从地皮转让探测房市走势

杨 昱

近日，据一业内朋友告知，在上海市内有若干处地皮可转让，其中商住与纯住宅用地都有。一、松江某镇，面积400余亩，现价40万/亩；二、南汇某处（近外环），面积120亩，150万/亩；虹口某处，50亩，总价3.5亿……

对于那若干处地皮，其地段的性价比如何？笔者未察详情，不知究竟，但对于这一现象，却有所感触。为什么有人要出让地皮？应该不仅仅是出于资金短缺的问题，或者是“职业的地皮贩子”？（这种可能应该比较小）。其中肯定有其他的原因，或者对未来的房市已经预感到了什么。故而先赚为快，见好就收，做出明智的选择。起码一点：出让地皮的利润比较稳健，比之建造房子来说，成本与风险都要小许多。

也许房市已经到了一个拐角处了。原因是自今年年初以来，商品住宅价格的一路猛涨，已经涨到了人们难以承受的阶段了，那么必然产生一种反响，如果继续再涨下去的话，就很难保证不会反弹，搞不好就有可能下跌，而地皮却一直在跟着急剧上升，这对于开发商而言，是一种站在分水岭上的考验。未来的开发之路未必乐观（建立在地皮价格的基础上），由此，开发建设房屋便成了一个更要慎重考虑的问题。

就市场而论，由于价格的猛涨，有能力购房的自住消费群体越来越小，而对投资群体又是一个比较难把握的问题，这样一来，就开发商而言，对建好后的住房市场就存在着更大的不可把握度。因为把握度往往是可以从统计方面来求证的，对自住消费约略可以在年龄层、结婚数量等几个方面统计出，而如今，由于房价的高涨，使得一大部分被统计者被迫掉离出了原有的统计圈。至于投资消费的支持究竟有多大，毕竟这个数据很难统计得到。如此一来，开发商如轻举妄动，弄不好就会酿出“烂尾楼”的尴尬结局。由此预测，在下一轮的房市走势中，向上升涨的态势将缓解，甚而至于有可能出现局部因上涨过猛的震荡，导致反弹下跌。

    为此，就购房而论，目前也许该是个值得谨慎为之的阶段。

能做DNA转移的媒体

—— 说说媒体的“高明”陋习

杨  昱

不知是出于被各制造产业的“感染”还是媒体本身的品质蜕变，近几年来，文章的“伪劣”也逐渐盛行，尤其以网络为最。未经许可，擅自转载（保留着作者原名），无论是报刊还是网站，虽有侵权之讳，但已经算是够客气的了，也够规矩的了。这样的事例已属正常，换个角度是人家看得起你的文章，不然还不想冒这个险。再甚者是偷梁换柱，换个标题，删改些内容，然后便可以堂而皇之地变成他自己的创作了，这用行业的术语说算是“伪劣”。这至少也算花了点心思，也得破费些“研发”的成本。最严重的是原文不动，却只换作者与出处的。对此，如今一些媒体高明之处已经达到了登峰造极之境。打一个比较贴切的比方吧！就连医学上都无法做到的DNA转移，某些媒体都可以轻而易举地完成。也就是说，他一旦偷走了你亲生的儿子后，不但连名带姓、祖籍、出生地全给撤换，还得要求你把血统也都无条件地转给他，以便在做DNA验血时不出差错，保证其偷窃的彻底安全。

    笔者日前在某报上刊发了一篇题为“‘瓷模秀’还是慎重上演为好”的短文（前面在本博客里发的文章名是“谈谈建筑卫生陶瓷文化的提升”），没想到报纸出版后居然还得到了许多其他媒体的转载，而更多体现出的是网络。偶然发现后，一经搜索，居然跟踪转载的一长串。毕竟受宠若惊，欣然自得。然而不到三分钟，看完那一串页面后，感觉就不那么好受了，如是初次经不住打击的人肯定会使得脸由红变青，再由青变白，涌上一股由衷的愤慨来，很不是滋味。因为所有的网站页面上只会出现你的文章内容（那倒是忠诚得很，一字不漏，也一字不修），但你的署名就不一定看得到了，往往出现的是一个你看后足够会让你晕过去的“别名”，或者干脆是无名。同时不但没了署名，连你所刊载的原出处都一并“没收”，换成别处的了，彻底改变。也许是经手太多，所以自然而然地把该漏的文字（当然是作者名）都先给漏掉了。其中更有会让你哭笑不得而几乎会活活憋死的是：在他转载你的文章的时候没得商量，连招呼都不打，就全部给“充公没收”了，而他自身的保护措施倒是做得很到位，页脚上居然冠冕堂皇地打着“本网站内容，版权所有，未经许可，不得转载字样。是不是要把你的DNA血统全没收了？

