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《物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。建筑物的专有部分和共有部分怎么确定？车库、车位问题如何解决？如何处理“住改商”纠纷？物业纠纷如何化解？最高人民法院近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，记者就此采访了最高人民法院有关负责人。
问：如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释对此作出了怎样的规定？
答：司法解释从现实生活出发规定，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
确保车库车位“首先满足业主需要”
问：车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？
答：车位、车库紧张是目前普遍存在的问题，这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。
如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
“住改商”利害关系业主范围划在本栋建筑物之内
问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对此作出了怎样的解释性规定？
答：按照《物权法》第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立法目的。
针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
扩充物业公司应承担义务的依据范围
问：实践中，物业服务合同的约定内容一般较为简单，在产生纠纷的时候，当事人对如何确定物业服务企业的义务经常发生争议，司法解释对此有何规定？
答：为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。
江苏省委、省政府、江苏省纪委：
据江苏省324省道被拆迁户吉春林、吉春山寄交的书面陈述及相关证据材料，本律师现将灌云县人民政府与灌云县图河乡人民政府互相串通违法征地、拆迁事实正式公布，因为先前被拆迁人及律师与上述两级政府多次协商沟通，但遗憾的是两级政府互相推诿，导致两被拆迁人至今仍有部分补偿款没有给付，同时被拆迁的其他被拆迁人也不同程度受侵害，以下为上述两级政府的具体违法征地、拆迁事实及行为：
一、为搞政绩，在没有公告、拆迁许可证的前提下，由乡政府牵头，县政府做后盾互相串通实施拆迁
1、据灌云县建设局内部人士透露，此次动迁江苏省交通厅是拆迁人，将任务发到县里，县里直接出面怕承担责任，随之将任务发到乡里，由乡政府牵头实施拆迁，如果发生什么问题也是乡政府承担责任，从而避免县政府直接承担责任；
2、任何拆迁应有拆迁许可证，并应在拆迁范围内由县政府拆迁管理部门以公告的形式公布拆迁人、拆迁范围、拆迁期限，但至今为止，被拆迁人要求灌云县图河乡政府（拆迁协议上的拆迁人）提供拆迁许可证，乡政府拒绝提供，而且所拆面积特大。
二、县、乡两级政府互相串通，在实施拆迁过程中采取欺骗、恐吓、胁迫以及停水、停电、打人等手段，强迫被拆迁户搬迁或者擅自组织强制拆迁，却无人监管，导致一系列恶性事件频频发生
1、在实施拆迁过程中，县、乡两级政府可谓“大手笔”，动辄几十人到现场强制性拆迁，毫无程序可言，事态控制不住便动用警察镇压，更让人不可思议的是，有一次竟然还组织了120急救车、警察和火葬车等一同前往拆迁现场进行强迁，扬言说：“打死一个20万。”其中有一被拆迁人亲戚郭中华被打后竟以妨害公务罪刑事拘留（有录像证明），该被拆迁人也被打伤送往医院，而且到医院后也没有人探望，之后拆迁过程中又陆续发生多起殴打被拆迁人事件，有的被拆迁人被逼无奈竟选择喝农药，县、乡两级政府就是这样利用人民赋予他们的权力的。江苏省人民政府以及连云港市人民政府关于征用集体土地乃至拆迁补偿安置是有明文规定的，在有法及政策依据的前提下，县、乡两级政府为什么还是胡作非为，找出一个早已过时的省办公厅“红头文件”作为拆迁依据（依据该文件，每户被拆迁户补偿甚微）。
三、与老百姓签订拆迁协议后出尔反尔，不履行拆迁协议规定义务（不认帐）
上述两户被拆迁人（吉春林、吉春山）于2008年10月12日与乡政府签订拆迁协议至今，只给付了部分款项，剩余款项至今不给，找乡政府，乡政府竟回复给了，找县政府，该县副县长竟回答按省125文规定给付，而拆迁协议里明确是按省125文给予补偿安置的（有拆迁协议和与该县副县长电话录音为证）。当时负责签协议的人员说：“现在领导（于副县长）说不给了”，协议岂是儿戏，说给就给，说不给就不给，到底是法治还是人治？另知悉，乡政府有关实施拆迁人员已经因涉嫌贪污、受贿被检察院采取措施了，是不是补偿给老百姓的血汗钱都被这些贪官污吏中饱私囊了？
四、评论
1、欠债还钱、拆迁补偿安置是天经地义之事，不管谁是拆迁人，既然和被拆迁人签订了拆迁协议就应当履行拆迁协议所规定之义务，更何况拆迁协议上敲的是人民政府公章，不能“官子两个口”今天这样说，明天那样做，这样会使政府本身丧失在百姓心目中的权威性及公信力，政府说话到底是该信还是不信；“人无信不立”道理很简单，如果政府今天和别人签协议，明天不承认，我是政府我怕谁。灌云县、乡两级政府的欺民、愚民行为本身就是不和谐的，乡政府带头“冲”，县政府做后盾，乡政府有得依靠更是肆无忌惮，这样一县怎么和谐，一县不和谐一市怎么和谐，一市不和谐，一省怎么和谐，一省不和谐，社会怎么和谐，如何构建和谐社会？构建和谐社会不是口号，要全民共同努力的，政府首先起带头作用。
