董琳霞的博客：
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今日起，本报将连续3日推出《2006·上海房地产“战国·策”》评选的系列活动———操盘手PK大赛。此次大赛以“为花木地块开发献智”为操盘手PK的话题，6家入围战国策营销10强的优秀营销团队汇聚一堂，切磋营销秘籍，比拼营销技巧，最终争夺PK大赛冠亚季军。
由于被金地集团报出59亿天价，浦东花木新民北块地块一时名声鹤起，但最终该地块还是由于技术性原因被迫流产。浦东花木地块是陆家嘴集团的储备土地之一，位置东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。靠近目前销售稳定的大华社区型大盘“锦绣华城”。对于大多数开发商来说，浦东这个大型地块是近两年来上海难得的“黄金宝地”。在地块的招投标过程中，曾一度引来全国26家大型开发巨头的关注，在项目方案上煞费苦心。
鉴于花木地块的代表性和典型性，此次《每日经济新闻》将“2006年上海房地产‘战国·策’的操盘手pk大赛”话题定为“为花木地块开发献智”，跻身战
...受近期新盘大量上市带来的成交推动，上海楼市成交量创淡季新高。上周（12月15日-12月21日）成交量达44.31万平方米。继前一周上涨7％后，上周又上涨6％，但成交均价保持平稳。
在12月初新盘超常规上市后，上周上市量有所放缓。据研究中心的监测数据统计，上周共有18个新盘上市，新增供应面积33.5万平米，比前一周27个新盘减少9个，新增供应减少25.37万平米。
在前期新盘大量上市的推动下，上周楼市成交量再度上涨。据统计，上周商品房（不含动迁、配套房）共成交3986套，总成交面积达44.31万平米，成交均价为9793元/平米。
上周，几个楼市供应面积较大的区域，成交量都出现了不同程度的下降，而一些传统居住区却出现成交放量。对此，天天房展网分析师薛建雄指出，外环外闵行莘庄、松江九亭、南汇康桥等几大板块受供应压力，价格调整较大。价格上的优惠，加上以大盘开发为主的外环外楼盘具有优良生态环境，交通的逐步改善，受到新上海人和年轻置业者的推崇，前期成交一直活跃。而闸北、普陀、虹口等传统居住区，随着年关邻近，开发商不得不降价以求资金回笼，成交量有所回升
...相对于次中心区域年底交易小高潮的出现，目前徐汇、静安两中心区域的中高档住宅交易反而陷入有价无市鲜有成交的尴尬境地。挂牌量的逐步减少以及近期区域内业主挂牌价的节节提升是致使徐汇、静安两区域中高档二手住宅交易胶着的主要原因。
美联物业徐汇静安区总监黎志贤表示，徐汇与静安两区域占据市中心优越的地理位置，区域内中高档楼盘集中，完善的社区配套及便捷的交通环境在前期吸引了众多境内外投资客的进驻。一方面，沪上高档住宅业主也嗅到政策对于适中面积自住用房的偏向，预计之后沪上大面积高档住宅将面临供应稀缺的局面，纷纷单方面上调挂牌价格。另一方面，购房者受近期中央酝酿保有税等传闻影响，迟迟不愿出手。黎志贤表示，目前正值年底交易放量小高潮之时，购买力相对之前较为集中，是挂售业主入市的较好时机。但部分业主挂售的房源价格虚高，脱离市场可能成交价格，想要在年内以挂牌价成交确实比较困难。
以美联物业徐汇区莱诗邸分行最近成交的一套福源汇为例，业主同时在5家品牌中介挂牌，起初挂牌价380万。虽然每日看房量达到3-5组，但由于价格偏高，僵持数月仍没有成交。最后业主做出让步，以总价370万成交。
