直播:市场调整催热人才需求 房地产策划师论坛

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009年05月08日16:29 来源：房地产门户搜房网   查看评论

近一年来，受国际金融危机的影响，房地产企业纷纷将策划作为摆脱市场窘境的一大法宝，希图以策划与整合营销扭转楼盘销售不利的局面。在六月上旬即将开展第九期国家房地产策划师职业资格认证培训的背景下，由中国房地产职业教育网与搜房网携手，共同探讨房地产策划的相关议题，对全国房地产市场走势，如何提高房地产企业策划力，如何系统学习房地产策划等方面，都将作出建设性的意见。为房地产从业人员出谋划策，也为房地产企业指点迷津。

 

论坛时间：5月8日下午2点

 

论坛地点：搜房网直播间

 

论坛嘉宾：

 

中国房地产研究会副会长顾云昌

 

汉博投资集团董事、市场中心总经理李亚明

 

中国房地产职业教育网董事长温兆晔

 

北京师范大学房地产研究中心土地资源管理专业博士秦凤伟

 

以下是将对本次活动进行的图文报道：

 

【主持人】搜房网的网友及嘉宾大家下午好！非常欢迎大家光临我们本的论坛，今天我们论坛的主题是房地产市场及营销策划论坛，首先我介绍一下在座的各位来宾，他们是：中国房地产研究会副会长顾云昌，汉博投资集团董事、市场中心总经理李亚明，中国房地产职业教育网董事长温兆晔，北京师范大学房地产研究中心土地资源管理专业博士秦凤伟。

 

【主持人】今天搜房直播间来的是业界非常权威、知名的各位专家，也有开发商投资顾问的代表，都是这个行业非常权威的专家。我们知道受国际金融危机的影响，房地产市场告别了之前有房不愁卖的现象，现在这个话题也讨论得比较多，怎么通过策划和整合性的营销来引导市场状况也是市场关注的焦点，也是开发商所关注的。六月份即将开展第九届国家房地产策划师职业资格认证培训，在这个背景下，中国房地产职业教育网联合搜房网专门举办了今天的论坛，也是希望通过这个论坛让房地产从业人员更多认识到我们策划行业以及策划的重要性，给我们房地产行业人员出谋划策，指点迷津。

 

小阳春是刚性需求的释放

 

【主持人】前一段时间，北京乃至全国来说，二三月份市场成交量有了明显的反弹，这样的现象也被业界称为小阳春现象，这个小阳春是真正的小阳春还是有假像在里面，我们也并不是很明朗，也希望各位地产界人士，通过你们专业的眼光来看待市场未来的走向，分析一下市场的现状。

 

【顾云昌】关于小阳春的问题我认为是切切实实的小阳春，不是虚假的小阳春，从国家官方统计数据表明，三月份成交量比去年同比增加了8%多，特别是三月份一些重点城市，北京、上海环比翻番，比去年一季度的交易量北京有反弹，上海市有反弹，到了四月份回暖的现象还在继续，比如北京市整个房地产交易量，四月份比三月份增加10%以上，上海增加20%，上海甚至出现了三年来交易的高点，说明交易量普遍都在上升，特别是重点城市，交易量的回暖是客观存在的。

 

【顾云昌】但是我们要看到这次回暖是刚性需求的释放，另外也是政策效应，国家制订的调控政策，治穷致富制订的调控政策，政策降低了税费。另外房价的调整，房价回调，让更多的人买得起房子。三降，降利息，降税费，低房价。另外是刚性需求的释放，调控政策从08年开始，一年购买力的压抑，在这样的情况下刚性需求爆发了，刚性需求就是第一次购买房子的需求或者基本的购房需求。

 

【顾云昌】一二月份是中小户型活跃起来，三月份是中户型开始活跃起来，二月份交易的平均每套面积99，三月份107，四月份109，从低到高，这应该来说是房地产市场的回暖。房地产市场在宏观调控，拉动内需的情况下表现了回暖迹象。当然我们觉得后期还有不确定性，首先从市场本生来看，刚性需求的释放能否继续下去，一年的刚性需求释放了，后面还有没有这么多需求。另外相对刚性需求还有个柔性需求，就是改善性需求、投资性需求，下一步柔性需求能否也会释放出来，如果刚性需求、柔性需求结合起来市场才能真正回暖。

 

【顾云昌】另外房地产市场回暖要与经济回暖联系在一起，老百姓对未来的收入预期、经济发展预期都会影响到房价市场，特别是股市，现在股市尽管有明显的往上升，但也不确定，这也会影响到后期的回暖。我们现在既有乐观的一面，交易量上升了，而且上升速度很快，特别是北京、上海、广州这些大城市最明显，又要看到那些不确定性，还有政策层面也要注意到。这种情况下我们要保持谨慎乐观的态度，对我们中国楼市要有信心，但是现在问题还不少，开发商这时候如果盲目涨价，重犯过去范过的错误就不应该了。我想通过我们这个行业冷热的变化后，大家会变好，保持稳健的发展态势。

 

【顾云昌】现在房地产市场要稳定市场预期，稳定房价，推动房地产平稳有序发展，稳是首先稳住投资，稳住交易量，这很重要，另外对于开发商房价要稳住，不能一看销售好就盲目冲动，要稳健发展，以平稳的心态来对待市场，这时候就需要行业各个部门，包括开发商、中介业、策划业共同来维护稳定的市场。

 

【主持人】顾会长分析了小阳春的原由，主要是政策以及刚性需求的释放，还有房价的回落，也提醒业内同行们，我们要谨慎乐观，虽然我们要有信心，但是也不能掉以轻心。秦博士对这个市场也有非常深刻的研究，也想听听您对整个市场的看法。

 

【秦凤伟】我同意顾会长的意见，房地产市场绝对不能脱离宏观经济来看，分析房地产市场必须要从房地产市场供给需求来看形势怎么样，从需求来看交易量确实在回升，1季度交易量比去年同期增长8.2%，这也说明房地产市场有回暖的迹象，这比较乐观。从供给的角度来看还是不太乐观，为什么呢？土地购置面积和土地开发面积、施工竣工面积都在呈现负增长的态势，如果始终呈现负增长态势，意味着我们就没有办法回暖，从供给角度来讲房地产市场确实需要进一步提振投资。

 

【秦凤伟】从国民经济整个发展态势来看，我们资金的压力在减轻，第一季度我们的贷款余额40万亿，第一季度增加4.6万亿，比去年同期增加3.2万亿，资金的压力肯定在减小，那么房地产企业会有更大的余力应对房地产市场的变化，从供给角度来看。长期资金压力会有所缓解，对于投资会有保证。另外小阳春已经出现，虽然是刚性需求，但是刚性需求能够持续多长时间有待观察。但是无论从房地产形势和未来前景来看都是很乐观的，长远来看一定乐观的。

 

地产职业教育提升行业质量

 

【主持人】秦博士从资金状况以及土地市场的情况来分析了市场的现状。我们知道中国房地产职业教育网也是非常权威的机构，也一直关注着房地产企业的状况以及营销策划的发展，相应温总也有自己独到的观点。

 

