买卖与租赁这副翘翘板，在2006年终于出现租赁这一头上翘。成交量比2005年增长了9％，租金稳中有升，为2006年竖起了一面楼市向上的旗帜。

租售比值最高达1.24

因调控政策而导致市场出现大批售转租房源，使租售比首次出现正挂。

据中原地产统计，在2006年2-4月买卖成交比较好的情况下，租售比最低，仅0.6。在政策实施后的6月，买家观望心态浓厚，许多原本计划好购房的客户纷纷推迟了原有购房计划，转为租房作为过渡。随着租赁成交的增加以及买卖成交的减少，6月租售比一下上升到了1.24。此后，因为接近年末，租售比一路下滑。

8月需求首次超过供给

2006年上海住宅租赁市场供需数量增长明显。

部分二手房业主由卖转租，大大丰富了房源供给。与此同时，世博效应和老城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务工经商人群，使得市场中的有效需求不断增加。根据我爱我家的统计数据表明，供给、需求的同步增长使得2006年上海房屋租赁

上海各大中介的报表显示，2006年婚房成交量占到总成交量的3-4成。最后一波婚房需求的释放直接拉动了去年12月二手房需求量直线上升。

刚刚签下购房合同准备结婚的张先生说，这次经我爱我家推荐，一眼就看中一套莘庄的两室一厅。房子不大，价格也能承受。我爱我家提供的数据显示，2006年12月份与11月份相比，新增客户需求达240％。

从各中介成交数据看，两居室一直保持极高的成交率，占到总成交量的61.5％。同时，两居室挂牌量在短时间内连续走高，连续两个月月挂牌量递增100％。从成交总价来看，总价80万元以下的房源占到70％以上。两居室的走俏反映了新人们在购置婚房上的主流方向。从去年婚房市场来看，新人购置新房普遍比较理性，不再坚持一步到位的置业观念。选择与自己收入水平相适应的房子，待将来经济条件好了再进行升级置业。到时将旧房出租或出售，这样的婚房观念深入人心。

房龄是新人购买婚房的一个比较关注的心理标杆。我爱我家提供的数据显示，建筑年代在1995年以后的房源占到总成交量80％以上，1995年以前的房子很少有人问津。“老龄房”从硬件指标上看大多比较陈

渐入冬季，二手房市场出现峰回路转的局面。来自汉宇地产市场研究部报告显示，11月底12月初，陆家嘴、上南三林等部分板块看房量和成交量出现明显增长，其中大房型、高总价房源成交比例逐渐增加。

汉宇地产普陀区区域经理钱刚说，近一个月来，成交的最大标的是苏堤春晓，1.6万元成交单价虽然比以前降了不少，但总价250多万元比上个月最高标的成交案例整整高出70万元。据统计，11—12月，普陀区100万元以上成交房源占整个区域二手房成交量65％，比上个月高出8个百分点。

闵行区大户型二手房成交增长也很明显。数据显示，近两个月大户型成交比例提高了7％。汉宇地产七莘店最新成交一套四季运动会，面积为192平方米，是该区域成交面积最大的一套物业。

“大”物业成交多，与投资客户低价接盘大户型有很大关系。汉宇地产市场研究部认为，一方面随着群租现象日益渗透在上海普通住宅区域内，一部分房地产投资客可能在中外环间选择房价相对便宜、管制相对较松的区域经营群租生意，而群租的房源通常是大房型，因此闵行的大房型受到青睐；另一方面，中小户型在上海乃至全国推行，大房型逐渐成为未来稀缺品种

