市场需求决定产品供给，在目标客户细分的市场经济时代，小户型楼盘产品也逐渐成为市场需求和关注的热点。惠州小户型产品虽然发展历程并不长，但已经了几次的改革与产品升级，成为目前惠州楼市发展最为成熟的产品之一，其发展主要经历了以下几个阶段：

 

      萌芽时期：（2002 -2003）：在2002年下半年以前，那时惠州楼市处在中海壳牌项目刚刚签约的信息展望期，主要是以一些老牌项目的大户型销售为主，加上一些旧楼改造项目，导致市场大户型供应集中，市场消化缓慢，在这个背景下，滨江一带的帝景台和御天名苑两个项目开始关注小户型的发展空间，把原来大面积设计的户型改造成为小户型，虽然改造产品在户型面积和产品结构上有很多局限，如通道不采光、实用率低、功能不齐全等，但在“1500元起价

     五一假期作为楼市传统的销售旺季，是众多观望者检验市场是否回暖的良好时期。惠州楼市自从07年10月份开始进入回归调整阶段，经历半年的沉静期后在五一迎来第一个重要的销售节假日。无论是开发商还是销售者都希望楼市发展更加理性化和明朗化，因此惠州楼市在五一显得更加理性和谨慎：

 

    

      根据惠州房地产交易中心的统计数据显示：5月1-5月5日，网上签约的套数为：66套，签约面积为：6898平米，销售均价为：4246元/平米；在五一期间，平均网签速度为：13套/天，对比4月份的428套，平

     

     中国地产路，悠悠二十载：从国家福利分房到房产自由上市交易；从满足基本居住需求时代到教育、旅游、运动等泛地产时代；从大盘时代到城市运营时代；从普通经济适用房到价值上亿的豪门大宅；从90年代初地产泡沫到目前市场的理性回归。在中国房地产市场化近20年的发展历程里，房地产业的每一次震荡与升级换代，都会使得市场走向更加健康与成熟。面向2008，随着国家众多保障中低收入者购房权益政策的出台到限制境内外炒房热潮的紧缩银根措施，我们似乎看到：理性置业时代正在到来！

 

      回顾2007的房地产市场，经历了暖冷两个截然不同季节的交替，在上半年楼市发展一路高歌的态势下，全国各地各类

 

     惠州楼市第二季度宏观市场分析：

 

     1、房产投资增长快速，楼市价格持续上涨；

      2007年1-5月，惠州房地产开发投资完成40.48亿元，增长98.2%，其投资额占第三产业投资的比重为64％，比上年同期提高13.2个百分点。房地产投资是拉动惠州固定资产投资快速增长的主要原因。据初步统计，1-5月惠城区投资额上亿元的地产项目主要有雅居乐白鹭湖、合生·帝景湾、奥林匹克花园、合生·国际新城、东湖花园、富力温泉、港惠新天地等。而惠阳区在2007年的59个重点建设项目中，房地产项目有16个，总投资逾58亿多元，占59个重点建设项目总投资的51%左右,目前大部分项目已经开工建设, 包括碧桂园斥15亿打造惠

 

      2007年第一季度惠州楼市主要呈现以下特点：

 

      1、房产交易价格快速上涨：2006年惠州房产交易平均价格是2943元/平米，还没有突破3000元，但进入2007年第一季度，惠州房产交易平均价格已经达到了4373元/平米，价格上涨速度比去年同期上涨了65%左右，而且这样的增长速度在全国也是罕见。众多楼盘的价格受到品质楼盘的推动，也纷纷上涨，如荷兰水乡三期“世界3”带精装修，价格卖到5200元/平米；东方威尼斯五一新推出的江景洋房卖到5000元/平米也有客户追捧；金田苑年初原计划定3300元/平米的价格，现在要卖到3800元/平米。更有几个楼盘看到楼市发展

 

