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CIHAF2006第八届中国住交会于11月10日-12日在上海新国际博览中心（龙阳路）隆重举行，为期三天的大会将推出4大主题75场论坛。搜房网做为住交会独家网络媒体支持，全球56个网站全程同步直播。，详细信息请浏览专题：CIHAF2006 第八届中国住交会

在中国房地产市场形势分析报告会上中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说“2006年的中国房地产市场可以用两句话来概括：第一句，非常关注年，全社会从上到下都在关注房地产市场。第二，政策井喷年，我查了一下，出台的政策没有哪一年比2006年更加多的。我想这些都是大家经历过的。”

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第三届“中国数字地产节暨中国房地产企业上市融资大会”于2006年11月9日在上海证券大厦举行。同期向全国置业投资者、媒体和业界隆重发布 “2006—2007最具投资价值及上市潜力楼盘”等全国主要城市的地产名片。

顾云昌先生在数字地产节上发表精彩讲话

人物：顾云昌

中国房地产及住宅研究会副会长

谢谢，很高兴参加

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现在中国宏观经济发展势头很好，房地产发展的动力没有改变，二OO四年中国房地产市场没有理由不看好。”中国房地产业协会副会长顾云昌日前接受记者采访时这样评价今年的中国房地产市场。他提出，二OO四年中国房地产业要建立生态链的市场结构，住宅产品提倡由内而外的美。

市场：要建立生态链的市场结构

“要建立生态链的市场结构，一手房、二手房、租赁房市场互相作用，互相关联。”顾云昌说，现在中国住房市场的生态链是断裂的，二手房市场没有建立起来，租赁房市场比较混乱。

他说，由于市场经济的魅力，二OO四年住房市场的结构调整会进一步进行，其中包括两方面：产品要满足不同层次消费者的需求，生产更多地适合中等收入家庭的房子，使更多的人进入市场；加大开发二手房市场的力度，消除政策性和体制性障碍，使更多的中低收入家庭通过二手房市场来改善住房条件。

产品结构的调整，有开发商根据市场需求的调控，更有政府对二手房市场的调控，这样整个市场的产品结构更加合理。顾云昌认为，建设经济型住房是一个长期政策，因为财力问题，经济适用住房造价不可能很高，我们要建造百年建筑，

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买房人说，房价年年涨；卖房人说，地价年年升。究竟是房价带动着地价不断升呢，还是地价带动着房价不停涨呢？

相当多的开发商认为地价影响着房价，高地价不可能卖出低房价。一个典型的例子是顺驰领海项目。这个项目以大兴黄村西北端的位置，卖出了起价每平方米4900元、均价每平方米5700元、最高每平方米85 00元的高价，比同等位置其他项目的单价要高出千元左右。

除了这里的规划设计别出心裁，其9.05亿元的地价也为高昂的房价奠定了“基础”。

但另一个观点却恰恰相反。日前，国土资源部公布了由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院出具的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》。《监测报告》认为，去年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

持同一观点的还有中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌。顾云昌向记者介绍说，房价和地价是互为促进和作用的，而在现实市场中，常常是由房价决定地价。比如开发商在购地的时候，总是以现在的市场房价和预测的未来房价，去评估土地购置价格。但同时，反过来地价的反作用也十分

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买方市场将成定局。中国房地产市场从卖方市场逐步走向买方市场，是近几年的事，是走向成熟健康的一个标志。
1999年我国经济发展的基本立足点是扩大国内需求，开拓国内市场，实施投资和消费双向拉动，住宅建设作为新的经济增长点应该首当其冲。GDP要增长7％，就需要固定资产投资增长12％以上。那么作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在12％以上。那么作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在12％以上。1999年乃至世纪之交继续加大住宅建设投资力度和建设规模势在必行，房地产全方位地进入买方市场必定无疑。
在买方市场下，是买者欢迎的市场，是由消费者决定的市场。对于卖方——供应者来说，要有两个转变：一是观念的转变。从卖方市场到买方市场，市场竞争和经营风险将从无到有，从小到大，而开发经营利润一般将由高到低，向平均利润转化；二是经营方式的转变。一定要面向市场，对每个项目要作出认真的可行性研究，做好项目策划。不能象过去那样“拍脑袋，定项目”或者搞“或批性”研究。
购房主体变为个人。全国城镇停止住房实物分配后，1999年将有一年“双轨制”的过渡期，即允许1998年开工，1999年竣工的住房，可以


