前些日子佑威天天房展网给过我一份资料，关于今年销售前20的商铺，其中社区商铺为数不少，有9

地球人都知道大摩这个上海房地产最大的地主，最近要卖出位于新天地的锦麟天地的一栋酒店式服务公寓，平均每平方米均价才55000元，比之旁边的翠湖天地不知道要便宜多少。这个价格极有吸引力，可惜的是大摩只肯整体转让，不肯单套出售，令无数想乘机低价买入淘金的投资者扼腕。

可是，有没有可能帮这些购房者组成一个新公司，团购大摩的锦麟天地酒店公寓呢？理论上似乎没有什么行不通，但操作难度极大，实施的可能性很低。

首先大摩是否愿意卖？这是个未知数。倒不是因为大摩守旧，非卖给基金不可。对于投资机构来说，只要能高价抛出，获取可观的收益，管购买对象是谁。一时半会儿找不到买主，有那么一批买房人委托某个代理行或者投资基金团购也是不错。（相信也会有些超强实力实力的亿万富翁联合一块委托投资公司或者基金出面和大摩洽商购买。）只是大批散客的团购必然会惊动媒体的注意，增加曝光率，那是大摩不乐意看到的。

其次怎么买？大摩转让的只是股份，不是产权。其中的区别在于，要把每一套房子最终过户到消费者，那么必然要付出相应的土地增值税、营业税、所得税，这些税

 

上海房价到底有没有降？二手房的报价下跌是否代表着房价的下跌？同一楼盘前后期价格不同，是不是就意味着房价跌了？如果我们完全不熟悉行业，我们可以只看表面，只拿某个楼盘二期比一期价格低说事，说房价跌了。

但问题是我们在这个行业已经待了不算短的时间了，如果我们仍然只把表面的现象，个别的现象，说成是真理，那么我们就有点造噱头，博取眼球的嫌疑了，那也是违背新闻职业规范的。

二手房的报价下跌了，那么成交价下跌了吗？是不是因为之前房东的报价虚高，或者想试探水温，故意报出很高的价，当发现房子卖不动了，于是就降价卖房。这套房子是一套还是两套，是不是能代表那个区域通常成交的二手房类型？这需要花费大量时间去调查，去求证。

同样的，新盘价格的下跌，也需要了解，这一期房源比上一期的位置、装修、房型等方面有怎样的不同，他们所面对的客户有怎样的差异，在这样的情况下，再请行业人士分析，到底房价有没有跌，这样的下跌是什么样的类型，是属于局部性的调整，还是连续阴跌，是发生在某些区

几乎所有的媒体报道都说开发商缺钱，需要退地，需要卖地求生，需要降价融资，需要……，好象开发商真地很缺钱，资金链很紧张，随时随地都有可能导致楼市崩盘。

可是据我所知，开发商并不缺融资的通道。在这个市场上，想把钱借给开发商的，或者投资给开发商的，仍然大大有之，问题只是开发商愿意支付多少的融资成本。不说百分之三四十的高利贷，单就百分之十几、二十的民间直接贷款，就有相当数量机构可以提供。

问题的关键在于在整体楼价不看涨，甚至有些看跌的情况下，开发商到底有没有信心接受那么高成本的贷款？

市场的实际销售滑坡，才是开发商不敢高额利率借贷的真正原因所在。当楼价不看涨，开发商的利润率下滑，原先只属于自己的有限投资利润，将被迫与“高利贷发放者”分享。

我的一个朋友告诉我，一般项目投资利润率也就在50%左右，开发周期在两年左右。在楼价不涨的情况下，如果借贷成本高达每年20%，那么开发商扣除借贷成本的利润率仅为10%，这自然无法让他们接受。

更何况假如市场真如某些人所说，崩盘了，开

经营是决定商业地产价值取向的根本。无论位置多偏僻，只要经营定位有针对性和吸引人气的能力，总是有办法将商铺盘活，做出人气，慢慢成为热闹的商业街。二十年前的徐家汇，十五年前的陆家嘴，都是偏僻之地，政府的有效经营，使这些荒僻地段，因此而崛起。所以决定商业地产价值的永远不是地段，而是经营。

既然经营是决定商业地产价值的关键，那么投资商业地产也就变成了一个证券投资的活，从某种意义上说，投资商业地产和投资一些未上市企业的股权私募，并没有本质上的不同，都要有一个明确的经营方案，明确的价值投资规划，以及经营团队实际能力的考验。

什么样的经营计划，能保证项目的投资成功？这个问题没有答案。因为不同项目的位置不一样，人口密度不同，交通条件也不一样。所以，经营管理定位并不相同，实施的经营管理方案不同，对经营管理团队要求也不同。

这么说吧，司徒文聪经营正大广场很成功。他可能很擅长经营销品茂、大型的主题百货等商业物业，但未必精通经营专业市场、特色商业街或者社区商铺。

同样，不同项目的经营管理规划方向也是不能套

商业地产的发展远远落后于住宅。城市在发展，每一天我们都可以看到新的变化。2000年的联洋还是个不被很多人接受的“落乡”地段，现在已经发展成为高尚住宅区。碧云、北外滩、新江湾……这些新崛起的高端住宅区，价格已经不逊于传统市中心的卢、黄、静。

而在商业地产领域，直到目前我们仍然没有看到新发展区域的商铺、写字楼，超过传统中心区的任何希望。即使是十几年就一直致力发展的陆家嘴，甲级写字楼的售价依然要逊色于浦西，人气集中、前景诱人的新建商铺，售价仍然远低于市中心某些“死铺”。

