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    EMBA高级工商管理硕士 广州飞仕国际商城总经理 总会计师
     亲历商业地产的选点考察谈判、商圈调查分析研究、主力商家谈判、发展定位的制定、规划方案的制定、功能业态业种组合、租售策略制定、基金收购谈判、经营管理方案制定等一站式开发流程。
    
     曾参与及负责项目:广州中华广场、佛山三水购物广场、广州锦州国际酒店、长沙上河国际广场、襄樊民发商业广场等。
    EALL:lsf097@126.com
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金融风暴过后的选择 (2009-11-28 13:26:17)
  世界性的金融风暴过了没有一周年,那种海啸般的金融冲击余音没了,当人们开始憧憬觉得最坏的时机将要过来,但历史往往不按照人的逻辑前行。继而又开始了全世界最奢侈的地方——迪拜开始出现负债,是的,没有能源,没有产业,只是依靠外围的货币资金来推动梦想,迟早是要破灭的。因为工作关系,听到一个国内非常强的实业公司,因国外基金融了几十亿美元,老板需要他一年花个几十亿元人民币而惊叹不已,否则扣他工资,呵呵,真是富人也。还有来自上市公司融资后花钱的烦恼,来自银行贷款不出去的烦恼,来自国外投资基金花钱不出去的烦恼,对于穷人来说,那真是幸福的烦恼也。
   房地产商过了08年的困难后,开始也有幸福的烦恼,在自己项目开始需要资金时,银行变得从主动型,只要有资产、只要有土地,行行开始积极的寻找贷款单位。哎!时机就是在这样创造出来的。
  我们的国家,继政府的一系列的计划推动,货币政策的放松,货币开始泛滥成灾,以前研究上市公司的时候,市值有个百亿元已经了不起,可是现在随便都是百亿企业,而支持货币平衡的资源就开始变得
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有人说它很有创意,规划设计与开发理念一流;

有人说它经营惨淡,进场入驻商家众多没有实现盈利;

有人说它是花架子,有人说它是败家子。

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 温故而知新,不同的时间看一样的商业物业,你会有不同的感受。特别是从其成长于始并见证其出生、成长,更是如此。这也为什么说做商业地产是动态的,调出来的。 
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专业种树,投资有福 (2009-10-31 22:24:45)
  没有调查就没有话言权,这是永恒的真理。几日来,带着团队奔走于沧州城市间,应付于商家、经商者、开发者、政府官员间,人醒来时有点隔世的感觉,是的,这是一个陌生的城市,因深入了解而认知。
   从旅游局方面负责城市旅游官员处,你能很系统的知道这是一个武术之乡、杂技之乡、诗经之乡等,沧州的文化、历史、及未来的旅游规划,也可以挖掘到许多有意思的历史典故。
  从开发商方面我可以了解到这个城市的房地产市场的状况,结合行走于各楼盘间综合信息,仍然会有许多有意义的信息。
  从规划部门可以了解到城市的发展规划方面,从国土局可以了解到土地供应情况,从商务部可以了解到商业规划与发展现状。
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  这二天带队到河北沧州去做一个建筑面积约70万平方米的综合商业项目的前期策划。开发商用了多年的时间,花费了许多看得见与看不见的精力拿下此全部为商业用地性质的项目。乍一看,在一个只有60万城市的新区玩这样的项目,无疑是火中取果也,但是我知道它有其道理。不是按照一般逻辑能理解的。
  开发商很有意识,多次考察后选择了我们,一个在中国服务过如万科、华润、金地、中房的大企业的顾问公司,而我仅仅是在空档期为顾问公司的顾问,说实在的,我自己做开发,并不是很信任顾问公司,因为充斥着许多读死书或是花架子的公司,如果你没能力能判断他们的工作质量,大部分的公司都会能节约就节约,并不会花最大的精力做研究,更何况,从逻辑里推论的定位未必合适一个项目的开发模式,不过好在有我这种有经验的人在,这种经验与专业研究结合是我可以接受的能成功的工作方式,也是委托方看中的原因。当然,人在职业的路上,仍然还是需要有专业操守,尽力为服务的企业创造价
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  行业的进步总是在摸索之中前行,没有玩过商业地产的开发商,第一感觉总是觉得商业地产利润高,风险大,是那种高风险行业。无知者则会将期望聚集在每平方米与住宅的差价,稳重者则希望规避风险,做得越少越好,资金缺乏者则希望能够通过快速的周转达到赢利的目的,而有开发成功经验者在苦守后有的选择离开,有的仍然在思考如何将其产业化等。总之,这不是一个容易玩的行业。玩得不好,付出与回报是远远不能成正比的。
  当商业地产项目从开发到运营稳定,租金持续增长后,就会思考如何利用这个模式或品牌价值最大化。 经历过开发全流程后,我不在将方向放在单个项目的操盘事务上,而是将目标聚集到。“商业地产企业如何做强做大”,近来总是在思考这个问题。
  在商业地产从九十年代开始,行业的人士一直在摸着石头过河,为数不少的行业精英在推动商业地产的发展而努力,从最简单的理解业态,商业规划,商业运营,资本动作,模式复制等,一步一个脚印在向前摸索。大家知道这是一个在地产界的黄金细分高、精、专的朝阳行业。谁能真正掌握了本行业的秘诀,将会成
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  北京的798工厂已经变成了一个艺术家们聚集的基地,昔日东德建筑师所设计的包豪斯风格的高大厂房,给了艺术家们梦寐以求的刺激和遐想。难道果真如此吗?我想那只是策划者或旁边者的一厢情愿而已,一个真正的艺术家追求的永远是独行特立的创作空间。798艺术工厂,当它的名气越大,其实它离艺术越远,不过这也没关系,也算是众多艺术家为城市留下一点特别的作品吧。

