和朋友说大学城，总是离不开如花似玉的姑娘们，只是玩笑归玩笑，却很少去，这是第二次，当然，不是去看那些姑娘，打望不是我的特长，优质的楼盘更能勾起我的兴趣。

作为一个路盲，对于去大学城的路，我表示亚历山大，大汗淋漓之后，终于到了至德路——九点半，从位于黄杨路的家出发，走高速，大致50分钟吧，其实也不远，只是心理距离无法解决，就像茶园一样，开车20分钟，却好像2个小时。

龙湖U城听蓝湾，桁架喷绘画面写着“龙湖的划时代别墅”。对于市场而言，已经习惯了龙湖的概念与标准，这是品牌的力量。

到销售中心，被有意的做成曲径通幽的感觉，紫色的草花点缀下，惬意之感扑面而来，当我和龙湖的朋友说起示范区景观的时候，他们对现在的示范区并不满意。在参观者眼中，在龙湖员工眼中，标准并不一样，而后者，显然要求更高、更苛刻。

约150平米140万、双车位、中央空调、40到80平米的赠送空间，这是听蓝湾小院别墅直指购房者内心的利器，对于购买洋房的客群而言，具有强大的杀伤力，何况，还有“龙湖”的LOGO，这是产品的力量。

龙湖U城的洋房已经卖得差不多了，去样板房看了一下，其实产品还是很有特色，有入户花园，也有露台，尤其是每个房间都有一个露台，可以让居者有更多亲近自然的空间，这一点，非常不错。由于临近交房，或许是在整改的原因，小区内有些乱糟糟的。

朋友在小区内讲了一个故事，有一户由于是从公共空间直接入户，在验收的时候，领导当场拍板，增加入户花园的面积，要让业主满意。毫无疑问，龙湖会讲故事，任何事情都需要沉淀，一点一滴。前置考虑客户可能的投诉，将隐患消除在源头，成本更低，满意度更高。当然，这需要更强的执行力。

最后看了花千树，销售都已经接近尾盘了。龙湖的几个盘占据了大学城比较好的位置，过4、5年，这里的发展还是比较可期，龙湖的天街产品也会出现在这里，对于当地的消费必将是一个颠覆，因为专门去看了目前大学城的熙街，所以，觉得龙湖的千百汇、天街竞争力相当强。

感受：1、不同的客群，适合什么样的产品，产品研发针对性要强，项目成功与否，产品是关键；2、客户分析是决定营销策略的关键，使用什么方式，用什么手段，前端的客服资料分析是重点；3、高于市场的评判标准，才能打造让参观者赞誉的现场；4、客服的提前介入，对解决产品、环境等瑕疵具有重要作用，能够将后期业主可能发生的负面影响降到最低；5、离市场越近，才能更加清晰的认识市场。

由于要踢球，三点多钟便急匆匆的赶往球场，下次再来学习其他楼盘。

第一站是位于乌当区的一个万亩大盘，叫做乐湾国际。

果岭、风水、人文，是这个万亩大盘的卖点，售房部、样板区、果岭，参观的客户很多，大部分是携家带口，看得出来，事业有成的人重视的是家庭的幸福与美满。产品是北美风格的别墅，就景观示范区打造而言，略显粗糙，绿植有些地方显得很荒凉，对于一个高端大盘而言，追求细节的完美显然是必须的。从服务来看，大部分的置业顾问、球童、保安还不错，但是，细节方面，做得不够，比如洒水车在客户看房阶段明显不适合开到示范区洒水，这是对客人的不尊敬。而置业顾问，不客气的说，形象实在与高端楼盘不匹配，两天的时间，发现贵阳的置业顾问，形象层面，赶不上重庆。

傍晚有一个西南指数研究院的品牌发布会，李战洪老师提到渝派地产的优势，讲了三方面，一是园林景观；二是成本控制；三是物业服务。同时，李老师也提到在城市化率低于60%的时候，房子是投资品，在60—75%之间时，房子是资产，75%以上为居所。按照这样的理论，房地产市场依旧有着美好的未来。

晚上入住保利瑞廷温泉酒店，其实，更感兴趣的是贵阳夜市，只是住的地方离贵阳市区还很远，于是便选择就近，吃了当地的烧烤，以及据说比较出名的筒子骨。夜市占据着狭长的街道两边，统一的招牌，有着明显的政府行为，了解一个地方，夜市是最直接的途径。