2、“爱民如爱子”、“一乡之长如果不能爱护一乡的百姓就不配做一乡之长，一县之长如果不能爱护一县的百姓，就不配做一县之长”，灌云县、乡两级政府的行为引起了当地民众很大民愤，希望有关领导在看见本文之后能够引起高度重视，对相关责任人予以严惩不待。
3、如果通过司法程序解决，如泥牛入海，向该县法院起诉会受理吗？受理后会公正审判吗？据该县相关人士透露，县政府身上不少案子了，不怕你告的。
五、相关法律依据及政策
1、《中华人民共和国合同法》
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《城市房屋拆迁管理条例》
4、《江苏省城市房屋管理条例实施细则》
5、《江苏省拆迁管理条例》
6、江苏省拆迁补偿标准
7、江苏省拆迁补偿安置政策
8、江苏省拆迁补偿安置办法
9、江苏省拆迁规定
10、连云港市人民政府办公室关于加强土地管理促进节约集约的通知
11、连云港市拆迁补偿安置办法
12、连云港市拆迁补偿安置标准
13、连云港市城市规划公示制度
14、连云港市政府关于调整征地补偿安置标准的通知
15、连云港市政府关于印发2004年市政重点建设项目征地拆迁安置补偿实施意见的通知
上述句句属实，恳请相关媒体到现场采访，同时恳请省人民政府、省纪委有关高层领导彻查为盼，为民做主！
律 师 函
发函人：上海普若律师事务所
收函人：江苏省连云港市人民政府、灌云县人民政府、灌云县图河乡人民政府
联系电话：021-68879992 手机：13681892060 传真：021-68879993
联系地址：上海张杨路707号生命人寿大厦808室 网址:www.puruo.com
江苏省连云港市人民政府、灌云县人民政府、灌云县图河乡人民政府：
上海普若律师事务所是经中华人民共和国司法部审核批准并依法获得法律执业许可，在中华人民共和国境内从事法律业务的律师事务所。根据中华人民共和国法律法规的有关规定及受吉春林、吉春山先生（以下简称委托人）之委托，本律师具有合法的资格作为其代理人，现就灌云县图河乡人民政府作为拆迁单位，在324省道建设中因征用委托人家庭共有房屋引发动迁安置补偿协议纠纷事宜，郑重致函你处。
本律师查阅了由委托人提供的《关于324省道扩建工程房屋及附属物拆迁协议》、灌云县图河乡人民政府出具的承诺书等材料，结合委托人陈述，知悉如下情况：
委托人系灌云县图河乡村民，依法对其房屋（位于图河乡七道沟路边、324省道旁）享有所有权。2008年6月，324省道改造拆建，涉及委托人一户房屋拆迁安置，委托人一方经与灌云县图河乡人民政府平等自愿协商，于2008年10月12日达成两份拆迁安置协议书，根据协议书约定，灌云县图河乡人民政府应向委托人支付总计700000元人民币补偿款（含奖金12000元），灌云县图河乡人民政府还承诺签订拆迁协议后另行安置宅基地。委托人签订相关拆迁协议后，配合拆迁单位所展开的工作，并将被折迁房屋内的物品、设备搬出。但直至今日，委托人两户的拆迁安置补偿款不仅没有得到全额支付，且宅基地安置也没有落实。为此，委托人仍本着相信县、乡政府此前的多次承诺，与县、乡政府多次沟通，希望尽快安置、补偿到位，但却于2009年4月30日得到乡政府的答复意见，称委托人拆迁补偿款在2009年4月27日已付清，拒绝对委托人进行安置补偿。对于这一答复，委托人无法接受，多次进行交涉仍未果。
以上事实，本律师认为根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，灌云县图河乡人民政府上述拆迁安置补偿行为已构成违法、违约，并已严重损害了委托人的合法权益。为保护委托人的合法权益不受侵犯，现委托人授权本律师郑重函告如下：鉴于前述事项涉及重大民生问题（除委托人一户外，324省道建设中存在类似问题的还有多户村民），灌云县图河乡人民政府应从构建和谐社会这一目的出发，高度重视并予解决，请于收到本函后三日内立即与本律师取得联系，向委托人支付拆迁补偿款，并予依法安置。反之，委托人将通过本律师启动法律程序追究灌云县图河乡人民政府应承担的全部法律责任。本律师还将根据事态进展程度决定是否必要向江苏省人民政府乃至中华人民共和国国务院反映此民生问题，要求彻查此事，深挖违法行为背后的非法利益集团并予严惩，直至委托人的合法权益得到切实保障。
本函不应以任何方式或在任何方面损害或影响委托人根据有关法律法规有权取得所有的权利和救济，包括但不限于委托人在法律程序中所享有的权利或地位，所有相关权利均明示保留。
特此函告！
上海普若律师事务所
李前军律师
二00九年六月一日
附：本律师函一式四份，每份二页，寄江苏省连云港市人民政府、灌云县人民政府、灌云县图河乡人民政府各一份，上海普若律师事务所留存一份
据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。
通知全文如下：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条规定的相关证明材料；
(二)赠与双方当事人的有效身份证件；
(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
六、本通知自发布之日起执行。
财政部 国家税务总局
二○○九年五月二十五日
