网友：

2003年购小产权房77平米，总价8万，目前月租金850元，2006年购九棵树城铁站大产权房46.6平米，总价232000元，目前月租1450元，2009年5月购梨园城铁站大产权房56平米，首付95000元，月供2200元，年底交房，预计月租1500元。你分析的天花乱坠，可怎么看怎么是宏观的，真实的人民群众的想法是这样的：手里有点钱，炒股风险性高也没那么多时间去研究，投资房产就是最好的方式，炒股票挣了几千几万的那是虚的，不套现你一毛钱也拿不到手，房子就不一样了，每个月都有固定的租金收入，能不能涨到多少钱每平米我根本不贪心，我就知道除非打战或者地震等非认为因素以外，我的房子怎么也要买你8000 /平米，就算是我猛的需要钱来做点什么，我还可以把房子抵押贷款，即使不行，有3套房在手，你猜我能不能到任何地方借个30万~50万，所以你们这些专家还是歇会吧，市场繁荣才能你好我好大家好，有实际市场需求的产品永远都是不打折的！！！

 

博主太商公回复：

太商公:呵呵，房子是商品，有涨有跌是肯定的，跌了，持有多套房的当然是亏损，用200万做本钱，做生意，20年后你觉得整体概率上会是多少钱？越是房子这种使用价值极高极普遍的商品，价格的需求弹性极低，故涨起来，价高手是我河想象的，跌起来，价低的也是我人不可想象的。

 

太商公:上面思维的，你只自己算笔账，把你的房子全部折成现金，只放在银行里拿利息，比你的房租高不高，去年呢？整体上呢？低于长期无风险平均银行利率回报的投资绝对不是好投资，记住什么是真正的投资思维。

 

太商公:在房产大涨的前提下或者租金回报较高的情况下是房产投资当然是不错的生意，在房价的阶段性顶部区域呢，房价当然可能降，但现在跌的概率还是有的，并且也不小，且租金回报率奇低。

 

太商公:还有首付，贷款，杠杆地比率，记住了，高收益的投资回报加倍，高亏损的投资亏损照样加倍。

 

太商公:所以最根本的是看对方向，另外粗略来说，收益期内均年房租房价比大远高于周期内银行平均利率时买入，差不多或低于时坚决卖出可作为一条基本的原则。不同职业的人不一样，像我们做投资的，年回报率低于10%一般不考虑的，其它人要参考银行一年期利率。

来源：太商公：房价大涨是谎言，投资入市必被套！

太商公：降低资本金比率不过是防烂尾破产并增大开发量，说要暴涨纯粹是愚民胡说；

太商公：你一涨价，国家就抛出物业税给你泼冷水了-物业税肯定得征，只不过是时间的问题。

太商公：听党的话，快速开发，快速销售，卖不动时，勇于敢于先降大降，中利多销而非一盘暴利才是未来数年的操盘主模式。

太商公：房价维持都难，慢跌概率较大，投资投机者不宜入市，否则被套是较可能的结果。当然只有投资需求起来的时候，房市才能真正火起来，否则只有降价！但房子是用来住的，不是用来炒的，已经成熟的管理层不大会让炒房再火起来。减少忽悠，做好房子；加强成本管理，克制暴利冲动，盖最终居住者能买的起的房子，大量快速开发，大量快速销售，好快多省的解决人民的住房问题，为政府解忧才是地产运营的正道！

太商公：房价维持都难说，涨更不可能，未来两三年暴涨一倍更是做梦，请君入瓮-投资房产必被套！

太商公：靠出租收益，住宅没戏，商业回报率也极其可怜，经济危机中租赁需求持续低迷，原来的泡沫租金跌价是必然。

太商公：房产投资性需求入市，市场可能产生新一轮的暴涨，但前提是国家不再调控-政府只需发个政策立马就能止住涨势，土地信贷税收，购房者收入水平等地产所有的决定供需的底牌都在政府手中，只需发张大牌就可改变地产房价，故跟政府对着干是死无葬身之地的。降低资本金比率不过是防烂尾破产并增大开发量，你一涨价，国家就抛出物业税给你泼冷水了-物业税肯定人征，只不过是时间的问题。我们的开发商一定得听党的话。可基本肯定的是，整体上挤压泡沫仍将继续，在经济复苏之前，房价只能僵持，逐步小跌，局部大跌。