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我看过广州不少住宅小区，广州的好楼盘正如雨后春笋般涌出，这是一件好事。广州的房地产业确实已走在全国的前列。
房地产业呈现强劲发展势头我国目前正在进行一场轰轰烈烈的“住宅运动”，房地产业的发展呈现出非常强劲的发展势头，正在兴起新一轮的房地产热。这种热潮在中国人类发展历史是没有的，世界的住房发展史上也是少见的。上海人说，10年前谁都不敢想人均居住面积能够达到10平方米。广州人10年前也不敢想现在有那么多好楼盘供人们选择。广州一年的住宅建造量已突破1000万平方米，相当于全欧洲一年的建造量。
浙江宁波的房子不够卖。北京去年商品房销量比前年翻一番。上海二、三级市场联动，二手房市场非常火爆。上海的住房贷款已占全社会贷款的24％，超过世界上的平均水平，全国只有3％。由此可见，我国房地产业正处于一个新的蓬勃发展时期。
有人说，世界上有两个国家的经济发展看不懂，一个是美国，已经过了110多个月的高速增长，这在美国历史是少见的。一个是中国，改革开放以来，我国一直以9％的速度发展，虽然90年代出现过两次经济增长亮红灯。房地产业就是新经济增长点，真正意义上的中国住宅产业刚刚发展，因为过去的


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杭州房交会上，中国房地产协会秘书长顾云昌受有关单位的邀请，来到现场参观。就房地产市场的一些热点问题，他接受了记者的采访。

开发热度至少还可持续三至五年
房地产开发有无周期？如果有，现在的开发热度还能保持多长时间？对此问题，顾云昌认为，房地产开发周期在香港等地一般被认为是5到6年，长的可到10年。但并非是每个地方，每个时段的房地产开发都会遵循这样的规律。目前百姓买房的时代刚刚开始，现在还没有迹象表明房地产开发出现下降趋势，至少现在的开发热度还可持续三到五年。同时，他提醒说，不排除有的开发商出现头脑发热的情况，在短时间内推出大量楼盘，这样有的开发商可能面临开发失败的风险。

经济适用房能转为货币补贴吗
针对全国各地出现的经济适用房开发问题，顾云昌表示，经济适用房是政府建立住房不同供应体系的一种方式，建经济适用房是大趋势。他认为，经济适用房要适度超前，不要在几年之后就成“垃圾”。就目前有关人士提出的“与其建经济适用房不如增加货币补贴”的观点，他回答说，货币补贴和经济适用房的实物补贴还是要结合在一起，货币补贴已经在目前实施的住房补贴制度中体现出来

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20年来，中国的住宅产业发展之路，可以说是一步步艰难而坚定地走过来的，尽管充满曲折艰辛，但也硕果累累。进入新世纪，中国住宅产业既承担着为社会提供足够、适销的住房的重任，又担当着新的经济增长点的重任。住宅产业怎样为启动个人消费和投资做出应有的贡献?改革政策、产品供应、市场服务如何“到位”?带着这些问题，本报记者日前采访了中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌。

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记者：关于中国的住宅产业，人们对它有一个认识过程。从严格意义上讲，住宅产业与房地产业是两个不同的概念，完全可以各自做出清楚的界定。但同时，又是你中有我，我中有你，不严格意义时，甚至可以“混为一谈”。顾秘书长，您认为是这样吗?

顾云昌：是这样。大家惯以三次产业分类法划分产业。第一产业为农林牧副渔业。第二产业为工业和建筑业。第三产业为流通、服务业，房地产业列在其中。这种划分，作为第二产业(物质生产部门)的建筑业，与作为第三产业(流通服务部门)的房地产业区分是十分清楚的。

记得刚提出住宅产业时，主管建筑业的同志提出疑义：把住宅建设从建筑业划出去，叫住宅产业，会造

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中国的住宅产业进入一个新时期，正在兴起一场波澜壮阔的住房“运动”———轰轰烈烈在做着改善住房的运动，中国历史上老百姓从未像今天这样议论买房的问题、讨论装修的问题、谈论搬家的问题。在发达国家房地产业和住宅产业已经成为传统经济或者叫夕阳产业，在中国绝对是新经济———新经济增长点。
如何使房地产市场在新时期能够保持相对稳定、持久的发展？除了大环境以外，我们运作上注意哪些问题，应该怎么做？我觉得应该引起我们的深思。房地产1992年1993年过热，真正扩张两年，但是消化了六七年，我们在新时期如果注意这个问题，还是强调一个创新问题，需要政府的制度和政策的创新，创造一种好的环境，刺激更多的有效需求，比如补贴的跟上，市场环境的改善，审批手续的减少等等，此外还有开发产品创新、中介的流通领域的创新、消费观念的创新、消费者观念的创新。
去年到欧洲去，参观一个巴黎新盖的住宅区，找一个新建的开发区的建筑模式，巴黎楼一百年前是这样子，现在还是这样的。我们追求日新月异，城市面貌日新月异，人家讲基本路线一百年不变，人家房子一百年前是这样的，为什么？原来的东西太差、太旧。我们的时代到了既要注重数量还要注重质

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