| 上海资深房地产律师、评论员、上海市律师协会动拆迁律师志愿团成员、上海市律师协会青年律师人才库建筑房地产专业律师，擅长房地产、公司法、经济合同诉讼纠纷，办理各类案件1000多件，服务项目涉及金额达数十亿元，先后担任几十家公司法律顾问。发表的专业文章和评论被新浪、搜狐、网易、凤凰网、搜房网、安居网、房产之窗、天下财经、蓝筹财经、证券之星、解放日报、新民晚报、新闻晚报、每日经济新闻报、21世纪经济报等国内外媒体进行转载和深入报道。 上海知名房产律师法律咨询热线:133 9119 2772＆133 9139 6112 邮箱:crblyg@yahoo.com.cn  |
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上海二套房贷利率下月起上调10% 政策面临调整
首套房贷7折利率年底取消，“优质客户”不例外
收紧二套房贷肯定是银行房贷政策调整的重要信号。
随着房地产优惠政策到期的临近，各银行信贷政策也频吹收紧之风。
早报记者昨日获悉，沪上各大房产中介公司近日收到部分国有商业银行上海分行口头通知，自11月1日起，第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。
“虽然首套自住房7折优惠利率到期后是否会叫停目前尚不明确，但收紧二套房贷肯定是银行房贷政策调整的重要信号。”房产中介公司贷款部负责人普遍认为。
“最近上面查得很紧”
昨日，沪上部分大型房产中介公司贷款部负责人证实上述消息，“二套房贷利率的全面收紧明显是个重要信号，房贷政策或将全面调整。”一家中介公司贷款部负责人告诉记者。
而在此之前，今年6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调了二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。随后在7月17日，银监会主席刘明康也在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调严格执行二套房贷政策，但各大商业银行在实际操作中一直外紧内松，政策多有“弹性空间”。
据记者了解，之前各家商业银行对二套房贷的规定都差不多，首付四成是必须的，基本上没有可弹性操作的空间。但在贷款利率方面，凡是属于各家银行“优质客户”范畴的，就可以在基准利率基础上打八五折。
“以这次银行的通知看来，应该是全面收紧二套房贷，所谓‘优质客户’这个操作空间，恐怕也不存在了。”相关人士告诉记者。
对于这次“通知”是否为统一部署，央行相关人士表示不予置评，上海银监局相关人士则称“不知情”。
接受早报记者采访的多位信贷人员都表示，传闻已经听说，但并未见到类似文件。不过，二套房贷政策已经出现从紧迹象，“最近上面查得很紧。”
房贷审批速度大为放缓
去年10月央行、财政部宣布，自2008年10月27日起，将个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%，也正是这一政策的出台直接刺激了全国楼市的全面回暖。而今年12月31日，上海楼市“救市14条”中部分房产交易优惠政策将到期。
随着楼市在今年上半年越来越热，房贷政策或将调整的风声也越来越紧。近日也有媒体报道称“上海多家商业银行内部开始流传7折优惠房贷利率可能从明年1月起叫停”。
上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜表示，房贷政策收紧之风的确越吹越紧，一方面由于年底银根收紧这一惯常做法，另一方面第三季度上海不良房贷有所抬头，政府可能也是出于严控风险的考虑。
汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔也向记者反映，近期递交给银行的贷款申请获批、放款速度大大放缓，“二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段，这种状况可能与银行提前完成全年放贷指标也有关。”
倪岱尔认为，即便房贷政策有所调整，新政策也应该是“既往不咎”的，之前已按照优惠利率签订贷款合同并已开始还款的客户，应该仍按照优惠利率执行。
尽管“银十”开局首周成交冷清，但“尾市”成交量却井喷，使本月上海二手房成交量迅速止跌回稳。
据中原地产、21世纪不动产对旗下分行的调查显示，最后一周的成交量基本与10月前两周之和持平。年底房产交易优惠政策到期取消的预期，刺激买卖双方为赶“末班车”而加速交易，为此10月整体成交量小幅增长，成交均价与上月持平。
从中原地产160余家分行反映的情况来看，浦东新区、虹口区、杨浦等区域成交量上扬明显，涨幅在两成左右。宝山区、普陀区成交量基本与9月持平，而静安、长宁、卢湾等区域成交量较9月下滑10%-15%。
从成交价格来看，高端物业价格依旧稳中有升，上涨幅度在3%左右，而中低端物业的成交价格则与9月持平。
