| 《上海楼市·智典》发行人暨总主笔 上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员 《青年报》房地产专栏主笔 《房地产世界》月刊专栏主笔 《移居上海》房地产专栏主笔 台湾·房地产政策研究学会秘书长 卫明不动产营销智库 负责人 《环球时报》房地产专栏主笔 目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作 中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔 中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人 从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年 著作《做自己购屋的主人》、蔡为民之《上海楼市智典》 |
英雄,是永运行..
追寻到底 ..
在进与退、取与..
每一天都是新的..
风生水起——财..
虽然楼塌事件的调整结果已经公布,但是否足以让老百姓免于居住恐慌?搜房网近期针对楼倒塌事件所作的调查提供了答案:65%受采访者认为房屋质量有问题,而有23%希望对全市所有楼盘进行安全测试,说明不安全感之深。
追根究底,其本质原因在于购房者对建筑的从无到有完全没有参与,而房屋偷工减料、品质低下的纠纷却层出不穷,又碰上“楼脆脆”事故,更加使得消费者对建筑物品质的信心无从建立。在我看来,彻底解决问题的唯一途径,便是建立「不动产血统书」机制----这是我于1999年在台湾集结许多有良知的开发商、建筑商、建筑师、律师等专家,历时半年制作完成的建筑规范,目前在台湾大部分得到实施。
事实上,我曾应邀上中央电视台【对话】栏目,及第一财经台【头脑风暴】、【第一地产】栏目时,不断趁机提出关于推动【不动产血统书】的好处及其内容概述,房地产时报甚至整版作过详细报导,可惜“船过水无痕”,
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然而感到恐慌的何止是开发商?升斗小民更是点滴在心头。望着蛙跳式的房价,从“没有意愿”到“没有能力”购买,心中之慟非当事人难以理解,这就是唱多者在网络上总是被“万箭穿心”的原因。但问题解决了吗?非仅没有反而恶化。由于中国房地产制度的特殊性,乃至角色、功能定位与世界各国有明显差异,使其具备更强烈的“易涨难跌”之鲜明个性,于是动辄发生令楼市产官学界同感意外的房地产走势,这是体制使然,“官本位”主义使然,实属无可奈何。
摆在眼前的是,楼市销售的畅旺,已然地连锁反应到土地市场。就在刚刚过去的5月,久违的大幅超出底价成交之“地王”又重现江
近期政府相关部门连续两次召集各大开发商,明确要求房地产开发企业,要正确认识当前形势、正确判断房地产市场走势,合理定价、促进销售……云云,市场将之称为:佘山会议。
●稳定房价是政府无可推卸的责任
政府之所以会如此大动作展开对开发商的“道德劝说”,源自于第二季开始,超过一半以上的楼盘都出现或多或少的涨价行为,而众所周知,开发商涨价的诱因是成交量大幅提升,这又是政府自去年下半年开始一再“让利”的结果,包括:房屋买卖税费及其门槛的大幅调低、购屋利率打七折、第二套房认定标放宽……等利多因素的刺激。因此,政府对房价保持稳定,有着不可推卸的责任,这就是为什么相关部门一再告诫开发商,不要借着5、6月楼市旺销期趋势哄抬房价的内在动能,否则以市场价格自由化的角度,政府的干预是缺乏依据的。
问题的关键在于既然是“告诫”与“道德劝说”,就说明它是没有法律强制或约束力的,而开发商并不是公益团体,它是以赚钱、获利为目的的“经济动物”,它不会因为政府曾经的、一再的出手相救,就感恩戴德,趁此景气回暖之际,坚
首先,我认为中国的房地产与经济,都经历了“黄金十年”的同步成长,因此许多专家理所当然的认为,经济与楼市走势正相关,经济好则楼市好,反之亦如此,惟实则不然。因为经济是全局,而楼市仅是其分支,有时互补卻有时也互斥!毕竟,当经济衰退时,政府更有诱因拉抬楼市需求,防止房地产过冷,使经济走势更陷泥淖,有如身处逆水行舟,必须更加用力;而当经济发展迅猛时,基于房地产需求强烈,中央反而必须出手抑制楼市景气过热的势头,以免老百姓无力购屋;此则有如顺水推舟,在于政府为与不为而已。
尤其值得一提的是
●开场白
一年容易又复始。在波折、困顿中度过的房地产业者面对刚刚迎来的09年,既期待又怕受伤害;期待的是,官方一如既往的拼死救市,担心的卻依然是效果的不可持续。
由于朝野对房地产走势的迷茫乃至于对房产价值的错误估计,使当前楼市一如预期也无可避免的呈现许多乱相,令人匪夷所思也叹为观止。而个人的能量过于微薄,无力拨乱反正,只能以研究中外房地产二十余年的经验作为基础,为市场存在的畸型观点或误区(纯属个人角度),提出观察心得,也算是为这段离奇的楼市发展,留下一些自己曾经走过的足迹。
鉴于各种研究单位总是以蓝皮书、白皮书……等称号,为其调研报告定名,而本系列文章是以探研房地产本质为出发点,进而验证目前许多观点与作法实属误缪,因此将之称为〈中国楼市剥皮书〉,既附会风雅,亦示有所区隔。
房地产救市措施不断出台,并被无限上纲到“救房产就是救经济”、“现在买房就是爱国”之不知所云的地步,民粹至此,夫复何言?只能说:这在全世界都难得一见,算是开了眼了!
在楼市表现优于经济发展时,房地产被人为的、有意或无意的解读为是导致经济又
随着各地楼市在几经政策救市,卻始终无法产生较大且持久、连续性效果的情况下,形同给房价打9折的「购房退税」及「二套房贷款限制」,被中央及部份救市心切的开发商在各种会议中不断提及,从而进入到人们的视野当中。其中,「购房退税」有实施成功的经验;「二套房贷款限制」则被认为是阻断改善型购房的“元凶”。
因此,近期中央是否会出台上述两项政策,挽楼市狂澜于既倒?便成为目前舆论关注的焦点之一。关于「二套房贷款限制」便不用多说了,12月17日的国务院会议已经作成决议,但就「购房退税」而言,中央作出决策的机率微乎其微,相关的发言应该仅是为地方提供政策性指导意见,否则很难不被外界诟病为“病急乱投医”。
●目前多数地方房价跌幅偏少,不宜用猛药!
因为各地方政府所面临之楼市处境各不相同,很难出台统一的购房退税政策,反倒是各地方依据自身情况,制定相关鼓励措施,较为稳妥。如:蓝印户口或购房入户、购买商品房转作经济适用房、再调低营业税课征年限,乃至放宽其认定标准,应该是地方可能会采取的措施。但以目前各地方的房价降幅来看,多数地方政府要采取上述之“