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上海首套购房银行贷款首付升至三成
“现在从政策上讲起来，第一套房贷的首付成数还是两成，但实际操作中已经多数要求达到三成的水平。”记者昨日从沪上多家商业银行了解到，从本周开始对大多数普通客户的首套房贷申请，虽然利率还是维持在7折，但是首付已经悄悄提升至三成的水平。这说明房贷收紧的现象已经不仅局限于二套房贷，而且开始扩展到首套房贷的标准。
房贷收紧范围扩大
多家银行调高首套房贷首付比例
“第一套房贷的首付要三成，利率还可以给你打七折。”上海中行长宁支行的客户经理对记者表示，目前该行第二套房贷的首付是四成，利率要在央行基准上浮10%，要降低标准基本没有可能。
“侬要问第一套房贷啊，首付三成，利率七折。”工行静安支行的客户经理面对记者咨询时，给出的答复基本与中行的相同。该客户经理同时对记者表示，对少数优质客户可以提供第一套房贷两成首付。而优质客户的认定标准是达标的理财金账户，动产加上不动产超过200万。
“第一套房贷的首付说起来是两成，但实际上要达到三成。”招商银行的相关人士也对记者表示，目前审批房贷申请时更倾向于考虑优质抵押物，主要指市中心地段和房龄较短的房子。
据记者了解，中行、工行和招行作为主要的商业银行，占据了较大的房贷市场份额，此次几乎步调一致地上调首套房贷的首付比例。而且不少中小银行在经历了前一阵的“抢贷潮”后，消化新增房贷的胃口明显减少，相关人士昨日也对记者表示将考虑跟随大银行对首套房贷“紧一紧”。
银行认同房价泡沫
提高首付不陪房主一起“举杠铃”
“提高首付最能说明就连银行现在也对房价恐高了。”一家国有大银行的房贷业务负责人吴先生分析，从银行自身控制房贷风险的角度出发，一般在房价泡沫并不明显的情况下，银行会用降低首付的方式来刺激房贷业务。但在房价泡沫明显的情况下，银行则会反过来提高首付以保证房贷质量避免坏账激增。
“在原来首付比例20%的情况下，只要房价跌幅超过20%，投资客大不了不要房子，干脆断供减少自己投资损失。”银行业内人士吴先生进一步对记者解释，但这种断供做法会造成房贷烂在银行手上。而且房子一向是买涨不买跌，银行实际上也很难将断供的房子出手收回贷款。
“看看现在的上海房价，就算投资客还敢买，银行也要评估其中风险。”业内人士吴先生表示，现在大多数银行都收紧房贷审批，主要是不愿陪房产投资客一起“举杠铃”。虽然大多数人都看好上海房价的长期走势，但上海不少楼盘在不到一年的时间内涨幅已经达到50%左右，短期透支的苗头很明显了。
银行传出的“变通”方法
做低房价或可加速审批速度
“侬如果要想房贷快点批下来，不妨把房价做低试试看，应该可以的。”记者昨日从沪上多家房产中介了解到，银行为了严控房贷风险，现在普遍对做高房价骗取低首付甚至零首付查得很严格。但另一方面，银行对做低房价的贷款申请可以考虑适当放松审批尺度。
“现在房价很大一部分都是泡沫，银行方面肯定希望房贷申请上的成交价更合理。”一家股份制银行上海分行的房贷客户经理李小姐举例，如果一套房子的评估价是200万，银行有时会建议客户申请时的成交价做到150万，这样可以尽快获得审批。因为银行按照150万的成交价放贷80%，其实只有120万，只相当于在真实成交价200万上放贷60%而已，这其实也是变相提高首付比例。青年报
上海二套房贷利率下月起上调10% 政策面临调整
首套房贷7折利率年底取消，“优质客户”不例外
收紧二套房贷肯定是银行房贷政策调整的重要信号。
随着房地产优惠政策到期的临近，各银行信贷政策也频吹收紧之风。
早报记者昨日获悉，沪上各大房产中介公司近日收到部分国有商业银行上海分行口头通知，自11月1日起，第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。
“虽然首套自住房7折优惠利率到期后是否会叫停目前尚不明确，但收紧二套房贷肯定是银行房贷政策调整的重要信号。”房产中介公司贷款部负责人普遍认为。
“最近上面查得很紧”
昨日，沪上部分大型房产中介公司贷款部负责人证实上述消息，“二套房贷利率的全面收紧明显是个重要信号，房贷政策或将全面调整。”一家中介公司贷款部负责人告诉记者。
而在此之前，今年6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调了二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。随后在7月17日，银监会主席刘明康也在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调严格执行二套房贷政策，但各大商业银行在实际操作中一直外紧内松，政策多有“弹性空间”。