“最近房价又在涨？”小王在莘庄和共富新村两个家附近的中介都告诉他，那里的二手房价格都比年初涨了500元/平方米。

从最新挂牌的二手房房源价格和成交价格发现，部分二手房确实价格上涨。两个月前，卢湾大同花园三房两厅两卫154平方米，挂牌价格235万元，单价接近1.53万元，上周，一套两房两厅两卫142平方米房源，最新挂牌220万元，单价达1.54万元。同样，浦东一套60平方米的上南花苑，两个月前挂牌价55万元，单价9160多元，上周，75.19平方米的房源挂牌71万元，单价超过9400元。中原地产11月成交的次新二手房，一套去年刚交房的“翰城国际”，成交均价在10000元/平方米左右，比前期上涨了近500元/平方米。尽管比周边在售新盘“樱桃苑”、“未来域”价格稍高一些，但由于是现房，因此仍然吸引了不少自住购房者。据汉宇地产中区区域董事徐万坷介绍，卢湾区二手成交热点楼盘海悦花园经历了两个多月的沉寂后成交量逐渐回复，成交价格也出现微涨，单价从20000元/平方米上涨至21000元/平方米。

这种价格反弹属于个

第20届中国·上海房交会为2006年楼市献上了最后一场房产大典，几天时间里，场内热闹看房，场外热烈评说。房交会预示上海楼市新动向，预期中的年末开发商大打价格促销战并未出现，买卖双方和开发商都变得更加理性。

意外一：购房折扣“不过瘾”

“到房展会来不就是为了能捡个便宜嘛，以为可能会有很多楼盘搞降价促销，可看下来没感觉。”想买房的房产从业人员卓小姐的希望落了个空。半数以上参观者败兴而归，将购房计划继续延后。

本届房交会180多个楼盘中，举行促销活动的楼盘大约十来个，而且幅度很小。折扣幅度最大的要数象源丽都，一套四楼现房可打九二折，总价76万元。大多数促销方案属于“小恩小惠”，参观者深感不过瘾。比如购金沙丽晶苑二期小户型送5000元家具；维纳阳光二期别墅首付免息，但是必须通过银行重重审核后方可获得首付款2年后再付的优惠；海南金海岸30套房九六折；海悦湾

浦东、卢湾和静安的高档楼盘聚集板块受限外政策影响较深。其中浦东新区和卢湾区的成交量下降幅度达到30％和50％，静安区受影响较小，成交量与上月基本持平。中原地产研究咨询部经理马冀分析，若没有利好消息，年底之前高档二手房市场将维持低迷的走势。

“限外”对市场的影响主要有以下几个方面：抑制部分中高档一、二手房的需求；对境内个人投资投机者产生一种心理震慑，加速其离场；加强了普通购房自住者对房价下降的预期；开发商投资开发策略作出调整。

浦东新区：世茂滨江独木难支

浦东新区是受“限外”政策影响较重的一个区域。

中原地产浦东一区区域副总监王逸红透露：10月浦东一区高档二手房成交量与9月相比下降30％左右，陆家嘴地区成交寥寥，唯一支撑“门面”的是“世茂滨江花园”。由于该盘放盘情况良好，所以成交价稳定在21000元-25000元/平方米之

越临近年末，购房者的购房热情越淡，取而代之的是长时期观望。显然，今年宏观调控的适应期明显拖长。

二手房成交量的起起落落是最直接的反映。据中原地产统计，虽然“金九”在刚性需求的支撑下，成交量同比8月有所回升，但接下来的“银十”在浓厚的观望态势中，成交量再次回到8月成交水平。而且租赁成交量同样出现较大幅度减少。限外政策的出台，更加剧了购房者的等待心理。而且房价始终维持在高位，并没有表现出下滑的迹象，购房者的心理价格和市场价格依然存在着较大落差，因此成交量起起落落。

特别是婚房需求的减弱，降低了购买力。美联物业最近一次调查结果显示：38％上门客户出于“改善居住”因素，“婚房”需求减少至23％，“动拆迁购房”需求排名第三，约占上门客户总量的21％。其余购房需求依次为：“为孩子就学置业”占7％，“为父母养老购房”占3％，“投资置业”约占8％。

正因为今年二手房市场的购房需求主要来自于刚性需求，所以接近年底时期，多数刚性需求基本已经释放，而那些还没有找到合适房源的购房者，此时也不再有那么急切的购房意愿。虽然他们仍然会积极看房，但出手没有以