【温兆晔】中国房地产市场是支柱性产业，房地产教育实际刚刚起步，房地产策划是贯穿了整个房地产行业的前前后后，从05年开始国家有了专门培养策划师，从投融资策划、项目运营、营销策划，到最后的售后服务和物业管理，其实是我们从业队伍的规范化、职业化过程。房地产作为国家支柱性企业在高速发展，房地产职业教育要跟上来，因为房地产人才需求和高等教育培养的专业人才有差距，这样的情况下要通过职业教育来培养房地产专业人才，这也是个非常大的市场，从业者近百万，但是高校每年房地产专业毕业生还是非常少。

 

【顾云昌】而且高校里没有专门的房地产专业，这么一个支柱性产业没有专门专业的职称，房地产策划更没有这个专业，而恰恰房地产需要策划，策划师这个概念是很古老的概念，也是个新兴的许可，我们古代策划大师，诸葛亮就是策划师，当代最伟大的策划师就是邓小平，策划了改革开放。这种情况如何改变，需要国家来引导。作为房地产开发公司怎么发展需要策划师，对于项目产品要有策划师，有了好的策划才有好的发展，否则方向不明，我们怎么走？如果改革没有邓小平我们怎么改。过去我们把策划和忽悠联系在一起，认为策划是吹牛，这有点负面影响，我们应该正确认识策划师。

 

【顾云昌】他是专门搞策划师培训的，我觉得很有意义，当前形势下我们更需要对中国房地产业的发展，对房地产企业的发展，调整它的战略，整合它的智力结构都需要策划，还有对房地产产品的策划，如何提升房地产品质。我们现在看到市场上小阳春，有的楼盘卖的好，有的卖的不好，卖的好的楼盘肯定经过精心策划，性价比好的，性价比首先通过策划，目标客户认准了，产品定位认准了，然后产品怎么打造、怎么营销。现在看策划师有它现实的意义，有古典的意义，有宏观的意义，也有现实的意义。

 

【温兆晔】目前房地产企业对于提升自己人才整体的专业素质非常有必要，我了解房地产队伍很庞大，但是专业人才还是比较匮乏。房地产职业教育就是提升了房地产企业自身的品牌和质量，也就提升了整个行业的品牌和质量。

 

【顾云昌】现在我们策划高端人才很少，房地产需要高级策划师来策划，而我们学校恰恰没有这个课程，我们大学毕业找不到工作，而房地产需要大量的策划师人才，这怎么解决？正好职业教育策划师网就可以解决这个问题，既解决了就业问题，又解决了房地产缺少人才的问题。

 

【温兆晔】首先要有社会需求，它也不同于一般的行业培训，做专业培训的同时还有一步是国家认证，成为国家职业就说明这个职业的规范化、职业化，这个市场非常大，也是房地产企业需要关注的，策划是我们企业竞争的原动力和核心竞争力。

 

【主持人】从温总的观点来看，这个市场是急需要专业人才，也急需要专业人才教育机构出现的，我们中国房地产职业教育网也恰恰迎合了市场需求。下面请李总谈谈对整个市场的看法以及对策划师的一些观点。

 

【李亚明】我同意顾老师前面强调的观点，房地产市场不仅局限于住宅类的产品，是比较广而全，还有公建、商业、仓储物流等项目，就现在市场的小阳春我也这么认为，我06年买的房子，在东三环买的，当时买时是1万2，去年没有发生金融危机前，08年初涨了2万，现在是多少呢？现在跌到1万，我身边的朋友大部分是做营销的，市场一线的情况我们都有，有降10%，有低30%的。大家都认识到一点，现在你怎么说没有用，目前市场上大家的信心是要恢复的，这是最主要的。

 

【李亚明】说到房地产这一块，原来投资和开发商我们混为一谈，现在随着专业化的程度越来越深，包括像温总这样的教育网，大家专业越来越细分，同投资商、开发商来说，投资商是解决资金的问题，然后找专业的团队做项目，真正的发展商简单理解为制造商，只是生产产品的，买地、组织人员、进材料、盖楼房、销售出去，实际只是制造商。这里面涉及到很多环节。由于它涵盖的面广，业态多，所以需要有策划人在里面，在每个环节起到沟通、整合资源，把信息传递给市场的作用。

 

【主持人】李总来自汉博，他从行业顾问的角度来分析了这个市场和策划师这个概念，刚才谈了市场后，顾会长谈了营销策划这个领域的想法，不知道秦博士对这个领域怎么看。

 

【秦凤伟】中国房地产市场发展时间比较晚，87年开始土地使用权出让，93年房地产策划开始孕育，从十六年发展历程来看，房地产策划到底起什么作用，第一，整合项目的各种资源，把各种资源整合起来，包括企业的品牌，包括项目的品牌，包括项目的各种服务，将资源整合，形成资源的最大化。第二是全面提升产品的价值和附加值，房地产策划应该从市场调研开始，市场定位，然后投资、开发建设、销售，甚至到最后的物业管理服务，应该贯穿于全程，每步都应该以提升产品的价值为己任，就是想办法把产品的附加值提升上来，就是提升附加值。

 

【秦凤伟】最后，现在是知识经济时代，房地产策划是智慧型行业，应该引起广泛的关注和重视，但是现在一些房地产企业不重视房地产策划这个岗位。当然有例外，我认识一个公司，对于他们的策划师非常重视。不能只认为策划就是只卖房子，策划应该是全程的，应该提升重视程度。

 

【顾云昌】首先房地产是资本投入，同时又是智力的投入，一个资本一个是智力，缺一不可。我们过去对资本投入这一块重视，对智力投入重视不够。你讲到策划的问题，房地产策划未来应该实现三个最大化，第一是资源利用最大化，这个地块的优势在哪里，把资源充分利用起来。第二是实现价值最大化，房地产产品价值最大化，性价比提高。第三是利润的最大化，开发商肯定讲究利润，也把老百姓的利润最大化。这是三大最大化。

 

【主持人】阐述的非常深刻和全面，资源利用最大化、价值最大化、利润最大化，阐述了策划行业非常重要的意义。

 

【温兆晔】08年12月15日我们在北京大学举办了首届中国房地产策划师年会，当时顾会长提出来要发展中国房地产智业品牌，我们策划师做的工作就是发展房地产行业的智业，我比较认同这个观点。

 

【顾云昌】现在在学习科学发展观，怎么科学发展，就要必须发挥智力，这样才能科学发展。

 

从品牌开始竞争

 

【主持人】我们了解到国外策划师这个行业发展的非常成熟，未来中国也是这个趋势，策划师行业一定会受到国家的重视，相信社会待遇、地位也会不断的提高。刚才我们提到企业要与理论实际相结合，李总是比较资深的行业顾问。

 

【顾云昌】他本生也是策划师。

 

【李亚明】刚刚看了温总拿的这本策划师书，我92年入房地产行业，那时候也是从业务员开始，那时候没有人教你，全靠自己摸索，也没有人带你，我刚刚翻了这本书的提纲觉得非常好，对于新入这个行业或者入这个行业有几年实践经验者来说，是比较系统、标准的教科书，能够帮助大家很好的梳理，以前我们学的更多是房地产经纪人，更多是销售、中介这一块，还有社会上办的一些班主要是针对某一些环节，还是有点急功近利了一些。

