何其琛的博客：
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| 实战型商业地产经理人、策划人 中国商业地产联盟专家委员、安徽省商务厅商业经济专家库特聘专家，地方商业网点建设管理联合会副会长、商业经济学会驻会副秘书长、商业联合会、零售业委员会副秘书长，在国内贸易部、国家建设部机关报担任记者十余年，在香港《经济导报》、台湾《战略生产力》及《销售与市场》、《商界》、《中外房地产导报》等80余种刊物、人民日报、经济日报、中国商报、中国建设报等200余份报刊发表商业或商业地产分析文章120万字。中国零售业高级职业经理人，先后主持或参与近80万平米的大型商业或商业地产项目营销策划，曾经服务知名品牌如“家乐福”“百盛”等，还有一家商业上市公司，一家中国零售30强企业、一家体量达28万平米专业市场。 |
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10月27日，合景泰富首个商业地产开售，预计销售目标超过30亿元。合景泰富此前在广州东圃也做过类似的写字楼项目，今年8月份动工的猎德村大型商业项目，合景泰富作为股东之一，主要开发公寓部分。国泰君安港股地产分析师姚峣指出，地产公司选择此时出售写字楼一般是出于高点销售的考虑，从而减轻了租金压力。根据合景泰富2009年中报显示：截至2009年6月30日止六个月，物业投资收入为约人民币44,700,000元，较2008年同期约人民币29,600,000元增加51.0%，主要由于IFP在回顾期间的已出租总建筑面积增加所致。
合景科汇金谷也是广州开发区首个销售的写字楼项目，均价11500元/平方米。合景科汇金谷作为广州开发区第一个开售的写字楼项目，占地约15万平方米，总建筑面积约30万平方米，由49栋地上建筑构成，其中47栋为独栋式写字楼，层高9-11层，面积3255-9695平方米不等，并拥有酒店式公寓、商务会所、大型风情商业街等配套
一、国外社区商业发展概括及特点
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
二、国内社区商业发展
如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中增大餐饮配比。但是，北京每月有10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是一大忌。因此，了解餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业开发企业的当务之急。
为“美地” 寻找“美食”——商业地产如何进行餐饮类招商
火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场，餐饮很难登堂入室；如今，新开发的若干Shopping Mall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到20％甚至更高。
避免产品“先天不足”
开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具
麦肯锡项目组认为必须明确并量化一些基本的问题，并且和坚实可行的潜在方案一起直接向客户提出。 “其它区域吸引着大批更为年轻、更为国际化的人流，” 麦肯锡项目组指出，“这就是南京路的一大问题。”
麦肯锡项目组收集了有关南京路、它的本地竞争者和它在零售业中地位的详细资料。他们收集了他们所能找到的所有有关该区域，以及上海其他三个主要零售区的信息，希望能够籍此清楚地了解南京路的状况；他们详细分析了所有资料，从每条商业街的人流量、销售收入、功能和零售综合设施直到店铺大小和消费者的感觉等。
在这第一阶段，麦肯锡项目组认为必须对“我们目前的状况是什么？”这个问题作出一个确切的回答
随着城市经济和房地产市场发展，商业街的开发近几年来也逐渐升温。但是，忽视了科学开发这一环节，问题也就会随之出现。在对全国各地商业街走访中看到，商业街开发后长期不能开业经营者并不鲜见。
商业街开发风险主要集中在四个方面。
第一是规模风险。随着商业地产热的影响及对高额利润回报的追求，一些商业街的开发规模普遍偏大。由于商业规模边际效益递减理论的作用，商业街规模往往开发越大，商业价值反而越低，商家也就越不敢进驻经营。动辄十万、几十万平方米的商业街最终结果是长期闲置，如北京大都市商业街等。而商业街规模大小是商业街所在区域人口、消费力、消费特点及竞争商业项目等多种因素综合而决定。通过前期市场研究及科学计算可以得到商业街最佳开发规模，而不能凭空想象下结论。
第二是建筑形态风险。商业街开发建筑形式有其特有的规律，绝不是众多商店集中摆在一起就能称为商业街，而步行商业街对建筑规模结构的长、宽、高要求更高。
商业街的含义是指连绵不断的商业气氛，不是建在一起的商业就都能发展成为商业街。目前，很多新开发的商业街为了销售方便，将商业街建成鸽子笼
...海外零售商重拾“欧洲模式”
进入中国多年之后，业已熟悉“水性”的英国知名零售商特易购(Tesco)，其发展策略的调整显得低调却有效。9月17日，随着青岛乐都汇广场的开幕，特易购以商业地产开发商的新身份完成了“漂亮转身”。实际上，早在此之前，以合作伙伴或收购项目为目标，特易购已在全国范围内展开了低调却大规模的“搜地”行动。
“特易购的土地收购方式有两类，找到有意向出让土地的卖家，或是在市场中公开竞标地块。不过，由于特易购无论在资金财力还是品牌效应方面皆具强势性，因此这两种方式的最终结局都是由特易购成为绝对控股方。”一位接近特易购的业内人士称。
据悉，特易购对于此次发展策略的调整尤为重视。该集团内部成立了一个专事市场调整的团队，对于中国各个城市、不同地段的商圈氛围和人口数量进行调查统计，最终将信息
大量热钱涌入
2009年三季度报告显示，三季度整体市场的净吸纳量达到139,000平方米，是2008年三季度经济危机以来的最高值，并接近2008年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业，特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力，大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求，对整个写字楼市场的维稳贡献出强有力的支撑。较2009年第二季度，市场已出现更多大单交易，较为瞩目的主要大单包括：北京农村商业银行在金融街(000402,股吧)中心北楼整栋租赁50,000平方米及中国农业银行在中粮广场租赁18,805平方米。
这是在经历了一年多的低迷后，商业地产市场似乎首次出现一些积极现象，除上述表现外，租赁市场中看楼及租楼活动也正在增加。从高
尽管房地产行业未列入“十大产业振兴规划”，但从2009初开始，政府出台的利好政策仍然造就了今年前9个月的住宅市场。从上海等一线城市的住宅市场来说，如果说2009年第一季度的楼市反弹纯属刚性需求驱动，那么，4月以来在楼市推波助澜的因素中，作为高档住宅的投资改善需求明显增加，成交量与成交价格也因此连续数月增长，上海的住宅周成交价格有时超越2万/平米，成为历史新高。
2009年以来住宅市场增长的背后是货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。近日，温家宝就当前全国财政工作作出重要批示时也指出，政府坚定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这预示着，2009年下半年住宅市场不会受到政府政策打压。而商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。
拿写字楼市场来说，写字楼成交表现得十分活跃，诸多游资对投资高端物业表现出极大热情。中原地产中央研究部提供的数据表明，上半年沪
现阶段，有人用"忽如一夜春风来，千树万树梨花开"来形容商业地产的蓬勃发展。说起来，比起住宅地产的"小荷才露尖尖角"，商业地产可以说是一枝独秀了。
从十几年来一直对外宣称不做商业地产的知名房地产公司通过猎头公司搜罗商业地产开发人才，到以商住开发享誉全国的潘石屹携200亿进入商业地产领域，前不久更是以25亿资金吃下沪生"车海广场"，再到专业商业地产开发商万达在国内一、二、三线城市专营万达广场，不难看出，商业地产开打正成为许多房地产投资开发商追逐的热点，一些二、三线城市的开发商加大对商业地产的投资
商业街区建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街区的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。
商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。
建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。着名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街
