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楼市调整的时间已经半年，五一就快到来，在这个节点上，楼市会不会变成“黄金周”、“黄金月”？接下来会转好还是继续整理？这确实是个问题。从近期楼市调整的情况看，个人觉得大致可得到两个基本判断：一是市场仍未全暖，调整还在持续。二是楼价下行压力大，但实际降幅估计有限。
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经过近三十年的发展，广州房地产二手中介行业规模壮大，经营管理越来越精细，规范度提高，社会声誉有大的改观，但与先进国家的二手中介行业和社会期望相比，仍然存在不少问题，主要表现在以下三个方面。1、行业服务标准欠缺，专业性有待提高。2、两极分化，行业风险抵御能力较弱。品牌意识不足。3、行业规范度有待提高。
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广州市房地产二手中介行业从上世纪八十年代开始萌芽，经过近30年的快速发育成长，历经起步、高速成长、竞争洗牌、适应宏调等多个不同发展阶段，在质和量上都得到巨大提升，可以说整个行业的发展成熟水平一直走在全国各大城市的前列。截止至2008年3月，广州市现有经备案的房地产中介机构超过1100家，分支机构超过1300家，有资格证书的从业人员超过2万人，有执业证书的经纪人超过1.7万人。加上未备案的机构，目前全市中介机构总量在2000家左右，从业人员约2.5万人，而2007年最高峰时期中介机构数量约为2500家，从业人员近3万人。
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目前有两个新动向值得高度关注，可以供购房者是否决定出手参考。第一个动向是一月份建设部主要负责人明确提出“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”。这个强调针对性很强，说明政府不希望看到市场长期被人为打压，调控要保证市场平稳运行，这是基本点。前不久地方“两会”期间，广州有主要官员发表“楼价有上升空间”的言论，似乎是为低迷市场打气，前所未有，其导向性很明显。原先大家最担心的是政府再下猛药，从新政策动向看，这个顾虑可以暂时松口气；第二个动向是市场各方重回理性：新房定价已稳中有降；反价、追涨早成为过去式，反而是一旦市场出现超低定价的房子，则即刻遭“哄抢”——观望中也有热销；土地拍卖中企业举牌谨慎，“地王”频现的情景不再重演；曾一度蜂拥的炒房投机行为退潮。我个人觉得，认真思考这两个新动向对于研判市场、置业投资很重要。
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2007年广州二手楼市走过不平凡的一年，市场先扬后抑，前三个季度交投活跃，成交出现一定放量，楼价快速上扬；进入第四季度，以国家新房贷政策颁布为诱因，政策调控发挥累积效应，而市场本身由于上涨过快也出现调整要求，二手楼市第四季度呈现购房者观望、成交缩量、楼价略有下行的行情，全年市场波动较大。从市场走势延续性看，预计2008年广州二手楼市将先行继续调整，后逐步回稳，楼价波动调整幅度不会太大，投资需求将锐减，总体成交可能较2007年明显减少，刚性需求成为支撑市场的主要力量，调整结束后会渐次恢复入市。市场处于大升浪的小浪顶上。宏观经济和城市经济向好以及城市化进程较快等基本面因素未改，成为二手楼市继续保持发展的内在动力。
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1月8日下午广州举行的新年第一场土地拍卖，经过异常激烈的竞投，结果恒大集团以总价41亿元拿下天河区员村二横路原广州绢麻厂地块，折合楼面地价高达13053元/平方米。这一结果，与近期市场低迷的成交，楼市充斥各种“拐点”、“危机”、“崩盘”议论形成鲜明的对照。尽管原绢麻厂地块的偏高地价，有两大企业都志在力争的特殊情况在里头，但透过现象，基本可以判断，本次土地出让已经为未来楼市走向定下了基调。
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1月7日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，明确要严格执行闲置土地处置政策，有两个规定惹人注意：一是土地闲置满两年的，坚决无偿收回。二是土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨价征收20%土地闲置费。这两个规定硬性的特点十分明显，之前的《闲置土地处置办法》等政策只规定对闲置土地“可”或者“原则上”进行处罚，这次则完全不同。严格执行清理闲置土地政策，一定会从根本上克服开发商过度囤地的问题，其政策效应多多少少会带来一些市场观望情绪。不过，由于政策增加房屋市场供给的作用是长期和缓慢的，估计对购房者以短期心理影响为主。还有两点可以看清楚，一是相对成熟的市场、管理相对规范的城市，市场所受影响非常有限；而运作效率高、资金实力雄厚的开发企业应变能力更加强，所以不用担心楼市因此会出现什么不适之症。
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下午六点多，各大网站几乎同时头条登人民银行年内第六次加息的新闻，从12月21日起，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.87%提到4.14%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由7.29%提高到7.47%。这次加息，大家都预期到的，几乎同时，接到新浪网和搜房网记者的电话采访，结束后还被嘱咐希望写篇博客。加息对楼市有没有影响，答案是肯定的，购房者还贷压力增加，成本增加，需求特别是投资性需求会有所调整，开发商资金成本也增加，但不会对刚性的购房需求和整个市场需求产生实质性影响，因为加到目前利率水平，与居高的CPI相比，还没有完全摆脱负利率状况。加息还有其他效应，如出口受影响，会进一步加大人民币升值的压力，吸引更多外来资金进入房地产、股市，因为美国已经进入减息周期。从国际大环境看，加息对于楼市股市是坏是好未定之数，这也是央行说“国际环境趋于复杂”的原因之一，这决定了明年不大可能像今年一样频繁动用加息手段。
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房地产业已经步入与过去不同的新的时代，相信这个判断大家都会认同。
这个新的时代有什么特点？我觉得至少可以从以下两方面去理解，一是政策调控成为常态。整个行业的生存大环境发生巨大变化，游戏规则经常面临改变，不论是土地、金融、税收、规划、产品还是买卖、交易和监管，几乎涉及行业的每个领域，累积起来的调控政策大大小小也有几十项，以至于产业的定位都面临不确定性。二是房价运行到很高的位置。高房价意味着市场供求未来可能发生大的改变。过去一直是市场的需求大大超过供给，开发房产只要自己不出现管理和资金问题，产品基本可以实现顺畅销售，总有人买，楼价又反复走高，给企业带来超额回报；而做中介也正值得天独厚的时机——交易量逐年放大，“蛋糕”越来越大，可以乘势扩张规模。购房者强烈的置产意欲以及担心房价上升，使得他们并不会过多地纠缠在服务和专业性的比较上，房产交易变得容易许多。但是，高房价条件下，市场总需求受到调节不断缩小，原来供不应求的市场常态可能演变成阶段性地供过于求。这是与过去会完全不同的市场，对开发企业或者中介企业都是新的挑战。最近部分开发企业选择降价以保证年底的销售资金回笼，是市场开始发生变化的征兆。
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今天下午，央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》发布在其官方网站上。《补充通知》规定，确定第二套房“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。这样一来，将先前“9.27”政策有些模糊的第二套房标准明确了。这个《补充通知》对房地产调控有没有新的政策意向？可以肯定的是没有。先搞清楚这个关键问题最为重要，因为现在市场最担心的是又出现新的政策意向，如果政策有什么新的风吹草动，市场难免再受波及；如果没有新东西，实质性的影响就不会出现。
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