SOHO中国于2011年12月29日以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购上海2010年地王外滩8-1地块50%的权益。

上海外滩8-1地块占地面积为4.5万平方米，规划建筑面积27万平方米，于2010年2月1日被上海证大以92.2亿元成交，折合楼面价34148元/平米，以总价刷新了当时上海地王新纪录。

地王首次易手融资

2011年11月4日，上海证大将储备了近两年的地王仅以13.8万元的收益，出售给上海海之门房地产有限公司，该公司由复星国际，绿城中国，上海证大和上海磐石四家公司共同持股.

降价易手融资

链家地产市场研究部认为，2011年12月29日，SOHO中国以40亿元收购上海海之门公司50%的股份，意味着，在2010年以92亿元买进并储备了近2年的核心商业地块现仅80亿元，账面缩水了12个亿，下跌了13.04%

行业加速洗牌

此次交易，绿城、上海证大房地产有限公司完全售出手中股份，SOHO中国和复星国际将分别持有海之门公司50的股权。

绿城集团迅速脱手获得资金收益，绿城中报显示其净资产负债率已由去年的132%剧升至163%，并且由于信托融资问题被银监会调查，融资方式遇阻，加之今年市场低迷，销售压力骤增，资金回笼较慢，两种主要的进账渠道并无明显奏效，为减缓资金压力而降价售地。

链家地产首席分析师张月认为，对于房企而言，土地、物业都弥足珍贵，股权更是直接关系公司的决策权限和利润份额，从某种程度上说，这种高成本的融资不会长期持续，只是楼市走向不明朗的情况下，多数中小房企借以求存的应急手段。

今年银根紧缩，在多重政策的调控下，房地产行业的“暴利光环”已渐渐取消，投资其他行业和产权交易是房地产企业寻求逆境“突围”的主要手段，今年房地产行业并购的案例已达90余起，已超过去年全年的并购数量。

链家地产首席分析师张月认为，资金链充盈、能根据市场变化及时调整合理开发节奏，加快出售现有存货，保障稳健的财务情况，理性储备土地的开发商将会迎来更好的发展。

SOHO积极拿地

今年开发商面对高压的调控政策，房企资金链不断收紧，不太明朗的市场前景，一部分资金充裕的开发商采用了现金为王，减少购地，加快清理库存的经营策略；另一部份开发商，财务稳健，资金充裕，积极在弱市下，斩获性价比高的地块，SOHO中国今年一直积极扩展在大城市核心区域的版图，在以最高溢价率失意北京CBD 3块地块后，终在上海斩获新地。

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根据链家地产市场研究部统计，于２０１１年１２月２８日成交的北京市大兴区庞各庄镇3号地，楼面价仅为３０２５元／平米，相比周边于２０１０年成交的３块地楼面均价下滑５９．６６％。

大兴地块为10月以来住宅用地溢价率最高

该地块位于大兴区庞各庄镇，占地面积１３．８万平米，规划建筑面积２３万平米，成交总价６．９８亿，成交溢价率高达２２．５％，为10月以来住宅用地溢价率最高的地块。

链家地产首席分析师张月认为，该地块的楼面地价为３０２５元／平米，且不搭配保障房。而去年金融街在周边拿得的地块楼面价为7908元/平米，保利和龙湖拿得的地块为7824元/平米和7519元/平米，相比之下，大兴庞各庄镇3号地至少低出59.76%。

大兴区庞各庄镇3号地是南六环外大兴区较为优质的地块，性价比极高。一方面，交通便利，距离地铁４号线的天宫院站仅约１公里，毗邻京开高速。另一方面，区域认知度高，由于龙湖时代天街的强势推广热销及其他品牌开发商的入驻，使得区域地块在北京市认知度较高，并且大兴是目前新房成交量最集中的区域之一。未来销售时吸引购房者的难度并不大。并且聚集了保利，龙湖，金融街三大品牌开发商，也能够促使区域价值的提升。

张月认为，该地块溢价率在22%的情况下，楼面价也仅有3025元/平方米，表明当前地价下降的幅度已经十分显著。同时也证明当前房企拿地的谨慎，因为按照当前的房价水平来看，楼面价再提高50%，也仍有较大的盈利空间。

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12月28日中国银行发布了2012年第一季度中国经济金融展望报告，其中指出明年我国经济形势世界经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险“三碰头”是2012年我国经济面临的最大风险。同时，房地产和地方融资平台是未来最主要的风险源。

