虽然楼塌事件的调整结果已经公布，但是否足以让老百姓免于居住恐慌？搜房网近期针对楼倒塌事件所作的调查提供了答案：65%受采访者认为房屋质量有问题，而有23%希望对全市所有楼盘进行安全测试，说明不安全感之深。

让住户对建筑品质有信心，才能住的安心

追根究底，其本质原因在于购房者对建筑的从无到有完全没有参与，而房屋偷工减料、品质低下的纠纷却层出不穷，又碰上“楼脆脆”事故，更加使得消费者对建筑物品质的信心无从建立。在我看来，彻底解决问题的唯一途径，便是建立「不动产血统书」机制----这是我于1999年在台湾集结许多有良知的开发商、建筑商、建筑师、律师等专家，历时半年制作完成的建筑规范，目前在台湾大部分得到实施。

事实上，我曾应邀上中央电视台【对话】栏目，及第一财经台【头脑风暴】、【第一地产】栏目时，不断趁机提出关于推动【不动产血统书】的好处及其内容概述，房地产时报甚至整版作过详细报导，可惜“船过水无痕”，

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目前中国楼市的走势，在全世界范围来看，应该都是一个空前绝后、绝无仅有的奇迹。当全世界都还在探索、争论着国际金融海啸是否真正触底时，以上海为首的中国部分城市之房地产市场，已经从第一季的量增到第二季的价涨，从满足自住的中低端产品，到投资获利的中高端物业，从小阳春走向艳阳天，从反弹到反转的荣景阶段。其高低起伏过程只用了短短的三个月，这就难怪会有开发商发出“市场恢复的速度让人害怕”的惊呼。

政府救市总算达到卖地目的！

然而感到恐慌的何止是开发商？升斗小民更是点滴在心头。望着蛙跳式的房价，从“没有意愿”到“没有能力”购买，心中之慟非当事人难以理解，这就是唱多者在网络上总是被“万箭穿心”的原因。但问题解决了吗？非仅没有反而恶化。由于中国房地产制度的特殊性，乃至角色、功能定位与世界各国有明显差异，使其具备更强烈的“易涨难跌”之鲜明个性，于是动辄发生令楼市产官学界同感意外的房地产走势，这是体制使然，“官本位”主义使然，实属无可奈何。

摆在眼前的是，楼市销售的畅旺，已然地连锁反应到土地市场。就在刚刚过去的5月，久违的大幅超出底价成交之“地王”又重现江

 

近期政府相关部门连续两次召集各大开发商，明确要求房地产开发企业，要正确认识当前形势、正确判断房地产市场走势，合理定价、促进销售……云云，市场将之称为：佘山会议。

 

●稳定房价是政府无可推卸的责任

政府之所以会如此大动作展开对开发商的“道德劝说”，源自于第二季开始，超过一半以上的楼盘都出现或多或少的涨价行为，而众所周知，开发商涨价的诱因是成交量大幅提升，这又是政府自去年下半年开始一再“让利”的结果，包括：房屋买卖税费及其门槛的大幅调低、购屋利率打七折、第二套房认定标放宽……等利多因素的刺激。因此，政府对房价保持稳定，有着不可推卸的责任，这就是为什么相关部门一再告诫开发商，不要借着5、6月楼市旺销期趋势哄抬房价的内在动能，否则以市场价格自由化的角度，政府的干预是缺乏依据的。

问题的关键在于既然是“告诫”与“道德劝说”，就说明它是没有法律强制或约束力的，而开发商并不是公益团体，它是以赚钱、获利为目的的“经济动物”，它不会因为政府曾经的、一再的出手相救，就感恩戴德，趁此景气回暖之际，坚

   曹建海一句：社科院年年作楼市预测，卻是年年错！一言既出引起喧然大波，也令人感慨万千，这年头，楼市如同经济走势般扑朔迷离、难以捉摸，令多少专家“壮烈牺牲”，又何止是社科院的老学究们呢？绝大多数专家都已不知跌破多少付眼镜？并练就一口、模擬两可、“怎么说都对”的专业话术与自保之道，如：景气有望在下半年复恢，但不排除提前或延后的可能性……，有说跟没说差不多，令人叹为观止，然而卻少有人探究：何以致此？

   首先，我认为中国的房地产与经济，都经历了“黄金十年”的同步成长，因此许多专家理所当然的认为，经济与楼市走势正相关，经济好则楼市好，反之亦如此，惟实则不然。因为经济是全局，而楼市仅是其分支，有时互补卻有时也互斥！毕竟，当经济衰退时，政府更有诱因拉抬楼市需求，防止房地产过冷，使经济走势更陷泥淖，有如身处逆水行舟，必须更加用力；而当经济发展迅猛时，基于房地产需求强烈，中央反而必须出手抑制楼市景气过热的势头，以免老百姓无力购屋；此则有如顺水推舟，在于政府为与不为而已。

   尤其值得一提的是

农历年后的“小阳春”态势持续进行，上海商品房成交量基本维持在800套/日上下，看似回暖但探究购买屋种结构，却仍以自用为主；这对上海楼市的景气刺激作用相对有限且难以持久；而两会期间前期各方对于楼市之于经济的价值判断又是众所纷纭，甚至出现各说各话、互踢皮球的状况，譬如：开发商代表公开发言指出，房价畸高肇因于地方政府“拿的太多至少占到房价的一半”……云云，上海市长韩正马上情急反驳：没有拿那么多…；说明房地产之利益各方见解分歧。
●过度依赖房产，无异架空实体经济
惟不争的事实是，过渡依赖房地产作为收入及获利的来源。这样的做法非仅可能害了房地产的“卿卿小命”，更加实体经济造成无可弥补的冲击！显而易见的例子近在眼前。台湾在阿扁执政时期，采取了致命的“锁岛政策”，导致产业基于生存发展压力纷纷外移，从而形成资金与产业大量流失之空心化趋势，而阿扁为了掩饰实情，以购房退税、低首付、低利率的方式刺激楼市买气， 于是自2003年6月SARS过后，房价节节攀高，尤其是首善之都的台北市更是翻倍成长，这样的非理性荣景维持到2007陷入僵持，到了2008年上半年因为马英九预期当选的作用下