...中远两湾城一夜连续被盗，上海绿城的“沪上群租第一案”……自上海一些中高档住宅区频繁出现安全问题后，人们对居住的安全性提出了更高要求。然而在保障安全的同时，小区安静指标的考核也成为人们对舒适生活要求的另一大标准。日前上海市环境保护局将“名都新城”、“东淮海公寓”等18个小区评为2006年度上海市“安静居住小区”。
此次评选的考核标准包括两方面指标，其中基本条件包括：创建小区必须在已建成的环境噪声达标区范围内；创建小区内无建筑施工，不受周边建筑施工噪声污染的影响；小区建筑面积在6万平方米以上、居民入住率80％以上；应当是市级或区县级文明小区或绿色小区等。考核标准包括居民家庭的空调机、脱排油烟机等安装和使用符合规范；家庭娱乐（电视、音响、家庭舞会、卡拉OK、乐器演奏等）不影响相邻；小区不燃放烟花爆竹；机动车防盗装置不扰民；居民对小区声环境质量的满意率不低于95％等。
“安静居住小区”的评选也给物业公司和各街道居委会提出了更高要求。
2006“安静居住小区”名单
白丽苑、良辰美景公寓、艺康苑、名都新城、鸿发
...受惠年底买卖双方交易拉锯战逐渐松缓，四平路板块老牌外销公寓最近异常火热。由于其房龄较久，可避开各种税收，使其大部分房源售价低于同区域新盘6000元/平方米，两大优势刺激该类房源成交量走高。
对此，美联物业虹口分行经理高一定介绍，相对于区域内同地段房源，虹口区四平路沿线老牌外销公寓凭借较好的房源品质与稳定的价格，吸引了大量人气。特别是部分一手买进、避开营业税及个税的房源，消化速度极快。
据高一定介绍，四平路是上海的纵向主干道，联系杨浦、虹口和市中心。道路条件的优越使这里成为虹口区商品房开发最早的区域，虹口区大部分外销房都聚集于此。近期成交较为活跃的老牌外销楼盘以国际公寓（单价1.2万-1.3万元/平方米）、虹临花园（单价1.2万元/平方米）以及恒城花苑（1.1万-1.2万元/平方米）为代表。由于是老牌外销房，其物业管理费相对较高，目前国际公寓的物业管理费在3.2元/平方米/月，包含卫星电视、24小时保安和会所健身等服务，虹临花园和恒诚花园的物管费分别为1.35元/平方米/月和2.8元/平方米/月。
高一定表示，虽然国际公寓、虹临花园等楼盘房
...
上海楼市在“金九银十”成泡影后，11月成交量反而出现止跌趋势，部分区域开始成交回升。然而好景不长，就在上月市场稍有“抬头”之后，12月第一周（12月1日-12月7日），上海新楼市场成交量开始续写跌势。
据楼市行情监测系统统计，上周（12月1日-12月7日）上海新盘总成交量虽有所增加，但住宅成交却下跌了5％。
上市量方面，上周全市共新开房源15个，推出1413套房源，面积约15.8万平方米。其中郊环以外有2个楼盘，外郊环间有6个，中外环间有4个，内中环间有3个，内环以内无新盘供应。
成交量方面，上周共成交新盘(包括住宅与商办)套数5107套，面积53.7万平方米，与前一周相比，成交套数增加了538套，成交面积增加3.7万平方米。住宅（包括公寓类、别墅类、动迁类）成交量有所下滑，上周共成交3514套，成交面积39.5万平方米，成交套数较上周减少162套，成交面积减少了2万平方米。
上周除住宅以外的商办类楼盘成交上涨较多，表明受人民币升值、地域商圈发展及开发商的大力促销等多重因素影响，投资者开始出手。
...“此次南码头8街坊地块的推出，必将引起中小型开发商关注。”上海中原研究咨询部经理龚敏表示，从浦东南码头地块体量来看，不敌前不久终止竞标的花木新民地块，这也给此次竞标的参与者带来了悬念，一方面土地规模小，开发难度加大，利润空间有限，大型开发商参与竞标的兴趣可能降低；而另一方面，地块位置及发展趋势的利好也不可小觑。
