| 不代表任何利益集团， 表独立客观深度观点。 合作请联系太房秘： Email:taifanggong@sina.com，QQ：405271680，Tel:13820525730 |
天津现代隐形纱..
foxrang
hbxxz
景胜园艺引领新..
| 分类：太房公地产经 |
太商公
农业经济下耕田种地，自给自足，水是一切的关键，河流文明是核心；
太商公工业经济下，机械化大生产，比较优势下，生产的过剩必然要求一地生产，全球消费，物流是关键，而海运的低成本大体量，则促成了海洋文明，港口文明的崛起；
太商公知识经济下，物流消失，资金流也变为信息流，以媒体软件为核心的信息文明崛起，河流与海洋都将不再成为主要的变量；铁路公路网的形成，投资跟着路走，使得陆运文明崛起，半信息化时代物流人流各占江山；
太商公而到了知识经济的高级阶段，物流网络已经完备，宜居成为最主要的竞争力，而人是群居的动物，人居文明，宜居文明，人流文明将成为核心的形态-一群相似的人同居，硅谷城，金融城，教育城，赌城，水城，山城，岛国，各取所爱，同居文明的时代将到来。
太房公地产语录：房地产转型期的战略
我：太商公：目前正在结束江湖时代的地产业，很少有人意识到房产的金融业，制造业，高科技的本质，更不能真正理解全装全配的趋势-更不会理解房地产整合整个耐用消费品行业，制造业，主要原料产业，甚至所有产业的趋势-难道水电煤气供暖电信不都是在给房产配套吗？
我：我们卖得不是一个水泥钢铁盒子，而是装修好的房子，全配好的房子-就像我们不能卖剥去皮的汽车给消费者一样，得设计最美的颜色造型；还得配上真皮坐椅，还得配上车用音响，还有安全气囊-毛坯房肯定是要被淘汰的，它只是中国地产低级阶段的产物。
我：未来不造房子是没有办法生存的，因为家俱家电，甚至日用品，汽车都会成为房子的配套，直接在全装全配的房子里销售-要么做房产，要么给房地产商配套，这是未来耐用消费品制造业必须认识到的战略。
我：房产有三个内涵：金融业，制造业，高科技，以前主要是金融运作，现在最迫切的改变是制造业工业化，即房产工业化生产；未来是高科技房产。投资关注这三个领域将来的领军企业。
| 分类：太金公投资经 |
太商公：本次暴跌，3300保持失败，3000很快击穿，2700多方可构建重点防御，2500以下战略重仓，2300以下满仓，触底后向上复涨500点是看的见的，即再涨顶部区域3000-3200，3500经济复苏才能真正突破。
太商公：从索罗斯上海的大学演讲开始，开始大力假做多中国，推涨股市到近3500的超高位，以准备向下暴跌的巨大热能，好制造向下的恐慌，使亚太经济，尤其是中国经济W型双底，好在低位低成本多参股控股中国，以实现打击新经济体，通过外汇，地产等种工具及领域，掠夺发展中国家几十年成长的财富。
太商公：故社会整体价格泡沫的根源在同房价，高房价的根源在于宽松的地产开发信贷及消费信贷，股市同样如此，此轮流动性的释放已经极大推高了股市等财产价格及使其它商品价格也都普涨超过50%甚至一倍，在银行全年信贷额度基本用完的情况下，股市及各种价格的再回调是种必然。
太商公：宏观政策取向不会变，但力度及节奏会变，这就是风险及机遇。这就决定了本轮回调会到年底，如果新的流动性不大量释放的话，确切地说是到明年流动性总规模预期确定前。若各主行业销售火爆，有金九银十，那股市会再上冲，突破3500；否则失望的一年便会笼罩剩下的股市，创出新低，即低点或者高点就在10月底-本年预期的提前收关及明年预期基本形成。但金九银十的经济的呼唤即将开始，本轮暴跌后后下一次的大波段的动力即源于此。通过研究半年报及调研各主行业或目标行业近期过去及未来几月销售盈利等数据决定下一步的投资方向。但呼唤总会有的，故下跌后500点的涨幅，即二三成的再涨幅是没有问题的，政策及销售面的数据是再下半年投资决策的两大核心基点，自然背景及基础是是全球经济危机下的中国。