 

【李亚明】我理解的策划，策划这个词往大说战略，中里说是计划，往小说可能是个点子，我把策划师分为大、中、小。06、07、08年的时候机市场好的时候出了一堆地王，而去年市场不好的时候谁拿地也卖不动，这给开发商上了一课，这个问题如何处理？这里就需要有教育机构也好，策划人也好，必须有清醒的头脑为投资商来提供一个切实可行的点子。

 

【李亚明】现在的趋势是什么呢？当市场地高的时候转嫁给消费者，社会不和谐，而市场不好的时候留不住人，卖不动团队就流失了。通过这次金融风波，很多投资商也好，发展商也好，觉得必须得有一部分自持的物业，在冬天来临的时候好过冬。像原来自持比较多的开发商长江实业，八成持有。而国内持有的只有二成，但是到了冬天你有持有的物业就可以养一批人，这就是给我们上的一堂课，也给策划师提了一个新的标准，原来是简单拿地、销售，再拿地再销售，而现在可能需要自持一部分，销售一部分，运营策划这一块还有更多需要发挥得空间。

 

【李亚明】我们去美国考察，美国写字楼、商业、住宅投资建起来，不是先定价销售的，什么搞搞市场差异化，做个调查，定价格，不是这样，是先持有然后出租，当一年、两年、三年，租金已经稳定，市场不会有太多的供应量时，基本形成稳定的市场时，根据租金算来未来一到二十年物业的价值，然后拿到资本市场来运作。刚才也提到投融资类，策划不简单是卖产品，还需要资本市场运作的知识。

 

【秦凤伟】我补充一点，我对房地产策划总结了六个特点，第一是接触面最广，第二是实践最广泛，第三是案例最精彩，不管拿出哪个房地产策划案例出来，都有各自的特点和精华在里面。第四是手段最多样，第五是理论最丰富，房地产策划理论非常丰富，理论基础包括了各个学，经济学、法学、营销学、管理学、工程学，甚至还包括哲学、人文学，最后是思想最活跃，从93年到现在，各个思想的交锋非常激烈。策划刚开始是单项策划，然后到复合策划，到创意策划，思想非常活跃。

 

【主持人】总结的非常精彩，接触面最广、实践最广泛、案例最精彩、手段最多样、理论最丰富、思想最活跃的，非常精彩的六最。顾会长也是房地产策划师职业教育网的顾问，对于这一块您肯定有非常专业的见解。

 

【顾云昌】一提策划首先想到卖好房，这是第一步，要卖好房，实现利润最大化，价值最大化，策划是全过程，不只是最后，最后只是销售。策划应该从选地块的时候开始，寻找目标客户的时候，打造什么样产品的时候，以及怎么样的营造以及到最后的推广、广告、销售、售后服务等，都需要策划。房地产策划大家都认为首先是对产品项目的策划，只是这样的认识不够，我们站在更高角度看策划，首先是人们生活方式的策划，我策划这个产品是未来得生活方式，你策划出什么样的产品就营造出什么样的生活方式，我们策划还是一种未来生活方式的策划，从这个角度来看策划就更高了。

 

【顾云昌】第二层意思，我们现在拉动内需，从中国经济发展的长远来看，从中国经济发展的本质来看，如何使中国经济保持长远的发展，我们现在经济发展遇到什么问题呢？从根上来说我认为这样，最终生活要发展，经济要发展，要靠最终消费品，而我们的消费品正处在生活必需品向内容消费品转化的过程，如果我们的生活从生活必需品转到内容消费品的追求，这时候我们的经济发展才有后劲，但是我们的转化还没有完成，而转化过程还出现了这么一个拉动内需的过程。

 

【顾云昌】我们中国经济出现一个问题，这个问题被国际金融危机掩盖了，实际我们存在生产过剩的问题，为什么生产过剩呢？我们工业化发展的很快，城市化速度很快，这是一个原因。我们现在劳动力很充足，生产能力很强，但是我们消化能力不足，消化能力为什么不足呢？当然我们的收入提升不快，还有城乡差别，还有我们没有把消费品等级很快的提升上去。现在需要经济拉动，我们往内容消费品发展，这样我们的内需才能拉动起来，消费才能拉动起来。什么是最大的内容消费品？汽车、家电都是，但是最值钱的内容消费品就是住宅，如果把这些发展起来。

 

【顾云昌】如何使内容消费品价值最大化，吸引大家都来买，搞到最后还是这样的档次，这样的水平，我不买了，而且开发的地方离城中心越来越远，这就需要我们生产出好的产品，人们对住宅的投入是无止境的，这两年七八十平米，过两年一百多平米，再过几年还有需要二百平米，这是最大的内容消费品，我们要提高它的含金量就需要通过策划来，通过策划来提高消费能力，有了消费能力的提高才使经济的发展，有了经济发展才使房地产发展，房地产发展跟策划有关系，把策划搞好了，就有了前面说的三个最大化。

 

【顾云昌】另外除了产品策划外还有企业发展的策划，现在说的策划主要是对产品的策划，其实还有对企业的策划，企业如何做大做强，成为长青树，也需要策划，所以要求策划师不仅懂得产品，还要懂得企业以及中国的经济。另外还有个商业模式，随着市场的发展我们商业模式不断增强，我们不只是开发销售，我们如何开发经营，如何经营？需要商业模式。业内有所为万科模式，扩张，高速扩张。有一种像潘石屹的模式，就是打造高端的产品，打造细节。另外还有定单模式，这种模式都要策划，策划师在智慧方面要好好发展发展，我们策划师应该朝这个方向努力。竞争力怎么来，从品牌开始，品质开始，无论对我们产品的品牌和企业的品牌，策划都有重要的意义。

 

企业如何提高策划能力？

 

【主持人】顾会长给我们策划师提出了这样的要求，要做多产品的策划、商业模式的策划，这也是对温总提的几点要求。温总您也从专业的角度来探讨一下，我们现在房地产市场应该如何来培养策划。

 

【温兆晔】最早的观点也说了，总体房地产市场是乐观的，但不是每个企业都乐观，需要企业要付出一定的努力，这个努力在我们认为是房地产企业首先是学习型的企业。原来的房地产，高手是流动的，你是这家销售经理、策划经理，企业之间相互追逐这些高手，而忽略了自身的人才培养。你这样还不如注重企业的学习氛围，学习型企业一定有竞争力的企业，房地产策划应该是房地产企业的核心竞争力，房地产策划师随着房地产行业不断的发展规范，也会是必要的职业，我觉得房地产企业一定要重视人才的培养，企业文化的学习氛围要塑造起来。

 

【温兆晔】刚才李总讲的，所谓大策划师、中策划师、小策划师，我们做职业教育过程中，包括国家的认证体系里就有个国家职业等级，分等级的，不是每个人学的东西都一样。比如用李总说的小策划师来讲实际就是入门，就是个基础，在国家认证体系里面叫房地产策划员，从事房地产简单的营销，最关键的是大学毕业生，高校房地产专业比较少，我想进入房地产行业，这时候就有个瓶颈，专业不对口，而且国家又提倡双证教育，这时候职业教育也是为就业的大学生进入房地产行业，这也是个敲门砖。因为职业认证有两个要求，一个是学历的要求，一个是从业时间的要求。