太商公：这里面需要注意的是新增信贷引起的流动性泛滥可能导致恶性通胀，那房价当然暴涨。不过，国债，地方债必将持续大量发行，PE并购将吸收大部分的流动性。利润同行业再投资是国家努力打造的资金相对封闭循环圈：如做房产的收益很多在继续投资地产，修公路的利润继续循环投资公路，修铁路的将继续投资铁路-保持一个合适较高的回报率，哪个投资会再做不熟，回报率也不高的呢？但投资投机股市将成为不可压抑的冲动，但二级市场上总这零和博弈吗，总财富是不减少的，只不过集中到更聪明的人手中，好更好的解放与发展生产力-股市好时上市增发融资，扩大生产；不好时就集中精力做市场就是了。但我们也看到了防止股市暴涨暴跌，管理层在尝到了教训后操盘也越来越成熟了。总之，努力上量快销，然后有步骤地引进竞争，逐步改善质量，竞争掉价。另外，恶性通胀必然伴随原材料，成品半成品的大量囤积做筹码，而在资金严重依赖银行信贷，国储地储发力，工商税务传媒公检法可以齐动员的情况下，尤其是在供给普遍过剩的情况下是不大可能发生的。投资推动，容易上量，本已过剩；收入偏低，需求乏力，欲买不能是目前的核心根本矛盾-故稳步提升收入是解决中国经济问题的根本手段。

太商公：短期上涨那是只报价的涨，是试图涨，没人买自然又跌下来，叫涨，这是部分涨价的实质。但在危机中最终用户购买力继续萎缩的情况下，想涨起原来购买力不萎缩时都无法托起的价格是不可能的。即在最终买房者，居住者收入获得可观增长之前，房价涨起来是不可能的，而现在进入的投资者，只有将盘子抛给其它的投资者，这需要至少两个基本条件，长期看好看涨至少5年，第二转让税收微不足道。而政府限制二套房，炒房的决心很难改变。另外，在假收入证明的现实下，目前房价高位的情况下，首付比例已经很难降低，现有至少2000的月供对普通收入不到3000的工薪族来说已经压力很大。两个未必同时工作，很难几年不换工作，尤其在经济危机下-对大多数工薪族来说，一个工作两三年就算长的了。结婚后，女方收入受影响，再加上小孩的高消费，房子已是难以承受之重。

太商公：转让环节的高税收使得快进快出的投机性需求严重压制，慢慢挤泡沫跌价的大趋势使得投资性需求多会被套。有泡沫的相对于租户过高的租金与相对于房东的高房价的过低的租金不可能长期存在-尤其在大部分房东买房都有贷款的情况下，经济危机下租金高位维持都是难事-商业办公租金必然打折，住宅租金由于房东的空置忍受期比较高，同时相对于急急找房的求租者有时间上的优势，而尚可维持很高又很低的租金。而开发区的厂房由于对空置折旧失去的收益的水心疼早已大量空置。大量外贸企业的减产停工又使得工业地产需求乏力；且中国地方政府一窝蜂地上开发区圈地类的冲动使得厂房整体上长期供过于求。

太商公：总之，投资炒房者不宜入市，开发商应中利快开快卖，将盈利模式从一盘暴利转到薄利多销上来-卖不动时要勇于先降大降求生！

太商公：以前的高房价对穷人来说是好事-流动性循环的打通!

太商公：股市起来，发新股，增发，上创业板等，其实是吸收国家巨额投资产生的流动性，让其重新参与生产消费循环

太商公：但关键是大家炒炒不休就坏了，没人扩大再生产-现在的都卖出不去，扩大什么呢？结构性短缺而拉动的产品创新是出路之一。

太商公：但最根本的是消费-让人们慢慢地富起来，一下子富起来谁还干活？所以，让人们总有一种饥饿的感觉，拼命地努力工作，也减少了闲乱，其实是一种很好的统治之道-当别人要求才给他，还不能轻易给，但最后总会给，在其耐性限度内，这就是统治的大学问。

太商公：从这个角度上你看中国的房地产问题，能买得起房的相对就是富人，房价高点是好事，杀富济贫啊-要不穷人怎么能走上都市宽宽的马路，高高地楼，美丽的夜景？高房价在政府主收费的模式下是先富帮后富的集中体现。有钱买前房子的帮穷人修了路，穷人还可以开骂，过够嘴瘾-最后再骂跌房价，骂高工资，自己也买上房了，社会也就和谐了。

太商公：所以说，以前的高房价是好事，因为都是富人买前房子，现有钱人都有房子了，房价就开始慢慢地跌了，每跌一点，穷人中更富的就再给穷人做贡献，这也是一种国家城市很好的建设模式吗-不管谁赚钱，不管你是买房还是租房，总算有房住了，房子是实实在在无中生有建起来了-这就是创造性地解放和发展社会主义社会的生产力。

太房公：政权最主要的是地权，热炒炒高地价，房价增加国家财富，以此入股合资交换我们需要的外汇技术等资源，打了一场漂亮仗，但还远不够漂亮，我们要让土地在合资占据更多的股份，继续加大向世界营销中国-中国房价必须制造大涨预期，将中国地产证券化，只不过重点引导大量国际资金高位接盘，然后调整政策，使地产暴跌，风险安全释放，并套取世界资金，一举攫取世界几十积累的大部分的财富。但目前人民情绪严重，且多是中国资金拥有地产，我们必须在安抚的同时，打赢这一场所让我们国家崛起的硬仗！