经历了3月份的小高潮，4月国内各大城市的楼市普遍略显淡静。刚刚出炉的全国各地的楼市报告显示，大多数主要城市的成交量环比都有两到三成的下滑4月市场成交放缓是有客观原因的：一方面，清明节气并不符合中国人买房的传统观念，所以我们看到清明假期过后市场的网签量才逐渐上升；另一方面，经过2、3月份的“以价换量”，市场已经消化了一批需求，楼市新一轮的蓄客需要时间，而开发商也需要时间来筹划五一这场楼市大戏。因此，四月份的平静不是因为市场就此睡着了，而是为了能在五月份更好地发力。

如何发力呢？方向其实已经很明确，既然限购、限贷等调控政策没有丝毫松动，那么市场就是一个刚需主导的需求格局。因此，今年楼市要想好过一点，关键就要看能不能把刚需解放出来。事实上，有关方面对此也在有意无意的“帮忙”，鼓励大家这么做。比如，首套房的85折利率优惠已新恢复。再比如，近日武汉、南京等二三线城市提高了住房公积金的贷款额度，等等。因为，房地产成交量下降后，由于来自土地出让和房地产相关税收的收入也在大幅减少，地方政府也相当难受。而既然限购、限贷的红线已经被多次证明不可触碰，那么解放刚需就是唯一

2月以来，广州二手楼市刚需涌动，成交持续升温。满堂红地产的成交数据显示，继2月二手住宅成交宗数大幅回升之后，3月1日到20日，广州二手住宅成交宗数与2月同期相比再次攀升25.6%，总价在120万元以下的房源继续受到初次置业者的热烈追捧，成交比例达到七成多。

前线经纪反映，开年以后二手楼市成交升温，主要原因是从年前到现在积累了一批价格比较“笋”的房源，令一大批持币待购的置业者怦然心动。满堂红地产黄石东分店负责人介绍，以黄石路板块为例，虽然该板块的热销房源总价在70-100万元/套左右，在刚需的可承受范围之内，但是目前的成交均价与年前相比还是下滑了近1000元/平方米。而隔壁的白云大道的楼盘降价幅度更为明显，例如时代玫瑰园、白云尚城去年市场好的时候其二手价格可以卖到18000元/平方米左右，最近这两个楼盘14000-15000元/平方米就有放盘或者成交，连经纪都为之眼前一亮。

据了解，二手楼业主悄然降价，主要原因之一是去年下半年以来整个二手楼市的气氛非常淡静，就连中介都在调控的压力下纷纷“不务正业”

满堂红地产的成交数据显示，2月份广州二手楼市租售成交倍增，全市10区二手住宅买卖成交宗数环比增加322%，是1月份的4.2倍；二手住宅租赁成交宗数环比增加248%，是1月份的3.5倍。价格方面，受高价楼成交比例上升的影响，2月份二手住宅的买卖均价为14252元/平方米，环比上升8.4%，但仍低于去年下半年的高峰期；二手住宅的平均租金为37.26元/平方米/月，环比上升0.4%，同比上升7.3%，显示节后租赁市场并未出现业主大幅加租的现象，租金上涨主要是过去一年积累的结果。

买卖均价结构性上涨  议价空间仍创新高

历经一年的博弈等待，房价终于在2012年的春季进入一个相对激烈的波动期。近期，包括招商、保利、万科、金地以及恒大、越秀城建等在内的品牌开发商集体发力，各种价格折扣令人眼花缭乱，其中虽有鱼目混珠的假折扣，但也不乏真金白银的真降价。以广州市为例，据搜房网数据监控中心统计，截止至2月28日，广州在售263个一手商品住宅项目中，环比1月份报价，价格出现下跌楼盘占总在售项目的16.35%，共43个，其中201个项目价格持平，仅19个楼盘价格环比上涨。此时此刻，购房者也面临一个新的选择：是继续按兵不动等待更大幅度的降价，还是果断入市该出手时就出手？

对此，有人认为，只要政策不放松，房价会越来越便宜，因此今年购房者越迟购房越有着数。对于这个判断的前半部分，我并无太大不同意见。从过往一年的楼市可以看到，限购、限贷等调控政策对楼市成交量的影响显而易见，而成交量的大幅下降，意味着市场需求疲软，当供应超出了需求，价格跟着下降只是时间问题。就拿广州来说，根据阳光家缘的数据，目前广州十区二县的可售货量接近6万套，未售货量更是接近11万套，而成交不过日均百

租赁市场方面，中小户型依然是市场上最热门的房源。统计数据显示，1日到20日，有22%的租客求租的是40平方米以下的小户型，41-60平方米和61-80平方米的需求分别占27.8%和23.7%。而从租房预算价格来看，有40.3%的租客预算在1001-2000元/月之间，与去年同比相比降低了3.5个百分点；预算2001-3000元/月的租客次之，占23.9%，与去年同期相比增加了0.8个百分点；预算在3000元/月以上的租客占18.8%，与去年同期相比提高了1.5个百分点。

由此可见，与去年同期相比，今年广州租客的租金预算虽然有所提高，但是变化不大

受春节假期的影响，1月份广州二手楼市成交量急降。满堂红地产的成交数据显示，尽管该公司1月份的销售业绩好于去年12月，但主要是“一二手联动”的功劳，实质上二手住宅的买卖宗数环比减少了五成，租赁宗数减少了四成多。值得注意的是，1月份的二手楼价和租金也双双下跌。其中，二手住宅的买卖均价为13150元/平方米，环比下跌6.2%，连续两个月下跌之后已经回到去年年初的水平；二手住宅的平均租金则为37.12元/平方米/月，环比也下跌了3.6%。

实质上，由于今年过年比较早，1月下半月二手楼市基本处于停顿状态，成交量的减少在预料之中。根据满堂红研究部的统计，与去