链家地产首席分析张月认为：

1、下半年房价的明显下滑，显然已经促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，认为将是2012年年初的两大风险源之一。根据链家地产市场研究部统计，2011年前三季度上市的130家房企的平均净资产负债率62.67%，而2010年为59.9%。房企资金难以回笼，库存积压，资金周转不畅，企业融资需求不断增多，导致负债率的上涨。而目前银行层面已经担忧未来房地产开发贷款的违约风险会有所加大。意味着明年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。即使明年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企明年融资形式仍然严竣。

住建部部长姜伟新23日在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。从银行层面来看，对于明年进行结构性微调，促进刚性需求的预期也十分强烈。

张月认为，明年首套房贷款的利率将普遍回落至正常水平，也不排除会有略微松动的可能。促进刚需入市的同时，减少今年3次加息后增加的购房成本，能够使购房者切实感受到房价的下降。

2、根据中国银行的数据显示，截至2010年底全国地方政府性债务余额107174.91 亿元，占当年国内生产总值(GDP)的27%，而国债与GDP之比仅为17%。地方政府债台高筑，与今年楼市调整造成的土地出让金减少有很大关系。而明年楼市调控对于地方财政的影响也依旧存在，如保障房竣工400万的指标分配、以及限购政策的持续。为减轻债务压力，明年地方政府很有可能会增加土地供给，同时适当调低价格，促进房企拿地的积极性。此外，地方政府债务危机下潜藏的调控松绑危机，以及明年防止房价反弹的关键问题之间，地方的楼市调控仍存在很大的博弈。

张月认为，明年房企的生存或陷入尴尬境地，一方面从目前中央、银行、楼市调控传出的信号，都未有房企融资的利好出现，融资难度仍会较大。另一方面，明年的土地市场很有可能会出现价格走低、优质地块增加的状况，对于房企拿地将会是近3年来的好时机。但预计很多中小房企都会陷入有心无力的尴尬境地，降价走量的同时，可能更多的会寄希望于政策对刚需购房者的解放。

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北京首个取消搭建保障房用地的郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地与2011年12月28日仅以一次报价9.17亿元成交，规划建筑面积为15万平方米，楼面价6033元/平米。

该地块早已在2011年10月8日起就开始挂牌竞价了，在挂牌一月后无人竞价的情况下，于11月9日将该宗地居住用途建筑规模全部改为普通商品房。链家地产首席分析师张月认为，全商品房居住用途的郭公庄四期地块成交，表明了，政府在保障房政策落实上，以新开工建设、收购各类保障房为依据，在完成保障房的任务的前提下，降低土地出让门槛，鼓励开发商拿地，以增加土地财政收入。北京市今年完成新开工建设、收购各类保障房23万套，已经超额完成2011年20万套的任务。其实，不仅仅是北京，广州、南京等地都出现土地出让松绑的情况，包括降低拿地保证金比例、延长付款进度、调整出让价格等等。因此保障房扩建未来必须面临均衡定型、利益兼顾的问题。

根据链家地产市场研究部统计，郭公庄四期地块的楼面价比2011年8月25日成交的郭公庄项目二期的楼面价8969元/平方米低出32.73%。链家地产首席分析师张月认为，政府为平抑房价，在土地供应上采用“两手政策”，“右手”是加大保障房的供应，保证低收入人群的基本居住需求，“左手”是增加土地成本较低的商品房用地供应，以土地成本更低的新供应商品房来引导北京市楼市房价，从而达到平抑房价的目的。

    北京市历年住宅用地成交对比图

   

链家地产首席分析师张月认为，2011年成交的住宅用地楼面价为5054元/平米，环比2010年降低了30.96%，预计这一轮土地竣工转化成商品房时，均价也会有所平抑。

2011年全国房地产市场均处于严格的调控政策之下，北京市可谓是调控政策最为严厉的城市。2月份出台的“京15条”奠定了2011年北京市房地产市场的基调。据“链家地产”市场研究部统计，今年二手住宅成交达121319套（12月份为预估值），与2009年峰值相比缩水一半以上。整体二手房住宅市场换手率仅为2%左右，与历年大约3%的换手率相比，市场的成交流动性减少了30%，市场活跃性低。整体二手房住宅市场成交特点与往年相比有显著变化。