随着年底优惠税费政策大限将近，买卖双方开始考虑税费调整带来的影响。尤其从10月最后一周开始，受到包括信贷政策逐步收紧的影响，无论卖家还是买家都想赶上“优惠末班车”，成交周期缩短、挂牌量递增。目前整体的二手房挂牌量较7月同期上扬10%左右，尤其是宝山、虹口等有新盘即将上市的区域挂牌量增幅明显。
记者 朱楠
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
上海市高级人民法院关于规范法官自由裁量权行使的指导意见
(2009年7月1日上海市高级人民法院审判委员会第15次会议讨论通过)
为进一步规范法官自由裁量权的行使，维护司法统一，促进司法公正，增强司法公信，树立司法权威，根据有关法律规定，并结合上海法院审判工作实际，特制定本意见。
第一条自由裁量权是指法官在案件审理过程中，在法律规定的范围内或法律没有明确规定但情势所需时，依据法律原则，运用法律精神、司法良知以及经验法则，对案件进行综合、理性判断的权力。
第二条法官行使自由裁量权时，应当依据法律规定，遵循法定程序，符合法律和司法解释的精神。
第三条法官行使自由裁量权时，应秉承司法良知、恪守职业道德，以实现实体公正和程序公正为目标，做到裁判尺度统一，避免主观偏见。杜绝形式合法、实体不公的裁判。
第四条法官行使自由裁量权时，对自由裁量过程中所涉及的程序、方法、结果等事项，应当通过一定方式公开，并应在裁判文书说理部分充分阐明运用自由裁量权的原因、依据、逻辑推演过程及第五条法官行使自由裁量权时，必须适度，做到利益平衡。所作出的判断和结论必须正当，具有可实现性，应充分考量社会风俗、惯例以及公众认可度，不违反社会基本价值观念，不损害社会公共利益。
第六条法官行使自由裁量权时，应遵循证据裁判原则，严格依证据查明的事实作出裁判。作为裁判基础的证据必须经过充分质证、辩论，同时在对证据采信和事实认定时，应当综合考虑庭审中所有的证据材料、信息。
第七条案件审理过程中，在法律没有具体规定，依司法解释又无法确定举证责任承担时，应当根据公平原则和诚实信用原则，分析实体法律规范中权利构成要件，结合实际案情、当事人的举证能力等因素合理分配举证责任。
对当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集或非经 法院依职权调取而无法获得的证据，且该证据可能对事实认定、裁判结果产生重要作用的，法官应依法依职权进行调查取证。
第八条法律法规有不同规定且导致案件不同的裁判结果，又难以依据法律适用的一般原则进行选择的，应当基于查明的案件事实，并结合公共政策、社会习俗、惯例等因素进行价值判断、利益衡量，选择适用最符合公平正义、社会基本价值观念的法律条文，确保案件处理的法律效果与社会效果实现有机统一。
第九条法律法规规定不明确、不具体，而案件审理过程中又需对相关条款的内涵与外延予以明确的，应结合立法旨意、法律原则、社会主流价值观、司法政策以及经济发展情况等因素，对相关条款作出最能实现社会公平正义、最具现实合理性的解释。
第十条法律法规确无相关规定的，应依据法律原则、判例、法学原理、公平正义理念、善良风俗、习惯以及国家政策等因素行使自由裁量权，但这种行使不得背离法律基本的精神、目的和价值追求，并且在判决理由部分需对其合法性与合理性予以充分论证。
第十一条行使自由裁量权时，应当参照最高法院、上海高院明确公布的指导性案例。针对同一类型、事实基本相同的案件，应作出基本一致的裁量。
第十二条案件审理过程中，对涉及较强专业性的问题，可聘请具有相关专业知识或相关经验的人士担任人民陪审员或者通过专家咨询等方式，以提高法官对专业性问题的判断能力。
第十三条同一法院的不同业务庭、同一业务庭的不同合议庭针对同一类型案件行使自由裁量权，应当建立沟通、协调机制，以统一裁判尺度，做到同类案件同类处理。
上下级法院间应通过加强条线内同类案件的调研与指导，以统一裁判尺度，规范司法行为。
第十四条应加强对自由裁量权行使的审判指导与监督。对十重大、疑难、复杂、敏感案件，法官应当慎重行使自由裁量权，一般应适用普通程序审理并及时向院、庭长报告，必要时应提交审判长联席会议或审判委员会讨论。
第十五条自由裁量权依法独立行使，不受外部因素的不当于 预。
上级法院应当尊重下级法院依法正当行使自由裁量权作出的 裁判结果。无正当理由和充足依据，不得撤销或变更下级法院行使自由裁量权作出的裁判。
再审程序中，无正当理由和充足依据，不得撤销或变更原审法院行使自由裁量权作出的生效裁判。
第十六条禁止违背法律规定或业界公认准则、指导性案例而滥用自由裁量权。
对法官出于不正当目的行使自由裁量权、自由裁量的内容不合法、自由裁量的结果显失公正以及自由裁量违反法定程序的，应结合法官审判质量考核的相关规定子以处理。
对以权谋私、枉法裁判，构成违法违纪的，依据有关法律法规及相关规定进行处理。
