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| 老楼地产 殷升 愿您永具菩提心! 深圳老楼地产顾问公司、江西老楼地产顾问公司董事长 南昌房地产业协会副会长 江西土地估价师协会常务理事 |
南昌晚报: 战论——国庆购房心经 国庆黄金周,开发商也放出大量房源,并给出一些优惠。对此,购房者,该如何买房?请对此发表一下个人意见与建议或者心得?为购房者支点招。
老楼
南昌房价在调控声中一路高涨,涨到让开发商看不懂,专业人士看不懂,买房人更加看不懂。
买房人在面对可能要花掉一辈子心血时,心中有个期望:房价什么时候能下来?什么时侯才是购房的最好时机?
自南昌房价2000年以来,面对一路上涨的房价,以上两个问题几乎是每次媒体采访的重点,也是购房人关注的焦点。究其关注的原因,还是对买房大金额支出的心痛。购房金额如此巨大,房价上涨速度远超凡人的收入增长,但居住同时又是一件人生的必须之事,不可或缺。
由此对未来房价的走势同样也就成为了多数人的焦点。
房价在涨跌,人的心同样在波动起伏,后悔、失望、抱怨在其中漫延。很多人希望成为未来房价的先知者,对于大多数普通人在信息不对称的条件下,做到这点的可能性是很小、很小的。虽然未来不可知,预知未来房价更是不可得。我们能做的可能只有把握当下。
1.什么时候买房?
对于首次置业者、二次置业类的刚性需求者,其实您是不用太关注未来的涨跌,居住是必须的,涨也要住,跌也要住。量力而行,对于刚性需求者的忠告。只要你有总房款的三分之一,你就可以考虑您的购房计划。对于选中的房,下手是要果断的。在快涨时代,下手不快同样是让人损失巨大。
作为投资者,买房不是为了居住,而是为了增值,对于时机的考虑、投资回报的考虑是必须的。
2.现在投资是否合适?
对于投资者来说,保障资金安全是相当的重要。如果让时光倒流,从过去10年来看,10年中2008、2009年房价是快跌的。其它的年份是处于快涨势头。作为投资者来说,最好的买入进机是2008年。简单地认为房价只涨不跌,同样也是一个误区;有个别投资者,利用信贷资金炒房,在银根紧缩,资金成本加大的时期,这个风险是很大的。
3.投资什么合适?
作为物业投资者建议要从两个方面考虑:未来五年的房价升值潜力,如果没有升值,就要考虑资金的投资回报率。
在下认为作为物业投资,若未来房价不能保证每年10%以上的增上,这种投资是低效率的,是不值得投资。从南昌的现状来看,有固定租金回报的商铺或办公或酒店公寓大多在年投资回报3%-5%。如果房价没有上升的空间,还不如买银行、信托的理财。所以在投资物业之前,要估算估算未来5年的房价涨幅,投资回报率是否有让您满意?
南昌硅酸盐厂四宗旺地10月公开挂牌!
老楼地产
从南昌市工业企业土地储备中心获悉,青山北路硅酸盐厂四宗土地即将于10月公开出让,六宗土地基本情况如下:
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地块名称 |
位置 |
用途 |
面积 |
规划指标 |
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南昌市青山北路原硅酸盐厂生产区A地块 |
电厂路以北、中大路以东地块 |
商业、居住用地(其中商业建筑面积占总建筑面积比例为20%) |
35.21亩 |
容积率≤2.5 建筑密度≤30% 绿化率≥30% |
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南昌市青山北路原硅酸盐厂生产区C地块 |
中大路以东、硅酸盐厂生活区以西 |
居住用地 |
58.24亩 |
容积率:≤2.5 建筑密度:≤28%绿地率:≥30% |
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南昌市青山北路原硅酸盐厂生产区D地块 |
中大路以西、规划路以北 |
办公(兼容商业)用地 |
11.22亩 |
容积率:≤4 建筑密度:≤40%绿地率:≥20% |
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南昌市青山北路原硅酸盐厂生产区E地块 |
中大路以西、电厂路以北 |
商业金融(兼容办公)用地 |
9.87亩 |
容积率:≤3.5 建筑密度:≤35%绿地率:≥25% |
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南昌糖果厂地块一 |
南昌市湾里区规划梅岭路南侧 |
居住、商业用地(其中商业建筑面积占总建筑面积15%以下) |
20.063亩 |
容积率:≤1.6 建筑密度:≤28%绿地率:≥35% |
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南昌糖果厂地块二 |
南昌市湾里区规划梅岭路北侧 |
居住、商业用地(其中商业建筑面积占总建筑面积15%以下) |
8.5732亩 |
容积率:≤1.6 建筑密度:≤28%绿地率:≥35% |
本次出让的硅酸盐厂地块,位于南昌市中心,居住用地面积适中,并且是青山湖西岸的绝版地块,且地块北侧一线临赣江,具有南昌最具景观价值的赣江和青山湖资源。青山湖板块,素有南昌豪宅集中地之称,业界甚至有“得青山湖者得天下”之叹,目前该板块的楼盘万科青山湖高层住宅最高价已达到2.2万元/平米。而商业用地面积较小,处于城北商圈的中心位置,毗邻南昌市中心,且具有别的商圈不具备的双水景资源。
糖果厂位于湾里区中心位置,地块面积较小,适宜中小企业投资开发,湾里近两年发展迅速,随着 “都市森林,休闲湾里”的战略规划以来,湾里的基础设施得到较大改善,尤其是近期红湾公路的贯通,使湾里至南昌只需十分钟车程。
硅酸盐厂用地具有拥有成为地王的全部条件,此次公开出让,能否诞生新的地王,非常值得期待!
