在被一部电影渲染得令人担忧生存或是灭亡的2012年，有着太多的不确定，楼市也一样，纵使调控政策依旧严厉、贷款政策也无明显放松、购房者开年持续观望等条件与去年那样相似，也无人能准确预测接下来一年会发生什么，不过保守对待2012年已经成为业内共识。

房企计划 2012目标：把去年剩下的房子卖掉

没有期望就没有失望，为了让2012年的日子过得更稳健，业内人士不约而同地降低了对今年地产形势的预期，有的开发商甚至坦言，2012年唯一的目标就是将之前剩下的房子卖掉 ，因为只有清盘才能活命，才能考虑进一步的生存。

开发商如此低调并非是在谦虚 ，存量房的压力已成为业界不容忽视的问题。仅青岛2011年结束时就留下了11万余套的住宅存量房，若算入商业和办公类存量接近15万套，这样的存量依靠2012年全年消化尚有压力。

业界话语

盘点开发商在2011年土地市场上的表现可以发现，除极个别有央企背景的开发商外，大多数房企在去年都放缓了拿地速度。一直声称要伺机抄底的万科，虽然全年销售面积和销售金额同比分别增长20%和12%，但拿地面积和拿地金额却大幅下降44%和48%，万科在2011年土地市场上的表现堪称保守。万达拿地也趋于谨慎，相比2010年，万达新增的可建面积同比减少了48.5%。

开发商拿地意愿降低直接导致多个城市土地出让金锐减。数据显示，2011年全国100城市土地出让金总额为1万5970亿元，相比2010年减少15.4%。其中大连更是比2010年缩水过半。北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲告诉记者，开发商也和购房者一样，陷入观望，只不过他们是对土地价格的观望。

范小冲：由于现在销售不畅，房价下降，而地价下降的幅度实际上比房价下降幅度更大，所以大家也就期待着土地价格会更多的下降。但是现在地方政府也在保地价。就跟买房一样，认为房价会跌就再等等，现在大家认为地价会跌也就再等等。

开发商手里的土地储备大幅减少，会不会导致今后

土地成交极度萎缩，住宅库存居高不下，年初的北京，被冰冻的房地产市场丝毫未见松动迹象。限购“五年变三年”和居住证能否买房的信息反反复复，凸显出了北京作为调控政策风向标的敏感位势。

2月初，各地的政策制定者都可谓压力重重，北京是纠结，而广东中山则是决绝之后的忐忑。

北京的压力与纠结

2012年1月，北京土地市场明显冷清于去年同期，在2011年年初，虽然也受到春节影响，但是前两个月的土地出让金则分别达到了61.45亿元及70.9亿元。2012年1月出让的19块土地，全部以底价成交，溢价率为0。

限购难规避吗？

在北京相关决策者纠结的时候，相当一部分城市的限购都在悄然放松或者说这些城市限购政策颁布以来，一直都存在规避的办法。

和北京的纠结形成鲜明对比的是决绝的中山。中山市已上调房价临时上限，这被外界认为实际上等于放松了对购房的限制。新建住房的售价上限已从2011年11月份的每平方米5800元上调至6590元。

业内声

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？

范小冲：（阳光100常务副总裁）：调控也是需要边调边控的，是动态的。现在国内外形势变化，房价得以遏制，调控的目标已经实现，所以微调也是有可能的。保障房方面，政府住宅体系长期缺失，大跃进式的恶补，调动起来需要很大的力量，但其实不是一个建设、开工就够了，整个建设、分配、管理体系要在这么短时间内搭建，资金上也没有保障。保障房是一个系统工程，如果只盯着量，水分太多，是不可持续的。就像当年四万亿救市，不能花错了地方。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

范小冲：各家公司的存货都很大。按照正常市场预期，购地、生产，周期很长，投资很大，要提前很长时间安排，停不下来。现在行政改变了供需关系，变成了有效购买不足。2012年上半年库存都会很大。现

    2012年首周，楼市并未受到节日气氛影响，持续低迷状态。中国楼市经历3个年头的调控，终归发挥了作用。

    对此有一些企业试图“转型”，但是房地产业界的大佬们，有少部分转行，大多数还在“原来的岗位”上重新测算成本，继续做着自己该做的业务，完成着比原来减少了很多但还能满足企业发展的业绩。而购房人也逐渐走出了盲目投资，将房子的功能回归到本应有的“居住”。