第十七条本意见是关于法官自由裁量权行使的原则性规定。对审判实践中具体某类案件的自由裁量问题，将在调研的基础上，以各审判条线出台指导性意见的方式加以规范。
第十八条本意见由上海市高级人民法院审判委员会负责解释。
第十九条本意见自公布之日起施行。
案情简介：原告一商某贞系原告二沈某兴与被告一沈某美之母(因原告二为无民事行为能力人，原告一兼原告二沈某兴的法定代理人)，两原告原居住于本市广西北路146号，后因该房动迁，两原告作为受配人于1994年5月取得本市浦东新区XX路1 0 1弄3 1号403室公房(以下简称系争房屋)的居住、使用权，后将户籍迁入该房。然而被告一沈某美在两原告不知情的情况下擅自和被告二上海振南物业公司（以下简称振南公司)、被告三上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称浦房公司)签订了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，该合同约定由将系争房屋出售给被告一沈某美，并办理了沈某美为系争房屋权利人的房地产权证书，二原告在得知被告的侵权行为后，多次进行交涉无果后即委托本律师团队成员（陈如波律师、陈如浪律师）代理二原告诉至浦东新区法院，主张该公有住房出售合同违反了法律及上海市有关公有住房出售政策的规定，严重侵害了二原告的合法权益，要求确认三被告就系争房屋签订的公有住房出售合同无效，恢复该房屋为公房性质，诉讼费用由被告承担。
本律师团队在代理该案后依相关线索展开调查取证工作，根据最终调取的如下相关证据资料：住房调配单、公有住房出售合同、房地产登记册、房地产买卖合同、房地产登记申请书，加之被告一沈某美提供的房屋拆迁协议书、个人住房公积金查询单、相关证人证言，被告浦房公司及振南公司提供的职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、工龄证明、个人购房交款凭证等证据资料，本律师团队向受案浦东新区法院作如下主要代理意见：
1、根据我国民法通则相关规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。原告二沈某兴系无民事行为能力人，原告一只能处分自己权益，在其非为被监护人利益时不得处分被监护人原告二合法权益，故其在购买公有住房协议上自行盖章之行为（如有）亦应属无效；
2、本市XX北路房屋动迁时只认定两原告为被拆迁人，故沈某美在系争房屋内不具有同住人资格，其无权购买系争房屋产权；
3、沈某美与黄X系夫妻，两人作为一户家庭购买两处公房违反了国家有关规定。
因此，被告一沈某美弄虚作假、利用便利条件取得两原告的身份证明及相关材料私自购买系争房屋产权，企图占有原告住房行为严重侵害了二原告权益，被告违法行为所致上海市公有住房出售合同依法应归于无效。
该案诉讼庭审中被告一沈某美抗辩称：系争房屋为被告父亲单位分配的位于本市广西北路房屋动迁所得，被告父亲去世后，由原告一商某贞承租，该户内有两原告及被告三人户籍。动迁时为便于照顾母亲生活被告一将自己所居住的房屋调换至系争房屋楼下，母亲近十几年的生活均由被告照顾。被告一父母共生育三个子女，即大儿子沈某民及原告二沈某兴和被告一沈某美，沈某民的工作单位曾于2000年分给其一套两房一厅房屋，母亲考虑到被告多年来的照顾，故决定将系争房屋给被告，沈某民亦曾表示过放弃。原告二沈某兴系间歇性精神病人，其在神志清晰时也同意系争房屋归被告所有。因此，被告一在2000年购买系争房屋产权时原告一商某贞是明知且同意的，其本人还在购房协议上盖章确认，同时购买产权时还用了商某贞的工龄和沈某兴的公积金。产权证办出后一直保存在两原告处，两原告至今未提出过任何异议，被告一认为本次诉讼实际系由沈某兴提出。况且两原告自买下产权后一直居住在系争房屋内，对两原告的居住使用无任何影响。请求法院驳回二原告的诉讼请求。
被告二振南公司及被告三浦房公司共同抗辩称：系争房屋原产权人为被告浦房公司，被告一振南公司系浦房公司买卖房屋的代理人。系争房屋的买卖手续合法有效，被告沈某美购买系争房屋时使用了原告商某贞的工龄和沈某兴的公积金，根据有关规定，使用工龄买房应由本人持退休证到单位开具工龄证明，公积金也必须由相关人员进行办理，要求法院依法判决。