 位于北京东北方向大山子地区,是原国营798厂等电子工业的老厂区所在地。总建筑面积

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  在南昌遇到一个朋友,很有意思,之前因为做实业积累了不少的现金流,于是就为资金找出路,之后就是尝试着购买地。在初期的确尝试到一些好处,可是就是他踌躇满志的时候,一块新区的地块让他感到了压力。项目性质为商业综合用地,开发要求是二年之内需要动工,可是现在那地方的人流,车流与消费力是根本不可能做的。怎么办,这就让感到非常的迷茫。对于这样的开发商,我只能告诉他,你如果不能等到区域成熟的那天,那么你就看有没买家出手吧。

  这种现象其实让人感到担忧,盲目拿商业地块,其实是非常危险的投资。那么,在拿商业地块时要有怎么样的考虑。我结合自己多年商业地产开发经验总结出一些心得。

首先是对地块的功能判断

  就是看这地块的功能能做什么,先不要问能赚多少钱,而是问,

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  今难得以暂时的喘息,百感交集后有许多的感慨与心得。多年的困惑或许是因某个事件而豁然开朗。
  有房地产界的知名好友一直劝我要利用自己多年的成功开发经验,运营经验形成系统,高于单个项目,推动行业标准化发展之总结出一套适合一二三级城市郊区发展的策划模式。我没有太多与他争论这个问题,对于他们是房地产前期策划为主要核心,做了十几年,服务了众多大盘,知名开发商的专家来说,他们总结出在住宅或区域运营等的前期策划有一套行之有效的法宝,致使迷信于模式,迷信于案例借鉴。我深知,就算争论也没有什么结果的,于是作罢!
  不过没反应不代表没反思,实则此问题一直是我思考多年的方向,也总在试图寻找一个类同于计算机操作系统软件那样,设定好系统模式,之后按照此模式,走在全国都可以行之有效,这对于经济学原理来说,可以简单复制是件低成本
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劳碌奔波中 (2009-10-12 19:36:06)
   今天,劳碌奔波的日子开始到始了,乍一开始有点心力交瘁的感觉。内心悲叹何时能结束这种四处奔波的日子,我并不是一个喜欢到处泊的人。其实更加渴望在一个地方,一个项目,能从头至尾慢慢经营,看法她成长,成功。
  自从6号去了北京,11号就出发去到南昌,这是我第一次去的城市,有点意思,只是过于匆忙,也就没有太多的印象,只是对南昌起义打响第一枪的地方,现在成为最繁华的商圈,朋友在那有个当地最好的电脑专卖场,做的成为当地的龙头。下午看过他们新拿的地块,感觉还是有发展的潜力。
  第二天去了一当地最为知名的历史文物——腾王阁。也许是因为疲倦的原因,我并没有太多的心思去细细浏览。只是匆匆忙忙走过。下午闵总带去看了些当地知名的楼盘,对南昌的房地产市场有了一个初步的印象,感觉这个城市虽然有点落后,但是自然环境还是
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  明天又要赶早去北京出差了,我是没赶上看60年国庆大阅兵的机会了,有机会去体会一下余音也是旅途中自我安慰的理由。