没了血液，焉有命在！

虽然此类现象早已

管窥打造建材终端市场之维艰

杨昱

管中窥豹，可见一斑。综观上海全市240多家建材家居市场，在招商与市场终端控制面前多半是乐观多于无奈，不但招商之战无时不在剑拔弩张的紧张气氛之中，尤其是在如何留住入驻商家的终端控制方面，好些市场更是瓶颈重重，几乎是一筹莫展。纵然全市每年（自2004年以来）拥有250多亿元的装潢建材市场规模，如果包括家居、家电在内，其总额达800多亿元，成为仅次于房产市场的第二大市场。但仍然是僧多粥少，挨“饿”者居多，无论是企业还是市场，要想在这块大蛋糕中切得大一点，深一些，都不是想象中的那么简单。即便是被业界称为“霸主”的百安居，也需要看消费者的脸色行事，在消费者面前低下霸主之“昂首”，一年之中打折、送礼等促销活动频繁而出，而只能利用其他种种手法在商家方面获取利润，以此积蓄自身的竞争力。其最终目的仍然是在于留住更多的入驻厂商。

固不言目前感觉良好，陶瓷产品高中低汇聚的恒大陶瓷市场；每日里门庭若市的宜山路一条街，其中也是“几家欢乐几家忧”。以红星·美凯龙汶水路店而论，够高档、够前卫也够特色，无论是在档次定位上还是地理位置上，以及周边的环境、商业氛围上，都应该是目前上海值得瞩目的一个经典、模范市场。位置上，以汶水路为轴线，连贯沪太路与共和新路上的两个百安居超市（其中一个原为欧倍德，后为百安居所收购），以及远近其他大大小小的建材市场。市场营造方面，高雅别致的外观建筑，风格独到，各楼展馆里入驻的更是上海档次的最高代表。二楼建筑卫生陶瓷专业馆里，青一色的进口品牌，琳琅满目，堪称高档中的精品；各展厅精致的装修没有任何多余的陈列与摆设，让普通百姓都怯于踏进。但进去后出来的感觉就会让你领会到入驻商家的压力与所需要支持的实力。据一入驻品牌的店员介绍，虽然装修得金碧辉煌，但目前的经营状况还是本大于利，言下之意，生意做得并不好！

可见建材市场并不好建造，因为终端控制举步维艰，连如此大手笔的红星·美凯龙都如此，更何况其他乎？故而在大上海，每年都有建材市场崛起，同样也有被淘汰出局的。当然，也有好些建材市场看似信誓旦旦，满腔热情，而事实上，旨在于营造如何忽悠商家入驻的氛围，图的是造势，以晃过当地政府部门的眼线，而后等着如何去转化地皮关系，最终获取的是地皮升值利益的概念（这在其它城市也都一律）。

    由此，究其根本，谁也不敢轻言打造稳健的终端市场，那不仅仅是请几位专家，出几个好的点子就能做到的事情，而是要有真金白银去维持、去比拼的。可见航空母舰也好，总部基地也好，都不是想做就能做到的。既然上海如此，国内其他城市想也相差不大吧！

 (本文已发《陶城报》版权为本人所有) 