本案经浦东新区人民法院审理后查明：原告一商某贞系原告二沈某兴、被告沈某美之母，沈某兴自1975年起患有精神分裂症。原位于本市广西北路146号房屋系原告一商某贞承租、商某贞与沈某兴共同居住的使用权房，1994年5月该房遇动迁，被告一沈某美要求将其原位于本市XX东路153弄1号402室使用权房并配，经拆迁人上海市黄浦区图书馆大楼筹建处与被拆迁人协商后以坐落本市浦东新区XX路101弄3 1号103室、同号403室(即系争房屋)两套公有住房安置，两份日期同为1994年5月1 8日的住房调配单上载明：系争房屋租赁户名为原告商某贞，家庭主要成员为原告沈某兴和被告沈某美；本市浦东新区XX路1 O 1弄3 1号103室租赁户名为被告沈某美的丈夫黄X，家庭主要成员为沈某美及黄X之子。该两套房屋办理入住手续后，系争房屋由两原告居住，103室由沈某美一家居住。2000年2月，由被告沈某美代为办理购买系争房屋产权事宜，经核定，该户人员情况为两原告及被告沈某美，“职工家庭购买公有住房协议书”中明确该房承租人为商某贞，产权人为沈某美，协议书上加盖了两原告及沈某美的印章。同年3月1 9日由被告沈某美和被告浦房公司的代理人被告振南公司签订了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，约定该房建筑面积36.96平方米，扣除付款折扣后房屋售价为人民币17，2 18元等内容。被告沈某美付款后于同年1 O月28日取得了浦200076123的《上海市房地产权证》。同时法院还查明，与系争房屋同时调配的本市浦东新区XX路1 O 1弄3 1号1 03室由被告沈某美丈夫黄X于2000年4月与被告二振南公司签订了《上海市公有住房出售合同》，并取得了证号为沪房地浦字(2000)第076119号的《上海市房地产权证》，之后又于2005年1 O月出售给案外人计X明。
浦东新区法院审理后采信了本律师团队代理意见认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，即使被告一沈某美在购买系争房屋产权时征得了原告一商某贞的同意，原告一商某贞也只能对自己放弃产权共有作出意思表示，而不能代表作为无民事行为能力人的沈某兴作出放弃产权共有的意思表示。故被告一沈某美将系争房屋产权登记在其个人名下显然侵犯了原告二沈某兴的合法权益，二原告现主张确认系争合同无效、恢复系争房屋为公有性质的诉讼请求依法有据应予支持。同时根据合同法规定：合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。被告沈某美为购买上述房屋向出售单位支付的房款应由出售单位在合理期限内返还。
据此，浦东新区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项、第五十八条之规定，判决如下：
一、 被告沈某美与被告上海振南物业公司、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司于2000年3月1 9日就上海市浦东新区XX路101弄31号403室房屋订立的《上海市公有住房出售合同》无效；
二、被告上海振南物业公司应于本判决生效之日起六个月内办理上海市浦东新区XX路1 O 1弄3 1号403室房屋恢复使用权的相关手续，并负责从专户退款。
最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见
(法发〔2009〕42号)
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。
二○○九年七月九日
当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。
一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。
二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。
三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。
四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。
五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。
六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。
七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。
八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。
九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。
十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。
十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用，决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的，要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。
父母在婚礼当天赠子女存折是否属夫妻共同财产?