凌晨的冠军杯决赛，让人昏昏欲睡的前80分钟，被最后10分钟的跌宕起伏所代替，非洲刘德华以一己之力硬是将蓝军从死亡的悬崖边拉了回来，圣切赫同样功不可没，罗本的点球被距一再说明了他不是个大场面球员——现在回想起南非世界杯决赛，荷兰的边路小飞侠所丧失的单刀，便可以看出，罗本的心理素质有待提高，只是，欧冠后，他也将从追风少年，变成中年了。这是一场有着太多记忆元素的比赛，我们记忆里熟人的人们即将老去，或许不见，我写的这段微博或许是我当时最激动的写照：梦想，永远是梦想，这些即将离去的老枪们终于圆梦，为他们喝彩，为那些永不放弃的拼搏！永远的蓝色，切赫，德罗巴，兰帕德，特里，伊万诺维奇，埃辛，这些老去的背影，永恒而坚定；未来，属于路易斯，马塔，属于迪马特奥。向前，切尔西！

3、

一大早起来，睡眼惺忪，看盘。

只能说，贵阳的超级大盘真多。入住的酒店哪里，被称为保利新城，是因为这个区域基本是保利开发的。而中天未来方舟干脆占地9.6公顷，780万方，真够狠的，这里距离贵阳市区不远，能有这样的手笔，可见一斑。这天恰逢该楼盘开盘，黑压压的全是人，不得不感叹，贵阳人民真热情！

当然了，城市化的进程免不了要牺牲青山绿水，据说这里曾经都是大片的森林，但如今，在推土机的轰鸣声中，城市化了。

不能说谁对，也不能说谁错，这便是历史。

一晃而过未来方舟，然后去看了市区的花果园——这个真不像案名，不过，到了现场，肯定会震撼人：售房部介绍说2万平方米，耗资2亿，2年后拆除。这是个旧城改造项目，占地6000亩，全是高层，密密麻麻的高楼大厦，吸引了千余人现场看房：这天，花果园并不开盘，但售房部熙来攘往，就像菜市场，场面真的很激动人心。而“十七连冠”的荣誉，也在告诉我们，这里卖得有多么的火！

中天未来方舟噱头十足的售楼中心

据说耗资2亿，2万平方米的花果园售房大厅

4、

行程的最后一站，是青岩古镇。

这个地方，我尤其偏好那些明清时代的建筑，以及石板路、石板墙，兜兜转转，觉得这里的保护还算完整，如果是在早晨无人的时候在这里闲逛，应该别有一番思古的情怀，可惜，这样的地方，正在被大踏步的城市化摧毁，一路走过来，很多地块都被圈占了，很快，一片片所谓的高档住宅区便拔地而起。

我们创造了城市，也毁灭了记忆。

青岩的小吃很不错，值得再次光顾。玫瑰糖一定要到最正宗的那家去买，我记得是一路穿过巷子来到背街，才到了这个黄姓老人的家中，院子里的花开得很茂盛，没有人，很宁静，一只猫，眯着眼睛，尽情的享受着午后时光。

还有叫辣鸡脚的小吃，这是当地人日常佐餐的，看这那些添加了牛肉、芝麻，红得冒油的辣椒，我承认，我胃口大开。

还有很多小吃，我也叫不上名字，在这里，给大家推荐一本书，是当地宣传部副部长杨竑写的，书名叫《追寻青岩》，在这个古镇去旅游，这是一本不错的导航手册，了解当地的文化，重要的是，这里记载有比较正宗的当地小吃。

青岩古镇入口

老建筑可以看看

这样的青石小巷，让人着迷

城市漫谈系列

 【夜谈】城市漫谈之青岛

5月10日

青岛之于我的印象，首先来自足球，上个赛季，个性的韩国教练张外龙演绎了青岛足球的青春风暴，由此加深了我对这个城市的印象。如今踏足于这个海边的城市，但却不是为了足球而去。

飞机落地之时，阳光灿烂，让我暗自庆幸遇到了好天气。于是踏上大巴前往市区，随着车轮的滚动，才发现刚才的灿烂不过是个幻觉，市区内大雾弥漫，厚重的雾气加上吹佛的海风，让我感到一丝寒冷，殊不知，我将要在这样的寒冷中，忍受三天。

车到香港中路，下车后问一路人要去的酒店，答复我说得走20分钟，现实则是酒店近在咫尺，看来，给别人指路之时，知道就知道，不知道就不知道，千万不要乱指，这将给一个初来这座城市的人很大麻烦。

