6月份以来，深圳房地产三级市场的回暖迹象越来越明显。首先，看房量持续上升，特别是一些居住氛围比较浓厚的片区，看房的置业者数量出现明显上升，而且这些置业者绝大部分是为了解决结婚、生小孩等客观需求的，入市意愿比较迫切。其次，成交量也有一定幅度的回升，一些价格实在、配套齐全的90平方米以下中小户型物业，成交量的回升尤其明显，而一些豪宅楼盘，5月份曾经一度零成交，到了6月份，也开始陆续有成交个案出现。

这些回暖迹象的出现，一方面是因为自住型的置业者，需求较为迫切，因为“楼价可以观望，但生活素质不能观望”；另一方面是因为新政后成交量的低迷，令诚意出售的业主，觉得之前的卖方市场，现在向买方市场转变已是必然的趋势，如果想要达成交易，必须在价格上作出让步。需求迫切的置业者，在看到业主降价10%左右以后，往往就愿意作出购买决策，最终令成交量出现一定幅度的上升。预计这种小幅回暖的趋势将会持续，但因为7、8月份为暑假，高温的天气也将影响到看房量，所以预计成交量不会有明显的上升，到了9月份，暑假结束，天气好转，加之今年有购房计划的刚性需求，也往往会在第四季度来临之前行动

 

3月份以来，深圳楼市回暖迹象明显，尤其是二手住宅的交易，日趋活跃，成交价的涨幅与成交量直追去年高峰期。在调控政策频繁出台的背景下，楼市如此表现，似乎不合情理。不过，调查表明，现阶段入市的置业者，大多是刚性需求，有不少人本来打算在春节前入市的，因为后市不明朗，持币观望了一段时间，但最后发现价格并没出现下调，甚至部分业主还调高了放盘价，所以在3月份匆忙入市。可以说，3月份的回暖，只是需求的集中爆发所致，并不意味着深圳楼市就此青云直上。其实，不论从哪个方面来看，调控已成为2010年楼市的主题，而且这些调控措施涉及面之广，非以往所能比。在这种情况下，2010年的楼价继续出现大涨、疯涨的可能性极小。

出台的调控措施众多，涉及税费、金融、土地政策等各方面，不过归根结底是从以下两个方面入手：一是扩大供给，一是抑制需求（主要指投资投机需求）。当然这些政策大多不是立竿见影的类型，需要时间来消化与积累。我相信随着时间的推移，会逐步改变目前这种供需不平衡的市场现状，会逐步消解卖方的强势地位，价格会越来越趋向于稳定。另一方面，我们也要看到，深圳市民的购买力较为

 

面对金融危机，为了刺激国内消费，2009年国家出台了一系列的救市措施，宽松的货币政策和信贷政策，税收的优惠政策……最终令楼市成交量和成交价格持续上涨、创历年新高，各地地王频出。为了抑制房价的过快上涨，2009年底至2010年初，国家又开始出台抑制需求（尤其是投资和投机需求）的政策，一时间给楼市带来了明显的影响，买家观望气氛浓厚，成交量下跌明显。接下来市场走势会如何？各方观点不一，但我想大家无需过份担心，当然也不能盲目乐观，我的看法总结起来就是一句话：2010年楼市，好不过2009年，坏不过2008年。

2010年楼市在国家政策的调控下，将难续2009年之疯狂，但也不可能再现2008年之低迷：一方面是因为2009年“保八”的成功，经济回暖稳固，人民币升值预期的增强，热钱的流入、通胀的到来，像去年那样宽松的货币政策和信货政策已不可能且趋于逐步收紧。进入新年以来，国家提高银行的准备金率，国家加息的压力将会越来越大，但在目前的情况下，一季度加息的可能性较小，预计三季度加息的可能性较大，因现在通胀还没有很严重。同时面对持续上涨的房价，国家从多方位

 

最近，房地产再次成为新闻的焦点，各种论断充斥着媒体，有唱高、唱空、拐点论、泡沫论，可谓热闹非凡。在国际上衡量一个区域房地产运行情况的“租售比”指标，也开始受到关注。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价的比值，它能客观地反映当地房地产市场的供求情况，因为买房可能有投机或投资情况，租房却是一种实实在在的居住需求。

正常情况下的房地产租售比一般在1：300~1：200之间，而深圳市的租售比在2007年就已超出了1：300的国际警戒线，这意味着一套房出租要25年以上才能收回全部投资，投资回报率在4%以下，有些甚至还不及银行的定期存款利率。这个时候，说房地产售价虚高，无投资价值，有一定道理。2008年，随着房地产售价的回落，租售比的悬殊情况有所缓解。但是进入2009年以后，房价再次大幅上涨，二手住宅均价由年初的8259元/平方米上涨到年底的12687元/平方米。与此同时，租金水平却并无明显上升，令大部分物业的租售比持续走低，目前已达1：400以下。这种房价与租金持续背离的情况下，却仍然有不少投资型买家进入市场，这似乎不合常理。

 

2009年即将结束之际，连续出台了营业税征免时限恢复到5年、国四条、开发商拿地首付不得低于50%等政策，虽然很多操作细则尚未正式出台，但这些政策的方向与目的，大家都不难了解：为了遏制过快上涨的房价，打击投机投资需求。那么，对于要在2010年置业的自住客来说，出台的这些政策有什么影响呢？

