本文见《财经》杂志 2009年第22期 出版日期2009年10月26日
最好的办法，是限制货币增长与名义GDP增长率间的偏差
谢国忠的博客：
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| 1960年出生于上海， 1983年毕业于上海同济大学路桥系， 1987年获麻省理工学院土木工程学硕士， 1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行，担任经济分析员。 在世行的五年时间，谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区，并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目，以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。 1995年，加入新加坡的Macquarie Bank，担任企业财务部的联席董事。 |
谢国忠：警惕银行地产泡沫
今天中国的银行管得比日本80年代还差
“中国的房地产回报已经是零了，因为有折旧的。我们可以辩论说这是不是泡沫，一般我认为，历史上来说，偏离历史平均价格很远的几乎都是泡沫。”独立经济学家谢国忠表示。
“为什么我们今年房地产价格涨那么多，就是因为银行的贷款引起来的，我们有一个造泡沫的机制，时机到了的话就会有泡沫的。”
“今天中国的银行管得比日本80年代还差。”谢国忠明确表示。
谢国忠指出，中国的银行体系抵押贷款抵押的资产主要土地、房地产，所以银行有钱一定会朝房地产方向走，因为这个钱朝房地产方向走，银行里钱很多的时候会推高房价，而房价升高后抵押的资产价值高了可以借更多钱了。这个良性循环会促使越来越多的资金朝房地产走，最终形成泡沫。
而反观如今的房价与房租价格正在呈现反向运动。陆家嘴(28.90,0.00,0.00%)地区的部分房价
...电话接通独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠，他表示，随着美联储加息美元走强，通胀预期明确，才会使得中国房地产出现回落。
加息4个点是拐点
上海证券报：您认为影响我国房地产价格走势的因素是什么？
谢国忠：按照工资和房地产平均价格算，中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点，最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。
从世界范围来看，货币供应量增速都远远高于名义GDP的增速。也就是说，货币增长被用来支撑高杠杆率，这在金融部门尤其明显。当然，原因是央行通过降低利率来应对金融危机，有时甚至是强行增加银行的流动性，以期他们能够增加贷款，刺激经济。
所以，如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施，将直接导致房地产价格的涨跌，出现明显价格震荡。
另外，随着通胀预期的来临，如果美联储开始加息，使得美元走强，也对中国房地产价格产生影响，将带来房地产泡沫的破裂。
为什么这样说，因为中国的
每当全球贸易出现问题时，亚洲各国就开始讨论成立区域联盟，以期创造新的增长动力，但每当全球贸易恢复后，这些讨论也就无疾而终。这次也难以例外。惟一的不同在于，这次，全球贸易将无法恢复到以前的强劲态势，无力维持东亚地区依赖出口的增长模式。建立某种形式的区域一体化，对恢复区域增长至关重要。
目前，房价增长速度已经超过了通胀速度，因而在中国买房对抗通胀，并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候，谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。
谢国忠，著名的“悲观主义”金融预言家，中国股市和楼市的唱空者。虽然其“悲观”的言论很多人不爱听，但不得不承认，在过去的十多年里，谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭。这些预测均在市场被认为是最好的时候。
如今，中国楼市的小阳春俨然成了大阳春，价格连续飙升，“地王”频现。就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候，谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。而这一次，在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时，他更是提出了“去美国买房”的“另类”观点。
建筑在“故事”之上的中国楼市
《浙商》：我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛，回来跟我说，今年这届论坛的情况和去年相比，实在是相差太大了。去年参加的人很少，大家都垂头丧气的，而今年大家都喜笑颜开。论坛上一个主流的声音，就是
"美国纽约洲的写字楼价格，现在只有上海浦东区写字楼价格的一半，而人均工资却是上海的七倍。"独立经济学家谢国忠告诉理财周报记者。
10月25日，美国最大商业不动产融资公司Capmark集团申请破产保护，就在同一周，美国金融管理局再关闭七家银行，至此美国今年倒闭银行数量已增至106家，为近20年来的最高水平。铺天盖地的破产倒闭潮，加剧了投资者对于美国商业房地产和金融行业的担忧，次日美股先升后跌，道指朝早反弹上10000点上方，但横行一段短时间，道指急转直下，插水近200点至9860点水准才喘定，其后在低位徘徊至收市。
Capmark集团申请破产保护究竟意味着什么？美国商业房地产危机是否有可能引发下一场"金融危机"？
Capmark的财务状况
为何如此糟糕
拥有201亿美元资产，但负债却高达210亿美元，Capmark集团背着一个"负资产"的壳.。
据了解，该集团的业务遍布全球，是面向
十年一剑，创业板终于挂牌交易；雪拥蓝关，A股突破3000点关口又大幅震荡。经济复苏基础是否牢固，刺激政策能否推出？房价涨还是跌，房地产股有没有投资价值？股市继续震荡还是出现大突破，投资者如何参与创业板投资？本期北京圆桌邀请了玫瑰石顾问公司董事谢国忠、中邮核心优势基金经理李安心、东方核心动力基金经理郑军恒。
刺激政策 退出还是继续
主持人：随着经济的复苏，市场上对经济刺激政策退出的讨论越来越多，海外不少国家近期纷纷加息，各位是否认为刺激政策已到退出时？
李安心：我觉得经济刺激政策全面退出的时机尚不成熟。
二季度以来，我国经济的快速回升，与政府推出的财政、货币等刺激政策是分不开的。当前，经济增速重回8%以上，保增长的压力已大大减轻，但还应看到，当前民间投资的动力仍处于缓慢复苏中，自生能力依然较弱。但在保增长压力减轻的情况下，经济政策的结构性调整将逐步展开。最近，国务院常务会议也提出了政策将由“保增长”转向“保增长、调结构、防通胀”。这一政策方向的逐步调整将有利于经济的长期、稳健发展。
谢国忠表示，一个是房地产的价值跟GDP的比例，中国房地产存量已经远远超过2倍的GDP。在美国历史上平均是1倍，这次泡沫最高点是1.7倍。在日本现在差不多也是1.5倍左右，最高时候是4倍。
另外一个指标就是房租回报率。中国目前的房租回报率是3%，这个数字是很低的。
第三个指标就是看生产量有多大，新房子生产量跟GDP的比例。中国房地产投资是远远超过10个百分点的GDP。
第四个指标，谢国忠认为，很多城市的房价和收入的比例都是20倍左右，这也是不可持续。
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在过去几个月，金融市场就有了关于刺激计划退出策略的议论。大家达成的共识是，各国央行将把低利率政策维持到2010年，甚至更久，理由是经济复苏基础尚不坚实。各国央行也在讨论退出问题，并释放出以下信号：（1）它们知道如何退出，并且会在通胀成为大麻烦之前退出；（2）它们看不出在短期内有退出的必要。
澳大利亚的这一举措，很有可能会引起那些持有非常昂贵的股票和债券的金融投资者的关切。
各吹各的调
不同的经济体，将根据各自的情况调整其退出的步调。