2005年，先有房贷利率上调，随后有国八条、人民币升值……在国家若干宏观政策对京城楼市影响的同时，作为地产链条上的代理行也出现了僧多粥少的局面。
　　随着北京市场上新盘放量的减少，开发商对代理行的要求也越来越苛刻。代理行业面临着转型、利润降低等问题。
　　业内人士认为，2005年成为代理行的分水岭。
　　2005年，留给品牌代理行更多的是——反思和调整的空间。


　　近日，大地顾问副总经理吴威涛接受了《时尚家居置业》杂志记者的采访，就代理行的现状和出路发表自己的独特见解。

　　在采访中，副总经理吴威涛表明了自己对目前代理行业现状的看法，完善自身、提高核心竞争力才可能占据更多的市场份额。他认为今后代理行的发展方向有可能会有几个调整：向上兼容--提供的服务由前期的市场调研，容扩到投资顾问、产品规划、产品设计、市场导向、财务评估等等更深入的层面；向下的兼容--代理行业可能就是在包装推广、公共关系上面创新或者向二手房市场发展；在以北京为核心的同时，有计划、有步骤的将市场扩大到具有潜力的二、三线城...

  
  　2005年12月2日，段枚焱总经理受邀参加由全国工商联房地产商会、《蓝筹地产评论》杂志等共同主办的“创造城市价值”2005中国地产年度论坛。论坛旨在开创城市价值新取向，提升城市核心竞争力。

　　此次论坛盛大启航，汇聚了行业的老大级企业的老总，就当前市场突变的形式下，如何探讨提升房地产竞争力与开发水准展开激烈探讨，段枚焱总经理也发表了自己独特的见解，他认为没有资源整合能力就没有竞争力，没有预见性的企业也会失去竞争力，很难长远发展。

　　段枚焱认为竞争力这个问题，首先它有一个基本的标准，没钱就没有竞争力，在北京没有三五个亿，或者没有三五个亿以上不要谈房地产的竞争力，没有资源的整合能力也没有竞争力。说有预见性是有竞争力的，有竞争力是为了企业更好的发展壮大，在今后的发展过程中它能够更好的取胜。现在如果没有预见性，没有预见性的企业，即使他现在有五十个亿，一百个亿，他也可能死的更快。什么道理？中国的宏观经济上升周期一直在走，到底说昨天中央经济工作会议召开了，应该怎么走？两年后，三年后，五年后怎么走？房地产说到底是...

　　即将过去的2005年，楼市在经历了一系列的动荡之后，北京住宅市场究竟出现了怎样的变化呢？2006年北京的楼市又将走向何方呢？对此，《北京楼市》记者深入采访了业内专家、开发商、代理或顾问公司负责人以及相关从业人员，从区域热点、产品类型、价格走势、楼盘供应、市场变化等几大悬念进行了盘点，并对明年市场做了预测分析。

　　热点区域呈“离心率”分布

    大地顾问公司董事总经理段枚焱认为，纵观2005年北京住宅市场，虽然像中关村、CBD、东直门等老牌热点区域依然畅销，但是由于土地有限，这些区域可开发面积越来越少，热销的楼盘仅仅停留在一些分期开发的旧楼盘；丰台、通州等板块先前被人给予厚望，结果市场反响一般，推出的大盘数量寥寥；而亚奥板块、太阳宫区域及东四环至五环周围地区今年有大量新盘陆续开盘，这些新盘也将在明年掀起热销风潮。

　　价格永远是敏感话题


　　在采访过程中，记者明显感受到开发商们对明年房价上涨的坚定信心。他们希望调控能够“松一松”，希望政府部门不要过多...