 

【温兆晔】比如房地产策划师分四个等级，房地产策划员、助理房地产策划师、房地产策划师、高级房地产策划师，申报和培训是跟你的学历、从业经验方面有关系。如果一位大学毕业生学了策划师，而李总从事这个行业十几年也学的策划师，这不一样的。

 

【温兆晔】最后一个观点，企业注重策划的话也就是重视自己竞争力的建设，房地产策划师现在已经是国家职业，在未来可能是行业准入的职业，因为这是必然的，房地产企业如果离了策划是不敢想象的。房地产策划师从05年到现在，也是顺应房地产行业发展的需求。房地产企业应该重视房地产策划，关注企业的学习氛围，这是我们房地产职业教育网的观点，一个学习型的企业才是有竞争力的企业。

 

【主持人】谢谢温总，温总提到学习型的企业才有自己的竞争力。李总从实践中来，希望李总理论结合实践谈一下如何提高企业的核心竞争力。

 

【李亚明】对于理论，原来读书时不理解这个理论，但是工作的时候才知道书到用时方恨少。策划里面有很多的实践与理论的误区，有点脱钩。十年前那时候的营销策划人就爱出点子，比如他也做产品调研，也做产品研发，也结合产品、结合目标人群的爱好，比如LOGO怎么产生，怎么样抓住消费者的心理。从视觉上什么颜色能够代表，当时提出我只要把这些研究透了，比如我打黄色调，喜欢黄色的人群就来，我打红色调，可能女性群体就来的多。但实际上在真正实践过程中不是这样，房地产是不动产，有个属地问题。在任何地区的房子，我们的判断是至少有30%是肯定本地买，其次是在方圆五公里，然后是方圆十公里以外，这时候就出现一个词，一个项目的成败可能策划占50%，地段能占到30%，设计能占到25%，真正的销售5%。地段占30%，它的前提是你在拿的时候要想清楚你要干什么。做策划人不要想当然。

 

【李亚明】市场竞争到今天，大家更多是走产品差异化，或者推广套路的差异化，还有政策、资源整合的差异化。我原来学企业人力资源架构的时候，老师给我说，世界就三种企业，一个叫游戏规则的制订者，第二叫制度的追随者，就是游戏规则的追随者，第三是游戏规则的破坏者。第一是吃肉，第二是喝汤，第三要不是死要不是重生。我给我手下人讲，作为策划人肯定要考虑很多，不管你拿到具体一个产品时你必须要拿出你与别人不同的方法，这是我的一些心得体会。

 

【主持人】秦博士怎么看待企业如何提高自己的策划能力。

 

【秦凤伟】第一苦练内功，第二走出去，第三是拉进来。苦练内功是企业要提升自己的策划能力，就要在实践操盘中提升自己的策划能力。第二是走出去，两个方面，一是参与系统的培训，通过培训提升自己的理论素养，我也参加了培训班，有时候在讲课时，老板可能听到一个点子就马上将这个点子抄起来用到自己的项目上。另外也可以到高校里去学习。第三是拉进来，房地产策划必定要在实践中体现出来，很多操盘手有实践的经验，但是没有办法形成系统的理论模式，就是把专家、学者拉进来进行系统的总结，形成很好的理论模式。

 

【主持人】秦博士说话很精炼，苦练内功、走出去、拉进来，这三点非常通俗易懂。顾会长一再提到策划是帮助楼盘实现价值的最大化，如何实现楼盘价值最大化，你刚才提到策划包括项目的策划、产品的策划，温总也提到，策划也包括市场价格之间的策划，这些策划相互之间会有交互的关系，顾会长如何看。

 

【顾云昌】一个好的项目策划出来、打造出来后实现它的价值，三个层面，一个是策划产品，对于开发商而言，策划一种产品，策划一个好的企业。第二是策划未来得生活方式，这是对买家而言，你把这两者统一起来，未来得生活方式有策划师帮他策划，与产品融合在一起。第三是策划你未来的前景。对开发商来说策划产品，对社会大众来说策划你的生活方式，对策划师来说策划你未来的前景。

 

【主持人】温总我们一再提到策划的资格证，请您介绍一下策划师职业资格培训的认证体系。

 

【温兆晔】我介绍一下房地产策划师国家职业的过程，在2005年3月31日开始有这个置业，紧接着06年6月颁布了国家标准，由当时劳动和社会保障部颁布的标准。培训认证体系也从三个方面做的，刚才我们谈到学习型的企业，包括策划的重要性，各位专家也聊了很多，首先房地产职业教育培训体系注重第一点是实用性。因为来的很多是策划人，首先要来学到东西，不仅仅是学理论，更注重学实践，这很重要。本生国家职业教育就是理论加职业技能，要有常规的理论，又要学实践。

 

【温兆晔】第二要规范职业认证，按照国家的标准，参加过专业的培训，参加国家的认证和鉴定，等于说你是从业者，但不一定是正规军，从从业者转化为正规军，我们一位学员是河北房地产开发企业董事长，很有激情，他说我来参加这个培训主要是想成为一个正规军，他参与专业培训后，名片上打个某某开发商董事长扣号策划师。第三点更重要，一般培训认证完就结束了，我们还要给我们学员构建一个平台，他们来认证学习无非是想在这个圈子里做事情，有的人有项目，有的人有资本，有的人有项目，我们更多的是搭建一个沟通合作的平台，因为策划包含各个层面，有的是产品策划，有的是营销策划，比如我有产品我需要营销的人，现在我们每天都接到电话，说我是河南哪里的一个楼盘，我们遇到什么问题请找个专家帮助我们解决一下，也加强了业内沟通、交流、合作甚至信息化的对接。

 

【温兆晔】08年12月15日首届策划师年会上就成立了一个中国策划师联谊会，就是服务于所有策划人和认证学员，给他们建立快速通道，我们有BBS，是房地产策划师的家，也希望房地产策划师、策划大师都在这里来探讨，这也是我们培训的整个体系。首先学到东西，同时获得国家认证，再者加盟到策划人的圈子里来，共同探讨策划，共同资源整合、项目整合。不仅仅是学习完就结束了，还有后期的服务，这些学员永远在这个平台上进行交流，这是我们房地产职业教育培训的服务流程。

 

【主持人】我们策划师的认证不仅仅是一次学习的机会，不仅仅是一个证书，更多是建立业内交流的平台，无论线上线下，搭建沟通的平台。

 

【温兆晔】我们推出一年多也促进了很多合作，比如山西一家企业，他的商业楼盘做好了但是营销不好，我们就找营销的高手和专家，他们之间直接合作，这样我们走到哪里他们都很高兴，希望我们推荐各种各样的专家和人才，这样的案例非常多。

 

【主持人】也建议搜房网的网友以及业内希望参与到房地产策划行业的年轻人可以报名参加我们的策划师培训，我们请行业里实践经验非常丰富的专家也可以报名参加更系统的培训。最后想请温总介绍一下双认证对提高房地产价值和能力的作用。

 