 一个支持房价上涨的理由

杨昱

      只有在价格高涨得无力再涨时，促使更多自住消费者无力购买时，投资投机者心惊胆战、望而却步时，房价才会不攻自破，自然崩溃而下降。

笔者历来主张房价是应该下调的，下调的理由是多数人买不起房，市场存在泡沫。现在想想这个观点还是不对，至少是不现实——眼前的现实不明显在上涨吗？所以我觉得应该反思，应该接受现实的启迪：我的先前的观点实在太不合时宜了；所以我得改观，得有所觉悟，甚而应该彻底地向眼前的现实高挂起大白旗，从此倒戈向背，支持房价上涨才不失为“俊杰”。纵不为获取“俊杰”之桂冠而钓誉，也应该识得时务，认识大环境下的社会与自然的基本法则。这一点国外的老前辈查理·达尔文先生早就分析得很透彻，他在其1895年出版的《物种起源》一书中，提出以自然选择为基础的进化学说，指出事物发展与环境变化的关系是“适者生存，不适者淘汰”。这个论断不仅适用于生物界，也适用于社会的发展。房地产市场营销是在一定的环境之中进行的，在不断变化的环境中，也同样要受“适者生存，不适者淘汰”的社会进化规律来支配。那么目前房地产的“社会进化规律”就是“高涨存在规律”，对此，应该不能有什么异议。没想到许多专业人士也都笨得与本人一样，没有正确去理解查理·达尔文先生的理论，以至于“信口胡诌”、“搅乱人心”，徒添众多购房者不愉快的心理包袱！

    用现实说话，今天的房地产市场，尤其是商品住宅市场不正是如日中天吗？就因为它顺应了“适者生存”的原理，适应了其中某一部分群体的经济环境，所以它理所当然地得以生存下来。哪怕先前中央出动九部委，进行监、控、调、压，也只能封住短时间的上涨流态，但不出数月，一经缓解后，仍然一泻千里，且涨势汹涌，泛滥全国。还有值得悲歌的是在深圳发动“不买房运动”的邹涛先生，“壮志未酬声先息”，也许他做梦也想不到，在他发动“不买房运动”的一年后，居然在深圳的房价高涨得离谱的现实面前而买房者却如云（不管是自住还是投资）。此时，我想，至于邹涛本人有没有躲在角落里偷偷痛哭一场，且不去考虑，大家也该为邹先生唱一首悲歌了吧。

    当然，要为反对房价上涨唱悲歌的也少不了其他一些业内评论人士与笔者本人。以往的那些评论文章，自以为言辞有力，说理有据，哪知那简直单薄如飘絮，随风而逝；那些数据只不过是一纸毫无价值的数字组合而已，因为永远无法统计到那一部分“先富起来”的群体口袋里与账户上的金额，他们其中的一个人可以买下多少幢楼？更无法测算许多人民公仆每天流到手中的灰色收入。这个由“先富起来群体”与“部分拥有灰色收入的人民公仆”所组成的“住房消费群”便是支持住宅市场价格不断上涨的中流砥柱。

    那么，要主张房价下调就只能建立在一种条件之上，那就是支持房价的持续高速上涨，直到撑破市场、自然崩溃为止。正如自然界的冰山，只有让它一直积聚，不断往上加高、加重，直加到一定程度时，底部不堪负荷了，就会自然地轰然倒塌，不攻自破。

    试想，房价上去了→商家的利润丰厚了

关于五平米“豪宅”建筑的思考

杨昱

     凭着自己的经济水平，在市区里自建一间只有5平方米的住房。如果允许，相信许多人都会这么做，哪怕只有五平米，也可算是自己所拥有的家。可悲的是在这个社会上，有这种需求的人却并具备这种权利！

     的确，当饥饿与崩溃存在时，个人权利根本不可能存在。而只有富足者才可以获得更大的自由，或者说可以获得这个社会赋予他们的更大的权利。

     日前于《南方周末》报上看到一篇名为《五平米“豪宅”诞生记》的文章。文章中所介绍的是一位在厦门打工的白领青年，工作8年了，收入也已经远远地超过了同一城市的平均工资，但自参加工作以来，多年的积蓄也只能买得起5平方米的房子。于是这位名叫吕国华的年轻人通过各方面朋友的支持与努力，实现了一个带有对住房价格极大讽刺的创意：2007年10月在高楼林立的厦门市区里建造了“一幢”5平方米属于自己的“豪宅”。可惜的是，这是“一幢”没有产权的临时建筑，这个 “寄托自拥家园”的生命将如同昙花一样短暂。