据记者了解，之前各家商业银行对二套房贷的规定都差不多，首付四成是必须的，基本上没有可弹性操作的空间。但在贷款利率方面，凡是属于各家银行“优质客户”范畴的，就可以在基准利率基础上打八五折。
“以这次银行的通知看来，应该是全面收紧二套房贷，所谓‘优质客户’这个操作空间，恐怕也不存在了。”相关人士告诉记者。
对于这次“通知”是否为统一部署，央行相关人士表示不予置评，上海银监局相关人士则称“不知情”。
接受早报记者采访的多位信贷人员都表示，传闻已经听说，但并未见到类似文件。不过，二套房贷政策已经出现从紧迹象，“最近上面查得很紧。”
房贷审批速度大为放缓
去年10月央行、财政部宣布，自2008年10月27日起，将个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%，也正是这一政策的出台直接刺激了全国楼市的全面回暖。而今年12月31日，上海楼市“救市14条”中部分房产交易优惠政策将到期。
随着楼市在今年上半年越来越热，房贷政策或将调整的风声也越来越紧。近日也有媒体报道称“上海多家商业银行内部开始流传7折优惠房贷利率可能从明年1月起叫停”。
上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜表示，房贷政策收紧之风的确越吹越紧，一方面由于年底银根收紧这一惯常做法，另一方面第三季度上海不良房贷有所抬头，政府可能也是出于严控风险的考虑。
汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔也向记者反映，近期递交给银行的贷款申请获批、放款速度大大放缓，“二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段，这种状况可能与银行提前完成全年放贷指标也有关。”
倪岱尔认为，即便房贷政策有所调整，新政策也应该是“既往不咎”的，之前已按照优惠利率签订贷款合同并已开始还款的客户，应该仍按照优惠利率执行。
尽管“银十”开局首周成交冷清，但“尾市”成交量却井喷，使本月上海二手房成交量迅速止跌回稳。
据中原地产、21世纪不动产对旗下分行的调查显示，最后一周的成交量基本与10月前两周之和持平。年底房产交易优惠政策到期取消的预期，刺激买卖双方为赶“末班车”而加速交易，为此10月整体成交量小幅增长，成交均价与上月持平。
从中原地产160余家分行反映的情况来看，浦东新区、虹口区、杨浦等区域成交量上扬明显，涨幅在两成左右。宝山区、普陀区成交量基本与9月持平，而静安、长宁、卢湾等区域成交量较9月下滑10%-15%。
从成交价格来看，高端物业价格依旧稳中有升，上涨幅度在3%左右，而中低端物业的成交价格则与9月持平。
随着年底优惠税费政策大限将近，买卖双方开始考虑税费调整带来的影响。尤其从10月最后一周开始，受到包括信贷政策逐步收紧的影响，无论卖家还是买家都想赶上“优惠末班车”，成交周期缩短、挂牌量递增。目前整体的二手房挂牌量较7月同期上扬10%左右，尤其是宝山、虹口等有新盘即将上市的区域挂牌量增幅明显。
记者 朱楠
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营
上海市高级人民法院关于规范法官自由裁量权行使的指导意见
(2009年7月1日上海市高级人民法院审判委员会第15次会议讨论通过)
为进一步规范法官自由裁量权的行使，维护司法统一，促进司法公正，增强司法公信，树立司法权威，根据有关法律规定，并结合上海法院审判工作实际，特制定本意见。
第一条自由裁量权是指法官在案件审理过程中，在法律规定的范围内或法律没有明确规定但情势所需时，依据法律原则，运用法律精神、司法良知以及经验法则，对案件进行综合、理性判断的权力。
第二条法官行使自由裁量权时，应当依据法律规定，遵循法定程序，符合法律和司法解释的精神。
第三条法官行使自由裁量权时，应秉承司法良知、恪守职业道德，以实现实体公正和程序公正为目标，做到裁判尺度统一，避免主观偏见。杜绝形式合法、实体不公的裁判。
第四条法官行使自由裁量权时，对自由裁量过程中所涉及的程序、方法、结果等事项，应当通过一定方式公开，并应在裁判文书说理部分充分阐明运用自由裁量权的原因、依据、逻辑推演过程及第五条法官行使自由裁量权时，必须适度，做到利益平衡。所作出的判断和结论必须正当，具有可实现性，应充分考量社会风俗、惯例以及公众认可度，不违反社会基本价值观念，不损害社会公共利益。
