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我很自由
奥运临近了，关注所谓中国“人权问题”的声音越来越多，我知道，其中不乏出于诚意的关心，但还有不少拿它作由头说事。奥运期间可能会有不少负有使命感的人来采访我们，如果我遇上，我将很明确地告诉他（她）：我很自由。
对于人权的问题，我是很有感受的。在文革期间，我们不敢说话，可是到了今天，我们可以畅所欲言，发表已见，实在想不通，可以投书国家领导人和各级机关，从来没有人来威胁我，不准我这样做—我有言论权。
在三年自然灾害之时，中国人吃不饱，我也经常挨饿。布什总统有一句话是很客观的：解决中 ...
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重燃激情的商业地产
在宏观经济变化、股市、房市跌声一片之中，商业地产将再显出其独特的投资魅力，理由是：。
第一，在2004年以后，房市（住宅）、股市双双飞扬之时，商铺市场并没有随之起舞，也没有出现过暴涨暴跌现象，这是因为商业地产是以收益为基础、回报为尺度的物业，收益率明确标示物业价值；而由于住宅没有收益率的价值标示，所以在前一段时间非理性地猛涨价格，下跌一回归市场需求，“跌”在情理之中，而商业地产没有暴涨过，那么商业地产再现江湖，受到投资者关注，在情理之中。
第二，住宅市场风险增加，拿地不易，部分房地产资本转道商业地产；产品开发不再是做商业地产的唯一选 ...
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“三高”项目的特点就是功能复杂，多种物业一体，在我所接触许多项目中，只要商业面积比较大的项目、管理部门对项目的建筑形态、空间布置等非控制性指标内容是有一定变动余地的。商业适用性对地方经济发展、城市形象等有实际促进作用的，关键是规划调整在这种情况下商业部分的策划变得十分重要，你要有能力去说服管理部门变更。
解决“三高”问题有很多理念上的问题要解决，首先要把单一品种物业开发的思维转变成多品种物业复合的开发思维，要树立“商住一体”、“商住互以为景”等房地产开发理念，在这个方面“万科“有着很好的实践，其次，要了解高强度房地产开发一些规划理念和手法，如“伯多克街区”、“豪布斯卡”、“商城”、“SOHO”、“主题社区”等方法，还有比较直接的办法就是香港、日本、纽约、巴黎等一些建筑功能较多，开发强度大的地区和国家去看看，“三高”问题是可以解决的。
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房地产开发的高密度、高容积、高强度开发有利于提高土地利用率，但是开发难度大也是显而易见的，建筑密度高了，居住的环境就会不优美了；容积率高了开发，物业会变得多样性，而有些物业不造，感觉放弃容积率等于放弃钱，造了以后，物业的盈利模式并不清晰，可能会造成资产沉淀，中国房地产企业大多数还是产品制造商，喜欢—卖了之—走人，对持有一部分物业并不适应，对于上述情况，本人提出三条对策供开发商朋友参考。
第一是没有使用价值的商业物业能不造就不造；造了也白造。如能把指标转化其他物业（如住宅）更好。
第二是动静一定要适度分开，居住和商业性物业（包括酒店、办公、商业）要适当分开；居住要静，商业要适度繁华，动静分开是必定的。
第三，零拆形式出售房地产不是商业性房地产的唯一出路，做好收益率，同样会受到资本市场青睐，持有一部分物业也是上佳的选项，既可以合理安排收益，又可以增加企业发展的稳定性，在货币价值变化较多的时期，持有物业可以使资本保值、增值，也可以向银行等机构抵融资。（未完）
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由于提高土地利用率，近期各地土地出让都出现了“三高”现象；所谓的“三高”并不是人到中年以后的“血压、血糖、血脂”高，而是“高容积率、高建筑密度、高开发难度“的房地产开发的“三高”困惑，使得许多开发商十分搔头。
“三高”现象的出现，对大部分的开发商第一个挑战不知道如何处理物业的混合性，“三高”地块往往是综合用地，或是商办混合，或是商住混合，更加复杂的是居住商业办公酒店混合，对习惯做单一物业的开发商来说，真的不知如何处理物业复合的关系。开发商面临第二个问题是，无法从项目中从容脱身。中国房地产企业多数还停留在产品制造商的阶段，物业开发、运营、管理的技术还不成熟，往往对开发项目一卖了之。由于项目开发的物业混合和“三高”现象，至使他们不能净身而退，往往“骨头断了皮连着”，剩下的鸡肋物业如大商场物业不知处理。第三个问题是规划设计的问题，曾几何时，商住不同幢，设计边得比较 ...
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建筑结构是商铺的房地产属性内容之一，与商铺的使用功能、使用价值有关，选择商铺时不能只看面宽，而忽视了内部建筑结构状况。有案例证明：结构形式差异会使商铺的租价差差异达20%以上。
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市场是适合中小投资者和个人开店的一种商业形式，市场本身由小型商业经营集聚而成的，所谓的“店多成市”，按照上海格局的特点，我们把市场按地域分成两大块，一块在外环线之内，一块在外环线之外，然后按所在行政区域进行排列，这样可以基本看清市场的情况，找出其中投资选向，市中心的市场又和市中心的专业特色街相关，形成市中心专业特色街市，上海市中心主要专业特色的商业街市如下：
（1）外 滩：金融
（2）七浦路：服饰批发
（3）宁波路：五金装潢件
（4）北京东路：五金、机电
（5）四川北路南段：五金、机电
（6）福佑路：小商品批发
（7）豫 园：华宝楼古玩市场
（8）人民路：小商品、皮件、旅游纪念品、婚纱
（9）四牌楼：调剂商品
（10）东台路：古玩
（11）宜山路：建材、家居、装潢
（12）文定路：家 ...
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市场是适合中小投资者和个人开店的一种商业形式，市场本身由小型商业经营集聚而成的，即所谓的“店多成市”，按照上海格局的特点，我们把市场按地域分成两大块，一块在外环线之内，一块在外环线之外，然后按所在行政区域进行排列，这样可以基本看清市场的情况，找出其中投资选向，中环线之外的知名的市场分布：
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中国商品流向的基本特征是：工业商品基本上是由东向西，由南往北流动，而原材初级产品及农副产品的基本流向是由西向东，由北向南流动，上海处在流动带的枢纽位置上，还承担巨大的外贸任务。由于掌握了这种商品流向和上海的市场地位的特点，上海的市场分布特点就比较好把握了。
自从传统商品的流通架构改革以后，新的商品流通体系在新的商业环境中重新建立起来，在这重新建立流动体系的过程中，对商铺投资或开店都有着很好的机遇。
一、市场类型
国内的商品流通市场有三种基本类型：一是产地型，二是销地型，三是流通型的，在这三种基础类型又可以衍生出，、产地+销地+流通型的市场或产地+流通，或销地+流通型的市场，在目前上海市场的类型特征是流通型市场主要是外贸，其次才是销地型市场。
二、上海市场的分类
上海的市场主要分类有三种：一种是综合市场，另外一种是专业市场，上海综合类的市场并不多，如九星市场、砖桥综合市场，还有正在形成中的曹安商贸圈，有多个专业市场组合或一个庞大的商贸市场；还有今后南汇区域的航 ...
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