近日，在接受记者专访时，中国人民大学土地管理系主任叶剑平认为，政府的政策不连贯，执行不彻底，是导致房地产业土地市场混乱的根由。他指出，只有地方政府切实贯彻国家的政令，严格规划，依法行政，才能使市场更加规范和发展。
　　严格控制土地的供应量，这个供应量实际上是针对早一段时间房地产泡沫问题提出来的，实际上说的就是土地的炒作太大，产生泡沫，尤其给房地产市场带来了影响。叶剑平认为，停止对别墅类用地的供应，严格控制总量，走公开、公正、公平之路，实际上是要保证土地的平稳安全，使我们国家整个房地产市场能够持续的发展。
　　他指出，包括园区的设立、违法的批地、乱占农民土地的这些行为，并不是开发商造成的，是政府造成的。造成的原因是寻租，按经济学的话是市场寻租。这其中有政策寻租，比如说各城市的政府为了形象工程大量地改造建广场也好，拆旧建新也好，都存在政策寻租。大的方面说是为公众的利益，小的方面来说是为自己的升迁。还有个人寻租，由于政府和开发商联手，开发商能够以低成本拿到地，当然代价可能是给政府一些官员带来好处。这样官员得利，百姓受害，给城市带来了损失。也有企业寻租，企业是以取得利润为最大目标，...

8月31号的“大限”是很早提出的，在2002年提出71号令时就引起很多震动，我们先看2002年推出政策对其他城市的影响，然后反推对北京的影响。

    71号令出来以后要求的土地转让要采取公开交易的方式，当时总觉得全国各地房价都要涨，实际上并非如此，只是土地从政府进入市场的一种出让方式的改变，把它从原来协议方式变成公开方式。在2002年后实际上许多城市都采取招牌挂的形式，现在在北京开发的

    房地产商，许多是从南方过来的，很适应这样的一种形式获取土地，而且有些还甚至不适应这种模糊的方式获取土地，从这一点来说，大限实际上使北京的土地市场进入一种公平公正公开的透明的交易平台里去，所以这样的一个形式对市场的价格影响不会很大。

    71号令出来后，北京采取了一个应对政策，就是自备土地还可以进行协议出让，包括绿化隔离带、危改、重点项目，还有小城镇，这四类几乎就把北京的土地全部划为可以协议出让的，那么这就使北京的土地出让有别于其他城市，使协议

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与过去相比，北京的经济运行模式发生了很大的变化，出现了以第三产业为主或者说以服务业为主的经济类型。房地产开发应该和这样的经济运行模式相结合，无论是建筑综合体、写字楼、商业房地产还是住宅项目的开发，都应该遵循这种规律。因此,房地产开发模式相应会出现很多变化。
    首先，房地产企业的管理模式会发生变化。未来房地产企业会发展成为投资公司，下面同时拥有很多的项目公司。这样，总公司作为投资总部控制着很多项目公司，项目公司可以灵活地进行市场运作，包括购并和联合。原来开发商拿到土地就意味着已经盈利了，而根据目前的新政策，开发商要在几个月内百分之百地缴纳土地出让金。目前许多开发公司储备土地的能力很强，但如果一次性缴纳出让金，实力再强的公司也很难做到。因此，项目公司之间的联姻是必然趋势。
    其次，房地产项目开发模式转变。传统的开发模式将逐渐转变为市场型、一二级土地市场联动开发以及自主开发这三种模式。市场型开发，即投资商完全主导市场开发。开发商通过对区域的研究进行决策，然后到公开市场获取土地，通过资本运作整合各种开发资源...

