北京市海淀和谐社区发展中心舒可心

主持人：下面由北京市和谐社区发展中心的舒可心先生，发言他的建议，他的主题是业主大会制度与业主委员会的职责，舒可心先生应该是我们目前国内专业的研究社区问题的一位专家，而且我觉得他应该是中国目前很高尚的人，他目前做的事情没有一分报酬，自己出钱，交通费、信息费，一个月好几千块钱，中国13亿人有谁这

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目前房价颇高的原因主要有：一是土地交易价格上升带动。二是房地产开发商入市门槛提高推动。三是外部环境改善刺激需求，拉动房价走高。

受土地的不可再生性、城市化进程的加快、房地产成为持币者投资保值的主要选择及市场综合因素的影响，北京市土地价格呈上升之势。

目前，消费者对于高居不下的房价多采取观望的态度，实际上可根据自己的经济情况选择合适的房子。

随着中国经济的持续上升，房地产市场也得到了稳步发展。在上海、浙江等地区出现了房地产价格与实际房屋价值相去甚远，有泡沫存在的现象，而全国各地的房地产价格亦在不断刷新原有的历史价格。大量房产集中在投资者的手中，而普通购房人对于持续上涨的房价，却只能“望楼兴叹”。在此背景下，国家通过宏观调控将有利于整个房地产市场的良性发展。

目前房价颇高的原因主要有：一是土地交易价格上升带动。受土地的不可再生性、城市化进程的加快、房地产成为持币者投资保值的主要选择及市场综合因素的影响，北京市土地价格呈上升之势。二是房地产开发商入市门槛提高推动。2004年国务院要求将房地产开发固定资产投资项目的资本金比例

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当您购买了住房，成为业主，您知道自己在物业管理活动中享有哪些权利，又应该怎样行使这些权利和依法维护自己的权利吗？希望这篇文章能对您有所帮助。本人从作为业主代表开始直至被选举为本小区首届业主委员会主任，已经将近四年的时间了。四年的时间，让我深刻认识到物业管理活动中依法治理的重要性。

 
　　经过4年多的酝酿和最终国务院采用公开征询社会意见的办法，《物业管理条例》(以下简称《条例》)于今年9月1日正式实施了。这是我国物业管理进入法制化的一个标志。从此，物业管理过程中相关各方的利益，均将纳入该《条例》调整范围。

　　作为业主，必须认真了解法律赋予我们的权利，特别是如何行使这些权利的合法程序。只有这样，才能真正做到依法维护我们的合法权利。因此，我们有必要认真探讨和研究业主在物业管理过程中的权利和行使、获得这些权利的法律依据和合法途径。

　　业主在物业管理活动中权利的来源，是由于其购买了物业中的某一部分。该业主对其购买物业的专有部分享有排他的所有权；但对共有部分并不单独享有所有权，而是和其他全体业主一起共同享有，并且这个所有权

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中新网12月30日电 据北京青年报报道，近日，市小区办召开“共建和谐社区”座谈会，会上，舒可心等业主委员会主任以及各大物业公司负责人认为，业主委员会一方面要经受各种物质诱惑，另一方面还要经受业主的质疑：你腐败了吗？对此，北京物业管理商会会长于庆新评论说，2003年业主向开发商维权，2004年业主与物业公司纠纷，2005年业主的斗争矛头指向了业委会主任。

　　光大花园业主委员会主任陈兵说，刚当上一个月的主任，就有一些希望在社区内开展商业的公司找他谈，有的还暗示要给好处费。朝阳园业主委员会主任舒可心说，由于朝阳园物业费每年高达1400万元，有一家物业公司甚至给他出价六位数，要求他换掉现在的物业公司。

　　建设部2003年9月出台的《物业管理条例》中，业主委员会有很多权利。第十五条规定，业主委员会有召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况的责任，有代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；有监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；有监督业主公约的实施等。