幸好，我及时纠正了自己的路径。在香格里拉大酒店办完入住手续，便迫不及待的要去八大关——来之前，便打定主意来这个地方逛逛，主要的目的是看看这里有些历史的建筑。

八大关确实很漂亮，静谧的环境，苍翠的大树，让这里充满了悠闲的味道。三三两两的情侣或者夫妻，穿着婚纱，在这里留下他们幸福而甜蜜的影像。因为天气不好，八大关的海滨浴场被浓雾锁住，只能留下遗憾。

更遗憾的是，在八大关，只有一座建筑可以供人参观，其它的，据说都私有化了。没有办法，一座就一座吧。花石楼是一座哥特风格的老建筑，我前前后后，里里外外的看了个遍，希望可以丰富自己苍白的知识储备。

花石楼

5月11日

一天的会议，呆在酒店倒也免去了海风吹佛之苦。自己手里主编了一本内刊，叫《融客汇》，一年的辛苦努力，倒也有一定收获，被评为中国房地产优秀内刊，这个会，便是关于内刊的。《中国房地产报》搞这样一个没有盈利回报的务虚会，显然是值得赞誉的。

从品牌的角度来讲，内刊是传播企业思想、文化的阵地；从营销的角度来看，内刊是文本营销的最好方式……只是在现阶段，能够将内刊运用得好的房企，寥寥无几，内刊这份差事，在房地产公司也是可有可无，从事这项工作的人，也远没有做营销，或者工程、融资的人那么有成就感，这是普遍现象。当然，对于大手笔投入，企业老总亲自抓内刊的房企而言，则另当别论，这样的房企太少。

除了领奖，我也作为企业代表与万通、旭辉等企业的嘉宾一起，谈了谈自己对于内刊的看法，空了我将撰文另外阐述。总体而言，对于内刊的工作，我的看法是戴着镣铐跳舞，发展的好与坏，取决于公司老板的重视和投入。重视了，便可产生如当年《万科周刊》、《SOHO小报》影响有有影响的人的效果，1＋1百分百大于2，不管从品牌的角度，还是营销的立场，这些内刊都取得了较大的成功，反之，则只能湮没在无数的印刷品中，永无出头之日。

传播的时代，营销如果是为了让一个企业活着并活得更好的话，品牌一定是为了让这个企业活得更有境界，这是一个有未来梦想的企业必须做到的，自古以来，便有“文以载道”的说法，内刊便承担了这样的责任，在我看来，内刊依旧有生命力，就看企业如何运用。 

晚上，顶着凛冽的海风，去看了奥帆中心，海湾很美，只是，我穿得太少了，也只有在这样的寒冷，在这样的异乡里，内心才会如此的向往故乡。

青岛夜景

5月12日

行程的最后一天，一大早起来，便顶着寒风去了海尔云社区体验中心参观。海尔地产是本次活动的赞助商，理所当然，参观、体验的地方肯定是关于海尔地产的。

“云”是一个很时髦的概念，什么地方都在说“云”，当然，要真正理解并应用，我想，还有一段很长的路要走，但前瞻性的思维必须要有，这是一个企业走在时代前端的必要因素，我们在做好当下的同时，还需要仰望星空，那样，才会让你走得更远。

手机、电脑与电视的融合，需要开发商有强大的资源整合能力以及软、硬件配套能力，海尔地产之所以率先提出“云社区”的概念，应该与其主业家电息息相关，具有先发的优势，这是毋庸置疑的核心。对于其它房企而言，更多的是思维上的碰撞和借鉴，有助于在概念突破，以应对未来房地产市场的竞争。

对于海尔提出的“从卖产品到卖服务”的观点，我比较赞同，在房地产产品日趋同质化的今天，差异化的服务，才是赢得市场的关键所在。产品是硬件，服务是软件，软硬结合，才能持久，带给企业更长久的高潮。 

在我看来，房地产的客户价值来自于体验，体验营销远比任何广告都更有效。我们每天都在讨论如何吸引更多的来电、来访，而在这个背后，我们是否认真的去思考了客户为什么要来这问题？房地产的竞争很大，宏观的政策因素没有谁可以阻挡，在营销这个微观层面，有效的整合各种渠道，完成从勾引到勾兑，再倒宿醉，显然有许多重要的工作要去做，而在做之前，我们真的应该思考如何满足客户的需求。

离开青岛的时候，是晚上，青岛给我的感觉，很干净。