楼盘需不需要大而全的配套？今天我们请融信地产常务副总林峻岭和开成地产副总郑景枫就此话题展开辩论。这只是一场善意的三方对话，也许PK的“火药味”并不那么浓重，但直接的对话更能表达开发商的真实想法。

“企业办社会”存在误区？

主持人：有业内人士认为，建设大而全配套，会陷入“企业办社会”误区？

郑：楼盘强调建设一个适当的配套，而不应该大而全，毕竟开发商不是政府，不应该取代政府的功能。政府也不能把开发商的功能无限扩大化，否则就会陷入“企业办社会”的误区。比如，长滩美墅位于马尾行政区，已经有比较齐全的商业中心、银行、邮政、学校等，所以不需要再建设更多的配套。其配套能把社区本身的家政服务做好就行。像长滩美墅这样情况的楼盘比较多，这类楼盘的配套不必大而全，而应该适度。

林：楼盘需要大而全配套，但如果要求楼盘去建设大医院之类的配套显然不现实。所谓大而全，就是应该尽量做到能解决业主的实际问题。“企业办社会”的说法，其实反映的是企业所承担的社会责任和义务，企业愿意多尽社会义务有何不可？当然，建配套时并不是要开发商大包大揽，开发商更要强调

3月6日，国家税务总局出台《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）。通知规定，非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，预售收入所得税不得低于20％；通知同时规定，根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。新的规定追溯至今年1月1日起执行，已经执行3年的《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此新税政策一经实施，是否意味着开发商需要缴纳更多的税费？房价是否将因此上涨？

新税政:两大调整受关注

相比此前施行的83号文，31号文做出了两大调整。首先是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市地产预售收入所得税上调5%。

上月初，福州市房管局对外公布了去年福州楼市的运行形势。公布的消息显示，去年福州全市商品房空置面积为108万平方米，同比上升了12.64%，其中商品住宅空置面积为44．8万平方米，占商品房空置面积的43％，同比增长1％。数据表明，福州商品住宅空置率仍然高居不下，空置住宅的市场消化情况并未改观。

对于商品住宅空置率有增无减的情况，业内人士说法不一。有质疑开发商欺报瞒报的，有质疑百姓购买能力的，有质疑商品住宅过度开发的……当然，也有业内人士对二手房市场的活跃性提出了更高的要求。

优化供给结构

在大量商品住宅空置的同时，很多老百姓的有效住房购买力却不足，这是商品住宅供应的结构性问题导致的。尽管去年福州商品住宅供应和需求比为1∶1.09，供需基本持平，但空置率仍然上升，最大的原因就是大部分中高档住房的市场有效需求不足。

目前，福州商品住宅市场这种失衡的结构直接影响到二手房市场。据业内人士介绍，在福州二手房市场，次新房的比例接近50%，其中不乏中高档住宅。这部分高档住宅多数处于长期“无人居住”的状态，成为二手房市场供应的主流产品

2006年伊始，超过3000亩的别墅项目先后亮相乌龙江两岸，绵延铺开，其集结的规模，大有当年二战盟军诺曼底登陆之势。按道博(福州)企业管理顾问有限公司总经理郑景枫的话说，2006年才是真正的别墅年，“乌龙江登陆”的大片即将上演！

郑景枫认为，2006年福州别墅市场将延续冲量，产品和市场也会更加细分，对开发商的经验和执行力的要求也会升级，服务和品牌的附加值提升甚至要超过产品本身。2006年的别墅市场，将更加考验开发商的实力和品牌，以及开发商的社会责任感。因此而上演的推广、销售宣传大战，也将“乱花渐欲迷人眼”。

别墅大盘化、大盘别墅化已成楼市一个不成文的规律。纵观乌龙江两岸的别墅项目，无一不是数百亩乃至上千亩的大盘。

其中，2005年叱咤金山公园板块的公园道一号占地370亩、