【温兆晔】房地产策划这个概念我们谈了很多，双认证跟我讲的第一个概念是一样，首先要学到东西，我们培训首先是权威的培训，我们师资构成上有三个方面，首先有专家派，比如对国家政策、宏观形势可以很权威的把握，比如像顾会长这样。第二是企业派，因为房地产策划需要实践，一些著名策划人会与我们进行交流，职业教育与学历教育不一样，它比较注重实践。房地产发展不到二十年时间，天天谈理论肯定不行，五年前的案例对现在的启发意义也不是非常大，尤其是07年以后整个房地产形势发生变化，在新的形势下如何做好策划。另外是院校派，因为要理论联系实际。保证学员从不同渠道获得需要的知识。我们房地产职业教育体系包括培训就是这么个情况。

 

【温兆晔】最后我补充一点，国家职业将来都要走入准入制度，房地产市场是随着市场的需求走向市场，这时候学习策划师也是先入为主的机会，因为将来会越来越难，最早的策划师也有纪念意义。

 

【主持人】经过温总的介绍，愿意参与到房地产策划师岗位的人士也有了更多的了解，也非常感谢房地产职业研究学院给我们提供了这么好的机会。最后想请各位对策划师这个岗位，也可以对房地产策划的前景进行预测以及总结。

 

【秦凤伟】希望房地产策划师对中国房地产贡献越来越大。

 

【顾云昌】策划开发商的好产品，策划消费者的好生活，策划策划师的好前景。

 

【温兆晔】也是我们做房地产职业教育的理念，房地产策划师他们的责任和使命就是策划中国房地产，他们有理式的使命。

 

【李亚明】希望热爱房地产行业的人多学学策划知识，致力构建和谐社会，推进社会发展。

 

记着提问：

 

【主持人】今天我们论坛这部分到此结束，下面进入第二个环节，今天论坛也受到很多媒体的关注，今天有每日经济报道的记者来到现场，请跟大家打个招呼。

 

【记者】我是每日经济报道的记者，因为关注这个行业就过来听一下，刚才听到各位专家的谈话受益匪浅。

 

【主持人】张记者也准备了一些问题想提问一下，下面进入互动环节，有什么问题可以向专家们进行提问。

 

【记者】我之前曾经看到一个相关的报道，在经济形势不好的情况下，不同企业人才的变动不一样，有些大企业我接触当中，他们会提到在形势比较好的时候是大量招人，有一些可能在裁人，我想问一下我们的嘉宾，在这样的形势下，企业如何维护自己的人才？另外这个行业人才流动的状况怎么样？是流动比较大还是相对比较稳定？

 

【顾云昌】没有调查过，市场出现波动，这两年是企业洗牌洗的比较打的过程，企业洗牌人才流动是必然的，现在洗的还不够，应该说拉动内需后，金融环境宽松后，还没有彻底洗好牌又起来了，但这是宏观经济形势。这个行业的人才流动，你看我们开发商职业经理人流动很多，从刚开始老板起家，什么都是老板干，后来出现了一批职业经理人队伍，职业经理人这几年成长很快，有一些老板挖人，省事，比自己培养出来方便得多，就导致职业经理人队伍流动性加快。一些企业搞不下去，将企业和人都给人家了，有一些好的企业借这个会招人。现在猎头公司生意很好，说明我们这个行业流动很厉害，其他行业不好说，我们行业正处在这个过程中。

 

【顾云昌】策划师这个职业是很好的职业，一个是靠资本，一个靠智力，资本可以向银行借，而智力要培养，向社会来招，所以流动也是会促进人才越来越多。

 

【温兆晔】朋友经常问我，金融危机对你们有没有影响，我很乐观的告诉他们，不但没有影响，反而在增长。房地产企业要存在必然离不开策划，虽然一些企业裁员，但是裁的是低端的，不会裁策划人，它的需求还是很庞大的。我们可以通过几个大的人才网站上调查下，策划人这个需求是非常大的。我们还有自己的监控，从07年11月后，我们认证培训数量一下上来了，原来大家房子好卖的时候，可能忙着赚钱，没有时间学习，或者对策划的重视程度还不够，在回归理性的过程中大家意识到策划的重要性，也意识到危机感。

 

【温兆晔】另外大家也有时间学习了，当然这不是最主要原因。房地产企业有裁人的，有招聘的，有挖人的，但是策划师这个职业需求量还是比较旺盛的。

 

【李亚明】我觉得很正常，人进进出出，你说的有好几个层面，往前倒推几年，过去实行项目制度，盖完卖完就走了，今天在北京干，明天可能郊区干，这就有我愿意去不愿意去的问题，可能有家庭问题走不了，有的是企业改行了，赚完钱换行业了。从这个行业来说，地产行业从投资人到操盘手到营销、工程，基本是两年换一个地方，对于这个行业来说这是经常现象，基本两三年换个遍。

 

【记者】我们刚才一直谈到房地产策划师对于这个行业的发展非常重视，但是我们一直没有明确的概念，李总作为实践经验比较丰富的人，能不能举个例子来说策划师对于一个企业或者项目的重要性体现在哪里。

 

【李亚明】举一个中级策划师对企业贡献的例子，如果你去过深圳，深圳是产品研究最细的，装修也做的非常到位，你作为一位中级策划师，如果不了解前期的手续，不了解产品的设计，你知道设计一个楼时从哪构思的？还有包括土地、国家政策，这些不了解你做不了。比如在深圳，作为消费者来说同样的价值买同样的房子，当然希望房子可用面积越多越好，使用率越高才好。面积要多怎么做呢？深圳做得比较超前，你会发现深圳阳台很大，北京是阳台落阳台，你把它错开，这边是奇数阳台，那边是偶数阳台，你会发现阳台会有两层高，在南方阳台层高超过两米不算建筑面积，如果能理解这点就可以在阳台上下功夫，既不算面积，又可以使产品价值最大化。

 

【李亚明】假如这有一块地，这盖四排楼，长度不管，进深12米，这是北京最流行的南北通透小户型，把建筑物落地会有南北遮挡，建四排，有可能根据地块特性不一样你排不下来，你可以这么排，三排，进深达到16，同样总面积不牺牲，如果高度不变、长度不变，只是进深三排四排概念，它改变了什么呢？首先园林能做充分，面积也做出来了，另外不能影响采光，要变成这样的话，那么对于策划人是个条战，你能否在进深16米的情况下把策划做好，如果把这个课题解决了，你就是对于企业来说是非常有价值的策划人。这样的人最起码对建筑设计有了解。

 

【秦凤伟】前一段时间我与海南一家房地产公司策划师聊时，他说他在海南有个项目，这个项目建在椰子林和咖啡树的地方，以前房地产商是把这些树全部砍了，说我过去设计时是这些树留下，下面架空，休息娱乐的地方放在下面，这样可以充分利用自然风光。如果把椰子树和咖啡树砍了建住宅和没有砍掉建住宅，哪一类售价更高？当然是风光好的售价高，这就是策划师的作用。

 

【主持人】通过实际案例回答了记者的问题，最后也非常感谢各位来到我们本期论坛，也希望中国房地产策划师队伍能够更快的发展壮大。

 