章女士问:我儿子与吕小姐2006年12月25日登记结婚，2007年1月6日举行婚礼，2007年5月9日分居，2008年6月我媳妇向我儿子提出离婚。
在2007年1月6日举行婚礼的当天，我媳妇的父母送给她和我儿子一张存折，存折上的名字是她母亲。
请问律师，现在他们要离婚，这笔钱是否应看作对小夫妻两人的赠与？是否作为婚后共同财产？
律师答复婚姻法司法解释二第二十二条规定:当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。虽然这是关于出资购房的规定，但在司法实践中，对于可能发生的购买其他物品的出资，包括给付金钱，同样可根据该条规定作出系夫妻共同财产的归属认定。除非有明确的证据证明父母在实施赠与行为当时有书面约定或声明，明确表示向子女一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。因此，本案中该部分赠与行为发生结婚后，如没有证据证明是特定向女儿赠与的，宜认定为夫妻婚后共同财产。
《物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。建筑物的专有部分和共有部分怎么确定？车库、车位问题如何解决？如何处理“住改商”纠纷？物业纠纷如何化解？最高人民法院近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，记者就此采访了最高人民法院有关负责人。
问：如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释对此作出了怎样的规定？
答：司法解释从现实生活出发规定，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
确保车库车位“首先满足业主需要”
问：车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？
答：车位、车库紧张是目前普遍存在的问题，这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。
如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
“住改商”利害关系业主范围划在本栋建筑物之内
问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对此作出了怎样的解释性规定？
答：按照《物权法》第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立法目的。
针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
扩充物业公司应承担义务的依据范围
问：实践中，物业服务合同的约定内容一般较为简单，在产生纠纷的时候，当事人对如何确定物业服务企业的义务经常发生争议，司法解释对此有何规定？
答：为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。
江苏省委、省政府、江苏省纪委：
据江苏省324省道被拆迁户吉春林、吉春山寄交的书面陈述及相关证据材料，本律师现将灌云县人民政府与灌云县图河乡人民政府互相串通违法征地、拆迁事实正式公布，因为先前被拆迁人及律师与上述两级政府多次协商沟通，但遗憾的是两级政府互相推诿，导致两被拆迁人至今仍有部分补偿款没有给付，同时被拆迁的其他被拆迁人也不同程度受侵害，以下为上述两级政府的具体违法征地、拆迁事实及行为：
一、为搞政绩，在没有公告、拆迁许可证的前提下，由乡政府牵头，县政府做后盾互相串通实施拆迁
1、据灌云县建设局内部人士透露，此次动迁江苏省交通厅是拆迁人，将任务发到县里，县里直接出面怕承担责任，随之将任务发到乡里，由乡政府牵头实施拆迁，如果发生什么问题也是乡政府承担责任，从而避免县政府直接承担责任；
2、任何拆迁应有拆迁许可证，并应在拆迁范围内由县政府拆迁管理部门以公告的形式公布拆迁人、拆迁范围、拆迁期限，但至今为止，被拆迁人要求灌云县图河乡政府（拆迁协议上的拆迁人）提供拆迁许可证，乡政府拒绝提供，而且所拆面积特大。
二、县、乡两级政府互相串通，在实施拆迁过程中采取欺骗、恐吓、胁迫以及停水、停电、打人等手段，强迫被拆迁户搬迁或者擅自组织强制拆迁，却无人监管，导致一系列恶性事件频频发生
1、在实施拆迁过程中，县、乡两级政府可谓“大手笔”，动辄几十人到现场强制性拆迁，毫无程序可言，事态控制不住便动用警察镇压，更让人不可思议的是，有一次竟然还组织了120急救车、警察和火葬车等一同前往拆迁现场进行强迁，扬言说：“打死一个20万。”其中有一被拆迁人亲戚郭中华被打后竟以妨害公务罪刑事拘留（有录像证明），该被拆迁人也被打伤送往医院，而且到医院后也没有人探望，之后拆迁过程中又陆续发生多起殴打被拆迁人事件，有的被拆迁人被逼无奈竟选择喝农药，县、乡两级政府就是这样利用人民赋予他们的权力的。江苏省人民政府以及连云港市人民政府关于征用集体土地乃至拆迁补偿安置是有明文规定的，在有法及政策依据的前提下，县、乡两级政府为什么还是胡作非为，找出一个早已过时的省办公厅“红头文件”作为拆迁依据（依据该文件，每户被拆迁户补偿甚微）。
三、与老百姓签订拆迁协议后出尔反尔，不履行拆迁协议规定义务（不认帐）
上述两户被拆迁人（吉春林、吉春山）于2008年10月12日与乡政府签订拆迁协议至今，只给付了部分款项，剩余款项至今不给，找乡政府，乡政府竟回复给了，找县政府，该县副县长竟回答按省125文规定给付，而拆迁协议里明确是按省125文给予补偿安置的（有拆迁协议和与该县副县长电话录音为证）。当时负责签协议的人员说：“现在领导（于副县长）说不给了”，协议岂是儿戏，说给就给，说不给就不给，到底是法治还是人治？另知悉，乡政府有关实施拆迁人员已经因涉嫌贪污、受贿被检察院采取措施了，是不是补偿给老百姓的血汗钱都被这些贪官污吏中饱私囊了？
