开发商受政府委托按批准的规划代建城市基础设施及公共公益设施，是土地一级开发项目实施过程中的重要环节，其中，城市基础设施主要包括市政规划道路、市政管线管网、市政绿化、市政公交场站、高压线电力通道等，城市公共公益设施主要包括中小学、医院、体育及文化设施、派出所、菜市场、行政管理用房、公共绿地等。城市基础设施及公共公益设施用地一般以划拨方式供地，项目建成后的产权无偿归政府所有。

    城市基础设施及公共公益配套设施项目应符合城市总规、分区规划及一级开发区域控制性详细规划，并按国家相关规范和城市配套标准要求进行配置和建设。这些看似冷冰冰的城市基础设施及公共公益配套设施项目虽然都是必须的，本身并没有好坏之分，但人们对他们的态度却有明显的喜好与厌恶之分，可以看着是人类赋予它们的“秉性”，充分考虑居住人群的喜好与这些项目本身“秉性”之间的偶合来合理布局，有助于项目区周边土地价值及整个片区、乃至整个城市运营效能的提升。对于开发商及规划师来说，事先了解城市基础设施及公共公益设施的“秉性

    作为世界级的古都，古城西安对保护与发展矛盾的处理经验值得其他城市借鉴，尤其是在城市新区的开发中，西安市形成了自己的独特模式，其中，以大项目带动为核心的曲江模式及以知名节事带动为核心的浐灞模式最引人注目。

    曲江新区位于西安城东南，原隶属于雁塔区，原名西安曲江旅游度假区，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，2003年7月，经西安市政府批准，更名为“曲江新区”。曲江新区从一片普通的城市旧改与保护区发展成为国家级文化产业示范基地、首批国家级文化产业示范园区、国家5A级景区和生态区，并荣获首届中国文化产业创新奖。“曲江模式”是在西安市段先念副市长的带领下，在西安高新区、曲江新区的运作实践中逐步形成的，这位擅长从地产成片开发到城市运营的极具商业战略眼光的领导者，把“曲江模式”归纳为“文化＋旅游＋城市”，通过政府主导挖掘土地文化资源，做大产业集群，做长产业链，培育大集团，其核心就是大项目带动，通过大项目给古老的曲江片区贴上了文化与旅游的标签，赋予了适合市场需

    除了钢筋水泥建造的高楼大厦、马路广场，城市需要什么样的精神要素？

城市需要名分：名不正则言不顺，这个名分可以是上级政府赋予的，可以是公众认可的，也可以是自我挖掘出来的主题概念，也可以表现为城市规划的主导功能定位。一个城市被人们所熟记，是因为他的特别的内涵，一个新区之所以能快速发展，是因为他的特别的功能定位。概念无处不在，概念是土地增值的核心知本，城市开发需要资本投入，但更是概念显化的过程。

城市需要名片：需要与时俱进的名片，拿得出手的、代表这个城市的时代特征的，名片可以是一个街区、一个标志性建筑，或者一个知名的项目，就像北京的天安门、兰州的《读者》、成都的锦里、杭州的西湖。

    城市需要节事：没有庙会的村子是寂寞的，没有节事的城市是冰冷的。世姐赛成就了三亚，时装节点靓了大连。2006杭州休博会、2008北京奥运会和2010上海世博会被公认为中国21世纪初三大盛事，节事让城市变活，节事让世界了解中国。

 &nb

    由于获取新增建设用地指标越来越难，存量改造项目渐渐成了香饽饽，尤其是成片存量改造与新区开发相比，更具有优势。除了无需争取新增建设用地指标，没有征地环节以外，有的情况下不需要调整城乡规划，有的时候甚至不需要调整土地利用总体规划，这就大大简化了开发手续，加速了开发进程。根据最新出台的《全国土地利用现状分类（GB/T21010-2007）》，国有水库、沿海滩涂等一些有争议的用地类型均被划归为现状建设用地。笔者根据开发经验及现有的一些案例总结出以下一些有价值的成片存量改造项目：

    国有矿区：唐山南湖生态城、徐州贾汪采煤塌陷区生态工业园、湘潭锰矿地质公园

    国有盐场：茂名电白盐场—碧桂园、曹妃甸新城

    钢城搬迁：7.4平方公里首钢原址

    老飞机场：赣州黄金机场、广州白云机场、海口大英山机场，长沙解放垸军用机场

    今年年关之际，最热点的旅游地产新闻莫过于黄怒波执掌的中坤集团欲在冰岛购地投资度假地产遭拒与华侨城在华侨城医院对面的一块无“工程概况牌”、无“施工许可证”、无“规划许可证”的三无地块上顶风盖别墅被曝光这两件事了。借助于这两起旅游地产事件的余波，再谈旅游地产项目的分类及玩法。

旅游地产是个很宽泛的概念，起初是为了发展旅游而配套房子，后来发展成了依托旅游景区盖房子，根据房子在旅游项目中的地位由低到高及发展的先后，可将旅游地产产品分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产等四类。从现阶段来看，地产商热衷的旅游地产主要是旅游住宅地产，旅游只是噱头、借口或者说是依托，盖房子、卖住宅是实质，是项目的核心，是挣钱的关键。从本质上来讲，旅游与住宅存在一定的正相关但又存在负面的影响或致命的冲突，一方面，旅游为住宅提供了景观配套及市政配套，提升了人气，促进了住宅的销售，另一方面，大众旅游降低了住宅的私密性而限制了住宅品质的提升。旅游与住宅之间关系的这种两面性注定了一味地依靠旅游玩住宅并不一定靠得住。