  备注：感谢搜房王巍、郭可和其他搜房朋友的辛勤工作。

 

关于豪宅的几点思考

秦凤伟

（北京师范大学房地产研究中心）

 

一、豪宅的私密性问题

豪宅作为顶级房地产商品，必须保证居住者的私密性。要做到这一点，首先，豪宅之间必须保持足够的间距；其次，豪宅必须采用最佳的隔音建筑材料。

二、关于豪宅的定位问题

豪宅的定位应该有三个方面：

一是居住。无论是购买者自己居住，还是供其亲戚朋友居住，豪宅必须保持宜居性。为此，交通必须便利，购物必须方便，娱乐设施不能距离太远。

二是投资。中国的土地资源具有稀缺性，豪宅用地更加稀缺。特别是国家对豪宅用地进行限制之后，这种稀缺性更加凸显。既然豪宅用地是稀缺的，那么豪宅就可以成为一个极佳的投资品，其抗风险性、保值增值性都很突出。为此，豪宅开发者在进行市场营销时，可以将投资性作为一个亮点。

三是收藏。从实践来看，凡是经典的豪宅，其文化传承性都是很明显的，具有较佳的收藏价值。西方的很多豪宅，无疑是极佳的收藏品。希望中国生产出来的豪宅也能成为收藏品。豪宅开发者应该在提升豪宅的收藏价值上下功夫，在市场营销时也可以将其作为一个卖点。

三、关于豪宅的个性化问题

无论任何豪宅，都必须体现出居住者的个性来。现在中国的豪宅，大多个性化不突出，很多都是批量生产出来的。为了更好地体现豪宅的个性化，可以采用订单的方式建设豪宅。即在设计前与拟购豪宅者签订意向书，按照购买者的要求进行豪宅的设计、施工、装修，以此体现豪宅的个性化，避免豪宅样式的千篇一律。

 

注释：根据自己在新浪乐居和泰禾房地产开发公司联合组办的新浪名博品鉴团走进泰禾红御座谈会上的发言整理。

 

古代文化知识大普及

   

房企应对楼市“寒流”之“道”与“术”

秦凤伟

（北京师范大学房地产研究中心）

 

    在经济不断开放、人民收入增加的大背景下，我国房地产业在经历了10余年的高速增长之后，终于于2008年在国际金融危机、国内经济景气下行、行业深度调整等多种因素叠加效应影响下遇到了前所未有的“冬天”。长期一来，很多“野蛮生长”的房企在不规范的市场环境中被前期火爆的市场氛围冲昏了头脑，大规模“高价圈地”、“捂盘惜售”，结果突然袭来的“寒流”让很多房企面临流动性不足、资金链断裂的严重困境。一时间，楼市哀鸿遍野，“救市”呼声此起彼伏。实际上，目前房企困境固然与大的宏观经济背景有关，但其自身发展策略失误也是重要原因。众所周知，在遇到自然灾害时，及时采取正确的自救措施往往收效显著，这能保证施救者延长其生命。回顾我国楼市的发展，我们不难得出以下判断：房企面临的“寒流”短期内很难消退，即使政府已经出台救市政策，也不会成为眼下房企的应急强心剂。这就需要处于摸索中的房企在了解自身不足的同时，积极采取应对之“道”与“术”，从而保证自己安然面对“寒流”的侵袭。

    一、房企应对楼市“寒流”之“道”

   “道”是中国古代哲学的重要范畴，用以说明世界的本原、本体、规律或原理。这里所用的“道”，指的是房企应对“寒流”在战略层面的含义，也就是根本目的或终极目标之意。在我看来，在楼市“寒流”中房企的“道”就是“活下去”。只有活下去，才会有希望。这无论是对个人还是企业，都是应对危机最基本的“道”。现在的关键问题是，房企能否坚定“活下去”的信心。

    在美国金融危机影响持续加深和我国国民经济不断下滑的大背景下，温家宝总理多次讲到信心问题，“信心比货币和黄金更贵重，值得恐惧的，是恐惧本身”。实际上，危机并不可怕，可怕的是丧失应对危机的信心。诚然，我国房地产业正经历深度调整的阵痛，但这种阵痛是暂时的，其持续发展的大方向没有变。

    首先，支撑房地产业发展的国民经济增长的基本面没有变。国民经济增长的势头虽然所有放缓，但保持8％的年增长问题不大。尤其是政府于2008年推出的4万亿人民币的救市计划，必然会遏制经济下滑的势头，促使整个经济回暖。此外，经过30年的改革开放，我国的经济实力显著增强，财政收入、外汇储备大幅增加，基础设施明显改善，劳动者素质显著提高，政府调控经济的能力明显增强。所有的这一切都说明中国应对危机的回旋余地较大，只要不出现大的失误，实现国民经济可持续增长是完全能够做到的。而房地产业是整个国民经济极为重要的组成部分，房地产业的发展离不开国民经济的支撑，只要国民经济继续处于增长势头，房地产业的逐步回暖就是可以预见的。

    其次，支撑房地产业发展的旺盛需求没有变。从产业周期来看，中国房地产业虽然走过了二十多年的发展历程，但其仍然属于新兴产业，正处于上升阶段，房地产市场的需求巨大，尚未得到完全满足。第一，人口继续增长。2000年后，我国每年的净增人口一直保持在800万人左右。第二，城市化进程加快。截止到2007年底，中国的城市率大约在45％左右。如果实现70％的城市化率目标，每年增加1个百分点，至少还可以增长25年左右。第三，家庭规模趋向小型化，核心家庭已居主导地位，丁克家庭、单身家庭大量涌现。第四，改善型住房需求旺盛。

    此外，经过多年的发展，绝大多数房企房企积累了比较雄厚的经济实力，应对困境的回旋余地也在增大。在中国，房地产业的发展潜力非常巨大，仍然是中国大有作为的行业之一。只要坚持“活下去”这个应对危机最基本的“道”，把握国民经济和房地产业调整的良好契机，采取适当的应对之“术”，绝大多数房企度过楼市“寒流”是可以想见的。

    二、房企应对楼市“寒流”之“术”

   术是与“道”相对应的概念，指的是战术或者具体策略。没有道，术无从谈起；有了道而乏术，道也只能是“空”道。房企确定了“活下去”这个道，宜根据自身的实际情况，或者采取单一之术，或者采取组合之术。

    一是定位之术。定位解决的是房企“做什么”的问题。经过二十多年的发展，中国房地产业已经从卖方市场逐步转向了买方市场。在这个转变过程中，购房者参与市场的能力与素质有了较大提高。加上楼市低迷使得购房者持币观望，旺盛的住房需求暂时得到遏制。在这种情况下，房企必须进行精准定位，明确自己到底“做什么”。首先，要依据客户的需求进行定位。为此必须对有效需求、名义需求、潜在需求、改善型需求和理财性需求等房地产需求进行调研。其次，要依据房企自身的优势进行定位。无论是何种房企，能在激烈的市场竞争中活下来，都必然有其独到的产品优势。房地产产品的种类繁多，有住房和商业用房两类，而在住房和商业用房之中，又有高端、中端和低端之分。房企无论选择做何种产品，必须把这种产品做好、做大、做强，慎用多元化经营之术。