第六条法官行使自由裁量权时，应遵循证据裁判原则，严格依证据查明的事实作出裁判。作为裁判基础的证据必须经过充分质证、辩论，同时在对证据采信和事实认定时，应当综合考虑庭审中所有的证据材料、信息。
第七条案件审理过程中，在法律没有具体规定，依司法解释又无法确定举证责任承担时，应当根据公平原则和诚实信用原则，分析实体法律规范中权利构成要件，结合实际案情、当事人的举证能力等因素合理分配举证责任。
对当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集或非经 法院依职权调取而无法获得的证据，且该证据可能对事实认定、裁判结果产生重要作用的，法官应依法依职权进行调查取证。
第八条法律法规有不同规定且导致案件不同的裁判结果，又难以依据法律适用的一般原则进行选择的，应当基于查明的案件事实，并结合公共政策、社会习俗、惯例等因素进行价值判断、利益衡量，选择适用最符合公平正义、社会基本价值观念的法律条文，确保案件处理的法律效果与社会效果实现有机统一。
第九条法律法规规定不明确、不具体，而案件审理过程中又需对相关条款的内涵与外延予以明确的，应结合立法旨意、法律原则、社会主流价值观、司法政策以及经济发展情况等因素，对相关条款作出最能实现社会公平正义、最具现实合理性的解释。
案情简介：原告一商某贞系原告二沈某兴与被告一沈某美之母(因原告二为无民事行为能力人，原告一兼原告二沈某兴的法定代理人)，两原告原居住于本市广西北路146号，后因该房动迁，两原告作为受配人于1994年5月取得本市浦东新区XX路1 0 1弄3 1号403室公房(以下简称系争房屋)的居住、使用权，后将户籍迁入该房。然而被告一沈某美在两原告不知情的情况下擅自和被告二上海振南物业公司（以下简称振南公司)、被告三上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称浦房公司)签订了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，该合同约定由将系争房屋出售给被告一沈某美，并办理了沈某美为系争房屋权利人的房地产权证书，二原告在得知被告的侵权行为后，多次进行交涉无果后即委托本律师团队成员（陈如波律师、陈如浪律师）代理二原告诉至浦东新区法院，主张该公有住房出售合同违反了法律及上海市有关公有住房出售政策的规定，严重侵害了二原告的合法权益，要求确认三被告就系争房屋签订的公有住房出售合同无效，恢复该房屋为公房性质，诉讼费用由被告承担。
本律师团队在代理该案后依相关线索展开调查取证工作，根据最终调取的如下相关证据资料：住房调配单、公有住房出售合同、房地产登记册、房地产买卖合同、房地产登记申请书，加之被告一沈某美提供的房屋拆迁协议书、个人住房公积金查询单、相关证人证言，被告浦房公司及振南公司提供的职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、工龄证明、个人购房交款凭证等证据资料，本律师团队向受案浦东新区法院作如下主要代理意见：
1、根据我国民法通则相关规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。原告二沈某兴系无民事行为能力人，原告一只能处分自己权益，在其非为被监护人利益时不得处分被监护人原告二合法权益，故其在购买公有住房协议上自行盖章之行为（如有）亦应属无效；
2、本市XX北路房屋动迁时只认定两原告为被拆迁人，故沈某美在系争房屋内不具有同住人资格，其无权购买系争房屋产权；
最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见
(法发〔2009〕42号)
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。
二○○九年七月九日
当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。
一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。
二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。
三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。
四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。
父母在婚礼当天赠子女存折是否属夫妻共同财产?
