刘凯比我大一岁，他属羊，我属猴，所以他安静些，一直在北京呆着；我喜欢折腾，从山西到天津又到深圳再到上海。我和他都是中文系毕业的，只不过他在北京读的书，我在天津入的校。我和他做的事都跟房地产有关，他是做地产媒体的，我是做地产策划的。

    2004年的时候，我们这两条互不相识的平行线总算在深圳有了一次相交。这是我第一次见到刘凯，虽然之前对他的名字和文笔早有耳闻。

    契机来自于深圳的万科17英里这个项目。当时我的公司和王德源的尚美佳机构一起为这个项目做策划和推广服务，当时项目的传播过程中需要一篇有高度有力度的软文来配合。王德源提出此文作者的不二人选正是时任《中国楼市》执行主编的刘凯。后来刘凯去项目现场逡巡了一圈，回京后不久，刘凯就写出了《17英里：万科叛逆之花》。这篇文章写的很有风

　　进入七月以来，中国地产界的温度的确与各大城市的气温一样炎热。支持这个热度的关键词组是两个：房价上涨和地王频现。

　　无论是北上广深四大一线城市，还是杭州长沙武汉苏州等二线城市，房价上涨已成不可抑制之势，有关部门发布的全国70个大中城市6月份平均涨幅超过7％的数据在很多城市来看只是个涨幅的起步数字。与此同时，地王在各个城市不断诞生，楼面地价在不断创新高：

　　6月21日，上海新江湾城5.93万平方米的D1地块以楼面地价12509元/平方米、总价12.6亿元被绿城集团拍得；

　　7月10日，杭州的“

　　上次买书是在半个月前去北京出差的时候，在北大附近的风入松书店了。

　　今天去了浦东正大广场八楼的大众书局。

　　书局的营业面积不小，不过将卖文具、书包、VCD的柜台与卖书籍的书架共冶一炉总是有几分杂乱。这点不如季风书园的静安寺地铁站店精致。

　　一个半小时后，用大众书局的会员卡以九折优惠结账。书单如下：

    做房地产顾问公司六年多的过程中，服务过的客户将近百个，期间接触到的甲方工作人员也不下千人。也曾经有不少人在当时朝夕相处的情境下互相视为知己，酒酣耳热之际，友谊地久天长的旋律也都在心中响起过很多次。但其中的大多数人随着合作的结束和时间的流逝，彼此都成为对方生意和生活中的过客，能够在逢年过节的礼节性群发短信名单中不被删减已属难得。而能够成为长期朋友的人，并不多见。于我而言，猛子正是其中的一个。

    2001年11月我开始给S公司做营销顾问的时候，猛子是主管营销的副总。猛子是北方人，在杭州读的大学，学的是酒店管理。在做营销副总之前他曾经做过S集团总裁的秘书。我们共同面对的课题是S公司刚拿到的占地超过2000亩的一个大盘，当时的我能够服务此项目的原因很简单，刚刚成功参与操作了广州南国奥林匹克花园这个千亩大盘。第一次跟S公司的营销团队交流，就对大盘操作的要点口吐莲花了将近七个小时，用当时的一个听众的话说，就

远离商业地产的万科

    这类观点与亚洲最大的开发商香港新鸿基地产（2006年下半年半个财年的利润超过109亿港元）所代表的香港地产企业开发销售与自持物业收租并重的发展模式有关。该观点的主要立论是商业地产的持有不仅可以通过租金来支持企业的现金流，而且商业物业的增值也能带来价值。受此模式影响的国内企业也有不少，典型代表是招商地产，招商地产的资产比重中有着较大一部分是持有型物业，靠收租来运转。年报显示，2006年该公司租金收入达到3.06亿

一、横空出世：《万科周刊》

    如果用《百年孤独》式的开头来描述《万科周刊》的话，或许应该是这样的：许多年之后，面对《万科周刊》，王石回想起他在1992年3月创办《万科周刊》的时候，他一定不会料到这个妙手偶得的做法现在已经成了中国优秀地产企业的规定动作了。

    那时的万科成立将近八年了。尽管公司已经是深交所的第一批上市公司之一，但后来万科赖以扬名立万的房地产业务还只是集团五大业务板块中还不太显山露水的一部分，机会导向带来的多元化战略的烙印在万科身上仍然非常明显。万科的各项业务进入的城市也很分散，难免会有“诸侯”拥兵自重的情势产生，也难免会存在总部的意图传达不到一线公司的局限。于是，一份简朴而单薄的小刊物《万科简报》成为《万科周刊》的前身，这份刊物最初的出发点仅仅是为了把总部的声音准确地传达到一线，这份刊物的前