　　尽管第十九条还规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与

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原来我一开会，就是我最年轻，但是今天我是最老的。包括现在这儿还有一些老专家，现在是一浪推过一浪，越来越年轻，下次开会我不来了。首先我觉得紫玉山庄这件事我非常关注，我作为一个业主委员会的主任，我作为一个业主，我首先觉得这件事，紫玉山庄的发展商，物业公司，我支持他们这种行为。作为一个业主，我们中国人到底不了解自己哪房得到了什么，以为自己是紫玉山庄的业主就是紫玉山庄的主人，其实这个主人是业主大会，根本不是业主。所以他实际上在他房前房后所占有的土地上修建房屋，其实上侵害了其他业主的土地使用权，实际上侵害了其他业主的景观的观赏权，因为作为发展商一个良好的设计考虑到密度，是因为你喜欢，你才买的，你买了以后又去改它，除非有业主大会，除非你把紫玉山庄去买了，你是这个主人你随便改，比方我们合生老先生家里的宅子，他可以改，因为是他一个人的财产。现在我们中国目前为止就是穷人诈富的理论，就是业主是比较讨厌这种状况。所以首先我先表明我自己的态度。另外一个我觉得这件事情上不仅仅是开发商或者物业公司不愿意，这个问题不这么简单，实际上我认为这是一个理性的开发商，一个负责任的开发商，他在替全体业主的利益，就是一些

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人民银行关于调整住房信贷按揭的意见，在房地产市场上引起了很大的波澜。从表面上来看，这些意见形成政策执行以后，市场会出现两个相反的结果，一方面是同时提高了开发商和买房人的门槛，有实力的开发商会活下来，小的和差的开发商被市场淘汰，银行的信贷风险也降低了；但是银行的风险降低的同时，开发商和买房人的成本也同时增加了，而这些增加的成本最终都要由买房人来承担。对于好不容易才发育起来的房地产市场来说，这无疑是市场的一大倒退。
　　如果搞清楚现在银行、开发商和买房人三者之间的关系，还可以发现出更多有趣的现象。
　　政府调整住房按揭的出发点，无非两个：预防房地产泡沫和控制银行风险。但是有两个可以看得见的事实，一是现在住房消费信贷是各大商业银行的优良资产，银行之间在住房按揭业务上的竞争硝烟味十足；另一个就是银行把钱贷给开发商做开发的风险远远高于把钱贷给购房者个人。那么，想要预防房地产泡沫和控制银行风险，为什么不是加强对开发商贷款的限制而是提高购房者的购房门槛呢？
　　原因其实并不复杂。银行给购房人购房贷款利率不到5%，而给开发商的贷款利率则要高得多。为了能够赚取高额的利润，银行当然愿意把...

其实，这是个老生常谈的问题。尽管有“平等说”，“保姆说”，“共建说”……，似乎又都不能合理的解释物业管理纠纷中的各种关系。因此，我觉得用另外一种更加形象的比喻来解释物业管理企业和业主之间的各种关系，可能更利于理顺各个方面的权利和义务。即利于物业管理企业清晰问题所在，也利于业主理解物业管理企业活动的特点。最终实现互相谅解，互相协助，共同发展的目标。使业主们的物业保持良好状态，广大业主享受到物有所值的服务和照顾，物业管理企业稳定长久的发展。
　　物业管理企业和业主之间的关系，用“一家人给另外一家人打工”的字眼解释看来更确切。这里的关键词不是打工，而是一家人和另外一家人的关系。
　　业主一家人，姑且称作这一大家人都姓业，是全体小业主的集合。家长是业主大会以及其执行机构业主委员会。这个大家庭，家长说了算，而不是某个家庭成员或者某少部分家庭成员说了算。
　　物业管理企业一家人，这一家人姓物，是全体物业管理工作人员的集合。家长是物业管理企业本身，是个法人。物业管理水平是这个家庭成员各个岗位工作的综合体现，某一个人干的不好，这是很正常的现象，就像我们业主这家人中也有差的一样。因此，...

