商业地产开发与运营管理沙龙（第二期）实录
活动回顾：
- 2007年5月20日（周日）下午
- 华贸中心会所浮士德.香水.法餐
- 第二期“商业地产开发与运营管理沙龙”
- 本期活动的召集人：搜房网营销中心运营总监李景峰先生
- 本期活动的话题：1、华贸中心商业及新光天地项目重点分析；2、如何对目标消费者进行定位，以及如何打造新商圈？
- 参加人员:
李景峰 搜房网营销中心运营总监
马利东 仲量联行测量师事务所（上海）有限公司商铺部经理
梁 丞 独立策划人
隋晶玮 意大利国际品牌Laperla中国市场品牌管理副总经理
张晓阳 新加坡凯德置地（中国）有限公司广场总监
邹吉峰 华瀚集团投资集团资产管理公司副总经理
冯 新 天津苓创投资咨询公司总经理
刘禹彤 高纬环球顾问有限公司商铺部顾问
王 波 21世纪不动产北京创先利加盟店市场拓展经理
主持人：李景峰
以下为发言实际录（资料提供-梁丞先生）：
李景峰：经过第一期沙龙活动，我们很高兴的组成了一个灵活的，由业内关注商业地产发展人士组成的圈子。我想，大家能够就自己的工作和经验展开更多的讨论。希望以后我们的成员会越来越多，队伍越来越壮大。为了避免讨论话题的分散，我想我们会在某个阶段，针对某一个项目来进行讨论，这样，可以在未来一段时期来验证我们的一些推断是否正确。我们有各行各业的与商业地产相关的人士，可以从不同的角度集思广益，可以有一个很深入的探讨，大家也可以有更多的收获。因为我们的目的就是沟通信息，通过互动谋求共同发展和进步。今天我们的话题之一是关于华贸中心商业的讨论，我先来介绍一下华贸中心的总体情况。
华贸中心商业由华贸新光三越百货、华贸购物中心、华贸商业街和华贸广场共同组成。
华贸新光三越百货是一座总建筑面积逾18万平米的单体商业建筑，营业楼层从地下一层到地上六层，面积达11万平米。华贸商城成功引进著名百货公司品牌“新光三越”，新光三越是台湾一家专门经营高端百货的大型商业集团，以百货公司购物中心化的理念创造了全新概念的商业中心，其一流的管理水准，丰富的经营业态，独特体贴的服务，将使华贸商城充满现代、时尚的魅力。
作为华贸中心建筑集群中的一员，华贸新光三越百货与丽思卡尔顿、JW万豪两座奢华酒店比邻而居，又有三栋为国际化公司量身打造的5A写字楼、国际公寓作衬托，融合了世界一流商业建筑设计公司经验和智慧，拥有充足的自造新商圈的宽广平台和硬件环境。巨大的商业面积和个性化的零售空间必将带来购物观念的变革，创造出华贸新光三越具有挑战性的多元化商业时代的未来。
华贸购物中心位于华贸中心写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，其中地下一层与华贸新光三越百货及地铁站连通。购物中心具有面向长安街的展示面，店铺进深合理，通道宽敞。由美国KPF建筑师事务所规划的共享空间整洁明亮、现代时尚，流畅无碍的购物动线和宁静幽雅的购物环境为消费者营造了理想的购物休闲空间。
华贸购物中心锁定时尚人士，为华贸中心及周边CBD区域内的消费群体提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。
华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与18万平米的华贸新光三越百货、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、JW万豪）共同组成了全长300多米、宽15米的繁华商业街区。
华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，为知名品牌量身订造的个性化展示空间由开放式楼梯将一层、二层的零售陈列区以及三层的商务洽谈区巧妙结合，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想，可充分展示品牌形象，有效宣传经营理念。未来，21家知名品牌旗舰店鳞次栉比，令人恍若置身巴黎香榭丽舍大道。
华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带，东与超豪华的丽思卡尔顿与JW万豪酒店相邻，西靠国际一线品牌旗舰店汇聚地华贸新光三越百货，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。