四、评论
1、欠债还钱、拆迁补偿安置是天经地义之事，不管谁是拆迁人，既然和被拆迁人签订了拆迁协议就应当履行拆迁协议所规定之义务，更何况拆迁协议上敲的是人民政府公章，不能“官子两个口”今天这样说，明天那样做，这样会使政府本身丧失在百姓心目中的权威性及公信力，政府说话到底是该信还是不信；“人无信不立”道理很简单，如果政府今天和别人签协议，明天不承认，我是政府我怕谁。灌云县、乡两级政府的欺民、愚民行为本身就是不和谐的，乡政府带头“冲”，县政府做后盾，乡政府有得依靠更是肆无忌惮，这样一县怎么和谐，一县不和谐一市怎么和谐，一市不和谐，一省怎么和谐，一省不和谐，社会怎么和谐，如何构建和谐社会？构建和谐社会不是口号，要全民共同努力的，政府首先起带头作用。
2、“爱民如爱子”、“一乡之长如果不能爱护一乡的百姓就不配做一乡之长，一县之长如果不能爱护一县的百姓，就不配做一县之长”，灌云县、乡两级政府的行为引起了当地民众很大民愤，希望有关领导在看见本文之后能够引起高度重视，对相关责任人予以严惩不待。
3、如果通过司法程序解决，如泥牛入海，向该县法院起诉会受理吗？受理后会公正审判吗？据该县相关人士透露，县政府身上不少案子了，不怕你告的。
五、相关法律依据及政策
1、《中华人民共和国合同法》
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《城市房屋拆迁管理条例》
4、《江苏省城市房屋管理条例实施细则》
5、《江苏省拆迁管理条例》
6、江苏省拆迁补偿标准
7、江苏省拆迁补偿安置政策
8、江苏省拆迁补偿安置办法
9、江苏省拆迁规定
10、连云港市人民政府办公室关于加强土地管理促进节约集约的通知
11、连云港市拆迁补偿安置办法
12、连云港市拆迁补偿安置标准
13、连云港市城市规划公示制度
14、连云港市政府关于调整征地补偿安置标准的通知
15、连云港市政府关于印发2004年市政重点建设项目征地拆迁安置补偿实施意见的通知
上述句句属实，恳请相关媒体到现场采访，同时恳请省人民政府、省纪委有关高层领导彻查为盼，为民做主！
律 师 函
发函人：上海普若律师事务所
收函人：江苏省连云港市人民政府、灌云县人民政府、灌云县图河乡人民政府
联系电话：021-68879992 手机：13681892060 传真：021-68879993
联系地址：上海张杨路707号生命人寿大厦808室 网址:www.puruo.com
江苏省连云港市人民政府、灌云县人民政府、灌云县图河乡人民政府：
上海普若律师事务所是经中华人民共和国司法部审核批准并依法获得法律执业许可，在中华人民共和国境内从事法律业务的律师事务所。根据中华人民共和国法律法规的有关规定及受吉春林、吉春山先生（以下简称委托人）之委托，本律师具有合法的资格作为其代理人，现就灌云县图河乡人民政府作为拆迁单位，在324省道建设中因征用委托人家庭共有房屋引发动迁安置补偿协议纠纷事宜，郑重致函你处。
本律师查阅了由委托人提供的《关于324省道扩建工程房屋及附属物拆迁协议》、灌云县图河乡人民政府出具的承诺书等材料，结合委托人陈述，知悉如下情况：
委托人系灌云县图河乡村民，依法对其房屋（位于图河乡七道沟路边、324省道旁）享有所有权。2008年6月，324省道改造拆建，涉及委托人一户房屋拆迁安置，委托人一方经与灌云县图河乡人民政府平等自愿协商，于2008年10月12日达成两份拆迁安置协议书，根据协议书约定，灌云县图河乡人民政府应向委托人支付总计700000元人民币补偿款（含奖金12000元），灌云县图河乡人民政府还承诺签订拆迁协议后另行安置宅基地。委托人签订相关拆迁协议后，配合拆迁单位所展开的工作，并将被折迁房屋内的物品、设备搬出。但直至今日，委托人两户的拆迁安置补偿款不仅没有得到全额支付，且宅基地安置也没有落实。为此，委托人仍本着相信县、乡政府此前的多次承诺，与县、乡政府多次沟通，希望尽快安置、补偿到位，但却于2009年4月30日得到乡政府的答复意见，称委托人拆迁补偿款在2009年4月27日已付清，拒绝对委托人进行安置补偿。对于这一答复，委托人无法接受，多次进行交涉仍未果。
以上事实，本律师认为根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，灌云县图河乡人民政府上述拆迁安置补偿行为已构成违法、违约，并已严重损害了委托人的合法权益。为保护委托人的合法权益不受侵犯，现委托人授权本律师郑重函告如下：鉴于前述事项涉及重大民生问题（除委托人一户外，324省道建设中存在类似问题的还有多户村民），灌云县图河乡人民政府应从构建和谐社会这一目的出发，高度重视并予解决，请于收到本函后三日内立即与本律师取得联系，向委托人支付拆迁补偿款，并予依法安置。反之，委托人将通过本律师启动法律程序追究灌云县图河乡人民政府应承担的全部法律责任。本律师还将根据事态进展程度决定是否必要向江苏省人民政府乃至中华人民共和国国务院反映此民生问题，要求彻查此事，深挖违法行为背后的非法利益集团并予严惩，直至委托人的合法权益得到切实保障。
本函不应以任何方式或在任何方面损害或影响委托人根据有关法律法规有权取得所有的权利和救济，包括但不限于委托人在法律程序中所享有的权利或地位，所有相关权利均明示保留。
特此函告！
上海普若律师事务所
李前军律师
二00九年六月一日
附：本律师函一式四份，每份二页，寄江苏省连云港市人民政府、灌云县人民政府、灌云县图河乡人民政府各一份，上海普若律师事务所留存一份