　　——《人民房谈》走进北京2005夏季房展会系列访谈三 
　　　　　　　　　　　　　　　　从奥运建设看奥运区域房地产市场 

　　奥运对房地产市场的影响分三个阶段

　　[龚磊]：各位观众朋友，各位网友下午好，今天是我们《人民房谈》走进北京2005夏季房展系列访谈的第三场访谈，我是主持人龚磊，今天要讨论的主题是从奥运建设看奥运区域房地产市场。现在我来为大家介绍一下嘉宾。坐在我身边的这位是我的搭档李士需，过去这位是思源房地产公司项目总监刘伯庸先生。这位是经纬时代房地产经纪有限公司凌一准先生；这位是大地顾问公司段枚焱总经理；这位是奥景花庭刘峰先生。 

　　[龚磊]：我们知道，申奥成功已经三年了。尽管兴奋在市民中间已逐渐淡去，但我想人们普遍感受的却是：这座未来奥运之城实实在在的变迁。资料显示，为了迎接奥运的到来，三年之间，北京市政工程开工数量已呈直线上升趋势，老百姓已经将这座城市称为“大工地”。根据一项统计数据，北京一年内开复工面积达到1亿平方米，一年之间，一座城市将容纳2000多个工地，这将是载入世界...

　　2005年12月22日下午，段枚焱总经理应邀出席了中国地产界一年一度的顶级盛会——“2005新地产年度庆典”。在北京中国大饭店隆重举行的此次盛会，是中国地产界最大的业内交流平台之一，主办方新地产邀请了千名业界精英共同参与。

　　段枚焱总经理作为代理行的代表发表精彩演说，与伟业顾问徐斌总经理一起展开对话，就房价、热点区域等焦点问题对2006年房地产市场进行预测。

　　晚宴上各项地产年度大奖纷纷出炉，大地顾问公司荣获“2005年度新地产品牌顾问奖项”，吴威涛副总经理代表公司上台领奖。

　　以下为段总在年会上的精彩发言集粹：

　 【主持人】到年底，按照惯例各个在市场上比较活跃的顾问公司都会关于2006年的市场展望，包括2005年的市场总结，都会做出预测，包括中原地产在内的伟业顾问和大地顾问都出了关于2006年市场的预告，现在我们有请中原、大地、伟业的顾问就2006年市场做一个辩论。有请伟业顾问的徐斌和大地顾问的段枚焱上台。 

　 【主持人】我想作为在市场上比较活跃的顾问公司，我们三家公司都...

 


　　能够采访到段枚焱，我感到很骄傲，但也很紧张。如果说短暂的采访不能让你随便的去评价一个人，但至少在我的眼里，他是一个真诚的、大胆的学者型商人。他惜字如金，却句句经典；他儒雅内敛，却酷爱激情的摇滚乐。与他谈话，他会不知不觉把你带入到一种境界，这种境界的主人不是我，是他。

　　“我们只是北京知名的代理行”　　
　　整个的采访话题以业界对大地顾问的评价开始的，在谈到业界给予大地顾问的种种名誉和充满褒奖的评价时，只是很真诚的说了句：“很感谢业界朋友的肯定，但我们从来只称自己是知名代理行。”

　　阳光板话，赚足面子
　　位于望京的阳光板话是一个让段枚焱赚足面子的项目，用段枚焱自己的话说，是大地的营销理念让阳光板话有了新的价值。最初开发商想把均价定在5000多元，但经过大地的整合营销，房子最后实现总体均价7300元，月销售额持续保持在4000万元以上，证明大地顾问将项目价值挖掘和发挥到恰到好处，消费者才会接受并认可它的...

    新的学年开始，北京联合大学城市规划系开办“房地产营销策划”课程，讲座吸引了包括2003级资源环境与城乡规划管理班和同系的其他同学，共计几十名学子到场。

　　9月2号，“房地产营销策划”课程首次开课，大地顾问总经理段枚焱先生作为联合大学的特聘客座教授，应邀出任了此课程本学期的授课教授。

　　段枚焱总经理有过多年从事房地产价格评估、项目策划和营销代理业务的经历，多年从事房地产职业教育，为中国人民大学研究生院开设《房地产投资机会分析与营销策划》课程。

 　首次开课，段总为联合大学的学生们带来了丰富精彩的授课内容。围绕房地产营销策划的主题，内容涉及到当前的流行话题，又从流行话题引申到房地产的现状。结合经典的案例剖析，深入浅出的授课技巧，辅以提问的互动形式，将概念性的理论知识讲述得别开生面，深受学生们喜欢。
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　　大地顾问认为，营销创新和精细营销是地产代理企业生存和发展的技术基础。作为专业地产代理商，如果没有这两项技术，则无法通过自身的服务给开发商创造营销价值，如果不能在地段价值和产品价值之外给开发商创造营销价值，代理商就失去了生存基础。

