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稳定与变革

 

房价从07年到09年搭了一次过山车,虽然没有达到不少人的期望值,却也着实让不少手上压了许多货的老板们着急上火了一段时间。如果当时的宏观调控真的持续至今,恐怕预计中的房企死亡风潮很有可能从传说变为现实。可惜,全球性的经济危机比预言中的“泡沫退去引发的崩盘”来得更早,也更加地猛烈。整个中国经济一下子被撞了腰,不得不被动地将错误判断形势的紧缩政策转向。诚然,从今天公布的经济统计数据分析,今年经济增长达到预期目标没有什么问题,无论是四万亿计划还是八万多亿的新增贷款,看来都产生了应有的效果。当然,需要观察的是增长的质量与后劲,还有整个经济结构调整的进展情况。

 

好消息其实是预期之中,中国人如果想做好一件事,绝对有能力、也有足够的智慧能够实现。只不过一些人的智慧用在了为中国房地产制造具有轰动效应的新闻上。比如引发众人关注、让住建部从政策研究中心主任到副部长纷纷表态否认的“二次房改”,虽然是从港台转入销,仍然吸引众多媒体的目光。

 

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       建国六十周年大庆将近,一次次的彩排不断地预告着华彩时刻的来临。做为一个军迷,我对即将展现的军事装备相当期待。十年前,我的孩子还在襁褓中咿呀学语时迎来了五十周年大庆。这一次毫无疑问会比上一次的阅兵更加精彩。因为祖国更加强大了。
 
       最近一段时间,回顾60年前那段战火硝烟日子的电视剧相当多,其中不乏感人至深之作,如“潜伏”等。那些日子对于我们这些生活在和平年代的人而言,是无法想象的。在我的记忆中,能够记起的是从七十年代中期以后的日子。比如七六年先后送走了三位国家领导人,在天津的小公园里老师带着我们读报纸上纪念周总理的文章。又经历了地震,住了大半年的临建房(原本五十年代好好的三层楼简单的加层变五层,结果地震让楼房严重受损,不得不拆掉加层再加固。什么时候都得按科学办事啊!)。
 
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价格由供求关系决定是经济学的基本定律。但在中国房地产界特别是房地产舆论界对此经常有质疑。理由很简单,每每一发布经济数据,以北京为例,无论是开工量、竣工量还是可售商品房都数据,都是数以百万或千万平米计,在外人看来存量数据如此之大,似乎房价没有理由不降。加之许多时候一种简单的分析用存量除当月销售数据,说北京的房子要多少个月才能够消化完,也让不少人对房价下跌抱了巨大的期望。

可惜的是,上述观点即便不是谬之千里,也存在许多的

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房地产市场从今年三月份开始有了小阳春的说法,四月就出现了一波涨价,五月土地开始成为关注的焦点。许多人对此表示了不理解,但在本人看来,其中具有完整的逻辑关系,是房地产市场变化的典型趋势。成交量上升带动房价上涨,进而增加了开发企业拿地的信心,导致了新地王的出现。

 

至于小阳春的产生,很多人给出了各种解释,乐观的有之,亦不乏悲观论调。依笔者之见,无外乎金融危机的主冲击波过去、四万亿经济刺激计划、银行信贷的宽松、房地产市场政策的转向、房价变化的预期转变、积累的刚性需求释放等诸多因素综合作用的结果,绝非任一因素单独作用之功效。

 

现在应该已经没有多少人还能坚决否定“小阳春”了,大家的关注重点又转向了这样的市场趋势能否持续下去。下个月、下个季度、下半年甚至明年都成为了预言家们口中的“市场趋势”的时间节点。可惜本人认为这种短期市场趋势预测可以说是最不靠谱的一件事情。

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随着房地产行业的转型与发展,提升房地产行业管理意识,提升房地产经理人的实际管理能力已成趋势。为此,全经联商学院特推出管理案例沙龙。

全经联商学院管理案例沙龙是房地产经理人自我教育和相互学习的平台,今后每两周举办一次。沙龙将秉承“提升行业管理意识,提高经理人管理水平”这一宗旨,提倡 “管理面前人人平等,案例讨论没有对错,理论实践心平气和,思想交流成长你我”的原则,让每一位参与者都能借此平台取得思想的启发,提升管理智慧。全经联诚邀广大会员及房地产经理人积极参与本沙龙,将您的管理经验与思想与业内同仁共同分享。

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蔡宗琦 说 (20:50):
 资本金的事情有没有写个博客啥的
姜炜 说 (20:50):
 
蔡宗琦 说 (20:50):
 我说怎么没看到呢
 你咋看
 有用不
姜炜 说 (20:50):
 对什么有用否?
蔡宗琦 说 (20:51):
 企业
姜炜 说 (20:51):
 有用啊,放松了融资门槛
蔡宗琦 说 (20:51):
 会拉动投资?
姜炜 说 (20:55):
 未必,投资是信心拉动的
  不过会救那些资金不足的企业
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答应一位网友老杨写博文回答他的问题,不能食言:

 

我是一个在通信领域工作十年的人,应该说我身边工作10-15年的人,都有1套属于自己的住房,基本都是2000-2005年买的,现在我们都希望能改善住房,但是超高的房价让几乎所有我身边的人都望而却步!这就是你所谓的“沉默的大多数”?希望资产保值升值的大多数?
如果对我的身份表示质疑,可以看我的博客。

 

老杨,您所在领域应该算是一个不错的行业,总体收入水平不低。

 

工作10-15年,也就是年龄30-40之间的

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房价由沉默的大多数决定

 

有个人无论什么环境都带着有色眼镜。您自己带个有色眼镜,看到的事物一定与我辈不同。世界本多彩,大家眼中各有不同也正常。可是您没必要非得把您眼中看到的世界说成唯一吧?

 

平素实不学习此公博文,今早无事看了一眼此君高论,差一点儿导致本人喷饭。言及八成人群不希望房价下跌,此言甚是。试想,人之常情,没有几个希望自己的资产贬值的,除非别有用心。中国老百姓苦日子过了多少年,好不容易有些家庭资产了,谁愿意它越来越不值钱。可偏有些人以“民生”的目的,鼓吹什么“消除泡沫”,却全然不顾中国家庭资产构成

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得到杨红旭兄写的空置率报告后,和杨兄有一番交流:

姜炜说:

两点希望讨论下:1、空置房在报告中的概念相当于未销售和出租的现房,对吧?

每个项目中其实都可能存在一部分可销售面积,根本不可能实现销售。比如会所和地下车库、机房等部分未分摊面积,也有销售证,但最终不可能实现销售或出租。会有一部分沉淀的面积。包括开发商自用的

我觉得商品房如果能够按套来统计,可能更加合理。可销售的套数和空置的套数

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