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。）有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款（占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ）所称的车位。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项（有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ）规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条（建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 ）规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条（业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。）的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款（业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。）的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款（第八十三条二款： 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。）所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第十七条本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
第十九条本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释[2009]8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
为帮助大家更好地理解该司法解释的立法精神，本律师就相关条款作注释说明。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(部分委托的情形下不构成委托无效)
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 （显失公平的免责条款无效）
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。（物业公司除了就业主拖欠物业服务费行使起诉权，还可就本条所列事项向法院提起诉讼）
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。（禁止物业公司超范围、超额收费）
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（物业费交纳义务人不仅仅只有业主，还包括物业承租人、借用人、使用人）
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 （业主委员会有权解聘物业公司，物业公司无权向业委会主张支付物业费）
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 （物业服务合同终止时，物业公司必须配合业主委员会办理物品、资料、维修资金等交接事项）
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 （物业公司在服务合同终止后，无权再向业主收取物业费）
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
每经记者 李丽 发自上海
核心提示：据悉，名珏公寓一度被称为杭州最贵的住宅。2004年，名珏公寓以4万元/平方米的均价出售，一度刷新杭州当时最贵公寓纪录。当时，看得到西湖的楼盘开价每平方米7万元以上，名珏公寓的湖景房更是超过每平方米12万元。
前来竞拍的人以为会有一番“龙争虎斗”，因为对于名珏公寓周边7.5万元/平方米左右的楼盘而言，起拍价3万元/平方米实在是个很“实惠”的价格。
昨日下午，杭州西湖边的名珏公寓项目18套公寓在上海公开拍卖，此前其单价曾堪比上海汤臣一品。然而，近20位投资者竞买的好戏尚未开场，便已落幕。拍卖会开始后不久，主持人表示，“由于标的存在不可预知的风险”等原因，名珏公寓的18套公寓“暂缓拍卖”。
杭州市上城区湖滨路12号名珏公寓的这18套公寓位于项目的第5层(名义层，实为第4层)。拍卖总建筑面积为1527.17平方米。拍卖房源可供选择的范围相对较大，有58.73平方米、69.42平方米、131.07平方米、176.97平方米、187.15平方米等多种户型。
现场
近20人钟情西湖天价豪宅
昨天下午两点，《每日经济新闻》记者在拍卖会现场看到，名珏公寓18套房专场拍卖会现场有将近20位竞拍人。14时15分左右，拍卖主持人开始宣读拍卖特别告知。14时30分，主持人表示“还要再与委托人沟通一下”，便离开拍卖会现场，拍卖会就此中断。
14时47分，主持人回到拍卖会现场，但却表示：“由于标的存在不可预知的风险”以及未待了解清楚的条件，名珏公寓的18套公寓“暂缓拍卖”。