    在2012农历新年的第一天，探讨一下关于存量建设用地的挖潜问题，看似老套，实际别有一番新意，因为随着经济的高速发展，用地紧张的矛盾越来越严重，为了确保耕地保护红线，每年全国分配到各省、各省份配到各市的新增建设用地指标越来越少。对于急于发展地方经济的各地政府来说，解决用地问题只能两手抓、两手都要硬，一手向上要新增指标，一手抓好内部存量挖潜。就现阶段来看，新增指标杯水车薪，存量挖潜成了各地生存与发展的救命稻草。挖潜不能胡乱挖，否则要掉官帽，挖潜需要强有力的政策保障和切实可行的落实措施。笔者概括了中央及各地存量建设用地挖潜的当前流行的相关政策，进行简单对比，以便相互取长补短。

有两份有关存量建设用地挖潜的中央文件最值得我们关注：一份是有关集体转国有的， 2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川等五省市被国土资源部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点，2008年6月，国土资源部正式颁布国土资发（2008）138号《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，2008、2009年又分别批准了19省加入增减挂钩试点。

    交通与通讯技术的发展，促进了区域间的联动与竞争加剧，城市功能定位调整，跨城市新区兴起，区域开发活跃。笔者认为，中国区域经济正经历了四个发展历程：局部隆起、海湾战争、核心泛化、遍地开花，根据提出的时期先后概括如下：

一、3个核心经济圈：

珠三角处于盘整期：产业双转移、三旧改造、广佛同城、深莞惠一体化

长三角处于成熟期：杭州湾大桥、苏通大桥、崇明隧道、虹桥枢纽

环渤海处于成长期：天津滨海新区、唐山曹妃甸新区、河北沿海地区

二、6个经济特区：

1979年7月，中央和国务院同意深圳、珠海、汕头、厦门市试办出口特区，1980年5月改称经济特区

1988年4月，全国人大通过决议批准海南省为经济特区

2010年5月，中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区

三、14个沿海开放城市：

1984年4月，国务院批准大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、

每年两会期间，房地产无疑是两会代表及老百姓最为关注的话题，两会后必然会密集出台相关政策，但就近年已经出台的若干政策来看，无论是严控还是鼓励，都存在着以下一些毛病：

一是经营性用地招拍挂的“价高者得”原则助长了政府的“唯利是图”；

二是所有政策全国“一刀切”，正所谓“上海感冒，全国吃药”；

三是政策内容太具体，有越位的嫌疑；太敏感，容易被媒体、商家借势操作；

四是直接限购、限价，治标不治本，以行政手段抑制刚性需求，获得暂时的好看的统计数据，实质是扰乱市场秩序，为下一届政府埋下更大的隐患。

我们的土地、房地产政策出现这些毛病的根源是我国实行政府垄断的土地经营体制，无论是国有还是集体土地，土地使用权流转的命运本质上都是掌握在政府手里，什么时候流转、流转多少、以什么价格流转都跟需求、跟市场无关。

一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居民居住及商业活动需要，这个目标要求土地价格越稳定、越低廉越好；另一方面，土地出让是政府获取地方财政的主要来源，又是征

    广东省、珠三角地区由于率先发展，尤其是初期的粗放式发展造成的用地紧张局面越来越严重。根据《全国土地利用总体规划纲要（ 2006年～2020年）》，规划期间国家下达给广东省每年的建设用地增量控制指标为 29万亩，而广东省每年实际需求新增用地指标在 40万亩以上。2008年12月20日，广东省联手国土资源部制定粤府明电[2009]16号《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》，提出广东省在“三旧改造”方面有三年先行先试的机会，三旧包括旧城镇、旧厂房和旧村居。2009年8月25日，广东省正式发布粤府〔2009〕78号《关于推进“三旧改造”促进节约集约用地的若干意见》，吹响了广东三旧改造的号角，《意见》对现行的国土资源政策有六大突破：

一是简化了补办征收手续；

二是允许按现状完善历史用地手续；

三是允许采用协议出让供地；

四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；

五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；

六是边角

1991年起，应对经济泡沫的紧缩银根政策启动，随即，海南成了中国最大的房地产泡沫重灾区，人走楼空、盛况惨烈。

直到21世纪初，海南渐渐复苏，但依然惨淡。

2006年7月，海南省人民政府出台《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，以70%的土地收益为诱饵鼓励企业参与土地一级开发，政府也相继出台一列旅游鼓励政策及异地在海南买房的优惠政策，地产巨头及旅游者纷至沓来，海南最后一批烂尾楼也在这一次的热潮中终于被消化，推倒重来或转手包装上市。

一切来得太突然了。2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，1月15日，海南省政府宣布在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目。直至目前，海南政府一直重申不再新批土地一级开发项目，虽然没有明说，先前出台的土地一级开发分利政策废止了，但肯定是政府担心热过头了，不好把