据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。
通知全文如下：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条规定的相关证明材料；
(二)赠与双方当事人的有效身份证件；
(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
六、本通知自发布之日起执行。
财政部 国家税务总局
二○○九年五月二十五日
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。）有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款（占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ）所称的车位。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项（有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ）规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条（建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 ）规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条（业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。）的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款（业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。）的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款（第八十三条二款： 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。）所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第十七条本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
第十九条本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释[2009]8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
为帮助大家更好地理解该司法解释的立法精神，本律师就相关条款作注释说明。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(部分委托的情形下不构成委托无效)
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 （显失公平的免责条款无效）
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。（物业公司除了就业主拖欠物业服务费行使起诉权，还可就本条所列事项向法院提起诉讼）
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。（禁止物业公司超范围、超额收费）
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（物业费交纳义务人不仅仅只有业主，还包括物业承租人、借用人、使用人）
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 （业主委员会有权解聘物业公司，物业公司无权向业委会主张支付物业费）
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 （物业服务合同终止时，物业公司必须配合业主委员会办理物品、资料、维修资金等交接事项）
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 （物业公司在服务合同终止后，无权再向业主收取物业费）
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
每经记者 李丽 发自上海
核心提示：据悉，名珏公寓一度被称为杭州最贵的住宅。2004年，名珏公寓以4万元/平方米的均价出售，一度刷新杭州当时最贵公寓纪录。当时，看得到西湖的楼盘开价每平方米7万元以上，名珏公寓的湖景房更是超过每平方米12万元。
前来竞拍的人以为会有一番“龙争虎斗”，因为对于名珏公寓周边7.5万元/平方米左右的楼盘而言，起拍价3万元/平方米实在是个很“实惠”的价格。
昨日下午，杭州西湖边的名珏公寓项目18套公寓在上海公开拍卖，此前其单价曾堪比上海汤臣一品。然而，近20位投资者竞买的好戏尚未开场，便已落幕。拍卖会开始后不久，主持人表示，“由于标的存在不可预知的风险”等原因，名珏公寓的18套公寓“暂缓拍卖”。
杭州市上城区湖滨路12号名珏公寓的这18套公寓位于项目的第5层(名义层，实为第4层)。拍卖总建筑面积为1527.17平方米。拍卖房源可供选择的范围相对较大，有58.73平方米、69.42平方米、131.07平方米、176.97平方米、187.15平方米等多种户型。
现场
近20人钟情西湖天价豪宅