马利东：我们这个沙龙是一个纯民间活动，是与商业地产相关的一些行业内的朋友圈子，与一些正式的活动，象开发商的活动、官方的活动等有所不同，大家牺牲周末的休息时间，都有更深层的意愿，就是通过沙龙活动结识更多的朋友，相互交流观点，让别人学习自己的观点，自己也从别人的观点中获益。虽然目前我们是几个人自发地组织起来了,但今后还要靠大家多参与,希望我们每一位都能组织一次,靠大家的力量让这个活动延续下去。虽然是非正式活动，但我们的话题是严肃的，态度是严谨的，所表达的观点依每个人的工作背景不同而有所侧重，是根据大家的实践得出的认识，因此会更有意义。
冯新：我从各位的博客中看到了这个活动，我认为其对行业交流非常有益，所以我特意从天津赶来参加。
李景峰：言归正传。请邹总做为业内资深人士为我们先来剖析一下华贸项目。
邹吉峰：不敢当！不敢当！今天来到这里是和大家一起学习的。上次因为工作太忙，没能参加，非常遗憾。
我理解的华贸就是一个城市综合体，商场、酒店、写字楼都在一起，形成了一个客流的互动。这是城市建设一个比较大的趋向，尤其是在城市中心核心地位的这种商业。目前，在东三环的一个项目也在学华贸的这个模式。华贸作为一个城市综合体真是太大了，我第一次来，有点转晕的感觉。我感觉，无论是从开发商的角度还是从商业的角度，这个项目都是比较成功的运作。其成功运作的原因就是“该谁做的事就由谁来做”。开发商只管开发的事，商业由新光百货来做，酒店由酒店管理集团来做，专业分工很明确。就两个酒店来说，超五星级的定位，就应该由超五星级的管理团队去管。从目前的情况看，商业的拓展需求比开发商着急，新光天地的开业是个突破，因为它是以中高端百货为主营业务的。不同于国贸，也不同于燕莎，确实有一种百货的感觉。在发达国家，百货就是百货，一般都位于城市的中心区域，超市就是超市。而目前在中国出现了“超市百货化，百货超市化”的现象，使人看不清定位。百货是什么？百货就是销售精品的，而超市是销售日常生活必需品的。从现状看，新光天地唯缺了“三装”，商业是讲一装二装三装的，一装即基础设备安装，二装是商铺装修，三装是指配饰，包括植被、坐椅、小型花车等装饰，由于是刚开业，三装还没到位，我们不能苛求它。虽然这个项目位于CBD的边缘区域，周边高档消费群体也不是很多，但我对这个项目的未来充满信心,因这个项目在该区域为消费者成功地提供了一个公共空间，可以吸引各类消费群体向此汇聚。从华贸项目的定位来说，这与开发商的实力是密切相关的。
现在一些大牌的建材超市在开店中遇到了一些困难。把它们在国外开店的模式搬到中国，会造成土地的浪费。因此与开发商总是谈不下来。现在正逐渐向与高档家居类商业联合的模式发展，这样，土地的利用率就提高了。
李景峰：邹总谈到了开发商的开发思路很清晰，就是专业化的思路，引进各类专业的合作伙伴，各自去做很专业的事。这个理念是很重要的。第二个就是谈到了三装的空缺问题，但由于是刚起步，还需要一个过程。下面，梁总谈谈？
梁丞：我对新光天地和华贸一直比较关注，新光天地开业的第二天就来参观了，回去后就在博客里谈了些感受。总体上的感觉是，新光天地的开业标志了中国零售业，至少是北京的零售业与国际接轨了，尤其是在商品的价格上体现得更明显（冯新插言：消费者与国际接轨了吗？），另外，从气势上、硬件上都有所体现。从定位上看，高档、中档截然区分，在正体风格上感觉有点别扭。中档的区域布置得比较满，而高档的精品店区域有有些空，造成一定面积的浪费。而空旷的区域又没有为消费者提供憩息的设施，也就是我在博客中提到过的“非营业性休闲区”的利用问题。可以摆放一些舒适的沙发和免费读物，让走累了的消费者有个歇脚的地儿。做为一个高端商业，这样的设施是一定要有的。沈阳的西武百货在这方面做得就比较到位。
再有就是在调节商业气氛上似乎还没有考虑，这也是目前国内各地各类各层次商业经营的一个缺位。我们要考虑的是通过什么元素来调节商业气氛，使消费者与商家，与商品形成有效的互动。为什么中国人过去喜欢逛庙会？因为庙会除了满足消费者购物的需求外还有很多玩儿的东西，有小吃有杂耍，可以互动！今天我们能否提炼出某些互动娱乐的项目放到购物中心里来，调节气氛，拉动人气呢？消费者购物，买的不仅仅是商品。
邹吉峰：这是由于国内零售业长期以来一直是以“卖东西”为核心理念的缘故，以功能为主，没想过“卖服务”。