     有一种可能是可以永久的。那是在戏剧中，当一个人患上了绝症时，这样的“豪宅”就可以了却主人永久拥有的心愿，可以陪伴着这种“豪宅”度过“一生”。然而，世界上又会有几个人愿意自己得绝症的呢？而这时候，对于许多无力营造“家”的人来说，难免又会觉得人的长寿简直是一种最为痛苦的生活折磨。也许，生活本来就是矛盾的，人类社会也一直是在不断产生出的矛盾中演绎、进化着。

     高涨的房价不正在营造着许多为构建家园而不惜铤而走险的人生么？

     然而，这则看上去是在故意炒作的创意，据说引起的呼声却不小。尤其是对于许多还在期望着“实现构建自己家园”的群体来说，吕国华的创意事迹，也真可谓是可歌可泣的了。

 旁观仍然在不断上升的城市房价，以及许多专业人士发出的关于未来房价还得高涨的分析文字。耳畔突然有一种声音在轰鸣：当房地产行业中许多有关学者、专家以及权威人士们，在讲台上高谈阔论房价的大幅度上涨是社会需求的拉动时，他们是否想到过以后该如何对自己所说的话负责？也许是他们正拿着丰厚的国家发给的工资，甚至是国务院的特殊津贴，需要维持他们的这一待遇，他们必须“有所作为”。同时他们也收受着丰厚的邀请单位塞给的“红包”，他们更应该“有所报答”。他们其实也心知肚明，那些所谓的社会需求或者是市场需求只不过是投资和投机的产物，而真正的自住需求事实上早已经就无力拉动，社会上更大的群体根本就不具备购房的能力。他们在演讲台上所说的也只是为了可以持续以后轻松地拿到“红包”的一派谎言。所以，他们对比着西方国家、收集着各类数据，在高谈房价还应该上涨的时候是那么的从容有理、轻松自如，还因为他们自己早就已经拥有了宽敞的住房，他们拿着国家政府每月准时发给的稳定的工资，根本用不着像吕国华一样努力去打工，也“没有机会”去体会普通打工者和普通市民的住宿生活。

“许大均”买房杂谈

—— 看《买房》后感

杨 昱

想要了解国家形势的发展方向或者政策趋势，有时候看看中央台的电视剧也是很有参考价值的。愚以为多少有些引导的作用。

在11月1日中央电视六台放映的《买房》一剧中，导演方军亮，又一次将镜头对准了“群众利益无小事”，用真实的镜语、朴素的风格，诉说着民本关怀。影片通过“老许”一家买房过程中遭遇的酸甜苦辣，表达了影片创作者对民生问题的关注，和对普通百姓“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的同情、理解和祝福。

故事发生在首都北京，该是我国房价上涨得最没谱的主要城市之一。且不谈由台湾著名演员李立群主演的许大均在剧中素面出场，真情出镜，是那么的自然、逼真。就其整个情节的确可称得上是许多买房者或买房家庭真实生活的翻版。让许多观众不得不发出这样的感慨：这哪里是“老许”的买房故事，分明就是“我”的真实经历。

对于一个有迫切需求的家庭来说，买房是一种理性的或者也是一种无奈的选择。

与此同时，通过剧中一些情景的对白，影片深刻地揭示了百姓买房难的现象与房地产业内部所存在的恶劣问题。

镜头一、许大钧老师一家如果还不买房子，那日子简直没法过。楼下小商小贩大声吆喝着折腾到半夜，直接影响到儿子小军的休息和学习成绩不说，媳妇王芳华都觉着这大半辈子跟着老许憋在筒子楼里亏得慌。趁着学校打算发放住房补贴，老许和媳妇商量，拿手里的十五万存款，加上学校即将发放的十万，在三环边按揭一套90平米的房子。

买房进行曲开始奏响，生活上的发现与矛盾也从此产生。

镜头二、老许全家总动员，集体看房。从三环看到四环，从四环看到五环，老许觉得不能再退了...(阅读全文)，再退就要进山，那样的话，儿子将来上学不方便。可不退不行！几个周末看房回来，老许就觉得这房价没谱。明明广告上写的六千起价，刚跟售楼小姐搭上话，房价就涨了五百。售楼小姐说了，今天不买，明天还要涨。