南晚圆桌话题:安居,大不易——关于租房这件事
有人赞成买房,通货膨胀加剧,银行存款成了负利率,买房不但可以居住,还可以出租出售,既满足了居住需求,又能投资保值;有人赞成租房,从租售比来分析,房租的回报率并不理想,而房价是否能继续疯涨也不好说,而把买房的资金用于别的回报率更高的投资不失为一种不错的选择。
买房租房,各有各的利弊,许多人也在买与租之间犹豫徘徊,那么我们该如何选择呢?
2011,租与买的思索
没钱的天天想如何有钱,有钱的天天想如何更有钱。
有钱也烦,没钱也烦。
从根本上来讲要解决两个问题:为什么要买房?为什么要租房?
1.为什么要买房?
作为一个投资者,投资的目的在于赢利,注重的是投资回报,是否是投资住宅还是商业,或股票,或股权,或实体经济,目的就是一个以投资回报率,准确的讲是成本利润率作为指标进行投资项目的选择。
买房的人,看中的是每年房价的持续增长,及租金的稳定收入。目前南昌市场开发商承诺临街商铺的固定实际回报在5%-6%,作为一个投资项目,每年只有5%-6%的回报是不高的。但近10年来,每年的房价有近10%的增长,作为一个投资项目每年可以获得15%的回报,这种项目对于很多没有实业操作经验的人,有闲钱的人,房地产投资是不错的选择。
我们可以看到,投资者作出要买房的判断,是基于未来房价会持续上涨。
如果未来房价空间不大,或出现更加急端的状况,房价开始拐头下行,估计投资者会开始撤退。
2.为什么要租房?
买房有买的道理,买房的人看好未来房价持续上涨,他的选择肯定是买入。
租房也有租的道理,租房人肯定是不看好未来的房价。如果未来房价平稳,买入是没什么意义。如果年租金小于总房款的5%,未来房价又没有上涨,当然租房是件更加容易,划算的事。比如红谷滩的住宅,市价100万,租金只有每月2000元,年收益回报仅有2.4%,如果房价不上涨,肯定是租房划算。
通过上面的分析,是买还是租,完全取决于投资者对未来房价趋势的判断。
林彪讲怎么样当好师长9条
第一条要勤快.
不勤快的人办不好事,更不能当指挥员,凡是自己能亲手干的事,一定要亲自过目,亲自动手,他说指挥员切忌懒。因为懒会带来危险,会带来失败。
第二条要摸清上级意图.