叶剑平认为，2月份国土资源部出台这个政策，实际上是整个经济大势要求这么做，也就是中央整顿市场秩序的需要。他分析，与别墅市场相关联的实际上是三个市场：一个是土地市场，一个是管理市场，一个是金融市场。土地政策必须进行调整。就国土来说，可利用的面积相对有限，大概是十几亿亩，占世界人均面积的五分之一这样一个水平，所以正因为这样，必须解决发展和保护这个矛盾。现行的土地储备政策，从国家来说要垄断，城市政府要垄断一级土地的供应，所以提出来土地储备。各个城市的国土部门纷纷成立了土地储备中心，北京也不例外，其目的就想一个口来供地，自己安一个阀门，然后慢慢地调解。从本意来说似乎通过这个口袋把所有的地装进去，通过阀门把所有地慢慢流出来，但是能不能做到，这要划个问号。仅仅一个机构能解决市场这个在西方国家已经存在了几百年的问题？包括香港市场化程度那么高，地产泡沫也照样产生。这样一个很复杂的系统，仅仅是一部门，很难达到，要真正协调起来可能有很多工作要做，这仅仅是一个政府的心愿。但是有一点是肯定的，供应的方式发生了变化，所谓供应方式发生变化就是所有的土地放到公开市场上进行交易，就是招标拍卖制度，这是建立一个规

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关于具有投资潜力的房地产应具备的基本要素、价格扁平化及南城优势

    叶剑平： 我讲的主要内容有三点：

     第一，具有投资潜力的房地产应具备的基本要素。

    第二，价格扁平化。

    第三，南城优势。

    第一，具有投资潜力的房地产应具备的基本要素：

    （1）投资与自用不同。投资房地产至少应该具备：

    1.未来有增值潜力，包括目前不看好，但有潜值。南城从历史来说很乱，从发展角度来说很落后，但它是一块金子，对土地来说更是这样。

    2.易于出租或变现。正常情况下，基础设施或者是交通的改变，会使土地价格上涨。

    第二，价格扁平

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众多业内人士认为去年是“土地市场治理整顿年”，可对高温未降的土地市场来说，今年应是个什么年呢？为此，记者专程走访了中国人民大学土地管理系主任、博士生导师叶剑平教授。他认为，去年全国土地市场的治理整顿收效甚佳，这预示着我国的土地市场今年有望走进“规范发展年”。

记者：去年底，全国已撤销各类开发区2700多个，可以说基本刹住了“圈地”之风。但回过头来看，“圈地”之风的根源在哪儿呢？
叶剑平：巧立名目设立各种各样的开发区，是“圈地”最直接的表现形式。这次清理整顿的结果表明，目前设立的开发区大到国家级、省级的，小到镇（乡）级、村级的，这次整顿的重点是后者。应该看到，开发区的设立是种政府行为，而各地各级政府部门均热衷于此，究其原因有三种可能：第一种是确实想通过设立开发区改善地区的投资环境，吸引投资，发展本地经济；第二种是地方官员希望凭借开发区的设立为自己提高政绩，说到这，就不得不提及我们现行干部考核制度的弊端，目前衡量干部工作成绩过多地关注到了GDP的增长，而在短期内有效拉动GDP的主要手段就是“圈地”、招商；第三种则是明为发展地方经济，实为创租、寻租，为个人谋私利，

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土地政策现行的土地政策，实际上推出是两个政策。去年推出了一个，就是土地储备政策，从国家来说要垄断，城市政府要垄断一级土地的供应，所以提出来土地储备，各个城市的国土部门纷纷成立了土地储备中心，北京也不例外，其目的就想一个口来供地，自己安一个阀门，然后慢慢地调节。从本意来说似乎通过这个口袋把所有的地装进去，通过阀门把所有地慢慢流出来，但是能不能做到，我是划个问号。怎么操作？发展是硬道理，上下是一致的，如果这样调节不利于发展的话，这调节是无效的。

要怎么样才能有效？仅仅是一个机构能解决这个市场在西方国家几百年的问题吗？包括香港市场化程度那么高，地产泡沫也照样产生。这样一个很复杂的系统，仅仅是一部门，本人认为很难达到，要真正协调起来可能有很多工作要做。但是有一点是肯定的，供应的方式发展了变化，所谓供应方式发生变化就是所有的土地放到公开市场上进行交易，就是招标拍卖制度，这一实际上是建立一个规范市场和规范房地产市场所必须的，大家在一个起跑线上在一个公平的平台上进行公平的竞争，这一点就意味着什么呢，意味着发展商要获取土地的话，在一个阳光下进行操作。土地竞争提高了土地的成本，要求

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