| 分类：太房公房闲评 |
太房公：房市持续活跃，三个条件必居其一，
太房公：一是房价会每年翻几倍，激发投机需求；
太房公：二是放开二套多套房贷，激发投资需求；
太房公：三是提升工资，降首付利率降房价创造新的刚需购买力。
太房公：第一条，在足够高的房价下，庞氏危机爆发，地产暴跌崩溃，对国家是最有害的；
太房公：第二，可温和控制，不断的放放松松，以达到房市持续成交活跃的目的；
太房公：第三条才是根本，是中国楼市长期健康发展的根本。
太房公：房市回暖，楼市又祭起了涨价的大棋，甚至部分开发商小命刚不死就又做起了疯狂拉升的美梦，加速开发，以量求利是正道，再暴涨必然再被扼住命门-不只是再收紧你的开发信贷与消费信贷！
太房公：地产维稳进入国家战略，国家强力全面出击重启楼市信心，维护楼市稳定，防止暴涨暴跌。
太房公：开发信贷松则开发商资金链松，就敢叫涨，利用客户恐惧心理诱人买涨，从而高叫低卖，或成就新涨成交价，以促成交实现回暖。
太房公：二套房贷的执行过程中的变相放松，及7折房贷的为买房人省钱的出血大刺激，激发了部分客户的房产自仼，投资，而非投机的需求，使得房市回暖。大多数为人打工的精英阶层追求四套房，一套房自己住，一套房给孩子住，一套房给父母住，一套房出租收租。这种改善加投资的需求相对稳定，除非房价跌的很多，否则一般不会抛售。
太房公：在以上三点作用下，房市实现回暖维稳，主要是成交量的上升，土地市场的成交活跃。
太房公：但未跌够的房价，仍然脱离大部分接盘客户的购买力，故一定的价格高位上，可消化的成交量实在有限，当这批相对于高价格的需求消化后，上涨乏力便是绝对的症状，开始酝酿新一轮的降价上量周期。
太房公：另外国家对地产的要求是维稳，成交活跃，故每年5%以下温和上涨是可以接受的，但这需要根本上工资提升的配合，首付利率在普遍的假收入证明的背景下，在保证房市不发次债危机的情况下，降幅已经有限，尤其其降低新增购买力的创造作用已经有限。最根本的接盘力在于提升刚需人群的工资收入，尤其是以前的收入池-总存款。
太房公：故年涨5%，在经济尚未回稳，真正复苏之前，提工资措施难以实施，且其增长的只是增量新资金开始较快的年增长，在当前的消费时空下，在首付难再大降的情况下，新创造的增量购买力有限；但长工资后月供的压力会降低，增加购房借款信心，不过在借无可借的情况下，年涨5%的房市稳定之举连续多年实现难度较大。而保持房价不变也同样受此刚性购买力的制约，在不放松二套房贷，激活投资甚至投机需求的情况下。
太房公：即房市持续活跃，三个条件必居其一，一是房价会每年翻几倍，激发投机需求；二是放开二套多套房贷，激发投资需求；二是提升工资，降首付利率创造新的刚需购买力。第一条，在足够高的房价下，庞氏危机爆发，地产暴跌崩溃，对国家是最有害的；第二，可温和控制，不断的放放松松，以达到房市持续成交活跃的目的；第三条才是根本，是中国楼市长期健康发展的根本。
太房公：故房价唱涨，实涨部分上量后，在成交量再萎缩的情况下，向下慢慢温和调整每年5%左右，同时工资慢慢上涨，激发新的购买力成成交量，实现房市地市持续活跃是最大概率的选择与结果。
