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| 邮箱：yixrong@vip.sina.com 1958年出生于江西上高， 1989年获得上海华东师范大学硕士学位， 1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位。 1997年7月进入中国人民大学经济学博士后流动站； 1998-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究； 1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究； 从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前在中国社会科学院金融研究中心工作。 著有：《现代合约经济学导论》、《交易行为与合约选择》、《科斯经济思想研究》、《金融市场与制度选择》、《现代经济学入门》、(合著)、《金融市场的合约分析》、《经济学与经济的迷思》、《金融市场的震荡与发展》、《经济繁荣与权力运作》等书； 译作：《佃农理论》、《经济解释》等； 90年代以来，在国内外学术刊物发表论文300篇，并为香港《信报》、《香港经济日报》、《香港明报》、《香港大公报》等。。。 |
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最近，无论是人民币汇率连续多天的贬值，还是我国外汇占款总额出现连续两个月的负增长，市场在惊呼由外资流入中国的“热钱”正在逐渐撤出中国。市场也在担心，外资撤出中国，政府准备好了吗？不过，外资的“热钱”是否正在撤出中国并非仅是凭简单现象就能够得出结论，还得进一步观察。还有，外汇占款的减少是不是外资“热钱”撤出中国是不定的。换言之，外汇占款负增长是外资的流出还是内资外流，还是进行深入的研究。
首先，早些时候人民币连续多天的贬值，并非人民币汇价突然的逆转，或由持续升值转向为全面贬值。我曾多次指出，在以美元信用货币为主导的国际货币体系下，在人民币还不能自由兑换而无法真正形成有效市场汇价的情况下，要找一个人民币汇率的均衡价格是不容易的。人民币汇率的均衡价格无法确定，那么人民币对外币的有效汇率到底在哪里是相当不确定的。因此，汇率作为一种国家之间的利益调整关系，政府就得以国家利益为前提保证人民币汇率的稳定，而不是任由国际市场投资者的预期来决定人民币汇率的价格
对于房地产宏观调控，从刚刚结束的中央经济工作会议的精神来看，中央政府是十分明确的。即房地产宏观调控不会放松，要让房地产的价格回归合理的水平。那么什么是住房价格的合理水平？首先就是让住房市场回归到它的基本功能。生产住房是为了满足民众基本的居住要求的，而不是投机炒作赚钱的工具。
其次如早些时候温家宝总理所指出，房价合理水平就是要让绝大多数民众可接受；或重庆市黄奇帆市长所认为的，房地产的宏观调控目标就是如何让城市居民用其6－7年收入购买一套70－80平方米的普通商品房。前者是一个一般性的概念，后者则把这种一般的概念具体化了，具有十分可操作性。因此，当前限制房地产市场炒作是房地产宏观调控的核心。
正因为，政府房地产政策有这样的含义，最近就有人提出，认为住房的价格不能够下跌大多，如果下跌太多，其影响比上涨还会严重。房价下跌对中等阶层的人来说，其财富缩水心理压力大。同样，也是该人，既然住房市场是一个以居住为主导的市场，那么现在就得放开对购买第一套住房者的限制，或对购买第一套住房者松
12月9日的中央政治局会议公告指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这不仅是2012年国内房地产市场发展的宗旨与目标，也是国内房地产市场健康发展之路。可以说，2012年甚至更长的一个时期，国内房地产市场发展方向及目标就在些基础上建立。不过，这种房地产发展的原则性及目标如何转化可执行的政策，则成了国内房地产市场真正能以健康发展的关键。
到目前为止，无论是政府有些部门，还是理论界及市场人士，多数人对中央政府房地产政策的目标是十分存疑的或认为无法就此找到较为理想的答案。不过，在11月12日“2011中国市长论坛”暨中国市长协会第四届五次常务理事扩大会议上，重庆市市长黃奇帆则对这个问题则给出一个可操作性的政策答案。
黃奇帆认为，无论是国内还是国外，理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6至7年能够购买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么样才能实现这个目标呢
面对当前错综复杂的经济形势，如何在“保增长”与“抗通胀”之间寻求平衡，这今年中央工作会议的重心。而房地产市场的问题，尽管政治局对此有了明确表态，即让房价回归合理水平，但是房地产市场的纠结仍然是不容易理清这种平衡的头绪。
可以说，房地产宏观调控已经一年多了，政府心中最大经济发展障碍或未来中国经济能否良性运行的关键所在，国内房地产泡沫也正在逐渐挤出，从而使得房地产市场预期已经开始出现重大的转变。不过，正在这样的房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且国内经济增长放缓也陆续有来，随之外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在50以下及CPI开始逐月回落等，特别是11月30日股市的大跌及世界6大央行联手救市，央行也3年来第一次下降存款准备金率。
随着准备存款金率下降，又唤起了房地产开发商及地方政府国内房地产宏观调控政策将如2008年那样逆转的希望，甚至于有人说，随着存款准备金率进一步下调，中央政府又开始救房地
