原告孙先生称：原告与被告李先生是朋友关系，2000年双方达成了口头协议，原告以被告名义购买位于北京市昌平区东小口镇天通苑的房屋，待能过户时被告协助原告办理过户手续。原告购买房屋后对该房屋进行了装修，并入住至今。2009年与2010年，被告将原告诉至法院，要求原告从涉诉房屋内搬出。为维护自己的合法权益，原告现起诉请求判令被告按现行市场价格向原告支付房款损失142万余元。

    庭审中，被告李先生称：原告依照市场价向被告索要房屋损失没有事实根据和法律依据，应依法驳回。2000年，原告与被告协商，原告以被告的名义出资购房，原告在居住满3年到5年后，原告将房屋交与被告，被告将购房款支付给原告。2

买卖夫妻共有二手房请多些“心眼”

 在二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。共有人一方以侵犯共有财产为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。当事人在买卖夫妻共同房产时，务必取得夫妻双方的同意，否则房屋买卖合同可能认定为无效。而夫妻一方有必要对共同所有的房产进行公证或进行共有登记，谨防另一方擅自出卖共有房产。夫妻一方以共有为由主张房屋买卖合同无效的案件随着房价的上涨以及离婚率的增长还将不断增加，此类纠纷由于主体的特殊性给审判带来了较大的困难，法院在处理此类纠纷时应当予以重视，各地应统一标准，正确适用法律，保障该类案件的公平公正审理。

　中介收费不能超过政府指导价

   　 购房人陈某起诉房地产中介某公司要求退还多收取的中介费用。近日，北京市昌平区人民法院一审判决支持了原告的诉讼请求。
  　 陈某认为，中介公司按2.5%收费超过了政府主管部门公布的收费标准。被告某中介公司辩称，过户费和贷款费因为没有做我们可以退，其它费用不同意退还。
    昌平法院经审理认为，被告某中介公司收取的居间费金额违反了《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》。该通知要求，房屋买卖代理费实行政府指导价，按房屋成交金额的2%收费。中介公司收取的所有居间费用都属于房屋买卖代理费范畴，中介公司不应在此之外另立名目收费。因此按照该通知中介费用计算方法规定，中介公司应退还多收取的中介费计14000余元。因为中介公司实际上并未提供协助过户和贷款服务，故该两项费用亦应退还，数额由法院酌定为中

公有住房的继承

首先必须对公有住房的历史进行梳理，准确界定公有住房的物权类型及归属，弄清楚成本价、标准价、实际付款以及租金的由来，在此基础上，才能对继承人补交差价的行为予以正确定性，划分各出资人的产权份额，进而对属于被继承人遗产的部分进行继承分割。  

   　　 计划经济时期，我国实行福利化住房政策，以“低租金、高福利、实物分配”为典型特征。此时期公有住房的来源有：一是国家对私有住房的几次社会主义改造（1956年、1958年）；二是由中央财政直接拨付进行建设。公有住房可以分为两类：一类是由单位直接管理的住房（即单位自管住房），另一类是由城市住房行政机构直接管理的住房（即城市直管公房）。其中，单位自管住房占绝大多数，城市直管公房仅发挥补充性作用。在住房的分配上，几乎所有的公有住房都是通过单位来分配的，即使是城市直管公房往往也先分配给单位，然后再由单位分配给职工。分房的依据主要是职工的职级、贡献及实际的住房需求等，这种分配基本上是无偿的，仅收取象

    李先生与前妻赵女士协议离婚时，双方在单位所购买房屋未办理房产证，离婚时约定房屋由赵女士及孩子居住，李先生自行解决居住。房屋办理产权证时登记在赵女士名下。赵女士却独自将房屋卖给孔女士，李先生得知后将其前妻与买房人孔女士起诉至法院要求确认买卖合同无效。日前，海淀法院东升法庭审结了此案。

    李先生诉称，他与赵女士在双方婚姻关系存续期间，以成本价购买房屋一套，房主登记为赵女士。后经法院判决房屋为双方共有。2009年8月，被告赵女士与被告孔女士签订买卖协议，但两被告除履行支付定金的合同内容外，其他条款均未履行。李先生认为赵女士无权单方出售房屋，故起诉要求确认两被告签订的《房屋买卖合同》无效。

    赵女士辩称，在办理过户时

如何购买按揭的房产

方法一： 提前还贷

　　1、 前期准备

　　(1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;

　　(2)如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证;

　　(3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算;

　　(4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的，要支付一定数额的违约金，那么

购买二手房，小心卖“假房”

