近来世华全面启动2008年春季人才引进计划，各区开展的招聘会大都取得了良好的成效。比如说，应聘人员中70％为有过地产从业经验及相关社会经验的人员，也有相当一部分为大专、本科应届毕业生，应聘人员整体素质较高。另外我也发现了一个很好的现象：去年因市场低迷而离开世华的员工，今年3、4月份很大一部分都回流世华，负责招聘的区总欣喜地跟我说，不少老面孔出现在应聘的人群中。

 

对于这些世华地产的老朋友，我是热烈欢迎。其中有一个人跟我说，他选择回归，是因为他相信世华能够为能干的人创机会，为能干的人搭舞台。这番话让我倍感责任重大。我相信他能在世华干出一番事业，而世华也将继续努力，提高自身的竞争力，为一大批优秀同仁提供一个稳健强势、精彩的发展事业的平台，实现双赢。

 

世华地产经过多年的历练，已经摸索出了一套适合自身的发展之路。今年，我们提出“专家年”战略，其中很重要的一点就是改变过去的人海战术，转为以质量取胜，以专业取胜，在地铺及人员上实现由量到质的转变。我相信，未来必将是片区

 

目前，深圳市民最关心的话题之一是：调整期已经超过半年的楼市何时回暖？本次楼市的深度调整是近年来持续时间最长的一次，不仅成交量率创新低，成交均价也有不同程度的下降，部分二手住宅单位的报价减幅甚至超过50%……那么楼市何时才会回暖呢？其实，近两个月的走势表明，楼市回暖已经从局部开始。

 

深圳上一波的楼市上涨行情开始与1993年，随后于1997年达到顶峰，1998年开始下跌，直至2003年，下跌时间长达5年。而本次调整仅仅从去年下旬开始，截至到目前约为半年左右。有人以此为例，认为目前只是楼市下跌的开始。但是，他们却忽略了两次楼市下跌的本质。上次下跌主要原因在于，深圳楼市的主要购买者受到亚洲金融风暴的影响，其购买能力受到很大的影响，从而导致了供应不断但是购买力匮乏的崩盘。而本次下跌原因在于，楼市价格暴涨之后，政府调控、信贷收缩双

受房地产整体调控影响，一手住宅市场进入全面降价的时代。尤其是在品牌知名度较高的开发商的带动下，其大幅的价格调整对低迷的市场有强烈的刺激作用。近期因为降价而取得较理想销售成绩的项目，不在少数。但是，部分项目由于是多期开发，新一期入市的单位相对于上期单位来说，价格降幅甚至达到30%左右，因此引发了部分旧业主的不满。他们开始抵制开发商的降价，在项目销售中心游行示威的事件时有发生。那么，降价是否合理？或者说降价究竟伤害了谁？

 

从企业的运营上来看，面对市场需求不旺的情况，调整自有商品的价格以刺激销售本无可厚非。尤其在目前这样的政策环境之下，开发商承受着巨大的压力，各种税费、限制捂盘、严查虚假信息等压力，正在建设的大量限价房，也对商品房的未来销售有巨大的压力。基于这些情况的存在，开发商选择放弃部分利润，改变目前的滞销情况，有利于保证企业的有效利润，减少经营成本，促进企业的长期发展。所以，降价是企业的

深圳房地产市场在经历过寒冷的严冬以后，终于迎来了春天的温暖阳光。3月，深圳楼市出现了强烈的回暖信号，全市成交量有明显回升。经过调查，目前大部分置业者表示已经能够接受目前的住宅价格，开始陆续入市。除此以外，近几个月一直未见踪影的投资客，也开始在深圳各区寻找合适的物业，有了新入市的打算。

 

进入3月，深圳楼市的人气出现明显回升。根据我公司各地铺反映，目前地铺的平均看房量有明显提升。目前地铺的平均看房量约在7～8人/周，比上个月2～3人/周有了很大提高。不单单是看房量明显提升，全市二手住宅的成交量也大大提高，依照国土局统计数据，3月前半个月全市二手住宅共成交1400套左右，这几乎等于整个2月份的成交量。

与此同时，一手住宅市场也出现了明显的回暖。3月入市的不少新盘销售率都有大幅提高。如3月8日开盘的禧园创下了两天销售超过6成的好成绩；此外，还有不少楼盘也有了很高的关注度，看房人数较前几个月出现明显增多，销售状况出现明显好转。

何谓回暖？是市场成交量回到去年上半年的月均10000套？还是成交均价回到14000元/平方米？又或者是成交价格止跌？从目前深圳二手楼住宅市场供需双方的情况来看，回暖的标准在于，市场成交量止跌，稳步回升到月均成交5000套的水平。（5000套的数据是04-07年较平淡月份的成交量，这一数据其实相当保守。）然后，通过成交量的稳步回升，来稳定市场成交价格，最终达至量价同升。

 

 

08年1、2月份，二手住宅的月均成交量不到3000套，远低于深圳二手住宅市场月均5000套的基本需求。市场潜在需求被抑制的原因，主要是买家受到市场整体下挫的影响，所以选择持币观望。但是，观望并不代表需求的消失。这种需求一有机会，将会释放，而且日积月累，将会成为未来价格上涨的重要支撑力量。

 

 

据世华研究中心统计，2月份深圳市二手住宅买卖成交均价已经接近去年年初的水平。去年年初，楼市里的主要买家是自住型，他们对当时的价格水平还是较为认可的，因此我们有理由相信，目前深圳的二手住宅成交价，已经逐步接近自住型买家认可的水平。可以说，对于自住型买家来说，出手置业的机会目前已经出现。