中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来央行首次下调存款准备金率，其意义是非同凡响。尽管上个星期六我在杭州的论坛上就指出，央行下调存款准备金率的概率很大，央行这次动作与我的预期也差不得太远，可看作央行货币政策的变化重要指标，但是央行行为来得这样快原因是多方面。
因为，从当前国内外的经济形势来看，不仅国内11月消费者物价指数将大幅回落，而11月官方制造业采购经理人指数将下降较低的水平，加上出口增长下降，国内经济增长的放缓及欧美国家经济面临进入衰退的风险，这些因素都为央行下调存款准备金率灵活的空间。所以，我早就分析，银行存款准备金率下调是迫在眉睫。央行抢在这些数据出台前下调存款准备金率可能表明，上述猜想成现实。
不过，这次存款准备金率的下降不仅在于缓解市场中流动性紧张的局面，更重要的还
当前国内股市最为严重的两大问题，一是股市赚钱效应消失，二是股市公信力不够。对于股市的赚钱效应消失，当前既有整个市场环境之原因，也有股市公信力不足而导致整个市场违法违规的现象严重。不过，在国内实体经济持续高速增长的情况下，股市却只是走低，进入股市投资者只能是血本无归，其更重要的原因还是市场的公信力问题了。
一般来说，金融交易的是信用，金融就是能不同信用的风险定价。因此，信用的基础不同，就有不同的金融市场及金融产品。银行信贷与股票相比，银行信贷的契约或所交易的信用都是个体化的，交易双方能够通过直接的途径来了解对方的信用。而股票的信用交易与银行信贷交易有很大不同。一就是股票作为一种金融契约都是标准化的；二是投资者对股票信用了解是间接，只能通过相应的第三方间接来获得，因为买卖之间存在严重的信用不对称；三是股票的价格是根据对未来收入的预期来定价。契约的标准性、交易双方信息的严重不对称、上市公司未来收入的严重不确定性
最近，房地产市场上嚣声四起，即今年以来国内房地产已经出现所谓“小阳春”，即突然销售萎缩的房地产又出现所谓的销售旺季了。在房地产开发看来，随着房地产“小阳春”的到来，国内房地产周期性的调整结束了，房地产市场的价格又开始反弹了，房地产市场不久又可能出现2007年繁荣了，广大购买者赶快进入房地产市场购买住房去吧，否则房地产高价房又来了。
现在我们要问的是，国内房地产的“小阳春”真正的到来了吗？其理由或依据在哪里？是不是如房地产开发商所说，国内房地产之所以会出现“小阳春”，就在于房地产的销售量又上来了，房价开始上涨；就在于银行信贷快速增长，大量的流动性又会进入房地产；就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了；就在于终止了几个月的房地产所谓的房地产“刚
在两会上，有代表提出议案，要求取消住房预售制度。在该议案看来，住房预售制度是一种特殊时期的产物。由于这种制度的时代性及没有修改与完善，因此目前这种住房预售制度不仅对房地产市场发展不能够起到正向的作用，反之成了房地产金融风险聚积的根源。因此，为了保证中国金融体系的安全，政府要完全取消目前的住房预售制度。对此，我是十分赞成的。因为，目前中国的住房预售制度的弊病不仅如此，而且所导致的问题比议案所归纳出来的要多。
早在2005年，央行在其《中国房地产金融报告》中就提出，当时中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该央行报告建议政府相关的职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。但是，该建议一提出就受到房地产开发商及相关政府职能部门激烈的反对。我当时就指出，央行不就是提出一个建议，为什么政
...在两会上，全国工商联提出议案，认为最近的房价这样高，国内居民购买不起，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的房地产相关税费过高，从而导致了过高的房价。因此，政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房地产市场的价格要跌下来是不可能的。该议案一上会讨论，立即引起大会及各媒体广泛的注意。有人认为，这是2004年房地产泡沫争论的继续。
不过，在本文看来，这个议案的提出，混淆了一些的问题，而且此议案的目的，并不能够解决任何问题，只是为房地产开发商推辞房价下降的责任，只是为了让过高的房价托在高位而为房地产开发商谋取暴利找到正当理由。如果这样，简单的问题更加复杂化。因为，我们房地产的税费过高，是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年，房地产税制方面存在不少问题需要改进。
...在两会之前，我就撰文指出，房地产问题肯定是这次会议的热点，许多代表都会从各自角度就房地产问题提出自己的看法或议案。事实上，在两会这几天，最为热闹的，或会议代表最为关心的应该是房地产的问题。不少代表对房地产问题发表不少意见。当然，在两会上，各个代表无论站在哪个角度提出自己的看法，应该是很自然，也是他们之权利。不过，从这些代表的提案及发言中，能够看出两会代表对房地产的利益诉求。如果这些利益诉求不是通过充分讨论而实现房地产各当事人之间（消费者、房地产开发商、地方政府、银行、房地产中介机构等）的利益平衡，那么这些利益诉求就可能通过合法程序而制度化，通过制度化的规则让少数人来侵害绝大多数人的利益。对此，我们要保持足够的警惕。特别是在两会代表中消费者的弱势处于十分明显的处境时更是如此。
我们知道，就中国现实的情况来看，根据十七大报告
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