2011年即将过去，回顾成都房地产市场，一直在政策高压和消费低迷中艰难前行。而截至到目前，不管是中央声音，还是民间诉求，2012年的政策高压形势依然没有调头的意思，唯一令人欣慰的是，银行大的准备金率开始下调，国内CPI上涨的压力有所缓解。再加上人民币增值预期开始下降，银行的信贷政策环境预计要比2011年微微宽松一点。

    根据十多年的从业经验，初步预计，2012年1-2月，大部分开发商将获得2011年下半年积累没有放出来的银行按揭款，在资金层面上微微有所缓解。因此，即使成交量继续保持目前的相对低迷，成都的房价在2012年1-4月预计也应该保持相对稳定。但是，过了5月后，如果市场成交量还没有因为今年年底价格下调而回升，银行对房地产的信贷政策依然未做更大的减压动作。那么，市场到时候将会做出向下的方向选择！

   在这种形式下，开发商如何能解决自己的难题，只有在两个方面努力做工作：

   1、打开更多的融

    周日有幸，参加了搜房组织的的品鉴“四海逸家”的活动。在杨总的陪同下，听取了项目整体规划及周边配套的进展状况的介绍，并实地参观了一期实景、二期样板房，还有即将开放的会所。感受概括成一句话就是-------千金买邻！

    “一邻----教育资源”：盐道街小学、川师附小、树德中学（9中）、川师附中、四川师范大学。成都小学里的五朵金花中的两家都在这个片区；成都赫赫有名的重点中学也有两所在这里；这里还拥有有几十年历史的高等学府-----四川师范大学。深厚的文化学习氛围，良好的教育环境，是很多其他区域项目所不能比拟的。

    “二邻-----自然生态环境资源”：200亩项目中央公园，2000亩锦江生态公园，20000亩的三圣花乡。一个比一个规模大、一个比一个更加生态，与目前倡导的健康生活的理念完全一致。

    “三邻------相近特性的邻居”。作为成都唯一的纯空

    “南富、西贵”一直是成都市民对成都居住特性的一个精辟的概括。从第一个锦绣别墅开始，到近两年高达2.5万一平方米的城南的御峰，更是应证了“南富”的说法。而成都的西面，虽然一直是成都的上风上水的风水宝地，但近几年房地产发展的速度一直远落后于南边的发展。使得很多一直居住在西面的高端客户，没能找到合适自己身份和品味的房子。而随着保利、华润、中海等大型企业的入住，西面终于迎来的自己高端住宅的春天。搜房本次组织的品鉴华润金悦湾正好满足了我想了解一下这个区域高端住宅发展状况的心愿。

    从一下车走进会所（销售中心）大门，立刻感受到一种在法国参观卢浮宫才能感觉到的历史厚重感。整个会所建筑基本都采用经过精细拼接和打磨的石材、以及代表历史厚重的铜雕花装饰。内部不仅仅考虑现在的销售需要的模型沙盘等，

    根据搜房昨天信息，3月成都土地供应依旧低迷，截止3月28日，共有42宗土地以行政划拨和协议出让，0宗土地拍卖，可谓冷清依旧。其中共有12宗土地协议出让，用地性质均为保障房建设用地，用地面积约544.2亩。

    信息虽短，但传递出了几个重要的信息：

    1、调控的步骤正在加快。本次中央通过增加保障房的供应量，其实是希望在未来的几年时间里，通过调整住房供应主体和结构的方式，来达到控制房价快速上涨的目标。这种调整策略其实在中国的股市过去的发展历程中已经给大家做了充分的演义。从中国股市成立的最初期，市场往往被几个大户、机构所垄断，股市波动巨大，一度出现了“股疯”，甚至由于股灾带来股民跳楼等众多的社会不安定因素。为解决这个问题，国家开始培养稳定市场的重要力量，就是中金公司、以及听话的各类投资机构和“基金”，在其完全成熟后，再通过完全市场化来实现稳定市场的目标。目前房地产市场也正在走这步，唯一就是晚比股市晚了一点而已。

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房地产市场再一次面临危机！

14日国务院常务会议公布新“国四条”、

  记得刚刚看到中央发布的“国十条”时，里面有一句话的表诉给我非常深刻的印象----“房价问题不仅仅是个经济问题，还是个民生问题”。

  民生问题关系到社会的和谐稳定，关系到党的执政能力评价，更是关系到我们党的政权的稳固性。这不仅让我突然想起了温总理在4月曾经发表了一篇怀念胡耀邦深入体察民情的文章。让我突然意识到，现在以“胡、温”为核心的党中央已经真正的形成。同时，也让我对本次房价调控效果感到了丝丝的寒意。

  回顾过去多年房价调控的政策，很多政策出台都是“缩头缩脚”，刚出来打一拳，还没伤到要害，就立马收了回去。不出拳，无法安稳民心；但是出的太重，又无法保持政治的平衡。喊的很凶，拳头落下的很轻。

  记得我06年那是在分析到底怎样的政策才是最有效的时候，也曾理想化地提出过如果增加各类政策性住房的土地供应配置，来调整房地产市场中国有开发企业向市场提供政策用房与完全市场化商品房的供应比例，最终实现房价在可控的条件下持续稳定的发展的

  而真正要实现以上规划，首先需要拥有一个好的策略。

  我们认真思考一下，为什么那么多西南地区和二线城市的消费者要来买成都的房子？主要目的就是希望能享受到成都广阔的市场机遇、优质的医疗、教育等社会配套资源。我们再去看看我们的周边，哪所名校旁边的住房不紧张，哪个重点医院旁边的房子不好出租？尤其是在中国独生子女政策执行多年的今天，一个普通的家庭最大的投资基本都用在了孩子身上。教育先行早就成为碧桂园等房地产开发的一个经典案例，就是因为那些开发商们抓住了老百姓最关心的一个点----优质的教育来实现突破的。那为什么

  记得今年春节，带孩子到南方一个海岛休息，同行的朋友不断问我，成都的房价还会不会继续降？当时，我给他们的答复是，建议他们关注两个指标：1、是银行的信贷政策及执行力是否真正放开，并有效地流入房地产领域？2、是市场销售量是否出现放大，并超过06-07年的月平均水平。为什么我要朋友关注这两个指标呢？

  房地产是一个资金密集型的行业，“资金”是房地产开发的气脉和血液。而实际上因为有了预售许可制度，很多开发企业或为了获得更多利润、或为了快速发展占领更多的市场，开发商们常常采用预售制度中的杠杆作用，以“小博大”。只要自有资金占30%-40%就可以启动100%的项目了，其它后续建设资金则主要来源于银行信贷和房屋预售后的预收房款。这样的运作模式必然会带来资产负债率偏高，受市场波动影响的风险偏大。

  正是这种以“小博大”的经营模式，使得很多的开发商都把这个项目的后续建设资金，或则是下个项目动工的启动资金，都寄托在了银行的信贷和房屋的预售回款上。

  但是，2008年却是开发商们经历的最艰难的