律师质疑：上海市房管局无权更改限购政策

近日，上海房管局有关人士在接受媒体采访时则表示，本市限购后持长期居住证连续满3年的家庭和本市户籍居民一样已有一套住房的，可以再买一套房。此言一出，舆论哗然，大家皆表示，上海限购令开始松绑。

上海房地产律师陈如波认为关于居住证满三年可购二套房的精神与限购令政策自相矛盾，上海市房管局的这一表示没有任何法律依据，其无权更改限购政策。

2011年2月1日上海出台的《关于本市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。除此之外，没有任何文字解释上海户籍居民家庭的概念，更没有明确指明持有居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，可以购买两套住房。

陈如波律师认为，纵观规定全文找不到任何上海市房管局有关人士所称的楼市限购政策制定之初就已经明确外地户籍居民持长期居住证满三年，可购买两套住房这一规定或依据。很显然，上海市房管局作为政府职能部门无权更改上海市政府关于本市限购令政策即(沪府办发〔2011〕6号)，更无权对该文件作任何扩大性解释。

文章来源：http://www.5yaodao.com/news/773.html上海房产律师网

上海房地产律师：上海市房管局称居住证满三年可购二套房缺少法律依据

近日，有媒体报道称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，可以购买第二套房。

上海房管局有关人士在接受媒体采访时则表示，楼市限购政策制定之初就已经明确，“本市户籍家庭”指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭，因此自去年初，本市限购后持长期居住证连续满3年的家庭和本市户籍居民一样已有一套住房的，可以再买一套，有二套及以上的，暂时不能再买，因此不存在限购放松或是改变的问题。

上海房地产律师陈如波认为上海市房管局应明示居住证满三年可购二套房的法律依据，上海市房管局的答复对于刚需购房者而言是利好消息，但是其对限购政策规定作任意扩大解释，关于居住证满三年可购二套房的说法缺少法律依据。

在上海市人民政府办公厅于2011年1月31日印发给各区、县人民政府，市政府各委、办、局的沪府办发〔2011〕6号文件，即关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知第七条中明确指出：
“自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”

陈如波律师认为，纵观全文并没有列明本市户籍居民家庭这一概念中已然包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭，因此不能从该规定中当然得出，或推导得出任何限购政策实施当时，持有三年以上居住证家庭可以享受与上海户籍居民家庭同等的购房待遇。

手头上有五六十万元现金，如让它保值增值。存在银行，虽然保险但收益甚微；买股票，看着节节下滑的股市，实在庆幸自己没有进入，以后更加不敢进去了；基金吗？倒是买过一部分基金，还是外资银行的资深理财师帮打理的，但是去年国际形势也很动荡，一段时间亏了30%以上，虽然后来有所回升，但是再补仓，确实是不敢了；黄金呢，已经涨过一段时间；字画，不懂。

所以，看着这段时间房价跌得比较多，有些心动。虽然楼市还有可能继续下行，但部分楼盘的价格已经降到位，风险已经不是很大，只要能够保值就好了。

投资需求暗潮涌动

不得不提的是，史上最严厉的调控政策，使得之前楼市高涨的投资热情有所潜伏，但这种需求依旧存在，引爆它的，一是不限购不限贷的商业地产，一是超低单价或超低总价的房源。

不过，跟之前投资基本上采用银行按揭不同，现在的投资者们大多经济实力还比较雄厚，大多喜欢购买小户型的、总价不高、风险不是很大的房源，从而可以采用一次性付款的方式。因为随着央行数次加息，以及目前贷款利率上浮，按揭所要支付的利息已经大大增加，从这个层面上来说，贷款投资已经不太合算。

上海房地产律师陈如波提醒购房者进行房屋买卖时要注意房屋所在地政策规定，了解清楚当地是否有购房的限购性条件，申请银行贷款及办理过户交易时需要准备或提供哪些手续文件，要有充分的预估和判断，防止有法律风险。

　　建金〔2012〕10号

　　各省、自治区住房和城乡建设厅：

　　管好用好住房公积金，事关推动实现“住有所居”目标、维护职工合法权益、促进社会和谐稳定的大局。加强住房公积金监管，保证资金安全和有效使用，是各省（区）住房城乡建设厅的重要职责。近年来，各省（区）住房城乡建设厅在加强住房公积金制度建设、规范管理和队伍建设等方面做了大量工作，取得积极成效。但也存在监管工作落实不到位，工作力量薄弱，监管手段单一，监管能力不足等问题。随着住房公积金规模快速增长，业务范围不断拓宽，缴存、提取、个人贷款、资金存储、财务核算等方面的风险隐患不断积累，监管工作面临不少新情况和新问题，监管任务十分繁重。为进一步强化省（区）住房城乡建设厅对住房公积金的监管职能，根据《住房公积金管理条例》、《住房公积金行政监督办法》等规定，现通知如下。