到今年3月，《成全参考》就办了整整四年了。每两年，《成全参考》的精选本《文本成全》出版一次。最近刚刚推出的是2005－2006卷。出版前，写“跋”是例牌菜。附文如下：
 
                      成全的这两年

与刚创刊的前两个年头相比，2005、2006这两年的《成全参考》似乎没有刚出世时的那份新鲜感和冲击力，甚至出刊周期也有些不稳定。尤其是2006年的《成全参考》只出了三期，很多读者通过多种渠道对这份双月刊的状态表达了关注和不满。好在其中的“成全五周年专刊”上一批新知旧雨的生花妙笔为《参考》挽回了一点面子，赢得了不少好评。很多朋友说其中的绝大部

年底事多，会也多。对于房地产企业来说，如果能对明年的地产大势有个清醒的判断，内部的事再多，也得放一放。

上周五（ 12月15日），中城联盟在万科东海岸蓝色会所召集了“中城联盟总经理3C会议”，25家成员企业的老总放下手头的工作赶到了深圳。所谓3C是communication、coordination、cooperation三个英文单词的简称。

没想到那几天深圳也正好降温了，所以会议召集人、万科集团总经理郁亮先生的开场白是这样的：“本来是希望大家在冬天的时候到深圳来感受一下温暖，没想到深圳也这么冷，与目前的房地产形势差不多。不过，冬天来了，并不意味着所有的生物都会死亡，反而会冻死一些害虫，我们要做好迎接春天到来的准备。”

这次会议请了建设部的一位副司长、北师大的一位年轻金融教授、摩根斯坦利的一位董事、博时基金的一位老总做演讲，最后万科的首席研究

古有百日维新，今有百日未博。
从开博之日的豪情万丈，到开博之后的断断续续，终于两眼一闭，爱咋咋地。
说实话，自从两眼一闭，就再也不敢去看自己的博客了，生怕看到熟人的留言，看到朋友的忠告。
这百日未博，倒象报纸的停刊整顿。不是犯了什么错误，而是自我调整定位。
啰嗦了这么多废话，还是说点有用的吧，当然基本上还是关于房地产圈的话题。
 
一、顺驰易主，路劲控股
跟顺驰是旧相识了，以前老孙来上海还经常约我出来喝茶聊天，当然，他是不喝茶的，只喝可口可乐加冰，只抽555香烟。去年最后一次跟老孙见面是在10月份，当时他说跟大摩的合作基本谈定了，但没想到后来还是没成交。之后久没再见过老孙了，但陆陆续续听到了顺驰在跟一些企业谈合作。昨天顺驰跟路劲的合作信息终于公布了。经老孙一手打造的顺驰在12年之后更换了控股股东。应该说这不是件坏事。尽管面子上可能有点不好看。对于老孙而言，被路劲控股要比被其他几家曾经谈过的公司控股要好一些，其他象合生、世茂、中凯都是在国内有品牌、有队伍的公司

年底事多，会也多。对于房地产企业来说，如果能对明年的地产大势有个清醒的判断，内部的事再多，也得放一放。
上周五（12月15日），中城联盟在万科东海岸蓝色会所召集了“中城联盟总经理3C会议”，25家成员企业的老总放下手头的工作赶到了深圳。所谓3C是communication、coordination、cooperation三个英文单词的简称。
没想到那几天深圳也正好降温了，所以会议召集人、万科集团总经理郁亮先生的开场白是这样的：“本来是希望大家在冬天的时候到深圳来感受一下温暖，没想到深圳也这么冷，与目前的房地产形势差不多。不过，冬天来了，并不意味着所有的生物都会死亡，反而会冻死一些害虫，我们要做好迎接春天到来的准备。”
这次会议请了建设部的一位副司长、北师大的一位年轻金融教授、摩根斯坦利的一位董事、博时基金的一位老总做演讲，最后万科的首席研究员对明年的地产形势做了预测。这是一次内部的闭门会议，所以会议严格要求不许拍照，好多很有含金量的ppt文件就此也只能记点片言只语。
有两个判断可以透露，一是明年政府可能会对大户型和多套