    商业地产二三线城市谋发展

　　上个年度，很多年底的房地产论坛上，大家说的一个话题都是“转型”。

　　这个转型一般指的是两种形式，一种是原来做住宅为主的开发商，转而开发新的产品——商业地产；另外一种是原来在一线城市稳稳占领市场的企业，转而进军二三线城市。

　　阳光100常务副总裁范小冲透露，一直主营住宅产品的阳光100集团，已经加大商业地产的投入，2011年阳光100住宅和商业地

在融资成为最大难题的房地产业，信托曾在一定程度上担任了“救命稻草”的角色。如今，这根昔日的“救命稻草”很可能演变成风险来临的导火索。

根据信托业协会披露的数据，截至2011年第三季度房地产信托业务余额为7124亿元，通过信托平台向房地产行业输送的资金占房地产开发城镇固定资产投资总额的16.11%，占房地产行业总资金来源的11.5%，输入资金的年增长率达到58%。

多家房企与信托“有染”

在上市的房地产公司中，不少都曾通过信托的方式进行融资。

国泰君安最新发布的研究报告显示，其监测的30家在沪深两市上市的房企，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中1月到期27亿元、3月39亿、5月47亿、7月44亿、11月38亿、12月49亿。

超千亿房地产信托即将兑付

 “2012年房地产行业的资金缺口达到1.3万亿。”国泰君安证券房地产行业分析师孙建平在上述中国地产财富年会上表

2012

2011年是房企感到最为“困惑”的一年。

在调控政策大锤压顶之势下，不管是千亿大户的万科，还是业绩看涨的龙湖，都在考虑着更为深远的一个问题，熬过2011年，如何备战下一年？如何在行业格局变革的当口笑到最后？

正如阳光壹佰副总裁范小冲说过的，熬过这一轮行业的冬天不是关键，因为下一个冬天还会来临，怎么才能保持企业在各种风险中都能保持核心竞争力健康发展，这才是关键。

调控持续了两年多，从限购、限贷到征收房产税等措施，“三重门”层层设卡，步步严防。调控政策折腾了两年多，房价终于走了下坡路。

房企齐瞄二三线城市 一线城市成烫手山芋

目前，公司在三线城市的商业综合体盈利情况较好，2012年依旧不会去一线城市冒险，走坚持深耕二三线城市的路线。另外，公司在拿地方面会“悠着点”。

现在企业都在谈转型，阳光100的转型就

2012年 房地产市场将重新洗牌

记者：楼市低迷的状况也让大中小房房企出现了资金链紧张的状况，这也导致了房地产市场的重新洗牌。阳光100在今年有没有出现资金紧张的状况？如何应对的楼市寒冬的？

范小冲：肯定是一个重新洗牌的过程，很多人认为房地产行业门槛很低，只要拿了地就能升值赚钱，这样就造成房地产行业的不健康发展。那些来凑热闹的不专业的公司肯定会被淘汰。第二，房地产的游戏规则发生了改变。过去住宅市场获利主要是通过土地增值，通过卖房子把土地增值的部分变现，这是一个坐地生财的过程。现在的游戏规则改变了。如果囤地一年不开发，有重罚，囤地两年不开发，可能会面临着无偿收回的风险。今后房地产市场要靠造好房子、创造更多的价值，才能生存。游戏规则的改变使那些仍靠旧规则的人无法生存，这也是洗牌的原因。第三，过去开发商靠和政府以及银行的关系生存，现在是靠自己能力生存，这也是洗牌的原因。最后，一些公司在之前过渡扩张，对形势出现误判，导致资金链紧张，无奈之下只能兼并重组，解决危机问题。明年肯定是一个大洗牌

阳光100置业集团常务副总裁范小冲

2012的钟声已敲响，新的一年，中国楼市将走向何方，房价是继续下跌还是反弹上涨？限购是即将终止还是继续执行？房企是选取降价换量还是转型求生？近日，范小冲就当前的楼市以及未来中国楼市的走向进行了深入的剖析和解读。

温水煮青蛙 楼市的自我疗伤

记者：有数据显示，2011年北京住宅签约面积预计比去年下降23%，这个数据比08年的水平还要低，也创下了近十年的新低。这种持续的成交低迷已经使购房者和开发商对市