  记不清多少次在别人还沉醉于节日的休闲中,前二天在广州接待了福建的张总,明天我们又要启程,对于我来说,旅途是一种内心的疲倦!记不清看过多少块地块,但是失望的总是多于喜悦的,不是因为自己没有能力去整合出短途项目的发展之路,只是觉得没有必要为此而付出九牛二虎之力罢了,因为付出并不代表有所肯定与回报,那怕是感激之言。也许这就是工作吧。如果一个人重复做的事情都是仅仅为了工作,而不是自己的事业,那是多么苦闷的事情!我已经厌烦了这种到处奔波的工作状况!
  这次是去河北沧州看一块综合商业用地,开发商刚刚以政府规划商业用地拿下了地块,正是忧愁项目整体定位与规范的时候,寻找专家为其
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  这是我第二次去黄山老街了,本不是专门为它而去,此次它跟上次有很大的不同就是商业氛围更加成熟,人流更多,开发出来的老街数量更多。也就是更商业化,当这些祖宗保留下来的精华被发掘出来,其被商业化的命运就避免不了。这不知是可悲还是可喜!

  只是让我觉得遗憾的是老街

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  为什么那么多的购物中心同质化严重,为什么消费者觉得每个购物中心的商品与品牌都差不多?

  如何打造一个商业地产——购物中心的核心竞争力,是商业地产人的恒古不变的追求。

  购物中心建筑物规模巨大,投资额大,回收期长,一旦建成,可改变范围则小,因此必须前瞻性地搞好购物中心建筑物规划设计,使它既能满足当前市场需求,又能符合将来市场的变化趋势。因此搞好购物中心的前期策划是关键的一步。购物中心前期策划包含以下内容:
  1.购物中心地址的确定。购物中心的选址要根据商圈内居民的居住分布、消费水平、购物习惯、交通等情况来确定。一般来说,购物中心选址不外乎城市近郊区、城内非商业中心区和城内商业中心区三种选择。其中,城市近郊区是国外大多数购物中心的首选地址

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  金融风暴已经一周年,地产市场在国家较松的一蓝子政策的支持与拉动下,开始见到上升的发展态势。房地产的从业人员也已经开始为未来作准备。是的,一个危机之后就是一次强力的洗牌,是机会也是挑战,机会带来的财富效应使得全世界的人都在虎视眈眈的面对着中国市场。资本的投票是衡量城市未来发展的标准。
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 金光华广场,这里曾经是离资本主义最近的商场,离香港最近的地方,也是因为有了这个地利,它也是最早吸收香港商品及运营经验的商场,现在应消费的变化,它的业态也逐渐从单一百货向购物中心转变。如果要总结它的核心竞争力,建筑、规划、业态、品牌档次并不显山露水,也许综合起来可能就是它的优势所在了。

  它的位置相当理想,众所周知,一个好的位置对于购物中心或者商用物业来说是多么的重要,位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处,距离深圳火车站及中国最大的旅客出入境关口——罗湖口岸近在咫尺,处于深圳中央商圈——人民南的天然核心。

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