昨天下午两点，《每日经济新闻》记者在拍卖会现场看到，名珏公寓18套房专场拍卖会现场有将近20位竞拍人。14时15分左右，拍卖主持人开始宣读拍卖特别告知。14时30分，主持人表示“还要再与委托人沟通一下”，便离开拍卖会现场，拍卖会就此中断。
14时47分，主持人回到拍卖会现场，但却表示：“由于标的存在不可预知的风险”以及未待了解清楚的条件，名珏公寓的18套公寓“暂缓拍卖”。
随后，亦有拍卖会相关人士表示：“名珏公寓的这18套公寓，将不再采用公开拍卖的方式，而是通过协议转让的方式转让。”
资料显示，名珏公寓位于杭州西湖东侧的湖滨路，原名杭州利星凯悦大酒店(7.07,-0.04,-0.56%)有限公司公寓，与杭州凯悦大酒店毗邻，是凯悦大酒店的姊妹项目。公寓分两翼展开，左翼可大范围看西湖，右翼可以眺望宝石山。公寓楼下的利星购物广场是杭州最繁华、租金最贵的湖滨商业街，被定位为国际名品地带。
据悉，名珏公寓一度被称为杭州最贵的住宅。2004年，名珏公寓以4万元/平方米的均价出售，一度刷新杭州当时最贵公寓纪录。当时，看得到西湖的楼盘开价每平方米7万元以上，名珏公寓的湖景房更是超过每平方米12万元。
原因
土地使用权被查封是关键？
昨日，记者获得的拍卖文件显示：名珏公寓的这18套房屋，目前仍未办理完成房屋所有权初始登记手续，属于在建工程；该项目土地使用权，被上海市第一中级人民法院查封。由于杭州市目前采用《土地证》、《房产证》、《契税证》三证，故开发商杭州华溥实业有限公司尚未办妥该房产土地复核验收手续，目前无法办理房地产登记过户手续。
昨日，上海创远律师事务所陈如波律师在接受《每日经济新闻》采访时表示：“没有取得产权证明的房屋，不能拍卖。如果买受人竞买成功，一旦不能办理产权证明，买受人的权利将无法保障。”
竞买者
多为浙江投资者
在得知拍卖会终止的消息后，一位已交纳10万元拍卖保证金的竞买者向《每日经济新闻》表示：“这是个噱头，名珏公寓在炒作。”
对于名珏公寓委托人的背景，拍卖公司此前透露，这18套房源的委托人是一家商业地产公司，之前房源一直处于空关状态，因手续一直未办下来而无法出售。“据了解，近期由于杭州房地产政策的变化，之前阻碍产证办理的问题解决了，目前产证正在办理当中，所以委托人才会选择在此时拍卖。”
而一位来自浙江丽水的竞买者在接受《每日经济新闻》采访时表示，这次来参加竞买的投资者，大多来自浙江。为了这次竞买，不少人清早就从外地出发赶来上海。
来自杭州的胡先生也向《每日经济新闻》表示，购买西湖边的房源，可以自住外，也可用来投资。他笑言，如果把名珏公寓的一套小户型用来出租，月租金肯定会超过6000元。他原本想“拿”下名珏公寓的两套房源。胡先生表示，他以为会有一番“龙争虎斗”，因为对于名珏公寓周边7.5万元/平方米左右的楼盘而言，起拍价3万元/平方米实在是个很“实惠”的价格。
| 如此使用维修基金是否违规 |
| ------------------------------------------ www.jfdaily.com 2008-4-30 稿件来源:解放网-上海法制报 |
| 今年4月1日起，在平凉路上的联升小区内，粗粗细细的白钢水管开始围绕走廊，安全通道被水管堵塞一半，地上还有大大小小直透楼板的洞。这就是联升小区新的自来水管道系统。 居民戏称：出门一看是 “澡堂”，下班回到 “锅炉房”。 令居民们感到意外的是：这个庞大工程是小区业委会与一家施工单位签字开动的，然而很多业主竟然事先丝毫不知此事。一大串的问题接连被提出：业委会有无权力与施工方签订协议？水管为何选择明装？一连串的问题背后，总金额70多万的管道铺设合同中，30多万的巨额维修基金被业委会付出去了。 业主纷纷表示，业委会未经业主同意擅自使用维修基金属于违规，一定要维权。 小区物业公司的说法则与业主们的正好相反： “业委会在动用维修资金之前，已经召开业主大会，管道铺设方案获得了三分之二的业主同意。”但业委会方面却一直保持沉默。 相关专家表示，在 《物权法》中，对于业委会运用维修基金的监督规定应该得到细化。相关房地部门也向记者表示，除了定期公开信息等政府手段之外，对于业委会运用维修基金的监督应该有各方的共同努力，积极配合。 房地产、法学界人士呼吁：加强各方联系，细化责任，增强多种监督方式，才能切实用好物业维修基金。 |
| |重点·声音| | |||
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| 作者：□法治报记者 赵颖彦 实习生 吕 洁 管文飞 |
上海房屋买卖合同、银行借贷合同、贷款抵押合同之间法律效力、法律关系区分
房屋买受人在购买房屋后，对该房屋设定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同、借贷合同、房屋抵押合同。一般面言，借贷合同与提供担保的房屋抵押合同之间构成主从合同关系，而房屋买卖合同与房屋抵押合同之间不形成主从合同关系。房屋买卖合同被确认为有效，房屋抵押合同不存在其他无效因素，一般应认定为有效。
房屋买卖合同被确认为无效，则无效合同自始没有法律约束力，买受人若设定房屋抵押权，则成为无处分权人。无处分权人设定的房屋抵押权，抵押权人可基于《物权法》第106条的规定取得。审判实践中，适用不动产抵押权善意取得制度，须注意把握抵押权人设定抵押权时的善意、合理对价以及办理不动产抵押权登记等法律要件。其中抵押权人对不动产登记的信赖，一般情况下可构成善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。审判实践中可以结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行综合判断。