    二是融资之术。房地产行业资金趋紧的态势在2008年下半年开始集中体现。根据北京师范大学钟伟教授的测算，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。无论2009年中期调整还是短暂调整，房地产行业的资金紧张已成定局。在这种背景下，哪个房企能够融到资，哪个房企就能在“寒流”中活下来。关键是向谁融资。目前比较可行的融资对象大致有以下几种：一是继续向银行贷款。虽然自2008年初以来，国家对贷款进行规模控制，但随着经济形势的恶化，国家在2008年底又对贷款放松了控制。如果能够从银行贷到款，房企的资金困境可以得到暂时缓解；二是向民间融资。民间融资的成本虽然很高，但相对于“活下去”的道相比，还是可以承受的；三是向企业内部员工融资。无论融资的成本怎样，只要在房企的可承受能力范围内，即使代价大一些也要去做。

    三是调价之术。既然房地产是一种商品或者是具有商品属性的产品，那么房企采取何种定价策略就是自己的事情，任何单位和个人（包括政府部门）都不能干涉房企的定价策略——提价或者降价。在楼市“寒流”中，房企为了获得足够的资金以应对困境，进行降价销售产品是一种正常的营销手段，没有必要大惊小怪，也不要过分苛求。从2008年楼市的实际情况来看，率先进行降价销售的房企大都迅速回笼了资金，增强了应对风险的能力。

    四是品牌之术。品牌是一种标识，更是社会、公众和市场对一个企业的认知、评价和印象，是一种重要的经营资产。长期以来，很多人都认为房企没有品牌可言。如果仔细探究起来，这完全是一种误解。在市场经济条件下，房企除了要实现利润最大化的经营目标之外，毫无例外地希望通过开发项目创造企业形象，打造企业品牌。知名的企业品牌一般代表着良好的产品质量、高超的服务水平和较高的企业声誉。凡是格外珍视品牌的房企，其应对风险的能力相对就高。而随着购房者素质的提高和参与市场能力的增强，它们也越来越重视知名品牌房企开发的产品。因此，越是在危机的时候，房企越应该珍视自己企业的品牌，越应该采取品牌之术。

    五是转向之术。越是在困难时刻，房企越是应该懂得变通、转向之术。在楼市“寒流”一时难以消退的情况下，房企可以根据自己的情况适当采取转向之术。一是区域转向之术。在城市区域内，可以从核心区向非核心区乃至郊区转向；在全国范围内，可以由一线城市向二线城市、二线城市向三线城市乃至其他小城市转向。二是产品转向之术。可以考虑由高端产品向低端产品转向。国家4万亿救市计划中有9000亿左右的资金要投向以经济适用房、廉租房为代表的保障性住房建设。在这种情况下，房企可以积极参与保障性住房的建设。尽管收益比纯正商品房建设要少，但有收益总比没有要强，也符合“活下去”的道。

 

    注释：本文发表在《城市开发》2009年第1期。

 

首届中经联盟2008年度年会有感

秦凤伟

（北京师范大学房地产研究中心）

2009年1月17日-18日，有幸全程参加了在中国香河•天下第一城由中共香河县委、香河县人民政府与中国房地产经理人联盟联合主办的“中国城市价值发现之旅之首届香河区域价值高峰论坛暨中经联盟2009年会”。

一、简要回顾

此次活动由香河区域价值高峰论坛和中经联盟首届二次理事会两个部分组成。

1月18日召开的香河区域价值论坛得到了香河县委县政府和中经联盟的大力支持。上午，中共香河县委书记杨文华先生、中经联盟秘书长陈云峰先生首先致辞，积极评价论坛的深远意义。中共香河县人民政府县长张贵金与香河县副县长马文龙分别做了《京畿明珠——香河的发展战略》、《香河县区域经济发展》的主题演讲，从政府官员的角度介绍了香河经济发展概况以及香河未来发展战略。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞先生、中国城市发展研究院常务副院长章惠生、金蝶集团房地产事业部总经理周华锋先生、宝佳(CRANG & BOAKE)国际亚太区董事高志先生分别做了《科学发展观下中国城市发展之路》、《论城市可持续发展的规划之路》、《生态城、产业园科学开发规划中的数字科技应用》、《运河国际生态城的城市规划》，从不同角度给香河城市规划、环境建设、产业整合、提升香河河的生态宜居价值出谋划策。下午，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司贾卧龙先生和中经联盟秘书长陈云峰先生分别主持了《香河区域价值的发展机会》、《生态城市的地产投资价值》的对话论坛，论坛邀请到来自政府、学院、开发企业的知名专业人士，对香河区域的发展机会、投资价值进行了深入探讨。   

1月19日上午的中经联盟首届二次理事会由轮值主席陈梁先生主持。秘书长陈云峰先生对中经联盟2008年的工作进行了全面总结与高度概括；会议通过了联盟章程和小红旗制度，决定从2009年1月1日开始实行；会议决定成立中经联盟人力资源专业委员会和中经联盟商业地产专业委员会，提报并通过了新增的119名资深理事名单，通过了聘请5位中经联盟国家级专家的决议，通过了聘请秦凤伟为中经联盟法律顾问的决议。

二、几点感悟

中经联盟此次活动的成功举办，得益于以下几个方面：

一是完善的组织机构。中经联盟的组织机构完善，建立了轮值主席、秘书长和监事会主席类似权力分立和制衡的领导机构，有决策，有执行，有监督，特别是建立了以陈云峰先生为秘书长、沈芩、郭利勇等人为副秘书长、会员部、外联部、财务部等部门齐全的秘书处。

二是无私的奉献精神。中经联盟定位为非营利的社会团体组织，秘书处的成员来自不同的单位，每个人的工作都很忙，但每个人都能把联盟的事情当成自己的事情去办。我所了解到的是，陈云峰秘书长在前往香河之前还在挂点滴，郭利勇副秘书长的父亲还在医院就诊。这种无私的奉献精神很令人感动，也为联盟活动的成功举办奠定了坚实基础。

三是卓越的领导魅力。尤其是秘书长陈云峰先生的个人魅力更是非凡，谈吐幽默，积极热心，待人诚恳，处事得当，吸引了一大批各有所长的人加入联盟秘书处。

当然，本次联盟活动也存在着一些不尽如人意的地方，如会议时间控制得不够理想，部分议题流于形式，会议程序有待规范，互动机会不足等。

中经联盟在成立不到三个月的时间里，规模迅速扩大、人员质量逐步提高、组织机构更加健全、社会影响力明显加强、制度化建设更加深入、发展方向更加明确，实在是可喜可贺！

作为中经联盟新聘的法律顾问，自己将本着公平、公正、合法的法律人精神，为中经联盟的规范化、合法化、有序化发展把好法律关，为中经联盟的发展壮大、成为领域内的排头兵贡献自己的微薄之力。

 

 

 

   