他说你只有真正摸清上级的意图才能充分发挥自己的主观能动性,才能打破框框,才能有大用,才能决心强,决心狠,敢于彻底胜利。
第三点要调查研究,对敌情、地形、部队要做到心中有数,他讲要天天琢磨不能间断。
第四点要有一个活地图。
指挥员和参谋人员必须熟记地图,要经常的读地图,最好的办法把地图挂起来,搬个凳子坐下来对着地图看,从大的方向到活动地区,从地形全貌到某一个地段地形特点,从粗读到细读,最后用红蓝铅笔把主要山脉、河流、城镇、村庄全部标下来,边标边画,边画边记,他说把战场的情景和地形的情况和敌我双方的兵力部署都装到脑子里去,离开地图也能指挥作战。
第五点要把各方面的问题都想够想透
就是每一次战役战斗组织要让大家提出各种可能出现的情况,要让大家来找答案,而且从最坏的、最严重的情况下来找答案这样打起仗来才不会犯大错。
第六点要及时下决心
他讲什么样的情况下可以下决心打呢?林彪讲不打无准备之仗,但是任何一次战斗都不可能有完全具备各种条件,有百分之百的把握,林彪讲,一旦有70%左右的把握就是很不错了,就要坚决的打,放手的打,主观努力来创造条件,化冒险性为创造性,取得胜利。
第七点要有一个很好的,很团结的班子。
领导班子思想一致,行动才能协调合拍,如果领导班子不好,人多不但无用,反而有害。
第八点要有一个很好的战斗作风。
有好的战斗作风的部队才能打好仗,打胜仗,好的战斗作风首先是不叫苦,抢着担负最艰巨的任务,义勇顽强,不怕牺牲,猛打猛冲。
第九要重视政治。
要亲自做政治工作,他说部队战斗力的提高要靠平时坚强的党的领导,坚强的政治工作,连队的支部一定要建立好,建立好支部提高全体指战员的觉悟,有了坚强的党支部的领导,有了坚强的政治工作就会做到一呼百应,争先恐后,不怕牺牲。
保障房的难!
全国都知保障房好,一个众所周知的好事,为什么办起来却有点难?甚至有点阻力重重,这里肯定有问题,有难处。
想法是好的,如何才能落到实处?有几个主要问题要得到全面解决:
1.地从哪里来?
廉租房土地的困境:在保障性用房中,建设好保证质量不难,分配做到公平也不难,最难在于土地的取得。很多人误以为政府取得土地是极低成本甚至无成本的,可以大量建设廉租房。对于地方政府来讲,用什么地、哪宗地去建设廉租房,是最难的选择。如果是老城区土地,位置相对好,政府的拆迁成本很高,比如南昌老城区的房屋拆迁补偿南昌已高达8000元/平米,如此高的地价,政府如果做几栋可以,若是建设6000-7000套廉租房,地方政府是否有足够的财力去补贴?
2.钱从哪里来?
中国大部分的地方政府是吃饭财政,整个城市的建设全靠财政支持。廉租房作为投资项目的角度来分析,投入与产出是相差甚大的,项目投资收益注定是亏损的。如果项目是亏损,纯粹的民生工程,资金从哪里来?项目是亏损,银行哪又敢借款?
3.谁愿干?
作为一个投资项目,可能面临亏损,有哪个企业愿意去作没有利润的事情?当项目可能亏损,就是国企可能也不会干。只有政府保证投资者的固定投资收益,投资者才有积极性去投资保障房。在资金成本不断上涨的今天,在资金紧缺的金融环境下,愿意投资保障房的企业就更加少。如何激发投资者的兴趣,让开发商愿意干,抢着干,这时保障房才有希望。
2011限贷、停贷对楼市的影响
在楼市持续上涨的今天,大家似乎习惯了楼市越调越涨的观点。当业内普遍认为限贷对房价影响不大时,成交量仍保持上涨时,全国的部分城市,当然包括南昌在内,出现了几家银行停贷。
在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上,中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍,目前银监会的房贷政策没有改变,仍然是首套房首付款比例不低于三成,在此前提下,当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。
银监会刚说房贷政策无变化。但全国部分城市已出现限贷到停贷。不仅开发贷款全部停止,二手房贷款停止,连一手房贷款也全停。个别银行一手房停的还不是第三套,有的连第一套也停贷。10多年来的房地产一手楼贷款,二手楼贷款一直是众多银行争先发展的金融产品,为银行创造了巨额的商业利润,怎么到了2011年,开始众多银行开始放弃这个香饽饽,转而视为风险,个别银行完全停止这项业务。
作为商业银行,也是企业,利润最大也是其准则。银行在经营时信贷资金的安全是放在首位。银监会通过几次房地产抵押贷款压力测试,在房价日涨的大势下,个别银行开始选择撒出房地产领域,全面停止开发商的项目贷款、个人一手、二房按揭款。这些银行预感到了什么?
作为置业消费者,若没有银行按揭支持,买得起房的可能性有多大?没有了银行支持,投资者要全额付款,还有多少人投资得起楼市?这次的停贷,是否还有其它银行跟进?停的期限是多长?是3个月,还是6个月,甚至一年?这些都是我们值得关注的。
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