 

不可否认，经历了去年下半年的深度调整后，深圳二手住宅的主力买家已经从投资型买家转换成自住型买家。对于自住型买家来说，他们对于物业的要求往往有别于投资型买家。房产是否具备盈利能力并不重要，他们所看重的主要是两点：首先，房产需要具备宜居性，这是一种对人性的满足。其次，房产要具备经济性，这是一种对个人经济能力的满足。这两点要求令自住型买家置业比投资型买家更为繁琐，拖沓。其实，从一定程度上来说，近段时间成交量的持续走弱，并不是因为刚性需求已经消失，而是买家在寻求两点要求的统一。这种情况拉长了销售周期。所以，不难设想，如果目前市场上拥有大量价格实惠，同时又能满足宜居性要求的单位，自住型买家

2007年已经过去，在过去的一年里，深圳二手住宅市场经历了“冰与火”的洗礼，不论是置业者、投资者，还是从业人员，几乎都经历了从“大喜”到“大悲”的过程。从07年8月开始的市场调整，令深圳二手住宅市场步入了四年来的首个严冬。市场在观望、调整、甚至有点恐慌的情况下来到了2008年，深圳楼市将会步入何方？在我看来，市场的调整不可避免，但是，在宏观经济继续向好，置业需求依然强劲的情况之下，2008年的深圳二手住宅市场将会从年初的震荡调整，逐步走向稳健的发展期。2008年全年，不管是成交量还是成交价格，深圳市场全年整体将会呈现稳中有升的健康发展格局。

 

在07年市场调整的持续影响下，08年一季度的市场情况依然不容乐观，尤其是前半季度，市场上充斥着大量的有效滞销卖盘，同时受农历春节的影响，部分置业者在春节前夕置业意愿不强，导致置业需求十分有限。卖盘充裕，置业需求短期有限，令深圳二手住宅销售市场供过于求，从而迫使成交价格继续呈现微跌调整的局

 

2007年10月20日万科位于深圳龙岗的住宅项目，以明显低于周边新盘的价格入市，随后，全国其它城市的万科旗下项目陆续降价，至此，算是拉开了全国一手住宅项目降价潮的序幕。不少开发商也都主动或被动的降低销售价格。在我看来，此次万科降价，除了少赚些许利润以外，实在是好处颇多，算的上是一个大大的赢家。从项目的销售上看，降价促进了项目销售率，盘活了企业的资金链；从企业的品牌上看，树立了良好的品牌形象和巩固了万科在地产行业的龙头地位。

 

从2007年7月份市场调控开始，新盘的销售也受到很大的影响，滞销盘比比皆是，入市新盘的销售周期明显增长。这种情况下，位于深圳龙岗的万科金域东郡以明显低于周边在售项目的价格入市，结果在当月即实现了100%的销售率，及时回笼了资金。由此可以看出，在市场调控期间，只有实惠的价格才是吸引买家的主要动力。

该项目销售以后，虽然从表面上看，降低售价摊薄了项目

买卖成交量下降，行业诚信危机，亏损，减员……对于房地产中介行业来说，这个严冬远比持续的低温更让人寒冷。中部的大雪是今年新春中国的主题，但是对于众多留深过年的房地产中介从业人员来说，如何在严冬之中坚持下去，成了08年的主要目标。新房虽然同样面临销售不畅，但至少有可操作的利润空间，而房地产中介的生存之源是二手房的交易量，目前情况所带来的压力是前所未有的。对于一个行业的领导者来说，摒弃好高骛远的冲动，眼见着实的稳步才是目前的正确出路。

虽然，目前深圳二手房的刚性需求受到金融调控以及一手楼价格优势的冲击。但是，危险来临的时候，机会也会如期而至。而目前出现机会，正是日益繁荣的租赁市场。

 

从以往的经验来看，深圳二手房每月的刚性需求应该5000—6000套之间。但是，近两个月每月二手房的成交量仅3000多套。也就是说，每月的至少有2000多套的需求被抑制了。造成目前这种情况的原因主要有三个：第一，从紧的货币政策抑制了市场的有效消费力；第二，新房的

一直以来，豪宅凭借其良好的居住环境和居住品质，为社会富有阶层提供舒适的居所。它在体现居住的舒适性的同时，也是居住者身份的象征，深圳豪宅也不例外。不过这两年的投资热潮席卷了整个深圳，豪宅以其涨价快、投资收益可观等优点，深受投资客的青睐。投资盛行，豪宅的真正价值逐渐被忽略，更多的看重其投资的价值。

不过，07年下半年开始的市场调控，让投资的热情逐步降温，豪宅市场逐步回归理性，投资性买家逐渐消失，自住型买家再次成为豪宅购买的主力。这批买家资金实力雄厚，受经济环境影响较小。不过由于目前买卖双方心理价位依然存在差距，所以导致市场上短期成交依然较为冷淡。

 

07年6月份以前，在宽松的金融环境下和高涨的投资热情下，豪宅市场投资客以较低的首付购买，在短期转手，即可获取可观收益。同时，也正是由于投资盛行，豪宅价格快速上涨，不少豪宅物业在半年之类价格上涨甚至超过100%。豪宅的关注点，逐渐从居住的舒适性向投资性转变。不过到了07年7月份以后，银行紧缩银