随后，亦有拍卖会相关人士表示：“名珏公寓的这18套公寓，将不再采用公开拍卖的方式，而是通过协议转让的方式转让。”
资料显示，名珏公寓位于杭州西湖东侧的湖滨路，原名杭州利星凯悦大酒店(7.07,-0.04,-0.56%)有限公司公寓，与杭州凯悦大酒店毗邻，是凯悦大酒店的姊妹项目。公寓分两翼展开，左翼可大范围看西湖，右翼可以眺望宝石山。公寓楼下的利星购物广场是杭州最繁华、租金最贵的湖滨商业街，被定位为国际名品地带。
据悉，名珏公寓一度被称为杭州最贵的住宅。2004年，名珏公寓以4万元/平方米的均价出售，一度刷新杭州当时最贵公寓纪录。当时，看得到西湖的楼盘开价每平方米7万元以上，名珏公寓的湖景房更是超过每平方米12万元。
原因
土地使用权被查封是关键？
昨日，记者获得的拍卖文件显示：名珏公寓的这18套房屋，目前仍未办理完成房屋所有权初始登记手续，属于在建工程；该项目土地使用权，被上海市第一中级人民法院查封。由于杭州市目前采用《土地证》、《房产证》、《契税证》三证，故开发商杭州华溥实业有限公司尚未办妥该房产土地复核验收手续，目前无法办理房地产登记过户手续。
昨日，上海创远律师事务所陈如波律师在接受《每日经济新闻》采访时表示：“没有取得产权证明的房屋，不能拍卖。如果买受人竞买成功，一旦不能办理产权证明，买受人的权利将无法保障。”
竞买者
多为浙江投资者
在得知拍卖会终止的消息后，一位已交纳10万元拍卖保证金的竞买者向《每日经济新闻》表示：“这是个噱头，名珏公寓在炒作。”
对于名珏公寓委托人的背景，拍卖公司此前透露，这18套房源的委托人是一家商业地产公司，之前房源一直处于空关状态，因手续一直未办下来而无法出售。“据了解，近期由于杭州房地产政策的变化，之前阻碍产证办理的问题解决了，目前产证正在办理当中，所以委托人才会选择在此时拍卖。”
而一位来自浙江丽水的竞买者在接受《每日经济新闻》采访时表示，这次来参加竞买的投资者，大多来自浙江。为了这次竞买，不少人清早就从外地出发赶来上海。
来自杭州的胡先生也向《每日经济新闻》表示，购买西湖边的房源，可以自住外，也可用来投资。他笑言，如果把名珏公寓的一套小户型用来出租，月租金肯定会超过6000元。他原本想“拿”下名珏公寓的两套房源。胡先生表示，他以为会有一番“龙争虎斗”，因为对于名珏公寓周边7.5万元/平方米左右的楼盘而言，起拍价3万元/平方米实在是个很“实惠”的价格。
| 如此使用维修基金是否违规 |
| ------------------------------------------ www.jfdaily.com 2008-4-30 稿件来源:解放网-上海法制报 |
| 今年4月1日起，在平凉路上的联升小区内，粗粗细细的白钢水管开始围绕走廊，安全通道被水管堵塞一半，地上还有大大小小直透楼板的洞。这就是联升小区新的自来水管道系统。 居民戏称：出门一看是 “澡堂”，下班回到 “锅炉房”。 令居民们感到意外的是：这个庞大工程是小区业委会与一家施工单位签字开动的，然而很多业主竟然事先丝毫不知此事。一大串的问题接连被提出：业委会有无权力与施工方签订协议？水管为何选择明装？一连串的问题背后，总金额70多万的管道铺设合同中，30多万的巨额维修基金被业委会付出去了。 业主纷纷表示，业委会未经业主同意擅自使用维修基金属于违规，一定要维权。 小区物业公司的说法则与业主们的正好相反： “业委会在动用维修资金之前，已经召开业主大会，管道铺设方案获得了三分之二的业主同意。”但业委会方面却一直保持沉默。 相关专家表示，在 《物权法》中，对于业委会运用维修基金的监督规定应该得到细化。相关房地部门也向记者表示，除了定期公开信息等政府手段之外，对于业委会运用维修基金的监督应该有各方的共同努力，积极配合。 房地产、法学界人士呼吁：加强各方联系，细化责任，增强多种监督方式，才能切实用好物业维修基金。 |
| |重点·声音| | |||
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| 作者：□法治报记者 赵颖彦 实习生 吕 洁 管文飞 |
上海房屋买卖合同、银行借贷合同、贷款抵押合同之间法律效力、法律关系区分
房屋买受人在购买房屋后，对该房屋设定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同、借贷合同、房屋抵押合同。一般面言，借贷合同与提供担保的房屋抵押合同之间构成主从合同关系，而房屋买卖合同与房屋抵押合同之间不形成主从合同关系。房屋买卖合同被确认为有效，房屋抵押合同不存在其他无效因素，一般应认定为有效。
房屋买卖合同被确认为无效，则无效合同自始没有法律约束力，买受人若设定房屋抵押权，则成为无处分权人。无处分权人设定的房屋抵押权，抵押权人可基于《物权法》第106条的规定取得。审判实践中，适用不动产抵押权善意取得制度，须注意把握抵押权人设定抵押权时的善意、合理对价以及办理不动产抵押权登记等法律要件。其中抵押权人对不动产登记的信赖，一般情况下可构成善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。审判实践中可以结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行综合判断。
房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力的影响。
一旦买卖合同经审理被确认无效的，因该合同取得的财产，双方应予以返还。至于设定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：