章女士问:我儿子与吕小姐2006年12月25日登记结婚，2007年1月6日举行婚礼，2007年5月9日分居，2008年6月我媳妇向我儿子提出离婚。
在2007年1月6日举行婚礼的当天，我媳妇的父母送给她和我儿子一张存折，存折上的名字是她母亲。
请问律师，现在他们要离婚，这笔钱是否应看作对小夫妻两人的赠与？是否作为婚后共同财产？
律师答复婚姻法司法解释二第二十二条规定:当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。虽然这是关于出资购房的规定，但在司法实践中，对于可能发生的购买其他物品的出资，包括给付金钱，同样可根据该条规定作出系夫妻共同财产的归属认定。除非有明确的证据证明父母在实施赠与行为当时
《物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。建筑物的专有部分和共有部分怎么确定？车库、车位问题如何解决？如何处理“住改商”纠纷？物业纠纷如何化解？最高人民法院近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，记者就此采访了最高人民法院有关负责人。
问：如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释对此作出了怎样的规定？
答：司法解释从现实生活出发规定，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
确保车库车位“首先满足业主需要”
问：车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？
答：车位、车库紧张是目前普遍存在的问题，这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。
如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
“住改商”利害关系业主范围划在本栋建筑物之内
问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对此作出了怎样的解释性规定？
答：按照《物权法》第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立法目的。
针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
扩充物业公司应承担义务的依据范围
问：实践中，物业服务合同的约定内容一般较为简单，在产生纠纷的时候，当事人对如何确定物业服务企业的义务经常发生争议，司法解释对此有何规定？
答：为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。
江苏省委、省政府、江苏省纪委：
据江苏省324省道被拆迁户吉春林、吉春山寄交的书面陈述及相关证据材料，本律师现将灌云县人民政府与灌云县图河乡人民政府互相串通违法征地、拆迁事实正式公布，因为先前被拆迁人及律师与上述两级政府多次协商沟通，但遗憾的是两级政府互相推诿，导致两被拆迁人至今仍有部分补偿款没有给付，同时被拆迁的其他被拆迁人也不同程度受侵害，以下为上述两级政府的具体违法征地、拆迁事实及行为：
一、为搞政绩，在没有公告、拆迁许可证的前提下，由乡政府牵头，县政府做后盾互相串通实施拆迁
1、据灌云县建设局内部人士透露，此次动迁江苏省交通厅是拆迁人，将任务发到县里，县里直接出面怕承担责任，随之将任务发到乡里，由乡政府牵头实施拆迁，如果发生什么问题也是乡政府承担责任，从而避免县政府直接承担责任；
2、任何拆迁应有拆迁许可证，并应在拆迁范围内由县政府拆迁管理部门以公告的形式公布拆迁人、拆迁范围、拆迁期限，但至今为止，被拆迁人要求灌云县图河乡政府（拆迁协议上的拆迁人）提供拆迁许可证，乡政府拒绝提供，而且所拆面积特大。
二、县、乡两级政府互相串通，在实施拆迁过程中采取欺骗、恐吓、胁迫以及停水、停电、打人等手段，强迫被拆迁户搬迁或者擅自组织强制拆迁，却无人监管，导致一系列恶性事件频频发生
1、在实施拆迁过程中，县、乡两级政府可谓“大手笔”，动辄几十人到现场强制性拆迁，毫无程序可言，事态控制不住便动用警察镇压，更让人不可思议的是，有一次竟然还组织了120急救车、警察和火葬车等一同前往拆迁现场进行强迁，扬言说：“打死一个20万。”其中有一被拆迁人亲戚郭中华被打后竟以妨害公务罪刑事拘留（有录像证明），该被拆迁人也被打伤送往医院，而且到医院后也没有人探望，之后拆迁过程中又陆续发生多起殴打被拆迁人事件，有的被拆迁人被逼无奈竟选择喝农药，县、乡两级政府就是这样利用人民赋予他们的权力的。江苏省人民政府以及连云港市人民政府关于征用集体土地乃至拆迁补偿安置是有明文规定的，在有法及政策依据的前提下，县、乡两级政府为什么还是胡作非为，找出一个早已过时的省办公厅“红头文件”作为拆迁依据（依据该文件，每户被拆迁户补偿甚微）。