全年成交走势“L型”，限购、信贷紧缩促成交骤减

受调控政策的影响，2011年全市二手房住宅成交为12.1万套，环比去年下降了38%。全年成交量走势呈现出“L”型，即1月份成交达23000套相对高位，2月份后成交量骤减，2—12月11个月期间单月成交量均在8000套上下徘徊。这种成交从相对极高回落至一个相对极低且一直保持极低值走势的现象是极为少见的。此外，成交排名前十的商圈成交与去年相比，平均下降幅度达60%。造成该成交趋势的根本原因是限购和信贷政策。

首先，限购下外地人成交环比缩水4.3万套，占比15%创09年以来最低

据“链家地产”市场研究部统计，在历年的二手住宅成交中，外地人占比接近30%左右。而今年“京15条”调控政策中规定“在京外地人须提供连续5年以上纳税或者社保证明”，严苛的政策促使大批外地人失去购房资格，导致2011年全年二手房住宅中，外地人购房占比仅为15%，占比与去年相比下降了15个百分点。这是自2005年二手房市场逐渐活跃后外地人购房占比最少的一年。实际成交量是1.4万套，与去年相比外地人成交量缩水约4.3万套。

“链家地产”首席分析师张月认为，外地人购房受限促使大量投资型购房者退出市场，同时也使部分外地刚需人群失去购房资格被迫观望。全年不足1.4万套的成交量根本无法满足庞大的外地人住房需求。促使外地人购房潜在需求滞留租赁市场。外地人成交骤减也导致去年外地人集中购房的部分郊区成交降幅明显。其中传统外地人集中区通州，成交量环比降幅为56%，为全市各城区中降幅最大，大兴区降幅也达50%以上。

其次，紧缩信贷下全款购房比例达7成，过度依赖贷款的刚需购房受限

2011年央行曾3次调整存贷款利率，并且6次上调存款准备金率，年末下调1次存款准备金率。信贷政策对于市场产生两个作用：贷款难度增大以及贷款成本增加。这势必会导致贷款购房人群减少。据“链家地产”市场研究部统计，2011年全款购房者占比大约是7成左右，与去年相比增加了1成。考虑政策影响力以及贷款中公积金和商贷占比情况，今年商贷购房的比例大约在15%左右，与2009年贷款购房盛行的情况相比，减少10个百分点。即使采用商贷的购房者也将面临实际贷款额缩水，虽然规定首套房可贷款7成，二套房贷款4成，而实际贷款过程中，首套房和二套房贷款额度均减少1成左右。

“链家地产”首席分析师张月认为，在累次紧缩的信贷政策影响下，当前市场成交主体是首付能力好，或自身融资能力强的消费者，而过度依赖贷款的消费者被迫退出市场，尤其是经济能力较差的首套房刚需人群。而年底央行近三年首次下调存款准备金率，或将为未来信贷有所放松的信号。加之年后银行将会有新的贷款额度，预计明年年初贷款相对容易。整体来看，明年全年的信贷政策相对会适度放松，有利于首套房需求人群。

平均购房年龄与2009年相比增加5岁，改善性购房人群增加

经过一年的调控后，“挤出市场内投资性需求”的调控目标已经基本达成。当前以首套房和改善性购房者为主体。据“链家地产市场研究部统计，90平方米以下小户型占比增加了1个百分点。购房年龄在25-29岁的购房者减少了2.5个百分点，而30-39岁购房者占比增加了3.3个百分点。其中全市平均成交年龄大约为36岁，与2009年的31岁相比，增加了5岁。

“链家地产”首席分析师张月认为，限购中要求“外地人购房须连续5年以上纳税或者社保证明”无形中提高了外地人购房者年龄，而在房价处于高水平，信贷政策紧缩的情况之下，低龄购房者能力有限而被迫观望。市场中购房年龄偏低的现象有明显改善。此外，改善性购房者增加也拉升了整体的平均购房年龄。由于改善性购房者中存在“以远换近”的情况，所以导致成交中城区的成交占比与去年相比增加了4个百分点，达到了64。6%，为二手房市场的成交主体区域。加之郊区受外地人购房减少影响，成交量大幅下滑，也间接提升了城区成交占比。

 “链家地产”首席分析师张月认为，全年二手房住宅成交可以用“过低”来形容，调控后月均成交不足9000套，存在部分需求被过度抑制。短期来看，今年的调控效果明显，当前消费者仍观望，市场新增房客源量无本质转变，低成交将至少持续至明年。目前北京市限购政明年将会继续执行，根据今年的12.1万套的成交量，考虑到后市成交空间，预计明年全年成交或将达到13万套左右。整体市场与今年不会有本质改变。

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