1、 抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿。
2、 抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在清除抵押权后，将房屋返还给出卖人。
3、 出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权的，可判令买受人返还房屋。
根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权权与租赁权的实现取决与两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：
1、 不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。
2、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。
3、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。
二、抵押人将已抵押的不动产出租的，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理
根据最高法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。
上海购房新政策 松绑二套房贷 首套购房90平以下契税暂调至1%
核心提示：为认真贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的精神，进一步鼓励和支持住房消费，促进上海经济平稳较快发展，上海市政府办公厅昨天转发市住房保障和房屋管理局、市财政局、市地税局、市建设交通委、市规划国土资源局联合发布的通知。
◆ 个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；
◆ 对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；
◆ 对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。
为认真贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的精神，进一步鼓励和支持住房消费，促进上海经济平稳较快发展，上海市政府办公厅昨天转发市住房保障和房屋管理局、市财政局、市地税局、市建设交通委、市规划国土资源局联合发布的通知，提出如下实施意见：
一、要在积极贯彻国家有关保障性住房建设信贷政策的基础上，进一步拓宽保障性住房建设资金筹措渠道，在确保资金安全的前提下，积极争取本市住房公积金闲置资金补充用于本市经济适用住房等建设的试点，增加保障性住房供给。
二、个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。
三、对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
四、对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。
五、购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；对只有一个人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充公积金的，最高贷款限额为30万元。
六、要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保持房地产开发用地的持续和稳定。各区县要在满足住房建设规划和年度住房建设计划所需住房用地的同时，确保保障性住房和普通商品住房的土地供应。
七、引导房地产开发企业积极应对市场变化，合理定价，促进商品房销售。鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，特别是在建项目的信贷支持力度，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组及参与保障性住房建设，提供融资和相关金融服务。
八、要进一步加强市场监测，规范房地产交易秩序；坚持正确的舆论导向，营造良好的舆论氛围，鼓励住房合理消费。有关部门要加强监管，对利用政策出台之机伺机抬价和散布虚假信息等扰乱市场秩序的行为，要依法予以查处。
上述第二、三、四、五项执行期限，从2009年1月1日起至12月31日止。
首套购房90平米以下契税暂调至1%
从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。
从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定下调存贷款基准利率、存款准备金率
为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
从2008年12月5日起，下调工商银行[4.06 2.53%]、农业银行、中国银行[3.31 2.48%]、建设银行[4.45 3.73%]、交通银行[4.97 2.69%]、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。(完)
