二环内超便宜的两房(要求 一次性付款)

文章:xxwrite(源于深圳房产信息网论坛)

整理:海晏

近日听闻乡下人，有举债去养猪的。
马上想到，是典型食品链上的牛鞭效应。
普通的最底层的人，接到猪肉缺价钱涨的消息；顾不得也无能分析前后左右，盲目一头载入。说不定又是个血本无归。
而最上端的，期货市场里操作大豆玉米的操盘手，或许早已改了方向。
而食品的价格波动，就是从期货市场开始，一波波传递出去；信息失真、放大。到了老百姓手里，就没有几许真实度和可靠性了。

同样，想到房子的热度和价格。从土地供应，发展商，建筑商，代理，广告，投资者到最终住户、想买房又买不到买不起的手里，那些价格啊，消息啊，楼盘方方面面的情况啊，也是一环环的失真，放大。
当价格涨起，庄家的涨100%收手；最终放大到200%套住了普通百姓和小发展商。
而价格跌时，政策面转机的时候，小百姓可能还在期待降了又降。

说到底，房地产终究是个靠信息不对称赚钱的行当。亏的是普通的安分的平头百姓。

比起中国的制造业，房地产行业是相当的不阳光。从里到外，几乎没有公开可信的信息。
销售公示上卖了10%，广告上打出热销40%。房子的缺陷，遮着掩着的比较多。

为什么有那么大的玩具商因为含铅，而只能一死而告天下。原因不仅仅是媒体的报道。更重要的是供应链上，是各个参与者，公平公开诚信的规则。一旦最根本的质量失去，就再也没有下游买家肯进他的货。而下游的零售商，美国的沃尔玛之类，更是为了对顾客最基本的可靠和诚信，不可能因为过往10年的生意关系，网开一面。

而比起房地产，更重要的是除最终消费者外，各参与方之间的面子和利益。

就拿2007来说，年初激烈的上涨，在五月份后就被无限放大。
从2008年1月份新盘价格来比，2007年9月份的新房价格至少超过40%的水分。
或者说，实际上，部分最贵的新房，类比有40%的跌幅了，或者还不止。

站在2007年的3月份来看，2007年的房价涨了多少，2008年初就跌了多少。

而在这样的跌幅下，甚至有的地铁上盖较新房降到7k后；等待着依然在期待下降的进一步放大。

然后，没人知道，现在降的幅度，是否是放大的最后一下？

在2007年深圳丑陋疯狂的楼市里，五颜六色粉墨登场。
到了2008年，也许一切都可以还原出原色。

好的拐的坏的靓的，在现实面前，都得被验证。

希望经过检验后，在各环节恶意放大信息放到效应的，能够安息吧。

说到投机，个体的参与者，本身风险收益于共。难以评对错。
但是仅仅为了自己的一套房，或者自己的一个生意，而刻意地扭曲、放大信息和效应，无论是放多，还是放空，都是经不过道德的审核的。当然，有的金钱，是不可能顾及道德。

但是，投机式的媒体渲染；对人的趋利劣根性的诱惑。却真的是在损害这个社会的。最终，害己害人。
因为，魔鬼的诱惑，使得牛鞭效应不断扩大，使得全民投机，最终会害了这个社会的根本——最底层的人。

你，买卖房子没错，买卖一千套一万套都没错。
但，你为了，买卖过程中，获得更多的利益，而刻意做的，拿不到阳光下暴晒的行为、言论。才是最错的。
当然，永远要相信，就算投机，也是有理性的。
2007年，飘过。用无数倒下的中介，告诉大家。无理性的投机，迎接他的，是死亡。
中介，无市场分析的扩张，是投机。
中介，直接间接投资的房子，是投机。
哪个死去的中介，没有炒楼？
哪个地产媒体的背后人物，没有炒楼？

也许，对比2006年，人们是避开了负资产。
可是2008年，注定是个祥和之年。
因为国际热钱的预期，使得中国政府，也有能力在2007年提前磨平波动。
奥运前防过热，奥运后防过冷。
也许，无论多空，最终都要感谢政府将给大家带来的相对平稳。

可是，谁也不知道，若干年后，是否还有机会和时机去调控出平稳。
牛鞭效应，最终是要害死猫的。

比起来美国很多年，只有经济周期的小波动。这些年，类似次级代这样的小经济危机，1、2年就能烫平。然后继续繁荣4、5年。那是美国市场经济之幸。

期待，中国人也有这种福气。

可这得摆脱中国人自己。只有，牟利的，自己理性外，也号召别人理性；只有，小百姓，不盲目跟风。 ，对比2007年7-10月份买新房的，有几个的账面没亏？
2008年7月1日的房价=2007年7月1日的房价?