谈谈建筑卫生陶瓷文化的提升

杨昱

卖马桶的职业经理人也进入到电视剧的主要角色了，瓷砖已经高贵地投入到美女的怀抱之中，可见，近两年来，经过泥与火一番更深入的对话、产品与市场的一场角力后，我国建筑卫生陶瓷业的文化在提升。建筑卫生陶瓷产品已从行业化全面走向了社会化。

 在日前上演的电视连续剧《结婚进行曲》里，由著名演员徐峥主演的男主角姚翔是一位在我国首都北京卖马桶的职业经理人，从他的职业生涯里反映出了马桶这一产品在社会文化上的提升。马桶，在城市里，从从前不能登大雅之堂，需要从闺阁中拎出去冲刷的红色木桶（即使在上世纪九十年代，在上海这样的大城市也依然盛行着），到现在可以固定在家中的高档设备，只短短的近20年时间里，在家居历史上抒写出了划时代的一笔。马桶，从阴暗羞涩走向冠冕堂皇，从粗俗进入高雅。这不能不说是卫生陶瓷行业进入社会舞台的一大升级版，而现在又被编剧者搬上银幕，更体现出了卫生陶瓷在家居文化上被广泛接纳的社会效果。

再着眼建筑陶瓷，广东地区的“瓷模”又在近一年以来风起云涌，并几乎在行业圈里走向盛行，兴起了一派瓷砖业的新风貌。将瓷砖导入时尚领域，上升了文化的层次，激活了企业生存的细胞。（当然，以佛山为主体的广东陶瓷文化的兴起，佛山集群媒体的作用也功不可没。）

为产品找模特做点缀，以前也只有服装业因为时装上市的必要才有。其后是跑车（汽车、摩托车），为了点缀，形成一种鲜亮的对比与呼应。如今潮流所涌，进入到建筑陶瓷行业，催生了一个时代性的新名词——“瓷模”。给消费者以美的享受，也达到“惊艳”的吸引眼球效果。在难免被视为是一种有待辨证的“做秀”的同时，也不失为一种文化提升的现象反映。

时装模特表现的是设计师的匠心与潮流的趋向。车模可形成一道风景，美女与跑车互补，速度与美度的融合。砖是硬的，刚与柔的结合，家居之美的气息的营造，都具有新世纪里物质文明的象征意义。

然而，对于“瓷模”，文化讲究的是雅，应用模特，重要还在于如何把握在一定程度上的得体的表现。如何从单一的做秀中跳出，营造概念，成就一个产品的文化宣传模式，在激烈的市场竞争中上升产品的文化层次，是“瓷模”价值的所在。而一旦超过了一定的应用尺度就会变得俗——那种带有色彩性的、为宣传而纯做“美女秀”的俗气。

通过“瓷模”现象，折射出的另一个概念是行业中企业之间竞争的激烈程度。因此，面对日益激烈的市场竞争，企业更应该注重的还是自身内在的文化打造，是否具备“大灶”的熔炉（每次用智能打字打“打造”两字时，前面总是会同时出现“大灶”来），能够煅烧出更坚硬品质的产品与企业精神来。也许我们的企业更应该深省的是：如何去建立自己强健的企业团队，美好的企业形象，而不仅仅是为了维护一种外在的形式之美——靠“惊艳”来吸引消费者眼球的那种“秀”。

从中也揭示了一个概念：我国建筑卫生陶瓷业正从基本的经营模式进入到产品与文化相结合的综合模式的演变阶段。有关企业如果缺少应有的企业文化（包括产品文化），就很有可能被行业进化历史的发展所淘汰。

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“星河湾”悄然盘栽“花木”之我见

——竞标背后有文章？

杨 昱

楔子：“星河湾”是已经在国内其他城市诞生与即将在上海诞生的一个楼盘名称，只要是熟悉房地产的业界人大略都知道；“花木”是上海浦东新区的一个镇的名字，只要是上海人和在上海住久了的人自然也都知道。于是，当“星河湾”遇上“花木”时，便产生了一种巧合之“天意”。