在国际金融海啸已深化为经济危机，并愈演愈烈于全球肆虐的情况下，我国沪深股市走势卻自牛年开市之初，因政策与资金面的双重向好预期中，一路逆势走红。加之政府即将推出“购屋入户”的措施，而证诸1994年“蓝印户口”的成果，不少闷了许久的投资人大为振奋，认为随着股市的“牛转乾坤”，楼市也将复甦，达到房股两市同步畅旺的境地。惟这样的机率有多大呢？我认为趋近于零。
●没有“跌深”怎么“反弹”？
首先，股市开春持续走高，固然有其预期向好因素的推动，但“跌深反弹”卻是主旋律，回想近两年的股市最高点是07年10月16日的6124.04点，而最低点则落在08年10月28日的1664.93点，两者之间差距4459.11点，以“腰斩有余”都不足以形容惨烈，根本是狂洩式崩盘！然而楼市自07年9月27日央行与银监会联手出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，压制房价过快上涨，导致交易量逐步走低至今，已经将近一年半，各地房价跌幅一般在二成之间，上海更只“微调”10~12%，与股市境遇完全无法相提并论。在这种情况下，期待楼市出现与股市雷同走势，无异“缘木求鱼”。

任志强再发谬论，要挟官方出台更多救市政策，以扶持摇摇欲坠的房地产业，否则市场将出现大量空置房及烂尾工程，甚至危及金融体系┅┅云云，既不知所云也狗屁倒灶！
官方不想救市吗？何止想，而且绝对比任志强还想！事实上，早在去年六月楼市前行稍微受阻时，各地方便已挥起“救市护经济”的大旗，做房地产业的马前卒了，10月更是由中央到地方全力护盘，之所以如此，众所周知，因为楼市是土地资本化的原动力，是地方政府的重要财政收入来源，官方岂有任其沉沦、见死不救的“勇气”？问题是还要怎样救？所有的招术几乎已经用尽，黔驴技穷矣！连不少开发商坚持不降价，政府都得先降税示好，其损失何止千亿计？即使如此，大势已无力回天。
在外有“金融海啸”肆虐，出口严重受创，制造业衰鸿遍野，导致百业萧条；内有房价居高不下而民怨沸腾，加之投资买气反转，由需求变脸为供应方，供需关系强烈失衡，市场刚需要嘛观望、退却，要嘛无力购买，迫使中央近期再改变策略，由原先“保价保量（交易量）”的如意算盘，调整为先保量再言其他。因此，才有这阵子中央官员一再以文件或谈话形式表态，希望开发商共体时难，降价销售楼盘；因此，才有小小南

●开场白
一年容易又复始。在波折、困顿中度过的房地产业者面对刚刚迎来的09年，既期待又怕受伤害；期待的是，官方一如既往的拼死救市，担心的卻依然是效果的不可持续。
由于朝野对房地产走势的迷茫乃至于对房产价值的错误估计，使当前楼市一如预期也无可避免的呈现许多乱相，令人匪夷所思也叹为观止。而个人的能量过于微薄，无力拨乱反正，只能以研究中外房地产二十余年的经验作为基础，为市场存在的畸型观点或误区（纯属个人角度），提出观察心得，也算是为这段离奇的楼市发展，留下一些自己曾经走过的足迹。
鉴于各种研究单位总是以蓝皮书、白皮书……等称号，为其调研报告定名，而本系列文章是以探研房地产本质为出发点，进而验证目前许多观点与作法实属误缪，因此将之称为〈中国楼市剥皮书〉，既附会风雅，亦示有所区隔。
房地产救市措施不断出台，并被无限上纲到“救房产就是救经济”、“现在买房就是爱国”之不知所云的地步，民粹至此，夫复何言？只能说：这在全世界都难得一见，算是开了眼了！
在楼市表现优于经济发展时，房地产被人为的、有意或无意的解读为是导致经济又

随着各地楼市在几经政策救市，卻始终无法产生较大且持久、连续性效果的情况下，形同给房价打9折的「购房退税」及「二套房贷款限制」，被中央及部份救市心切的开发商在各种会议中不断提及，从而进入到人们的视野当中。其中，「购房退税」有实施成功的经验；「二套房贷款限制」则被认为是阻断改善型购房的“元凶”。

因此，近期中央是否会出台上述两项政策，挽楼市狂澜于既倒？便成为目前舆论关注的焦点之一。关于「二套房贷款限制」便不用多说了，12月17日的国务院会议已经作成决议，但就「购房退税」而言，中央作出决策的机率微乎其微，相关的发言应该仅是为地方提供政策性指导意见，否则很难不被外界诟病为“病急乱投医”。

●目前多数地方房价跌幅偏少，不宜用猛药！

因为各地方政府所面临之楼市处境各不相同，很难出台统一的购房退税政策，反倒是各地方依据自身情况，制定相关鼓励措施，较为稳妥。如：蓝印户口或购房入户、购买商品房转作经济适用房、再调低营业税课征年限，乃至放宽其认定标准，应该是地方可能会采取的措施。但以目前各地方的房价降幅来看，多数地方政府要采取上述之“