作者到上海出差，遇见两位目的地一致的旅伴。一位中国人，上海某大学教授；另一位日本人，东京一所日语学校的老师。

日本老师说，在东京买房子不便宜，经历了上世纪90年代的大萧条后，房地产正在复苏，物业销售价格也从低谷在向上反弹。虽然这样，年轻人都可以买房子，当然需要向银行借钱，但这并不意味着他们会变得不再富有或面临重大的债务压力。因为他们的收入都很高，通常只需要花5至10年时间就可以将欠下的钱偿还完毕。

中国现在也有不同年限的按揭贷款种类，其中不乏长达20年以上的。这是为那些收入极低甚至可能是处于保障水平线上的人设置的。虽然还贷年限迥异，但大多数中国人通常需要用超过15年的时间来偿还购买一套房子所欠的债务。也就是说，中国人普遍被高房价和债务困扰，购房甚至成为大多数中低收入者趋向贫困的一个重要的经济因素和社会隐患。

财政部、国土资源部和央行新近联合发出的一纸通知激起了人们的担忧，通知要求自明年一月起原有新增建设用地使用费标准将提高一倍征收。有人就此警告说，这将使现有房价产生向上预期。 

财政部综合司一位官员率先予以回应，认为供求关系决定价格趋势，新增费用只是微不足道的一点(2005年，全国土地出让收入约为5800亿元，当年全国实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有200多亿元，即使征收标准提高1倍也只有500亿元左右，不到土地出让收入的10％)，不会与土地基本价格产生直接联系。此外，新增建设用地土地有偿使用费的增收对象是各级地方政府，并非房地产开发企业。

在强调土地收费不会冲击房价的过程中，这位官员忽略了一个事实：一项政策被运用后，其效用通常由两部分组成，一部分是条文本身的，另一部分则在条文之外。对于一个处于敏感时期的敏感市场而言，条文之外的效用可能比条文本身更能影响市场走势。

条文本身的效用有如财政部的官员所指出的那样，将约束各级地方政府的用地扩张，抑制固定资产投资增长。可是，一项政策被推出的目标哪怕再单一，也会有波澜效应。

政

如果合作建房模式不被政府重视和注意，从而给予一定的政策便利和推行空间，则基本很难投入生产建设。今天已经很难得知政府在个人合作建房方面的态度和立场，因为几乎没有一项新生政策对此有所指示。

中国民间断断续续的个人合作建房取得成功了吗？那些试图自己动手居者有其屋的人们梦想成真了吗？当然没有！虽然合作建房的最大障碍——土地问题在温州获得圆满解决，但需要看到，合作建房之所以能够在土地方面有所突破，基本上不是地方政府支持和首肯的结果，完全算是一种幸运。

假设没有一系列紧缩性调控政策，这一地块只可能落入开发商之手。两年以来，合作建房屡屡在拍地上陷入困境，均系开发商半路杀出夺标所致。另外一种侥幸因素也很明显，和历年来所有励志合作建房的组织有所不同，温州模式不是由一两个人倡导和发起，而是由一个大有来头的机构——市场营销协会组织。它由一帮经济头脑发达的企业法人围绕，财力雄厚、渠道健全。基于这样一种先天优势，他们简直与那些开发商无异。就此而言，温州模式由一系列特定条件和因素促成，无法在全国范围内复制或实践。

同时，温州模式自身有其局限性，也不可能在短期内

开发商有意装糊涂，避而不谈供应结构扭曲对房价的促涨动力，而借口政府的调控政策在推升房价，无疑是在制造新的矛盾，借此转移视线、推卸责任。

由一些商业机构操纵的中国第八届住交会新近在上海冷清收场。虽然如此，很多开发商仍像往年一样，在这属于他们的盛会上发表某些蓄意安排的言论。比如来自北京的开发商鼓吹说，宏观调控不是为了让房价跌，而是为了让房价涨。

这种论调横亘在以开发商为首的阵营里面已非一两日。这位开发商正在努力唱歪持续的宏观调控政策，他通过舆论释放出一个信号，即调控就是为了促涨房价。

显然，这个结论只是开发商基于自身利益取向而操控出来的一种“假说”。对于宏观调控“稳定房价”的正确理解应该是：政府没有打压房价的意图，但也绝对不想促涨房价。

自2004年起，政府在每一项命令中都强调了房价居高不下的问题，认为住房价格过快上涨，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。在今年的“国十五条”里，政府进一步将控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。实际上

如果未封顶楼盘的按揭贷款业务被全面搁置，很可能将中国的期房预售制度送上末路，这样一来，中国楼市马上就会告别一个靠欺瞒国家和老百姓起家的“虚假繁荣”时代，以开发商为代表的卖方主导地位将从根本上被削弱。

北京已经勒令一些银行停止向未封顶楼盘提供按揭贷款。一些股份制商业银行在北京践行了这一严厉指示，陆续从未封顶项目中撤出。如果不出意外(比如遭到各银行抱怨、反抗或抵制)，短期内四大国有银行也将同样受此约束。

事情早有迹象——10月24日，中国银监会主席刘明康(刘明康新闻)(刘明康新闻)在本年第四季度经济金融形势通报会上警告说，非审慎贷款行为造成了银行的信用风险，房地产假按揭时有发生，土地储备贷款风险突出。

根据国务院常务会议关于宏观调控的决议，银监会下一阶段将重点加强对房地产“假按揭”、土地储备和“两高一剩”行业等不合规和高风险贷款的检查和管理，确实摸清这些贷款的数量和风险状况，并制定出风险

在房地产商挖空心思寻找权力扶持与保护的同时，一切市场矛盾看起来也就顺理成章地成了地方政府的责任。当舆论试图对房地产商进行剖析的时候，他们就会把自己的罪责推卸得一干二净。

在北京新近召开的一次会议上，观点分歧导致一位房地产商和一位大学学者发生激烈争吵。很短的时间内，一批观点相左的批评家和市场人士相继投入到这一场争论之中。很多发言的人继承了与会房地产商的观点，他们说，愤怒的人们正向开发商施加道德暴力，人们畏惧高房价，因此像一个“小丑”一样将责任一股脑推到开发商身上，可是即使这样也没有用，因为“市场的最大获利者是地方政府，调控受阻也与地方政府不作为有关。如果将责任全部推到开发商身上，无助于问题的解决。”

地方政府为个别官员和房地产商背黑锅

不可否认，在住宅市场化推进过程中，一些地方政府里的个别掌权官员的确充任了某种不光彩的角色，为了眼前利益而不择手段地透支