年9月3日签订买卖居间协议，其中约定房东同意佣金从尾款中扣除的格式条款，2007年9月23日，客户向中介支付了尾款3万元，后买卖双方依约于2007年9月29日签订了买卖合同，并于当天与居间方达成补充协议，协议约定“因中国金融政策调整，各方同意将已签署的上海市房地产买卖合同暂时冻结1个月至2007年10月30日”，由三方签字盖章。但事隔不久的2007年10月19日，上下家又私下签订《解除合同协议书》，其中明确买卖双方自愿解除买卖合同与补充协议，房东返还客户定金等事项。当中介事后知晓并向房东催讨佣金无果后，中介依约将房东保管的尾款转成佣金，房东于2007年11月20日向法院主张，要求中介返还尾款3万元。中介提起反诉，要求法院确认尾款转佣金行为的合法性，并要求房东支付剩余佣金2.1万元及滞纳金。
    争议焦点:
   

　　　　　　　　　　　“小产权房”相关法律问题探讨

                        北京市房地产法学会约稿

　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

　　　　　　　　咨询解答　　意向金可以退吗

　　咨询：我前几天看中了一处房子，选房交了意向金，现在又不想要了，想问一下交的意向金可以退吗？谢谢

　　回复：意向金、诚意金并不是一个法律上的概念，也不是每个买卖合同都要交的，仅从字面理解不能确定是不是可退，要看你签订的合同对此是怎么约定的，以及什么情况下缴纳的，如果按约定交的意向金不具有定金的性质，是可以要求退回的。

         承包人行使建设工程价款优先受偿权时，商品房购买者怎么办？

           　　　　　　房屋买卖合同纠纷案例讲解提纲

             在第五期及时雨房产中介培训班（www.jsy365.cn）培训提纲

 一，&n

　　　　　　　　　　卖方不协助办理贷款能不能要求继续履行？

案情介绍】
　　樊某经由房屋中介公司居间服务，与徐某签定成量房买卖合同，购买徐某名下房屋一套。签约当日樊某支付徐某定金10万元及首付款20万元，并约定徐某于年底前向樊某交付房屋。因银行紧缩银根，樊某申请贷款2次均未获得批准。后徐某反悔，不再配合樊某办理贷款手续，而且也不交付房屋。樊某起诉到法院，要求判决徐某履行房屋买卖合同，协助办理贷款及过户手续，并判决徐某交付房屋及支付迟延交付房屋违约金。
　　庭审时徐某辩称因樊某个人资信原因不能办理贷款，责任在樊某；且樊某在合理期限内未能履行合同支付尾款，故主张解合同。而樊某则认为，依照合同徐某应配合办贷，直至贷款获得批准。
　　法院明示不能判决协助办理贷款，要求樊某明确诉讼请求。在樊某将诉讼请求变更为“承诺以现金

　　　　　　　　办理房屋过户时拿到领取房产证的通知不表示房屋已经确权

　　　这是对权属登记有关知识的误解。他们简单地认为一经受理，只需规定时间满了，领取产权证就可以了，有了领取房产证的通知就是房屋已确权。

事实上，房屋权属的登记工作是一个复杂的工作流程，涉及到受理、审查发证、归档等多个环节，每个环节都非常重要，缺一不可。而受理只是对登记申请人所提供的书证进行初步的审查，看看书证是否齐全、有否查封、申请人是否合法等，在较短的接待时间里不可能对登记的主客体作全面、深入的了解，确权的任务主要落实在后道的审查人员身上。根据所登记房产的不同种类，审查人员要历经查阅档案、详细审查书证内容，甚至到现场查勘等若干步骤，最后才能依法确权。在审查过程中，常常会发现书证不齐或是所填内容不实，以及有权利限制或其他不符合法律法规的情况。此时，审查人员就以电话或书面告知权属登记申请人，要求补充、修改相应的书证或是撤销不符合规定的登记。也有在审查期间，因原房主涉及纠纷被法院查封不能过户的情况。

　《物权法》第十四条

                        前妻：共有人利益受损 抵押行为无效

    李女士诉称，去年6月，她与前夫李先生在西城法院进行离婚诉讼，法院在6月20日做出的判决中确认了朝阳区某处501号房产归李女士所有。但6月26日，案件仍在上诉期间，前夫李先生却瞒着李女士与王先生签订了抵押合同，并办理了该房产的抵押登记。去年10月，二审法院再次确认了该房归李女士所有。但此时王先生已经占有并住进

                            二手房买卖与网签合同的关系 

   有的房屋买卖双方当事人谈好了买卖的条件，在网签前已签订了买卖合同。 现在二手房买卖需网签合同，在网签时一方反悔不签订网签合同，原先双方签订的买卖合同是否生效？双方的买卖关系是否成立？

   合同法遵循的是契约自由的原则，当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方签订的买卖合同与网签合同没有主从和依附关系，二者是独立的，当事人双方签订的买卖合同具有法律效力，买卖关系成立，一方反悔不签订网签合同应承担违约责任。

    买房未签买卖合同是否有效？

    2000年，张先生向某开发商交付20万元转账支票用于购房。开发商给张先生开具专用发票一张，发票内容为:预收某小区房款。双方未签订商品房预售合同。此后，张先生陆续付清房款，但双方一直没有签订商品房买卖合同。

    2005年，张先生因车祸身亡。张先生的继承人根据开发商开具的发票诉至门头沟法院，要求开发商交付房屋，并办理产权登记手续。此时，开发商已将诉争房屋卖与他人，并办理了过户手续。

    法院经审理认为，房屋买卖是房产转让的一种形式，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。据此，法院认定签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合

    农民马海涛以45000元的价格将位于通州区宋庄镇的院落出售给李玉兰。入住后李玉兰对该房屋进行了整修和添附。后马海涛诉至原审法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经本院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。合同被确认无效后，李玉兰起诉到原审法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。

    经李玉兰申请，2008年4月8日，经原审法院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为2008年3月13日房屋宅基地区位总价为264 700元。原审法院考虑了出卖人因土地

有抵押的房产买卖有效吗

咨询：我在一房产中介公司看中了一套房子，并付了1万元定金，签定了房屋买卖协议，但协议中抵押条款中并没有填写该房屋仍旧有抵押贷款（实际了解到，该房子仍旧存在抵押贷款，需我这边出首付解押），就想不买了，1万元定金也就算了，现在中介说我违约，要我们支付中介费，协议上其他的证据都对我方不利，就这一点（协议中抵押条款中没有填写实际抵押情况），可以视为协议无效吗？

相关规定：《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押