　　营销创新是地产代理商的日常工作。因为每一个案子的情况都是不同的，不能以一成不变的营销模式处理所有的营销案例。能否根据每个案子的不同情况制订不同的营销模式，是衡量地产代理商专业能力的重要条件。

　　当前大地顾问更注重的是发现和创造引导未来生活潮流和消费模式的需求！这是在地产市场竞争日益激烈的情况下，取得竞争优势的最智慧的方法。换句话说，就是发现和拓展没有竞争的产品领域。比如目前大地顾问十分关注的休闲地产，就是类似的方向。以大地顾问代理的秦皇岛南戴河“蓝色海岸”为例。在项目定位过程中避免陷入已经落入误区的投资型酒店式公寓的发展方向，提出海滨第三居所的概念，为有闲有钱阶层打造适合他们生活需求的产品。结果“蓝色海岸”成为中国北方海岸的明星项目，在营销上取得了巨大的成功，环渤海地区大量的富裕阶层和国际人士购买本项目，项目均价超过了60...

　　9月9日，段枚焱总经理再次赴北京联合大学，给应用文理学院城市规划系的学生们授课。

　　段总多年从事房地产规划评估、项目策划和营销代理业务，曾多次受邀为北京大学、人民大学的房地产MBA班讲学，同时兼任北京多家教育机构的房地产职业经理人高级研修班和房地产MBA课程班课程的主讲教师。实践与理论的精密结合，精彩的授课方式深深吸引着每一个求知若渴的学子。


　　段总简单介绍房地产市场的形成与发展，在国民经济中的重要地位，并就当前房地产市场走向发表了看法。重点讲述房地产策划环节时，指出策划的几个原则：市场可行、技术可行、财务可行的统一。强调预见性和想象力是房地产策划的灵魂。段总还说，课本上的理论知识简单，但是运用到实际中去却并非如此。所以强调应顺应市场的变化，重视实践经验的积累。

　　段总采用按西方授课模式，以某个地块的开发为例，展开了课堂讨论，学生们争相发言，气氛异常活跃，不仅加深了对理论知识的理解，更真实的感觉到房地产策划的魅力之所在。
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　　10月18日至19日，大地顾问董事总经理段枚焱先生应邀为中国最大的房地产开发企业之一——合生创展集团的中高层营销人员进行了房地产营销策划专业培训。
　　
　　在为期两天的培训中，段总为合生创展集团的20余名中高层营销人员带来主题为“房地产营销策划课程”的精彩讲座。段总拥有丰富的实践操盘经验，多年房地产教育事业的专业素养，将课程演绎得精彩纷呈。他从房地产营销基础概念开始逐步对房地产营销进行剖析，继而阐述了市场定位的法则，最后过渡到房地产营销策划层面的诸多要素，辅以大地顾问公司及京城名盘的营销策划实例，深受合生创展营销中高层员工的好评。

　　合生创展是一家专注于国内房地产投资、开发、销售、管理的香港联交所上市公司，1992年成立，在广州开发多个明星楼盘，迅速成为广州的房地产旗舰企业。2001年合生作为房地产“粤军北伐”的领军企业，率先进入北京，同时运作珠江绿洲、珠江帝景、珠江罗马等多个楼盘，均取得不俗业绩。近几年合生在北京、上海、天津、西安等地迅速扩张成功，完成了在中国最主要经济活跃圈核心城市的战略布局。成立13年来，合生系在全国累计开发面积超过1800万平方...