      近年来随着外来品牌开发商的进驻和惠州本土开发商营销水平的提高，在不断推出众多高档楼盘的同时，营销推广手法也有了很大的创新，尤其是在争夺有限的客户资源上，各开发商更是用尽了各种法宝，其中最为引人注目的就是在市中心区设立外展场。很多高档的楼盘前期由于所处的地理位置比较偏或者知名度不高，在项目推出前期都会选择在市区一些高端的消费场所设立分展场，相当于把销售部搬到了离目标客户的眼前，一方面可以为项目积累下一批诚意的客户，另一方面，对公司和楼盘的品牌知名度也会有很大的提高。所以设立外展场慢慢已经成为高档楼盘的一种重要的宣传和积累客户手段，引得各大开发商不惜花费月租几十万的租金也要在星级酒店拥有一席展览之地。

 

      面对各大楼盘对外展场地的强大需求，惠州市区目前唯一的一家五星级酒店：康

    3月13日，有媒体引用广东某农业专家言论报道，广东省有3000多公顷的香蕉林患上了“癌”（又称巴拿马病），并以每年20％的速度在不断扩大感染面积，该报道还称，全国其他地区的香蕉产地也都报告发现该病。3月20日，又有某网络媒体刊载了一条消息称：“香蕉等十二种水果有毒残余，有致癌物残余，成了毒水果”。 “香蕉有毒论”导致了国内各大城市的经销商谈“蕉”色变，香蕉价格大跌，香蕉大省海南、广东的香蕉销售受到了严重影响。随后，媒体又报道该专家说法：患病的香蕉植株不会结果，结果的香蕉植株肯定是不染病的，自己的观点被误读但产生良性效应。

 

    “香蕉有毒”的谣言没有经过科学的考证便经过“专家”之口、媒体之音迅速传递给广大人民群众，市民在收到这条信息很大部分回采取“宁可信其有，不可信其无”的

     现在很多人都想知道未来惠州房地产价格的走势，可这个预测也是最难让人去把握的，因为影响房价的因素有很多，如：土地价格、供求情况、政府政策、成本利润等，以现在惠州房价去购房是否物有所值，还很难去断定。07年1月惠州平均交易房价在3716元/平米，2月房价突破了3800元/平米，惠州房地产市场已经踏入3000即将迈入4000的阶段。根据掌握的信息和初步估计，在没有遇到国家大的宏观调控政策之下，按照目前的发展态势，惠州的房地产交易均价有可能在07年上到4000元/平米，将成为惠州历史房价上涨速度最快的一年。

 

      从房地产价格的快速上涨可以看到不同群体的心态：首先是中央政府作为顾大局、稳社会的角度来看是希望“天下民居者有其房”，过快的房价

 

     旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。近几年，随着惠州房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面，越来越多的旅游房地产项目开始布局惠州，争夺惠州旅游业和房产业日益繁荣带来的巨大收益蛋糕。

 

      作为全国优秀旅游城市和历史文化名城，惠州拥有众多的旅游开发资源，目前“一岸、两江、两泉、两园、三山、四湖”的旅游布局已经基本完成，并且大部分旅游景点的建设都是与房地产结合的综合开发。

 

     “一岸”是指大亚湾和惠东稔山半岛相连接靠海的黄金海岸，目前包括北京金融街等大型地产公

 

      深圳、惠州两地地缘相近，文化相通，交通非常便利，两地经济日益相互渗透。走在惠州的大街小巷，只要留心观察，会发现在路上的车，除粤L之外最多的就是粤B；在惠州各大写子楼的公司标牌上，显示“深圳”字样的也越来越多，深圳人已经在慢慢影响着惠州各个方面的发展，其中最为明显的就是惠州楼市。

      深圳开发商布局惠州。随着深圳可开发的土地资源的不断减少，深圳与惠州的经济日益紧密，众多深圳开发商看好惠州楼市的发展前景，纷纷选择来惠州布局。目前在惠州的外来开发商之中大部分是深圳的公司，其中包括：中信深圳集团、深圳振业集团、深圳招商、深圳鼎太、蛇口中建、深圳海龙、深圳东森、深圳宝安、深圳鹏基集团等，不仅深圳众多品牌发展商纷纷涌到惠州，连一些中小发展商也不甘