太房公：故国家会通过开发信贷直接控制开发商的资金链，通过消费信贷影响客户购买，销售回款来间接控制开发商的资金链，在保证交易量活跃的前提下，让其在适度从紧下适度降价求量求速度，从而实现房市泡沫的安全挤出，使吹大的房价气球慢慢变小而不破-气球已经很大了，再吹肯定会爆，维持着也不安全，稍微有点不安全刺激，爆的概率也很大；只有不断的变小，小到一定程度，房市安全，国家经济安全，甚至政治安全才有足够的安全边际。想下08年信贷从紧，房市就拐了；今年放松就回暖了，甚至开发商就真要大涨特涨了-开发商的命门绝对掌握在政府的手中，疯狂的再拉涨必然引来政府地产信贷从紧的魔咒，好自为之。
太房公：故房价以后几年最好还是慢慢降，工资慢慢涨，直到足够的购买力与房价达到新的平衡-故房价最好还是每年降一点，否则便极可能是房市调控的失败，以月供难继或疯狂投机下的抛售而至的地产崩盘将把中国经济拉下万劫不复的深渊-只是海南的泡沫破裂后，烂尾楼就消化了10年！
杨楠搜房 15:29:57
话题讨论：搜房博客邀您参加天津新城市规划设计大讨论 http://blog.soufun.com/21193310/4501053/articledetail.htm
太商公: 顺笔乱撷几点，不构成意见：
太商公: 18:48:36
天津海河教育园区内可建立企业大学城及大学生实训基地
太商公: 18:53:44
面向产业转型及升级，产业主导集聚，互补循环可考虑进一步加强，抽象出的产业卫星城区概念，并进一步落实其实质。
太商公: 18:59:07
主产业第一，工居娱平衡。卫星城分工，城市自循环。做到了几分完美，不做评判。
太商公: 19:02:11
需求补位，资源整合，主体驱动，仍需努力。
太商公: 19:39:50
太商公: 天津城市规划的最大败笔是把唯一的一条海河搞坏了，变成了汽车尾气河-应该以海河风情酒吧休闲公园及沿河散步街为主体，内合理布局教育，金融，别墅，软件，创意，营销管理HR等服务外包等高级知识产业办公区和无污染娱乐购物旅游中心，并散落极少限量珍贵超高档巨富别墅，再外边是从别墅带，到多层带到高层喧，逐步升高，沿边建三大排高尚住宅圈，再外面是沿河停车场，再才是大宽主干道；在海河每重要节点树几座超高层，核心商务区；即从海河中心过知本休闲风情公园步行5分钟，再穿过别墅带，多层住宅带，高层住宅带又5分钟，形成海边两边各10分钟步行上班休闲带，用步行区内高收费限制汽车等通行。这样三个住宅带内的居民无论到河边边上的超高核心商务区上班步行只需要10分钟时间，由于海边贯穿全市，则居民到城市任何地方也实行了整体最优。步行区内采用电动老爷车等无污染交通工具，或海边风情马车，双人骑自行车，海河快艇等风味交通工具-步行也才20分钟吗！ 海河上应建多座特色观光小浮桥，水上咖啡船；两岸公园内多设树间吊床，骑马击剑武术音乐美术等品味散步展览街，少量河边露天无烟烧烤广场等休闲设施，这样就实现了海河价值的最大化，也建了足够多的住宅，办公及娱乐设施，既实现了产业升级，也成就了宜居天津-天津也将特色于中国，海边必将闻名于世界。
太商公: 城市崛起与社会变迁！先看社会变迁路径, 农业社会-工业社会-资本社会-知识社会-休闲社会, 马克思的到社会主义,再到共产主义的分类进化模式对于研究经济来说是不科学的.
太商公: 农业社会中, 肥沃的中原田野, 平原上崛起的农业大城市.
太商公: 到了工业社会,大生产供应全世界,以贸易交换为核心的物流经济,使得港口城市群崛起,而平原城市滑落.
