房价又疯涨不是开发商的错

  今年参与了两个房地产项目的开发贷款，在准备贷款资料时，我真实感受到了地方政府在房地产项目开发过程中所收取的各项费、各项税之多，触目惊心。这些费、这些税，都是按定、按法规收取的，地方政府还没有乱来，要是地方政府瞎搞，又不知道会加重多少。前些天看报道，说武汉市等大中城市2009年下半年的房价又像2007年那样开始疯涨了，还有很多人将矛头直接对准开发商，说开发商是罪魁祸首，其实真正的幕后元凶是地方政府，不是开发商。前段时间，江西等许多城市的开发商为了洗清自己的不白之冤，将自己项目的开发成本公布于市，接受老百姓的审查。今天我也做同样的事，虽然我不是开发商，目的就是要让老百姓知道，房价疯涨不疯涨，真正的因素是地方政府，不是开发商。

  先来看看我参与的一个项目的综合成本估算汇总表吧。

  综合成本汇总表

  近两三个月，有关楼市是否回暖的争论一直充斥着各类媒体。判断楼市已经回暖的理由是房屋销售量有了大幅度上升，一些二、三线城市3、4月份的销售量达到甚至超过了2007、2008年楼市疯狂的月份。

  比如，武汉3、4月份楼市的销售量分别为11565套和11696套，销售面积分别为1218340平米和1287499平米，销售金额分别为630423万元和647409万元。其中4月份的销售量比2008年4月的销售量多了7863套，同比增长了205%。4月份平均每天销售390套，几乎达到了楼市疯狂的2007年4月份的每天销售量。

  还比如荆门市，3月份销售了384套、销售面积42283平米、销售金额11124.9万元,4月份销售了508套、销售面积67016平

好几年了，房地产市场走势一直诡谲难测，于是乎，楼市评论很是吸引眼球，各行各业的人纷纷粉墨登场，几年下来除了造就了一两个靠打赌“扬名”的人，而真正的买房人却蒙上了更多的迷茫。房价的影子不好追，早先扬言房价狂降30%的言论，成了06-07年房价一路狂涨的笑谈；近来，房地产崩盘狂跌的预言，也被住宅与城乡建设部“微服私访”调

这些天，上网浏览搜房网、亿房网和热线房产这武汉大三房地产门户网站，看到的最多的信息是房价下降的信息，如亿房网“汉阳中心区最低起价跌破4400元”，搜房网“

   立春了，期盼许久的春天真的来了。春天，多么富有生机、令人欣喜的时节！可惜城里没有春天，虽然有暖暖的阳光，有徐徐的微风，可是空气里没有春天的气息，路上的汽车依然疾驰，行人依然喧嚣，路旁的树干依然光秃着，真的没有一丁点儿春天的感觉。好多年了，都是这样。要不是翻一下黄历或是别人提醒，真不知道春天什么时候来的。

   可今年的这个春天，跟往年不一样，早在去年隆冬时节就开始盼望了，盼望春天早点来，冬天快点过去。因为春天来了，人们就会有了生机，心情愉快了，信心也充足了，可恶的金融危机就会跟冬天一起过去，有些萧条的楼市就会像大地那样复苏了。

   今天立春了，春天来了，冬天过去了，武汉楼市是不是跟大地一起复苏了呢，打开各地的网页，北京、上海、重庆、广州、武汉，没有一个城市的楼市

   目前的武汉楼市存在两大要命的问题，一个是经07\08年疯涨后的房价与潜在购房家庭的实际收入的差距越来越大，还有一个是07\08年大量资金注入楼市，待售商品房越来越多，造成了需4/5年方可消化的积压。这两个问题一同出现，楼市注定会发生根本性的变化。

   2007年武汉楼市房价爆涨，中心城区的平均房价达到了8000元/平米，近郊区的平均房价达到了4000元/平米，短短几个月时间后差不多赶上了广州的房价。疯涨后的房价造成两个后果，一是买得起房的人逐渐减少。特别是房价疯涨后，以炒房为主的人大量撤离，买房自住的人长时间持币观望，造成了市场陡然出现可怕的萧条。二是买了房的人消费能力急剧下降。特别是工薪阶层和中产阶层，他们因结婚安家，在担心房价还会疯涨的时候高价买了房

   今天在网上看了上海易居房地产研究院综合研究部出的《2008年度全国房地产市场研究报告》。在这份报告引用的CRIC中国房地产决策咨询系统的数据里，武汉与哈尔滨、福州、厦门、西安、杭州、成都一起被评选为全国楼市风险最高的城市，其理由是“未来供过于求局面明显，市场存量规模大，消化周期长”，而在这七个楼市风险最高的城市中，武汉又排名第一个。

   武汉亿房网出的《亿房2008武汉房地产数据报告》公布的数据里得知，2008年1-11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比去年同期增长21.3%，其中住房投资337.39亿元，同比增长25.5%；2008年1-11月武汉市在建房屋施工面积3324.37万平方米，同比增长10.5%；2008年1-11月商品房新开工面积1031.14万平方米，与去年同期相比