市场观望者居多：“1%”北京细则让少数人出手；避税风险加大

一位行人路过空空荡荡的某家中介门口。8月1日起，强制征收个人所得税后，二手房交易市场陷入了一个暂时的交易低潮。本报记者周晓东摄

8月1日以后二手房正式进入“两税”时代。在征收营业税和个人所得税后，北京二手房走势将如何？对京城老百姓来说，现在这个时候买房还合算吗？”两税”会成为买房的阻碍吗？目前市场呈现观望态势，但业内分析说，个税对市场影响不会超过营业税，长期来看二手房交易量仍将稳步增长，房价也不会下降。

分别为海淀、朝阳、宣武及丰台区，其他区域暂不实行

网上签约前的公房，业主在提供原值凭证上“作弊”几率较大

“二手房缺原值凭证按1%缴税”规定前日出台后，中大恒基经纪公司相关负责人称，该公司已与税务局核实，目前这一政策先在海淀、朝阳、宣武、丰台四个区域试行，其他区域暂不实行，依试行效果再进一步推广。

不能提供房屋原值凭证反而交税少

8月1日，北京开始强制征收二手房个税，同日，北京市地税向下发通知，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。从实际影响来看，大成正嘉等经纪公司方面认为，该政策对原值较低的公房是个利好消息，意味着公房征收个税标准降低。

大成正嘉和千万家经纪公司根据该政策，在计算了详细税费明细后发现，公房缴纳个税要远大于商品房。如经济适用房大部分在2％左右，1%的规定使该类房产降低了近一

业内预计将出台细则监管租赁备案制

7月26日，北京市建委向各区县建委（房管局）、房地产经纪机构下发通知，要求7月起，从事房屋租赁代理的中介必须代理办理备案手续。7月30日，位于方庄的大成正嘉等几家中介门店已经将《通知》张贴出来，中大恒基和我爱我家公司也表示开始执行该政策。

46.7%客户将房产转售为租

记者问一位中介工作人员是否知道“强制备案”已开始实施，这位工作人员点头称是，并对记者说：“这次《通知》意味着政府开始重点管理最近‘热起来’的租赁市场了。”从“大成正嘉”市场部了解到，由于近期各种针对二手房的政策频繁出台，有近46.7%准备售房的客户把房子转入了租赁市场，希望先依靠出租回收一些款项，待时机合适时再售出；还有很多“以租养贷”的客户，需要一套房的租金来偿还另一套房的贷款；而39.3%的客户则态度明确：暂时先考虑租房，买房计划推迟。大学毕业生和外地来京务工人员的持续增加，这些因素都致使目前房屋租赁市场升温。

强制登

在今年住宅市场面临重点调控时，有人发出了乐观的预计：商业地产发展的最佳时机到来了，市场将稳步前进；有人做出了实际的举动，如潘石屹第N次强调了自己彻底退出住宅开发的决心。新政细则初定，便高调推出其第一个非住宅立项项目，并乐观预测在政策利好下半年内会销售完毕。虽然，也有人认为商业地产还受到各种政策的限制。但无论如何，多数开发商还是觉得：在政策“围城”的局面下，商业地产机会多多！

“破城”之计何在？很多问题又回到原点：经营的创新。从现实来看，这个问题对商业地产的限制远远超过政策，但商业地产的创新首先需要一个目标。住宅的创新有正确目标———更宜居，所以住宅的开发取得了长足的进步。但商业地产开发目前的目标似乎并不正确，因为现实中相当部分开发商的目标是创造一个新概念，快速出售，这就导致目前成功的商业项目为数甚少。

如果说住宅开发的座右铭是“地段、地段还是地段”，那么商业地产开发的目标应该是“人气、人气还是人气”。我们不提倡在商业地产开发中过于强调地段的价值，因为其中包含着过多对政策的依赖和只想赚取土地差价的低级“企图”，而这对商业地产来说危害颇大。

市地税局高层向中介公司表态

自亦庄强制征收二手房个税后，业内便传7月1日起北京将全面强制征收此税。某经纪公司负责人向北京市地税局高层核实后得知，北京其他区域今年不会强制征收二手房个税，亦庄收税是因为当地早期土地政策对开发区采取了优惠措施。

市地税局某负责人明确表示，亦庄作为经济开发区，早期土地出让时政府给予了一定优惠政策，最终反映到二手房交易价格上，房主获利较多。因此，为弥补这部分差价而采取了强制征收个税的方式。由于其他区域没有这种特殊状况，所以不会强制征收个税，仍按过去的方式，以自主交纳为主。

不过，据千万家公司总经理华国强称，他与地税局沟通过，对方没明确透露北京何时开征，但他个人预测开征的可能性较大。

北京市开征二手房交易个人所得税的消息自去年以来，一直传言不断，有少数区域曾试行征收，但最终没能坚持下来。目前只有亦庄确定将强制征收该税收。业内人士普遍认为，北京最好不要全面征收二手房个税，否则可能会因此导致二手房交易萎缩。