太商公: 到了资本社会，尤其从金银到纸币已经知识化，从纸币到计算机里的符号，更是一整套完整的知识规则。资本从服务经济到奴役经济，其实是资本产权国家化并超国家化的结果。故资本家，金融界人士在服务经济中，则以银行营业部的方式占据城市体的核心地段，在逐步电子化，完全电子化的过程中，营业部消减，城市中心的总部大楼越来越大，集中办公；再到后面，真正的资本大鳄，所有金融人的领导者则到了城外城，国外国，在最宜居的小岛，秀山，丽水的城堡及别墅里遥控世界。但资本社会是精英经济，这部分人太少不足以使相应城市群崛起，却确实可使几个金融城崛起。
太商公: 到了知识社会,全面的知识化，不只是资本，生产领域机器化自动化，营销超市类整合化，随着以电子化这种知识化管理的推进，超市内用的人越来越少，不只是无人工厂，无人超市也将出现；物流也是这样的趋势，农业机械经信息化也解放出了绝大部分的人，他们将完全从事知识创作，创意经济，不只是研发，策划，咨询，信息化本身是知识化的一种，使得办公位置无所谓化，将诞生专门的研发之城，策划之都。产品电子化信息化, 信息流代替物流成为社会的主要驱动力, 而作为生产力的主要是人, 而这些产业或者是独立的知识产业, 如软件, 电影等;,
太商公: 到了休闲社会, 在全国高铁网,飞机网等快速交通圈完善, 知识产业占据社会半壁江山之后, 景色最美最能娱乐的城市群将会崛起, 那时将有中国,世界最好的滑雪城市, 最好的歌城, 最好的游戏城, 最好的艺术城, 最好的餐饮城, 空气最好的城, 最好的山城, 最美的海岛等特色城市群将崛起, 城市分工完全化.
太商公: 谁是下一批将崛起的中国城市，不用俺直说了吧？
太房公：刚需与享需-房产犹豫期的目标销售客群
太房公：犹豫期,我指有人说涨,有人说跌,看不准方向,不知道应不应该买.此时应抓两类人:不得不买的刚需人群及想要就买享需人群.
太房公：刚需指某大腕所谓未婚女青年推高房价，还有孩子升学户口房，入学片区房等。
太房公：享需-我定义为享受性需求，它可能是休闲居，旅游居或者企业的会馆需求。它们不是第一居,也不是下面的改善性需求.这类人多属大富超富阶层，居住房产在其资产配置中的比例很低，房子这点钱根本不足以引起他们的购买犹豫，他们多选择一次性付款或因为理财需求而贷款。在推广上应重点提炼项目的享受性特征。如某些风景优美或有特色但较偏远的楼盘，应把核心瞄准此类人。
太房公：改善性需求，这种需求在犹豫期会延后甚至取消。
太房公：投资投机性需求，价格低位犹豫期多会抢入，高位犹豫期，高收益者，投机者多出货套现清仓，投资者多锁仓-不买也不卖，转售为租等，加仓的很少-目前房产毫无疑问处于阶段性高位，故投资性人群非犹豫期的目标客群。
太房公：刚需及享需,尤其是享需,是房产犹豫期的销售突破需求，是我们应瞄准的目标客群,救命客群。
| 分类：太房公地产经 |
博主太商公回复：
| 分类：太房公地产经 |
太商公：降低资本金比率不过是防烂尾破产并增大开发量，说要暴涨纯粹是愚民胡说；
太商公：你一涨价，国家就抛出物业税给你泼冷水了-物业税肯定得征，只不过是时间的问题。
太商公：听党的话，快速开发，快速销售，卖不动时，勇于敢于先降大降，中利多销而非一盘暴利才是未来数年的操盘主模式。
太商公：房价维持都难，慢跌概率较大，投资投机者不宜入市，否则被套是较可能的结果。当然只有投资需求起来的时候，房市才能真正火起来，否则只有降价！但房子是用来住的，不是用来炒的，已经成熟的管理层不大会让炒房再火起来。减少忽悠，做好房子；加强成本管理，克制暴利冲动，盖最终居住者能买的起的房子，大量快速开发，大量快速销售，好快多省的解决人民的住房问题，为政府解忧才是地产运营的正道！