比较优势理论的动态性

秦凤伟

（北京师范大学房地产研究中心）

今天，有幸参加了北京师范大学管理学院的博士论坛，听取了王华春博士做的《关于中国宏观调控的热点问题探讨》的讲座。

其间，王博士提到了比较优势理论。讲座之后在互动中，一位老师对比较优势理论提出了异议，认为比较优势理论就是蒙人的。如果采用比较优势理论，那么中国就应该一直为西方发达国家生产衬衫之类的产品以换取外汇。王博士在回答时强调了中国是个大国。大国的背景决定了中国不可能一直为西方生产衬衫之类的产品，也要搞载人航天之类的高科技项目。

对于王博士的回答，我是完全赞同的。虽然对比较优势理论没有进行过深入的研究，但我认为，一个国家利用比较优势理论，在一定时间段内是可行的；过了这段特定时间，必须向更高层次、高附加值的产品深入。利用比较优势理论永远生产低值产品，最终的结果只能是继续落后。这样的国家一定总是处在世界产业链条中的最低端，是没有希望的。

在改革开放初期，中国的经济基础比较薄弱，积累不够，还不能集中财力、物力发展那些高科技项目，这造成了很多大的科研项目如运十等令人痛心地下马了。因此，在起步的这段时间内，中国只能利用自己劳动力成本方面的优势为西方发达国家生产衬衫这种低值产品进行积累。积累多了，中国也就可以将更多的钱投入到高科技项目的研发中去。有了一定的积累，中国的863计划、神州系列飞船才能成功推进。

因此，对于中国这样的大国，比较优势理论一定是一个动态的理论，而不能用静止的眼光去看待它。

 

    今日在西陆军事网上看到两篇有关此次金融危机的文章，觉得很有新意和启发。特把它转贴出来与各位博友共享。同时对原作者表示最诚挚的感谢！

    资料来源：西陆军事网http://junshi.club.xilu.com/bbs/emas/newsview-821955-2513701.html

 

落实多元责任，解决住房民生

秦凤伟

（北京师范大学房地产研究中心）

系统论告诉我们，任何系统都是一个由诸多相互影响、相互依存、相互制约的要素按一定规律组合在一起的有机的整体。系统中各要素不是孤立地存在着，每个要素在系统中都处于一定的位置上，起着特定的作用。要素之间相互关联，构成了一个不可分割的整体。要素是整体中的要素，如果将要素从系统整体中割离出来，它将失去要素的作用。正像人的手臂一样，在人体中它是劳动的器官，一旦将手从人体中砍下来，那它将不再是劳动的器官了一样。

住房民生是一个由政府、开发商、消费者等组成的庞大的系统。解决住房民生问题，实现“居者有其屋”，单靠某一个或某几个主体的努力是无济于事的，必须落实多元责任，群策群力。

“在社会所有的制度安排中，政府是最重要的一个。政府可以采取行动来矫正制度供给不足”（林毅夫）。“忧民之忧者，民亦忧其忧”（《孟子·梁惠王下》）。解决住房民生问题，政府责无旁贷。但政府如何解决这一问题生，却值得探讨。在我看来，就政府而言，解决住房民生，一要通过经济的、行政的、法律的和技术的手段加强住房市场宏观调控，“把好关口、理顺秩序”（董藩，2005），建立健全包括房地产开发、房地产销售、物业管理、建筑质量等方面在内的完善的法律法规体系，并强化执法力度，加强对违法违规企业的惩处力度，从而促使整个房地产市场健康、稳定、持续发展。二是应该为那些无能力购房的人提供必要的住房，加强以经济适用房、廉租房在内的住房保障建设，以期实现“住有所居”的目标。三是探求住房住房保障的实现机制。在这里必须澄清一个问题：住房保障责任和住房保障机制是截然不同的两个概念。住房保障机制完全可以通过市场化的方式来运作，但住房保障责任绝对不能市场化。住房保障责任的承担者必须是且只能是各级政府，各级政府没有任何理由推卸自己所承担的住房保障责任。

就开发商而言，其首要的责任就是要搞好自己的产品——住房。即生产出符合国家规定的建筑质量规范、具备抗震等级、让购房者买得称心、用得放心、住得舒心的住房来。在此基础上，开发商从事开发经营活动，“必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任”（《公司法》第五条）。最后，开发商要承担起节约土地资源和保护环境的责任。从某种程度上说，住房开发过程，实际上就是对土地资源的消耗过程。而在中国，土地是极度稀缺的不可再生资源，节约土地资源已经成为关系国计民生的战略问题。2008年的政府工作报告中就严肃地指出，保护土地资源，一定要守住全国18亿亩耕地的红线.因此在节约用地、保护环境方面，开发商负有更大的责任。

就消费者而言，应当从自己的可支付能力和可承受能力出发，选择适合自己的住房消费模式：租还是买，租大的还是租小的，买大的还是买小的。作为消费者，我们必须明白：在自己无力购房的情况下，租房也是一种很正常的住房需求。更何况，绝大部分消费者购买的“无力”只是暂时的，随着可支付能力和可承受能力的提高，“居者有其屋”可能就不是梦想了，而是现实了。先“有所居”继而“有其屋”，这宜是大多数无房者的理性选择。

一言以蔽之，政府的归政府，市场的归市场，社会的归社会，把政府、市场与社会完美结合起来，永远是现代国家解决住房民生的理想目标与最终选择。

    在中国，说到民生，自然绕不开住房问题，“安居”才能“乐业”。

早在唐代，大诗人杜甫就在其千古名篇《茅屋为秋风所破歌》发出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”的慨叹，表达了天下寒士对“厦”的极度渴求。

中国近代民主革命的先行者孙中山先生曾将民生问题概括为衣、食、住、行四要素。很显然，住房是位列第三位的民生问题。

尽管时代在发展，民生问题的要素也在不断发展变化，“衣、食、行”已渐次解决，成为并不突出的问题[①]。但“住”这个民生要素不但没有消弭，反而成为一个令所有中国人均不能忽视的问题。

2005年底，中国社科院社会学所副所长李培林先生指出：“现在我国已经出现了买房贵、上学贵、看病贵等问题，这可以称之为新的民生三大问题。”

在2007年召开的中国共产党第十七次全国代表大会上，胡锦涛总书记指出，“……必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”据此，当代中国面临的五大民生问题浮出水面。

一是“学有所教”中的教育问题。受教育既是公民的基本宪法权利，又是公民的基本宪法义务。“学有所教”就是要求保障每个人都能得到与其自身实际情况相适应的教育，逐步实现教育公平。

二是“劳有所得”中的就业和分配问题。就业是民生之本。在当下中国，就业问题无论怎么强调都不为过。

三是“病有所医”中的医疗问题。“病有所医”要求逐步建立起覆盖全国的医疗保障体系，让城乡居民人人都享有医疗保障，要让城乡低收入困难群体看得上病、看得起病。

四是“老有所养”的养老问题。必须贯彻落实宪法第四十五条规定的“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业”，使得每个年老的人（不管是城市还是农村）都能安度一个有保障的晚年。

五是“住有所居”中的住房问题。即让每一个人都应该有房子住。

因此，住房问题是当代中国五大民生问题之一，其确切含义应是：住房问题是目前广大人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题之一，是重要的民生问题。它应该包含两个方面的内容：一是让无房的人有居住的地方，实现“住有所居”的理想；二是让有房的人住得安心、放心、舒心，实现改善其居住水平的目标。