对于目前流行的“非典”疫情，我看到楼市中仿佛一片凄风惨雨。大家议论的无非就是现在老百姓都戴口罩了，都不去售楼处了，房子也就卖不动了，这样下去，开发商是活不下去了，……。
　　应该说，房地产公司受到影响是肯定的，但也要话分两说。大家现在说的都是表面上的，一眼就可以看到的，这些影响归纳起来无非就是销售下滑了，工程进度因为缺民工延迟了，资金运作有压力了。
　　这些都是让开发商头疼的事情。其实开发商出的问题，最后都要转移到买房人的身上。最后让买房人也跟着头疼。
　　但是我想说的是另一方面，那是让开发商高兴的事情，同样的道理，直白一点说，开发商跟买房人是同一根绳子上的蚂蚱，让开发商高兴的事情，也正是让买房人高兴的事情。
　　什么事情能让开发商高兴？
　　当然是大家都来买房子。
　　眼下“非典”闹得各个售楼处门前冷落鞍马稀，大家对出门避之尤恐不及，还谈什么都来买房子？其实不然，现在闹“非典”，大家不买房子，可是“非典”结束以后呢？可以这么说，如果“非典”疫情持续时间在半年以内，那么对房地产市场的影响是有限的，甚至会带来一个利好；如果超过半年以上，那不仅是房地产行...

我们什么时候才有了“物权”的概念？似乎是前天；我们什么时候才有了真正属于自己的不动产，似乎是昨天；我们什么时候依法拥有了物权且能有限的行使我们的物权，似乎是今天。于是，现在，人们就自然要行使这个权力；而真正从法律上说清楚物权，是要等到《物权法》的出台，那估计是明天，也许是后天。
　　自中国进入社会主义市场经济时代，自我们的住房，从政府的无偿配给，到人们花钱购买，我们就进入了一个人们能对自己的财产真正当家作主的伟大时代。私有房产的产生，使得权力（物权）可以用金钱来购买，这个权力，自然也成为财富。如何行使这个权力，也就是如何操纵这些财富的过程。任何人可以自由处分这个权力（即财产），也必须负责任的对待其他人的这个权力（即财产）。
　　房产，这个价值巨大的物权，由于建筑物本身的原因，还存在着大厦内所有业主的共有物权（一般称“建筑物区分所有权）。任何个人和小团体业主，均无权单独行使对这个共有财产的权力。因此，业主大会以及其执行机构－业主委员会便随着业主们共同财产的权力而呱呱坠地了。
　　北京有物业管理才不过八年的历史，有管委会才不过三、五年的历史，朝阳园管委会建立才不过1年多的...

本人从作为业主代表开始直至被选举为本小区首届管委会（业主委员会）主任，已经将近四年的时间了。四年的时间，让我深刻认识到物业管理活动中依法治理的重要性。
　　人们购买了房子，就产生了业主；也同时产生了业主群体的共有财产和共有利益；而共有财产又产生了业主大会和业主委员会；对共有财产实施具体的管理、维护行为又产生了市场环境下的物业管理行业。
　　因此，随着国家房屋分配制度的改革，产生了一系列从来未有过的主体和这些诸多主体之间的法律关系。而以往那种政府在理市场管理中作裁判员来仲裁和解决纠纷的状况，越来越不适应市场经济的发展需要，社会迫切需要一部调整物业管理活动中各方权益的法律来从根本上明确有关各方的权利和义务。经过4年多的酝酿和最终国务院采用公开征询社会意见的办法，《物业管理条例》（以下简称《条例》）于今年9月1日正式实施了。这是我国物业管理进入法制化的一个标志。从此，物业管理过程中相关各方的利益，均将纳入该《条例》调整范围。
　　作为业主，必须认真了解法律赋予我们的权利，特别是如何行使这些权利的合法程序。只有这样，才能真正做到依法维护我们的合法权利。因此，我们有必要认真探讨...