　　房产中介疏于审查关键信息的真实性，往往为房屋居间合同及买卖合同的履行埋下隐患。
　　如未对客户出示的身份证、房产证验明正身;未审查待售房屋是否有抵押、出租或私搭乱建情形;未审查卖房人是否为房屋产权人或经合法授权的人;对于待出售房屋为夫妻共同财产的，未要求不在场一方出具同意出售和委托办理的证明;对于待出售房屋为遗产的，未要求全体继承人出具同意出售和委托办理的证明;对于出卖人授权他人办理居间委托手续的，未审查和留存委托人的书面授权等。
　　上述信息一旦疏于审查而出现虚假情形，往往成为房屋出卖人或买受人因房价涨跌等因素而毁约的主要理由，此时，毁约方很可能以出卖人无权处分、代理手续不全等为由主张房屋买卖合同无效。上述情形引发的诉讼在实践中占据了较大比例。

   北京市发展改革委会同市住建委已联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》，自2011年8月31日起，北京市房地产经纪机构向住宅买卖双方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调0.5%，同时规范经纪机构收费行为。

北京市发展改革委收费管理处处长李虹表示，北京市今年以来已陆续出台了系列调控房地产市场的相关措施。此次政策出台的目的，主要是切实降低住宅买卖费用负担和规范经纪机构收费行为。

北京市现行住宅经纪服务收费标准依据国家有关规定于1997年制定，一般代理服务最高收费标准为房屋成交价格的2.5%，独家代理服务为房屋成交价格的2.8%。根据北京市新的收费政策，住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，住宅买卖经纪服务收费标准均下调0.5%，分别为成交总额的2%、1.

    赵先生和亲家在北京看好了一套房屋，然而限购令的出台让赵先生无法过户房屋，赵先生诉至密云县人民法院，要求解除房屋买卖合同，返还购房款并给付利息。近日，密云法院审结了这起案件，支持了赵先生的诉讼请求。

    赵先生诉称，他和亲家一同看中了一套北京的楼房，2011年1月10日，他与孙小姐、曹先生签订房屋买卖合同，当时签订合同时考虑到房屋有可能自己买，也有可能亲家买下，于是双方在合同上约定“过户之日以买受人指定的人为实际过户人”。随即二被告收取购房款及装修押金703 000元。后北京市房屋限购政策出台，规定：拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停购房；无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停购房。由于赵先生已拥有2套房屋，而且他的亲家都非本市居民，故不能办理产权变更登记手续。故赵先生起诉至法院要求解除签订的房屋买卖合同，由被告返还购房款703 000元，自2011

禁止出租的房屋

根据房地产管理法等相关规定，禁止出租的房屋有：

　　(1)未依法取得所有权证的;

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)权属有争议的;

　　(5)属于违法建筑的;

　　(6)不符合安全标准的;

　　(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

　　(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

　　(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形

一、当事人的名称或姓名、住所
　　
　　这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
　　 夫妻共同财产，应有另一方同意出售证明。

委托他人签合同的，应有合法有效的授权委托书。
　　二、标的
　　这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接);是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;房屋的物业管理费用及其他交费关况。
　　 央产房，应允许上市交易。

标准价房改房应单位同意。
　　三、价款这也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式、付款条件;如何申请按揭贷款;定位;尾款等。
　　四、履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件;办理相关手续的过程;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊。
　　五、违约责任
　　主

    二，、在公房内居住的未成年人问题如何解决?
   对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人末成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其

浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）
（2011年4月22日）

客户“跳单” 中介起诉

本案案情情况（简略）：
   原告起诉称：2010年5月，被告与原告签订房屋求购委托协议约定，原告为被告提供房屋购买居间服务，被告按照约定的标准支付代理费；若被告一方与原告介绍的卖方在看房后的六个月内未通过原告完成该房屋买卖交易的，视为被告违约，应向原告支付全额代理费并承担违约金。2010年6月，被告未通过原告，私自与前述房产的产权人签订《杭州市房屋买卖合同》并过户。原告认为：被告已经违反了双方签订的协议，请求法院判令：
1、支付委托看房代理费8000元，并承担违约金8000元，共计16000元；
2、本案诉讼费由被告承担。
法院认为：
   根据《房屋求购委托协议》第4条第一款内容显示：甲方或者其代理人、亲属与乙方介绍的卖方在看房后的六个月内未通过乙方完成该房屋买卖交易的，视为甲方违约，应向乙方支付全额代理费并承担该代理费一倍的违约金。
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