三、与老百姓签订拆迁协议后出尔反尔，不履行拆迁协议规定义务（不认帐）
上述两户被拆迁人（吉春林、吉春山）于2008年10月12日与乡政府签订拆迁协议至今，只给付了部分款项，剩余款项至今不给，找乡政府，乡政府竟回复给了，找县政府，该县副县长竟回答按省125文规定给付，而拆迁协议里明确是按省125文给予补偿安置的（有拆迁协议和与该县副县长电话录音为证）。当时负责签协议的人员说：“现在领导（于副县长）说不给了”，协议岂是儿戏，说给就给，说不给就不给，到底是法治还是人治？另知悉，乡政府有关实施拆迁人员已经因涉嫌贪污、受贿被检察院采取措施了，是不是补偿给老百姓的血汗钱都被这些贪官污吏中饱私囊了？
四、评论
1、欠债还钱、拆迁补偿安置是天经地义之事，不管谁是拆迁人，既然和被拆迁人签订了拆迁协议就应当履行拆迁协议所规定之义务，更何况拆迁协议上敲的是人民政府公章，不能“官子两个口”今天这样说，明天那样做，这样会使政府本身丧失在百姓心目中的权威性及公信力，政府说话到底是该信还是不信；“人无信不立”道理很简单，如果政府今天和别人签协议，明天不承认，我是政府我怕谁。灌云县、乡两级政府的欺民、愚民行为本身就是不和谐的，乡政府带头“冲”，县政府做后盾，乡政府有得依靠更是肆无忌惮，这样一县怎么和谐，一县不和谐一市怎么和谐，一市不和谐，一省怎么和谐，一省不和谐，社会怎么和谐，如何构建和谐社会？构建和谐社会不是口号，要全民共同努力的，政府首先起带头作用。
2、“爱民如爱子”、“一乡之长如果不能爱护一乡的百姓就不配做一乡之长，一县之长如果不能爱护一县的百姓，就不配做一县之长”，灌云县、乡两级政府的行为引起了当地民众很大民愤，希望有关领导在看见本文之后能够引起高度重视，对相关责任人予以严惩不待。
3、如果通过司法程序解决，如泥牛入海，向该县法院起诉会受理吗？受理后会公正审判吗？据该县相关人士透露，县政府身上不少案子了，不怕你告的。
五、相关法律依据及政策
1、《中华人民共和国合同法》
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《城市房屋拆迁管理条例》
4、《江苏省城市房屋管理条例实施细则》
5、《江苏省拆迁管理条例》
6、江苏省拆迁补偿标准
7、江苏省拆迁补偿安置政策
8、江苏省拆迁补偿安置办法
9、江苏省拆迁规定
10、连云港市人民政府办公室关于加强土地管理促进节约集约的通知
11、连云港市拆迁补偿安置办法
12、连云港市拆迁补偿安置标准
13、连云港市城市规划公示制度
14、连云港市政府关于调整征地补偿安置标准的通知
15、连云港市政府关于印发2004年市政重点建设项目征地拆迁安置补偿实施意见的通知
上述句句属实，恳请相关媒体到现场采访，同时恳请省人民政府、省纪委有关高层领导彻查为盼，为民做主！
律 师 函
据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。
通知全文如下：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条规定的相关证明材料；
(二)赠与双方当事人的有效身份证件；
(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
六、本通知自发布之日起执行。
财政部 国家税务总局
二○○九年五月二十五日
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。）有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款（占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释[2009]8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
为帮助大家更好地理解该司法解释的立法精神，本律师就相关条款作注释说明。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(部分委托的情形下不构成委托无效)
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 （显失公平的免责条款无效）
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
每经记者 李丽 发自上海
核心提示：据悉，名珏公寓一度被称为杭州最贵的住宅。2004年，名珏公寓以4万元/平方米的均价出售，一度刷新杭州当时最贵公寓纪录。当时，看得到西湖的楼盘开价每平方米7万元以上，名珏公寓的湖景房更是超过每平方米12万元。
前来竞拍的人以为会有一番“龙争虎斗”，因为对于名珏公寓周边7.5万元/平方米左右的楼盘而言，起拍价3万元/平方米实在是个很“实惠”的价格。