原因只有一个——地段“差”。

又是地段论这个“罪魁祸首”，不仅造成大量优质商业地产项目价值被低估，也限制了投资者的想象空间，使他们不敢象投资股票那样，大胆选择极具发展潜力的项目风险投资，失去了最佳的地产“造富”机会。

地段论不仅“毒害”投资者，让他们被“点穴”、定格。同样也麻痹了房地产精英头脑，让他们失去了评价项目价值的准确方式。在很多优质商业地产的销售过程中，商铺和写字楼的合理投资价值，并没有得到体现，这不仅使它们销售

近来，坊间热议一个话题，南京西路某铺卖价33万元/平方米。很多人觉得值，仅仅是因为它位于上海最繁华的地段，似乎投资这种地段的商铺，就一定能获得成功。

    回头看看，在所谓繁华地段的“死铺”何其多，几易东家的商铺又有多少。最近我知道的一个淮海路商铺就只能卖到2万多一平米。低价卖铺的原因不在于它的大，而在于它的经营之差。差强人意的经营，使淮海中路这样优质地段的商铺一样变成投资者的“毒药”。

相比之下，在让多数人看作垃圾地段中垃圾地段的远郊，却崛起了很多天价商铺。松江人民路上的一个商铺目前销售单价已经达到了六万元/平方米，价值是淮海中路上述商铺的近3倍。

地段，地段，还是地段。这个房地产行业的黄金法则，在商铺这件事上正遇到强力挑战。越来越多所谓的好地段商铺，将成为人见人怕的“投资毒药”。

尽管还有一些房地产行业的食古不化者，仍然在坚称“地段决定一切”，但是谁都明白，经营价值才是决定商铺投资成败的关键。

如果没有经营价值，商铺在陆家

汶川地震留给我们的不应该只有哀悼和感动，我们虽然不能为离逝的人们做些什么，但至少可以为他们留在亲人做些事，让他们在天堂里瞑目。

各地都在捐款，但捐款只是一次性的。几年，乃至几个月之后，人们为渐渐忘记汶川，忘记灾难，也可能会忘记失去亲人苦难的人们。

但那些丧失劳动能力，没有亲人抚养的孤儿、孤老以及重残人士怎么办？谁来关心他们？谁来助养他们？靠微薄的地方财政补贴显然不能。在地震之前，汶川一带就是相对较穷困的区域，很多年轻劳动力都出来打工，地方财政显然解决不了那么多孤儿、孤老和重残人士。

所以我设想，能不能设立一个长期慈善基金，以后每年我们都适当地捐献一些钱，比如收入的1%、2%乃至更多，来助养这些老人、这些孤儿，让这些因为地震失去家庭幸福的人们，能重新得到家的关爱，能让他们的未来生活有依靠，有保障。

除此以外，还希望我们的施工单位，能尽量把房子造得牢固些，抗震性能强一些。还有希望我那些我未来的邻居们，明年交房以后，千万别为了多要空间，就砸承重墙。生命要比空间

南京西路不能复制，淮海中路不能复制，连外滩也不能复制。但是吴江路和七浦路呢？难道也不可以复制吗？这好比复旦大学、交通大学不能复制，但是一些不出名的二三线院校，难道不能拷贝N个吗？

吴江路的成因，无非有二：一是特色，二是地理位置。因为特色而知名，因为位于市中心交通方便，前来的食客众多。七浦路所以形成原因，也大体如此。因为价格低廉而拥有特色，因为交通方便而客人多。

既然如此，为什么不可以有多条吴江路呢？又为什么不可以有多条七浦路呢？襄阳路搬到浦东去以后，生意也开始慢慢起来了。虽然亚太盛汇还不够出名，但是比比2002年刚开业的惨境，那不知道好了多少了。

轨道交通，让很多商铺具备了成为下一条吴江路的可能。无论是在市中心，还是在远郊。有些说得上名字，另一些则不能。特色+人流的组合事实上是由商业企业带来的，引进什么样的商业，最终决定它是否能成为吴江路第二。

上海有145个综合交通枢纽，这就意味着有145个区域，可以享受到交通换乘的“人流红利”，又有便捷的交通，可以吸引来自全市的客流。重要地在于

涉及买房，最多讨论的是房价、交通、市政配套，很少有人会想到未来居住成本的问题。前段时间，住在上海康城的居民说，那地方的餐馆是“淮海路的价格，乡下头的服务。”菜品和餐饮服务质量低劣，但价格奇高，不单不比市中心便宜，反而更贵。

事实也的确如此。我曾经去过上海康城附近，见证过当地的商业。印象比较深的是，那里的商业全部以中高档为主，房屋中介、高档美容美发、酒楼、酒吧、宠物店……全部是高毛利的商业行业。最便宜的套餐价格要15元，绝对不逊于市中心的淮海路。

这样的案例，绝非个案。在莘庄，在七宝，在九亭，在金桥……在一系列的人口导入区，这种现象比比皆是。买房人不得不有这样的感慨：搬出市中心，房价是降了，居住成本却上升了。

其实，黑格尔说，存在就是合理的。新建人口导入区商品虽然贵，却一定有它贵的道理。商铺租金绝不便宜。尽管很多人口导入区域的商铺租金开得很低，但那些商铺几乎都是由发展商持有，或者是早期动迁配套房的配套商铺。

大部分的商铺租金绝对不会便宜。因为商铺售价摆在那。假如租金定得低，买铺人的投