北京12月1日起对转让二手房按交易额1％征收土地增值税，消息一传出，上海业内外人士纷纷关注，这是不是意味着上海也将开征土地增值税？

对于北京采取的“一刀切”方法，一种观点认为，如果上海要开征土地增值税，可能采取区别对待的方式。某知情人士透露，此前上海就曾经流传过这样一种开征办法，即放宽普通住宅，对非普通住宅征税。而界定“普通”与“非普通”标准之一的140平方米则会调整到120平方米，以此来扩大非普通住宅的征收范围，缩小优惠对象。此办法一旦实施，中高档二手房交易将受到严峻考验。

认为上海短期内不会开征此税的观点似乎更多。上海中原副总陈宇珏认为，上海房地产市场经过多轮调控之后，房价基本稳定，现停留在市场上的也基本为自住客。易居臣信总经理柯博仁表示，这一政策出台有针对性。其一，北京在这轮宏观调控中，房价仍是升得最快的地区之一。其二，执行后对房价和市场带来的是正效应还是负效应，不得而知。因此，所有人都在观望。

此外，市场还对土地增值税与个人所得税是否部分重复心存疑虑。因为房产的增值包含土地和物业两方面。业内人士认为，个人土地增值税的计算

除了一些自身还贷能力不强的人群选择“以租养租”的方式外，近期又出现一种新形式，使租赁向一种主流生活模式方向发展。

臣信房屋江苏店店长汪悦称，最近有些观念比较新的人可能因过度贷款、加息后不能承付房贷而选择将自己的住房出售，再用出售的钱款去租房。这样，他们便可以选择交通便利、离工作单位近等有吸引力的地方居住。

这种现象在买卖市场比较平淡的情况下使租赁市场变得相当热火。臣信房屋市场研究中心主任陈艳称，仅以臣信房屋自2006年春节后的成交案例就可感受到租售比重发生了显著变化。在2005年3月，楼市一度趋暖，买卖成交与租赁成交件数比例3：1，租赁所占比重很小。该月月底出台了“国八条”，买卖成交量与租赁比迅速缩小，为1.47：1。此后的八个月中，租赁成交件数开始超过买卖件数。

2006年年初时租赁量仍高于买卖量。今年二季度由于“双春年”的影响，楼市回暖，买卖与租赁成交量基本维持在1：1，彼此仅微幅之差。至七八两月受政策调控影响，买卖成交量再度萎缩，租赁表现强劲之势。

现在，二手房源就如不少商铺一样开始出现“双主打”形式，即买卖不

价格大战的气息日益浓厚，房地产作为一种特殊商品，近年来“言不二价”。但随着一手房促销战加剧，“讨价还价”在许多二手房门店盛行起来。10％—15％的还价幅度让中介业务员直言“吃不消”。

在常德路上的汉宇地产分店。一对明年结婚的情侣指着橱窗上“上青佳园”一房问道：“总价多少？”业务员回答：“95万元。”“怎么那么贵？现在楼市行情不好，最低多少钱能成交？”“因为是小户型，单价降不下来。”“这样吧，我们是诚心买房，跟房东商量一下，85万元我们就考虑买下。”此景让人不由想起菜市场的讨价还价。

来到桂林西街的某中介公司。

一中年妇女指着“中星海上华庭”房源：“单价1万元左右的房源有没有？有的话找一套三房两厅。”业务员摇头说：“现在挂牌的一套毛坯大房型，单价也要12700元。”中年妇女没说别的，扭头走向隔壁一家中介门店。

对此，美联物业张杨分行经理张悦深有体会。就拿源深板块来说，这段时间的成交量少得“可怕”，讨价还价风让业务员们坐上了“冷板凳”。国际华城、盛世年华等一批次新房源，中介门店的挂牌价在每平方米1.7万元-1.8万元。可