一首歌曲再悦耳，听多了就容易起腻，比如那首《2002年的第一场雪》。
一个政策再重要，谈久了也难免麻木，比如国六条和九部委15条细则。
从开始的横空出世，到中间的语焉不详，然后是猜测和乱弹，终于到细则的解释出台，才算不用再等“下回分解”。九曲回肠，千回百转，终归于静寂。
中国的房地产界不缺令人兴奋的新闻，也不缺宏大叙事的题材，纷纷扰扰乱乱哄哄中，大半年就这样过去了。
还是把眼光拉回到我们赖以生存的房地产市场中来：项目仍在继续，销售还要进行。速度慢了下来，但并未停止；难度增了上去，却没到绝境。
春江水暖鸭先知，做乙方虽不是做鸭，但却要识水性于未溺。
国六条政策刚出台的时候，6月2日我就在新浪的博客上写了这样一篇应景的帖子：
刚接到北京的一个地产上市公司老板的电话：
“我觉得这次细则的出台，对整个房地产行业的规则是一次革命性的改变。”
“对你们乙方来说，是短多长空。要提前做点打算了。”
短多长空。假如这个判断有道理的话：
这个短有多短？一年？三年？这个时期内能多到什么程度？发展商

一个企业过生日，尤其是逢五逢十的时候，按常理会搞点庆典活动的。
成全的五岁生日，过得不声不响。既无饭局晚会，也无美酒蛋糕。
如果没有这本特刊，成全五岁的事，恐怕知道的人都不多。
不过生日，不是怕看见自己的皱纹，也不是怕收不到红包而破费，而是觉得这五年没有取得应该取得的成绩，没有交出一份让自己满意的答卷。
看看身边的同行，上海房屋销售集团也才刚刚过了六岁的生日，不论是其全国的市场份额还是企业的营业规模，更遑论其获得国际资本的青睐，都是成全短期内难以望其项背的。
当然并不会因此而妄自菲薄。毕竟成全的五年历程仍然有不少可圈可点之处。
这些圈圈点点的墨痕就在本期的五周年特刊中。圈点者不是成全的旧部，就是成全的老友。
因为是生日的应景之作，这些篇什中溢美的文字难免多了些。但其中也不乏很多真知灼见。
而其中最令人动容的是成全故人对成全经历的回顾中所流露的那种情愫。有的人把对成全的感受描述为一种“品格”，有的人视之为“气象”，这些字眼都是意境高远的语汇，受之有愧，但又却之不恭。
每念及此，总有种天隔一方

不到两个月的时间，地产开发企业遇到的问题已经蔓延到了地产营销界。
地产商遇到的常见问题是：
已经出了施工图的项目，主力户型是否要调整到140平方米以下？已经办完开工手续的项目，是否把开工日期往后再拖一拖？已经按某个价格销售过一期的项目，二期的价格究竟降不降？连续两个月的微乎其微的成交量的项目是否干脆挺一段再说？已经找了最优秀最有实力的营销代理机构仍然无法改变销售困境，要不要换一家？银行的按揭款放的太慢，原来答应的贷款迟迟不见下来。
而前几年赚得盘满钵满的营销代理商们的表现是：
深圳市场的代理费已经降到了千分之几，一些主力代理公司开始在长三角和环渤海两个经济带之间做着新战场的选择；
成都颇有实力的一些本土代理机构开始进行部门合并甚至准备裁员；
上海几家大型营销代理商则迅速调低年初制订的增长率在50%以上的经营目标；
更多的营销同行们感觉到的是：发展商的营销服务需求虽然仍在，但谈判的速度明显放缓，价格的承受能力也不象过去那么大方了。
那种发展商的房子不好卖，营销代理商的业务会多起来的判断，在大势没有

在乍暖还寒的三月中旬，开始陆续接到一些电话和邮件。我知道，是新一期的《成全参考》陆陆续续寄到读者的手里了。这些来电和来函传达着一种相似的意向，就是想与成全进行业务合作。
到三月底的时候，成全在一个月内有五份合同正式落单。另有两份合同正在客户内部审核程序的流转中。与往年比，可以用“开门红”来形容成全2005年的肇始。
这些业务的来源，有40%的份额应归功于小小的《成全参考》。在这个浮躁的读图时代，在这个泛滥的信息时代，在这个激烈的竞争时代，仍然有一批人能静下心来，顺着文字的脉络去了解和认可一个服务型企业，这点让我感动不已，也对企业内刊这个接单利器的锋芒有了新的认识。
这些合作项目的地点集中在上海、苏州、镇江、扬州一线，这恰恰是成全从今年初开始进行大的公司战略调整后的结果。放弃全国化，聚焦长三角；挺进上海，活在未来。而未来正逐渐成为现实。战略对大企业的重要性在小公司身上同样发生作用。
这些合作项目中，销售代理占了20%、营销企划占了40%、品牌顾问占了40%，与成全的业务规划基本合拍。从一个纯策略公司起步，成全的服务线开始