其实如果站在完全理性的立场，自住客并没有所谓的“合适的入市时机”，只有合适的入市准备——即是否已准备了足够的资金，是否已找到了合乎自己要求的物业。但是人不可能是完全理性的，大家都希望自己买的物业，能够增值，不论这种增值是否已转换成现实的好处。比如买入价100万的物业，市场价现在升到了200万，虽然买家自住在这个物业，并不能把增值的100万变成现金，但是他心里就是觉得舒服，反之则觉得懊恼。针对自住客的这种心理，我想2010年的深圳房价走势，应该还是比较适合他们入市的，因为虽然房价大幅上涨的可能性不大，但下跌特别是大幅下跌的可能性更小。在税收、金融等政策的抑制下，投机投资需求可能会退出市场，因而在2010年上半年，住宅的交易量将出现将明显的降幅。不过不论是放

 

国家政策的风吹草动，举国关注，特别是房地产政策。12月5日至7日的中央工作会议指出要以扩大内需保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。接着12月9日国家对房地产政策进行了调整：个人住房转让营业税免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。针对房地产营业税的恢复，各专家学者众说纷纭，有人认为国家开始出台政策打压房地产了，房价将会大幅下跌；也有人认为该政策对房价不仅不能打压反而还可能助长房价的上涨。

从目前来看，大部分业主受该政策的影响不大，虽然返价和惜售相比之前有所减少，但没有出现抛盘现象，大部分片区的房源紧缺，房价依然坚挺，已有部分业主以“实收”之名将这些税费转嫁给了买方。而买家看来，营业税对于他们来讲不是一笔数目，同时，对未来楼市价格上涨预期较强，部分买家为了赶营业税的优惠政策依然出手；另外一部分买家却陷入观望当中，他们看到国家出台政策调控房地产，认为房地产价格必然要下降，因此出现了观望情绪。随着营业税优惠政策到期后，买家和卖家将会出现一段时间的僵持，成交量会出现明显下跌，成交价格以平稳为主

 

11月18日，世华地产福田区水榭花都分行锣鼓喧天、群狮舞动。在一片喜庆祥和的气氛中，拉开了世华地产“百铺齐开”庆典仪式的序幕。房地产经纪行业协会领导、媒体嘉宾、银行高层及开发商代表莅临仪式现场，共同见证了世华地产此次的扩张盛举。

开业仪式后，世华地产接着在五洲宾馆举行了“百铺齐开”的新闻发布会。会上，世华地产董事总经理梁文华详细阐述了此次大规模扩张的用意。梁文华表示，在长期看好市场、看好行业发展的情况下，世华2009年的主旋律就是强势发展，开铺是其中的重要举措之一。此次开业的100家铺位，都是从市场经营的长远角度考虑，以填补公司现有经营范围的空白点为前提，从而精心挑选的。在新增了这100家铺位后，世华地产的公司规模成为深圳同行第一，从此世华地产不仅可以为更多的置业者提供高品质的服务，也将为更多的从业人员提供良好的事业发展平台，从而实现其“员工晋升空间第一”的目标。在新闻发布会现场，房地产经纪行业协会领导、媒体代表、开发商代表及银行高层等嘉宾踊跃发言，对世华地产此次百铺齐开的举措，纷纷表示认可与祝贺。

据悉，此次大规模扩张

 

近日，很多置业者关心“营业税等优惠政策是否延期”、“楼市明年走势如何”等问题。因为年初出台这些优惠政策的时候，已经说明该优惠政策截止日期是今年12月31日，所以在未有新政策出台之前，我认为预测下一步市场走势的时候，应当按这一政策不会延期来进行。根据目前深圳二手住宅市场供需两旺的形势，再结合历年来年底与年初的市场特性，我的判断是：二手住宅价格在近几个月内将保持平稳，无大涨的可能，更无下跌的可能。

值得注意的是，优惠政策即将到期，在近期推动了一批购房者入市，这里面既有首次置业者，也有购房经验十分丰富的投资客。他们选择在近期入市的理由也许各不相同，有的是因为结婚生子等刚性需求，有的是因为资产保值的需要……但他们有一个共同的看法，即认为未来几个月内二手住宅的盘源仍然吃紧，卖方依然较为强势，价格下降的可能性极低。这也就是说，优惠政策到期之后，“强势的卖方”很可能会将多出来的交易成本加在楼价里，最终还是由买方来承担。为了减少这种“不必要”的购房支出，不少购房者决定抢在12月31日之前入市。

“盘源吃紧”，可以说是2009年深圳二手住

 

国庆黄金周过后，深圳楼市再度活跃起来，尤其是二手住宅市场，看房量、成交量不断上升。有不少跟风型的买家，在三季度时持币观望，现在又忍不住积极寻找入市机会，加上第四季度历来是刚性需要释放的旺季，因此不少前线业务员感叹“买家们又回来了”。

卖方中也有出售热情较高的，这部人的放盘价往往较接近现在的市场成交价，但是大部分的卖方因为看好后市，将放盘价定得较高，令买家觉得难以接受。尤其是在豪宅市场上，因前三季度购买需求持续旺盛，成交价上涨幅度较高，目前的市场成交价已经到了较高水平，但放盘的业主往往还要在市场成交价的基础上加20%以上。豪宅固然属稀缺资源，但如此上涨势头，也令不少买家开始犹豫，开始将关注的目光投向普通住宅。一些租赁活跃或有附加值（如学位、地铁等）的中低端住宅，成为了关注焦点。在旺盛需求的推动下，预计这些中低端住宅的价格会在近期出现较明显的上升。

今年前三季度，关注中低端住宅的买家，绝大部分是为了解决自住需求的首次置业者，投资客们普遍关注利润空间较大的豪宅或者中高端住宅，对利润空间有限的中低端住宅，基本上不屑一顾。中低端住