时隔一个月，新鲜出炉的三号土地公告中，位置上佳的浦东新区南码头街道8街坊地块由于地处世博板块辐射区，开始受到关注。
该地块位于春塘河以西，杨高路以北，用于纯住宅的开发，土地面积5.7118公顷，容积率1.80，竞买保证金是4000万元。
...龙阳路板块：住宅需求增长
龙阳路板块拥有世纪公园和磁悬浮这两大上海标志性项目，板块升值潜力一直被看好。03年虹桥机场国际航班的整体东移及磁悬浮的开通，使越来越多的企业选择到浦东办公，由此也带来一批置业族。
据上海中原研究咨询部调查，目前离龙阳路站最近的两个楼盘是瑞达新苑和大唐盛世花园三期。瑞达新苑为现房，目前价格
在11000-14000元/平方米，但是销售情况一直不理想。大唐盛世花园三期尚在建设中，03年龙阳路磁悬浮开通之时，大唐盛世花园即在楼书上大打磁悬浮概念，价格由5500元/平方米一直涨到了12000元/平方米。
宏观调控之后，该地区楼盘价格有一定幅度下调，这次磁悬浮的延伸规划，对附近这两个楼盘摆脱逆势带来希望。
世博板块：三林新盘直接受益
世博板块近来一直是浦东的热点区域之一，房产升值潜力也被普遍看好。板块内除了磁悬浮，还规划有5条轨道交通和3条新增越江隧道。据上海中原研究咨询部调查，受“世博概念
...磁悬浮在上海境内将连接东西两个机场，以龙阳路磁悬浮为起点，沿西南方向途经世博园区并设立站点，然后继续沿西南方向至上海南站设立站点，之后沿南新铁路一路西走至虹桥综合交通枢纽。磁悬浮沿线途经龙阳路板块、世博板块、南站板块以及虹桥综合交通枢纽区。本期《每日经济新闻》将对磁悬浮沿线受益板块住宅市场的现状进行调查，并预测其未来走势。
龙阳路板块：住宅需求增长
龙阳路板块拥有世纪公园和磁悬浮这两大上海标志性项目，板块升值潜力一直被看好。03年虹桥机场国际航班的整体东移及磁悬浮的开通，使越来越多的企业选择到浦东办公，由此也带来一批置业族。
据上海中原研究咨询部调查，目前离龙阳路站最近的两个楼盘是瑞达新苑和大唐盛世花园三期。瑞达新苑为现房，目前价格在11000-14000元/平方米，但是销售情况一直不理想。大唐盛世花园三期尚在建设中，03年龙阳路磁悬浮开通之时，大唐盛世花园即在楼书上大打磁悬浮概念，价格由5500元/平方米一直涨到了12000元/平方米。
宏观调控之后，该地区楼盘价格有一定幅度下调，
...后调控时代，上海楼市的现状表现为一手房主导外围市场，二手房抢占中心城区。市场细分是中介商或开发企业抢占市场的关键因素，面对大量积压的刚性需求，各区域一二手房开始疯狂竞争。
近期，浦东、闵行、黄浦区的一、二手房成交差距较大。上海中原研究咨询部资料显示，浦东、闵行一直以来是上海新房成交量靠前的区域，而黄浦区主要由于区域内新增房源供应量近来多于二手挂牌房源。但以上三个区域10月的一、二手房成交差距较上月有所减少，原因在于区域内一手成交量有较大幅度的减少，而二手房成交变化相对较小。
普陀、杨浦、闸北区无论是新房还是二手房市场一直是成交相对稳定的区域，其一手房和二手房成交量总体差距较小，尤其是闸北区，一二手房源成交基本上各占一半。
对于中心区域，如卢湾、静安、徐汇、长宁等，由于一手房源供应有限，二手房市场比较成熟，呈现出二手房成交活跃度普遍超过新房的市场格局。
一二手房成交价差距拉大
近期，黄浦、静安、长宁均有几个中高档次新楼盘成交活跃，如长宁的强生古北花园（均价2100
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