昨日下午，杭州西湖边的名珏公寓项目18套公寓在上海公开拍卖，此前其单价曾堪比上海汤臣一品。然而，近20位投资者竞买的好戏尚未开场，便已落幕。拍卖会开始后不久，主持人表示，“由于标的存在不可预知的风险”等原因，名珏公寓的18套公寓“暂缓拍卖”。
杭州市上城区湖滨路12号名珏公寓的这18套公寓位于项目的第5层(名义层，实为第4层)。拍卖总建筑面积为1527.17平方米。拍卖房源可供选择的范围相对较大，有58.73平方米、69.42平方米、131.07平方米、176.97平方米、187.15平方米等多种户型。
现场
近20人钟情西湖天价豪宅
昨天下午两点，《每日经济新闻》记者在拍卖会现场看到，名珏公寓18套房专场拍卖会现场有将近20位竞拍人。14时15分左右，拍卖主持人开始宣读拍卖特别告知。14时30分，主持人表示“还要再与委托人沟通一下”，便离开拍卖会现场，拍卖会就此中断。
14时47分，主持人回到拍卖会现场，但却表示：“由于标的存在不可预知的风险”以及未待了解清楚的条件，名珏公寓的18套公寓“暂缓拍卖”。
随后，亦有拍卖会相关人士表示：“名珏公寓的这18套公寓，将不再采用公开拍卖的方式，而是通过协议转让的方式转让。”
资料显示，名珏公寓位于杭州西湖东侧的湖滨路，原名杭州利星凯悦大酒店(7.07,-0.04,-0.56%)有限公司公寓，与杭州凯悦大酒店毗邻，是凯悦大酒店的姊妹项目。公寓分两翼展开，左翼可大范围看西湖，右翼可以眺望宝石山。公寓楼下的利星购物广场是杭州最繁华、租金最贵的湖滨商业街，被定位为国际名品地带。
据悉，名珏公寓一度被称为杭州最贵的住宅。2004年，名珏公寓以4万元/平方米的均价出售，一度刷新杭州当时最贵公寓纪录。当时，看得到西湖的楼盘开价每平方米7万元以上，名珏公寓的湖景房更是超过每平方米12万元。
原因
土地使用权被查封是关键？
昨日，记者获得的拍卖文件显示：名珏公寓的这18套房屋，目前仍未办理完成房屋所有权初始登记手续，属于在建工程；该项目土地使用权，被上海市第一中级人民法院查封。由于杭州市目前采用《土地证》、《房产证》、《契税证》三证，故开发商杭州华溥实业有限公司尚未办妥该房产土地复核验收手续，目前无法办理房地产登记过户手续。
昨日，上海创远律师事务所陈如波律师在接受《每日经济新闻》采访时表示：“没有取得产权证明的房屋，不能拍卖。如果买受人竞买成功，一旦不能办理产权证明，买受人的权利将无法保障。”
竞买者
多为浙江投资者
在得知拍卖会终止的消息后，一位已交纳10万元拍卖保证金的竞买者向《每日经济新闻》表示：“这是个噱头，名珏公寓在炒作。”
对于名珏公寓委托人的背景，拍卖公司此前透露，这18套房源的委托人是一家商业地产公司，之前房源一直处于空关状态，因手续一直未办下来而无法出售。“据了解，近期由于杭州房地产政策的变化，之前阻碍产证办理的问题解决了，目前产证正在办理当中，所以委托人才会选择在此时拍卖。”
而一位来自浙江丽水的竞买者在接受《每日经济新闻》采访时表示，这次来参加竞买的投资者，大多来自浙江。为了这次竞买，不少人清早就从外地出发赶来上海。
来自杭州的胡先生也向《每日经济新闻》表示，购买西湖边的房源，可以自住外，也可用来投资。他笑言，如果把名珏公寓的一套小户型用来出租，月租金肯定会超过6000元。他原本想“拿”下名珏公寓的两套房源。胡先生表示，他以为会有一番“龙争虎斗”，因为对于名珏公寓周边7.5万元/平方米左右的楼盘而言，起拍价3万元/平方米实在是个很“实惠”的价格。
| 如此使用维修基金是否违规 |
| ------------------------------------------ www.jfdaily.com 2008-4-30 稿件来源:解放网-上海法制报 |
| 今年4月1日起，在平凉路上的联升小区内，粗粗细细的白钢水管开始围绕走廊，安全通道被水管堵塞一半，地上还有大大小小直透楼板的洞。这就是联升小区新的自来水管道系统。 居民戏称：出门一看是 “澡堂”，下班回到 “锅炉房”。 令居民们感到意外的是：这个庞大工程是小区业委会与一家施工单位签字开动的，然而很多业主竟然事先丝毫不知此事。一大串的问题接连被提出：业委会有无权力与施工方签订协议？水管为何选择明装？一连串的问题背后，总金额70多万的管道铺设合同中，30多万的巨额维修基金被业委会付出去了。 业主纷纷表示，业委会未经业主同意擅自使用维修基金属于违规，一定要维权。 小区物业公司的说法则与业主们的正好相反： “业委会在动用维修资金之前，已经召开业主大会，管道铺设方案获得了三分之二的业主同意。”但业委会方面却一直保持沉默。 相关专家表示，在 《物权法》中，对于业委会运用维修基金的监督规定应该得到细化。相关房地部门也向记者表示，除了定期公开信息等政府手段之外，对于业委会运用维修基金的监督应该有各方的共同努力，积极配合。 房地产、法学界人士呼吁：加强各方联系，细化责任，增强多种监督方式，才能切实用好物业维修基金。 |
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