　　一、加强对管委会决策的监督。会同有关部门，对各设区城市（含省直、行业，下同）制定的住房公积金缴存、提取、贷款、增值收益分配等政策进行合规性审查。对不符合规定的政策，应责令限期纠正。各设区城市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）审议重大决策事项时，住房城乡建设厅可列席会议；加强对管委会会议纪要和决策事项的备案管理。

　　二、加强文件报备审核。各省（区）住房城乡建设厅或会同有关部门制定的住房公积金有关规定，应报住房城乡建设部备案；对突破《住房公积金管理条例》规定的，应报住房城乡建设部审核。

　　三、定期开展监督检查。每年组织对各设区城市住房公积金业务管理、政策执行、风险控制和规范服务等工作开展检查，重点检查涉险资金回收、分中心机构调整、骗提骗贷和大额资金转存等情况。协调组织开展年度审计工作。对检查和审计中发现的问题，责令整改并通报管委会。对拒不整改的，约谈管委会和住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责人。

　　四、实施管理绩效考核。每年3月底前，会同同级财政、人民银行等部门对公积金中心上一年度管理情况进行全面考核，将考核结果通报管委会，并抄送设区城市人民政府。对考核优秀的，予以表彰；对考核不合格的，通报批评，责令限期整改。对连续2年考核不合格的，向当地人民政府提出撤换公积金中心负责人的建议。

　　五、加快监管系统建设。按照住房城乡建设部的统一部署，加快推进住房公积金监管信息系统建设，确保资金、人员、设备及时到位。逐步统一住房公积金业务管理信息系统技术标准，规范本地区业务系统建设，加强数据安全管理。

　　六、加强业务指导。深入基层开展调查研究，全面了解本地区住房公积金管理运行情况，定期召开会议，研究处理影响本地区住房公积金健康发展的问题，总结推广先进经验。按照有关规定，结合本地实际开展业务创新，努力提高科学化、标准化、规范化和精细化管理水平。

　　七、组织开展全员培训。制定住房公积金管理人员培训规划和年度培训计划，每年参训人员不低于从业人员的20%。组织开展政治素质、廉洁从政和业务知识培训，不断提高管理人员的政治素质和业务能力。指导公积金中心开展岗位技能培训，提高从业人员的业务能力和服务水平。

　　八、加强信息报送工作。及时准确报送统计报表等相关信息。对本地区住房公积金管理中发生的资金风险、信息安全、人员违规违纪、重要社会舆情等问题，及时向上级监管部门报告。每年组织公积金中心对住房公积金管理运行情况进行总结汇报。每半年总结本省（区）住房公积金监管工作情况并报送住房城乡建设部。

　　九、做好信息公开工作。充分利用报纸、电视、电台、网络等新闻媒体，做好信息公开工作。每年定期向社会公开住房公积金管理运行情况和相关政策规定。督促公积金中心落实信息公开制度，接受社会监督。向社会公布投诉举报电话和网站，受理住房公积金相关投诉举报，及时调查处理。依法做好住房公积金行政复议工作。

　　十、加强部门协调。积极与财政、人民银行、纪检监察、审计、银监等部门沟通协调，充分发挥相关部门的职能作用，形成监管合力。主动与专家学者沟通，广泛听取社会各界对加强和改进住房公积金管理工作的意见和建议。

　　十一、加强队伍建设。加强住房公积金监管机构建设，充实经济、金融、财会、法律、房地产、计算机等相关专业人员，保持人员相对稳定。保障专项检查和监管工作经费，确保住房公积金监管工作有序开展。

　　各地可根据本《通知》要求，制定具体实施措施，报住房城乡建设部备案。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　二〇一二年二月六日

上海购房政策－银行贷款放松配合普通住宅标准调整 房地产市场转向利好

  上海市市长韩正近日表示，上海普通住宅标准： 内环内由原来245万上调至330万，内外环间由原来的140万上调至200万，外环外由原来的98万上调至160万。
   与此同时，有银行表示，首次置业申请房贷有优惠，甚至有部分外资银行明确表示优质客户购房打9折。

上海房地产律师陈如波认为普通住宅标准的调整将使得不少购房者在置业成本上有所节约，鼓励了更多刚需购房者入市，而银行放贷额度的恢复以及首套房贷利率优惠的恢复，对刚需置业者来说都是一个较佳的入市机会。