从字面上看，“花木”应该栽植于“星河湾”里才合乎自然逻辑——河湾之畔植上花木是至上的自然和谐之道。可这世界上因为有了人为的存在，往往也就会产生许多超乎常规的现象，例如房价可以无视大众消费水平，肆无忌惮地大幅度高涨就是其中的一种。于是“星河湾”悄然盘栽“花木”现象，在目前房地产业界的人们眼中似乎也便超常规地产生了。因为有人为的成分存在，事在人为！

猜测连连

据《东方早报》9月29日报道：国庆节前，“浦东花木新民北块土地”招投标结果在历经整整一年的“搁置”下悄然产生，广东宏宇集团旗下北京富华园房地产有限公司以42.4亿元中标。宏宇集团董事长黄文仔有望在沪建造“星河湾”项目。

至于宏宇集团何以中标？此事房地产业界猜测质疑者连连，行业坊间众说纷纭，报纸网络上更是报道迭出。究其原因是中标者得之实在便宜。据有关专业人士评估，早在一年前，此地块的楼盘价格就已经达到12000元/平方米，如今更有望达到20000元/平方米。可见如今的 “上海星河湾”地块之宝贵所在。它的诞生无疑将给宏宇集团带来一笔极为可观的利润。

说说这次房展会

——百姓的购房路渐行渐远

杨昱

这次“十一”黄金周的房展会，比之往日，人气大增，热闹拥挤异常，给足了各参展商十足的红火景象，使之达到了应有的展示效果。但通过对房价与前去参观者的年龄层比例的对比分析（前去的参观的人员中起码65%都是50岁以上的老头老太），就会明显地折射出另一个效果——真正能够产生成交的概率不一定乐观。展商要达到预期的“促销”效果恐非那么简单。

对展览本身的探讨

展览其实是企业宣传产品的平台，就象庄稼人有了出产，需要拿到集市上去一样，让更多的需求者知道，其目的也就是为了展示企业的产品，期间也包含着某种需要的适度包装。但许多企业的策划人员往往为了炫耀自己企业的实力，也为了某种所谓艺术或者得到哗众取宠的效果，就将其演变成一个作秀的秀场，辅之以声色并茂的现场秀，造成过度夸张的浪费。中国人历来在行为规范上讲究一个“度”字，即适可而止，如何把握，全在于当事者的操作行为上。正如炒菜，在调味上从来没有规定盐与味精的标准分量，而是以“少许”与“适量”之词来调制。

就房地产而言，事实上主要突出的应该是产品本身的卖点，如风格、价格、地段、环境等。而往往许多策划者在活动的策划中背弃了这些本质的东西，舍本逐末地追求那种“纯形象“打造的“时尚猎奇”。使之变味，甚至让观众大跌眼镜。

本次展览的一个明显现象是：除了商务楼外，几乎看不到有一个市区里的楼盘参展，这也是以往的展会中所难得一见的。诚然，参展的目的是在于促销，而如果产品一旦已用不着促销时，就没有必要做这种多余的工作了。为此，据业内同仁们分析，原因只有两个，一是目前环内市区的楼盘较少，已经用不着到展会上去凑热闹了，早已经被涨价之风吹热，沸腾到“供不应求”的高点，自然会有周边的民众在关注；二是许多商家面对日益上涨的房价千方百计想捂盘，以便于俟机提价。

透过展览背后的思考

展览活动是反映市场现象的一个窗口。通过本次展览的现象反映，上海市数月来的住宅价格上涨之幅度让人堪忧。从今年上半年到现在，短短的几个月里，房价上涨的幅度大得令人吃惊，多则30-40%，少的也有个20%左右。笔者在展会现场走访了几个都处在郊区的代表性楼盘，其价格都已经是去年同期的环内楼盘的高度了。闵行区剑川路上地铁旁的一楼盘还未定价，但据接待员透露，将开盘的均价至少也不会低于10000元/平方米左右；同在闵行区七宝镇的一个楼盘也未定价，据现场接待员解说表示，对比其周边在售几个楼盘的价格，均价将不会低于16000元/