据北京市房地产交易管理网预售经济适用房项目公示信息显示，自6月份以来，共有2个经济适用房项目获得预售许可证，分别为诚苑南里和建欣苑。记者调查发现这2个项目的户型面积均在90平米以下，并且已经全部定向销售。

据该预售公示信息显示，诚苑南里小区位于丰台区南苑五爱屯，本次获预售登记的销售面积为20198.45平方米；建欣苑小区G组团位于丰台区大红门西路，准许销售面积60300.68平方米。

记者电话咨询销售人员得知，诚苑南里小区该全部为80平方米左右户型。建欣苑小区一居到三居的户型面积也都在54-87平方米之间。另据了解，这2个经济适用房项目已经全部定向销售。

目前，建设部相关人士透露，各个城市的住宅销售面积中，90平方米以下户型要占70%的比例。虽然相关细则尚未出台，但业界认为经济适用房将占90平方米以下户型的主要部分，其他的部分将由尚未开工的普通商品房来补充，所以经济适用房数量对商品房中小户型面积的比例有直接影响。

新政策出台一周，网上期房签约日均592套，比此前一周多20套；多个项目称销量无明显变化

昨天，距“国六条”出台已有一周的时间。从北京市房地产交易管理网及多个售楼处的统计数据看，“国六条”尚未对本市楼市产生明显影响。业界称，“国六条”的实际影响需要等到更多细则出台后才会有所体现。

多个新盘入市撑起高签约量

北京市房地产交易管理网

挂牌已1个多月，29日截止竞买；楼面起始价3167元/平米

北辰上月11.5亿拍得相邻的D1地块，楼面价达4863元/平米

自4月11日起在北京市土地整理储备中心挂牌的海淀区温泉镇D2地块，终于在5月16日收到第1份竞买报价单，报价为起始价81366.34万元。

温泉镇D2地块为办公、住宅及商业用地，已实现七通一平，建设用地面积128457.629平米，代征地面积165732平米，规划建筑面积256916平米。该宗地的竞买申请截止时间为5月29日。根据该地块的挂牌信息，其楼面起始价格为3167元/平米。

与温泉镇D2地块相邻的是D1地块，用地面积29.41万平方米，4月18日经过88轮竞价，北辰集团最终以11.5亿元的高价拍得，楼面价达到4863元/平米，预计其未来售价将达到每平米万元左右。而该区域正在销售中的百旺茉莉园等项目，售价约5500元－6500元/平米。

业界人士表示，此前已有开发商表示出对

交通银行推出“益居通”新品种，服务费降低一半多。

日前，一种名为“益居通”的新型二手房贷款组合产品面世，该产品不仅服务费比目前同行业最低收费低四分之一左右，还实现了30年8成按揭贷款。据了解，目前北京二手房贷款30年最高按揭不超过7成。据介绍，该产品是由交通银行北京分行、千万家房产经纪公司、普金理财顾问有限公司三方联手推出的。

除以上两个优势外，该产品还引进资金托管业务，力图解决买卖双方最担心的资金安全问题。同时还简化了贷款程序，取消了律师见证环节，使贷款审查审批工作在3个工作日便可完成。此外，该产品还改变了过去强买房屋保险的方式，让贷款人自愿选择。

在收费方面，该产品取消了评估费，而且不收提前还款违约金。同时服务费比市场平均价低一半多。如一笔40万元以下贷款，同行业服务费普遍在3000元左右，而该产品只需一次性交纳人民币1300元，即可办妥申请事宜。业内认为，如此低的服务费可能会掀起“价格战”。

须缴全额营业税的商品房上市年限可能放宽；业内认为这类房源有限，对扩大存量房供应量影响不大

近期，北京市建委下属的城建研究中心召开内部会议，征询扩大存量房市场交易总量的手段，欲通过二手房交易税收优惠政策扩大存量房房源，以分流新房市场中的刚性需求，缓释房价进一步快速上涨压力。

会上各方观点差异较大，对于如何激活二手房市场以平抑房价的争论陷入口水战，尚没有实质性进展。业内认为，解决问题的关键在于政府应加强福利房土地和资金方面的投资力度，政策技巧很难从根本上解决市场供求不平衡问题。

观点1 两年左右次新房房源较少

据参与会议的一位业内资深人士介绍，当时会议提及的内容包括税收问题、使用权问题、校产房、公房的政策问题，首当其冲的仍是税收优惠。有业内人士对去年七部委《通知》中“普通商品房购买未满2年转让须缴纳5.5%营业税”的规定提出修改意见，建议普通商品房交易起点将以签订购房合同之日计算，而不再以房产证办理完毕之日计算。这样可以使更多二手房进入市场