可真不好说。
所以，08年，“非刚性”的，多少会等到下半年。至少局势明朗。 

所以，07年在楼市上忽悠的，应该好好省省了。透支和疯狂，带来未来的并不见得是美好。

08年，难过日子的，是小发展商。如果是些分期捂盘的，也许卖个3成也赚回来，但心里不上不下憋屈。那些全新中小楼盘的发展商，可不跟在热锅上吗。

08年，自住的最逍遥。多年难得啊。买与不买，楼盘闲庭漫步。

08年，早期投资的，大体也难见到负面资产。不痛不快，也没啥骄傲的。
但07年跟入炒楼的，尤其是在区域、产品、类型、价格上错误跟进的，谁能说不是一种痛苦？好在调控地好，熬过阵痛，炒楼变做房东。不感谢D，07年疯狂继续，跳楼的个体真不定出现。

08年，中介夹着尾巴做人。一前一后，面目可现。买卖双方都不好中介那些话了。最巴结的炒楼的，就算和睦点，可也帮不到中介的佣金。（最讽刺的是，07年叫得最的炒家和多军；关键冰冻时期，是更不出手救市的。）

08年，代理地位高点，但脑细胞死的多点。可专业能力有所提高，赛翁失马吧。

总之，无论如何，08年1月份，深圳人都知道房价明显的跌了，销售明显的冷的。
衬托着，07年7-10月份多军和炒家的话，都是放屁。每个没买房的人，都庆幸没在当时的高位跟进。
哪怕再好的房子，潜力再的楼盘，事实是，哪怕08年1月买，也比07年夏天买要合算。

当然，哪怕对比上海2年前，深圳这次的雪都来地更大更冷。也许，本来，调控幅度可以不那么大，甚至可以到位了。但深圳的年轻、肤浅、投资者的稳定性差，最终中介不断的倒下，让人对深圳房价没个低。所以，也别拐买家等着降了再降。虽然，也许，那种期待也可能成空。

 

近来中介倒闭越来越多，反思也好治理也好，似乎都归结到市场、宏观调控、企业诚信，而一个根本的原因却被忽略了，那就是公司本身的管理及现行的制度。

现在的中介企业绝大多数是在市场前景“非常明朗”的前提下，特别是一些妄想者认为：“中国是完全的市场经济，政府不会干预，因为房地产是支柱企业，房地产一直向好，政府会积极“配合”，而这个“向好”最少会有3年的高速增长期，在三年后赚取第一桶黑金后转行这种无知的战略下的运营…这是个快速扩张的最好时机……”

这说明这些人是鼠目寸光，哪个国家不对房地产进行控制，哪个国家政府不在政策性住房等保障性住房方面不遗余力地为民众着想！戴欣明要特别指出的是，在中介企业这些人当中，特别是高管中有多少懂管理，他们多以投机取巧取胜。

中国的房地产为什么最近的这轮调控被认为有效哪？这同我一直倡导的中国需要数字化的政策有关，在90、70政策出来后，我就讲明，中国的房地产就是“政策市”。这主要的还是在于什么人在管理中国这个房地产市场。如果宏观上的管理出了问题，或者没有管理，房价就会飞涨。

在缺乏管理头脑的中介公司中，多以有几个钱，用下杠杆效应，就可以胡作非为，马上就不知道自己是谁的人为主，连一般的管理都没有几个懂，更不要说“战略管理”了，有今天的前仆后继地关门、倒闭就是应该的。

其实，我们在管理中介公司的时候要真正的明确中介公司应该干什么，中介既然提供中间交易服务，那么他就应该是这样的服务，其它的不应该同其有关，特别是资金管理，让一些投机者管理民众的血汗钱，无碍乎向狗丢包子。这点要向发达国家学习。

美国的房地产同行高云堂说到美国中介：科班出身；国内中介：半路出家。对于同是长春老乡的高云堂来讲，他秉承着对美国的房地产经纪行业理论和实践的深刻理解，试图把美国成功的房地产运作模式介绍给国内的同行，为国内的房地产代理中介早日达到世界先进水平做一点贡献。他提到：“由于美国的二手房发展缓慢，没有象国内那样一夜之间发展起来，绝大多数的中介公司的老总都是从做经纪人开始的而且很多都是很优秀的经纪人，他们熟悉经纪人的生活，对二手房有着第一手的丰富经验，了解经纪人的内心，所以公司的重要目标之一就是让经纪人多赚佣金而不是国内的多开店，公司多赚钱，老板多赚钱，这是国内与美国中介公司的巨大差别之一。或许国内的中介行业是处于原始积累阶段，或许是国内中介公司的老总们没有体会到经纪人的苦衷，但最终是公司靠经纪人生存而不是目前的经纪人靠公司生存。”我们的中介老总绝大多数是投机者出身。在未来只有那些真正从经纪人做起，一步一个脚印儿走过来的人才能有大任。

正是中国经纪人这种“工厂模式”，阵地战和人海战术，中介公司管理上出现问题，在处理不好经纪人的善后工作，经纪人就会作为中介公司的“员工”的反戈一击，就是在摧毁应该摧毁的现有的中介公司制度，这表现出来的是一般性问题立刻社会化，舆论化。这也正是中介的现状。中介公司的存在模式应该深刻反思！

戴欣明认为：中介的关门倒闭是正常的，必须经过这样的洗礼，中介才能成熟起来；变成经纪人，而不是中介公司，更不应该是中介公司的“员工”，起来吧，做奴隶的人们！房地产中介是一项“高档品”的营销，营销人员的素质至关重要，中介公司素质是其次。未来，中介行业是个分崩离析的行业，一个由小团队、独立经纪人组成的“大公司”，真正的中介公司，特别是所谓的集团公司都将不复存在。这个前提是加快立法，不能让中介公司变成坑人公司。

戴欣明有感于近期中介公司的关店风潮！
2008年1月17日星期四