太商公：房价维持都难说，涨更不可能，未来两三年暴涨一倍更是做梦，请君入瓮-投资房产必被套！
太商公：靠出租收益，住宅没戏，商业回报率也极其可怜，经济危机中租赁需求持续低迷，原来的泡沫租金跌价是必然。
太商公：房产投资性需求入市，市场可能产生新一轮的暴涨，但前提是国家不再调控-政府只需发个政策立马就能止住涨势，土地信贷税收，购房者收入水平等地产所有的决定供需的底牌都在政府手中，只需发张大牌就可改变地产房价，故跟政府对着干是死无葬身之地的。降低资本金比率不过是防烂尾破产并增大开发量，你一涨价，国家就抛出物业税给你泼冷水了-物业税肯定人征，只不过是时间的问题。我们的开发商一定得听党的话。可基本肯定的是，整体上挤压泡沫仍将继续，在经济复苏之前，房价只能僵持，逐步小跌，局部大跌。
太商公：这里面需要注意的是新增信贷引起的流动性泛滥可能导致恶性通胀，那房价当然暴涨。不过，国债，地方债必将持续大量发行，PE并购将吸收大部分的流动性。利润同行业再投资是国家努力打造的资金相对封闭循环圈：如做房产的收益很多在继续投资地产，修公路的利润继续循环投资公路，修铁路的将继续投资铁路-保持一个合适较高的回报率，哪个投资会再做不熟，回报率也不高的呢？但投资投机股市将成为不可压抑的冲动，但二级市场上总这零和博弈吗，总财富是不减少的，只不过集中到更聪明的人手中，好更好的解放与发展生产力-股市好时上市增发融资，扩大生产；不好时就集中精力做市场就是了。但我们也看到了防止股市暴涨暴跌，管理层在尝到了教训后操盘也越来越成熟了。总之，努力上量快销，然后有步骤地引进竞争，逐步改善质量，竞争掉价。另外，恶性通胀必然伴随原材料，成品半成品的大量囤积做筹码，而在资金严重依赖银行信贷，国储地储发力，工商税务传媒公检法可以齐动员的情况下，尤其是在供给普遍过剩的情况下是不大可能发生的。投资推动，容易上量，本已过剩；收入偏低，需求乏力，欲买不能是目前的核心根本矛盾-故稳步提升收入是解决中国经济问题的根本手段。
太商公：短期上涨那是只报价的涨，是试图涨，没人买自然又跌下来，叫涨，这是部分涨价的实质。但在危机中最终用户购买力继续萎缩的情况下，想涨起原来购买力不萎缩时都无法托起的价格是不可能的。即在最终买房者，居住者收入获得可观增长之前，房价涨起来是不可能的，而现在进入的投资者，只有将盘子抛给其它的投资者，这需要至少两个基本条件，长期看好看涨至少5年，第二转让税收微不足道。而政府限制二套房，炒房的决心很难改变。另外，在假收入证明的现实下，目前房价高位的情况下，首付比例已经很难降低，现有至少2000的月供对普通收入不到3000的工薪族来说已经压力很大。两个未必同时工作，很难几年不换工作，尤其在经济危机下-对大多数工薪族来说，一个工作两三年就算长的了。结婚后，女方收入受影响，再加上小孩的高消费，房子已是难以承受之重。
太商公：转让环节的高税收使得快进快出的投机性需求严重压制，慢慢挤泡沫跌价的大趋势使得投资性需求多会被套。有泡沫的相对于租户过高的租金与相对于房东的高房价的过低的租金不可能长期存在-尤其在大部分房东买房都有贷款的情况下，经济危机下租金高位维持都是难事-商业办公租金必然打折，住宅租金由于房东的空置忍受期比较高，同时相对于急急找房的求租者有时间上的优势，而尚可维持很高又很低的租金。而开发区的厂房由于对空置折旧失去的收益的水心疼早已大量空置。大量外贸企业的减产停工又使得工业地产需求乏力；且中国地方政府一窝蜂地上开发区圈地类的冲动使得厂房整体上长期供过于求。
太商公：总之，投资炒房者不宜入市，开发商应中利快开快卖，将盈利模式从一盘暴利转到薄利多销上来-卖不动时要勇于先降大降求生！
