当前房地产调控主要特征是间歇化、简单化、粗放化，没有与时俱进和精耕细作。十年调控不痛不痒，与其无果而终，不如改一种称谓为“监管”，因调控是一种永远走不完的纠错思维，而监管是一种既定方向的提示引导。车子走偏了就要调整方向，方向正确了就要调整速度和车道，“调控”的试错成本太高，而引导式的“监管”则更能发挥多部门、多声音的监督职责，也可进一步促使政府职能转变。

 

尤其是近十年以来按照“套”为单位的限制、鼓励购房措施，正在异化政府职能、行业管理、市场秩序，并使调控走入一个无效运转的不归之路。

 

首先，以“套”为核定标准的差别化利率政策继续在拉大贫富差距。从2006年开始，实行差别化利率以来，首套房和二套以上房贷款利率差达到2-3个点，贷款购买50平方米的小户型和200平方米的大户型享受同一利率。直至当前，以套为单位的限贷政策，完全将蜗居人群排除在国家金融福利之外，小二次改善成为梦想，大二次改善成为空想，社会阶层迅速被分化。

 

其次，房屋税收政策

我们看到，十年来的调控政策本来是针对炒房投机投资客的，但是众多的自住需求因此而受牵连，如同羊群里的狼一样，被一起射杀。笔者认为，房地产调控走到今天的混乱地步，主要是政府太想赚钱，参与经济分配环节太多，或者说地方权力阶层参与经济活动和利益分配太深。所谓的打压投资、打压投机、打压寻租、打压腐败等等，有点贼喊捉贼的感觉。

 

如限购政策，直接导致本市户籍人口的正当改善性需求被扼杀，限贷政策则直接摧残了所有工薪阶层的融资购房梦想。当然，对于外地户口的“半城市化”人群来说，在2007年以来，就背负着炒房游资的罪恶标签，少数炒家却披着羊皮混迹其中，时至今日，要异地买房，必须提供一年以上社保或纳税证明，而且必须审查偿债能力资格，同时执行银行利率的1.1倍，否则，你就可能是炒房客。一句话，就是不让你买，继续租住投资客的房子吧。

 

所以，当前执行的调控政策在打击资本炒作的同时，也遏制打压了首次置业需求、二次以上改善购房需求、外地人口本地化购房需求，直接打击了经济发展的自由和活力，逐渐演变成为一种诸侯格局。所以，升级版

既是房地产业内人，也是房屋消费者，面对年底越来越混沌的楼市，我不想太多的发表形而上的言论，或者做一个流言煽动者。还是去市场转转吧，那里才有真正的感悟。

 

看一个城市的发展，我一般不看市中心，而是看城乡结合部。看一个区域的发展，我不看政府办公大楼多漂亮，而是看配套规划和建设进度。所以，本轮房价的试金石，就在城乡结合部，具体到成都，就在三环外的卫星城。

 

先说说城东的龙泉驿，与温江当年一样，主打交通配套牌，驿都大道、成龙路和在建的地铁二号线，构筑起龙泉驿融城的宏伟计划。围绕着驿都大道，我看了几个大牌企业开发的项目，如中铁建的国际城和果壳里的城、首创东公园（很拗口的名字），几个项目交通都很便利，周边居住逐渐成型，但是在价格上依然坚持此前的定价，如中铁建的国际城，均价5500元，果壳里的城均价接近6000元，从产品规划方面，由于都是高密度超高层，居住品质不言而喻，优惠上也坚持了常规的折扣，尤其是面对外地户口置业客群，按揭需要社保，要么一次性付款，没有任何沁人心脾的政策，让我这个外地户口听

（因所属项目年底回笼资金压力加大，故借机抛出老办法，希望各位业内看官评述。） 

当前房屋销售的主要阻力不是老百姓没有钱，而是大家对外部形势的预期发生变化，即认为房价一定会降，现在买房是冤大头。

 

而房价下降的预期始作俑者是其一是“三限政策”，其二是保障房大建设。三限政策中，真正渗透实施到三四线城市的只有限贷，限购的主战场还在一二线城市，毕竟大城市需求（含一改二改和投资余热）量太大，三四线城市的城市建设“灰尘指数”很高，目前还在初级阶段，本土刚性需求和改善需求成为主导，限贷和定量放款的金融现状，很大程度遏制了快速觉醒的置业需求，一次性付款从而成为主流。

 

而三四线城市的房价当前大多在地板价上，尤其是这一两年拿地的高层项目，成本很高，恰逢两年的持续高压政策，利润被憋在很有限的空间，所以，高层的降价空间基本没有，要想快速出货，必须尝试跨越政策藩篱。谈谈个人几点看法。

 

比如，分期首付政策，需要开发商自己垫付首付，按照30万元一套房子

 

在中国做企业，如果没有危局管理意识，则很可能逞于一时，败于一时，如昙花一现，惊鸿一瞥。笔者做房地产代理行业已十个年头，呆过几个起起伏伏、大大小小、强强弱弱的公司，十年走过来，发现走的稳健的、长远的公司寥若晨星。先说说这些走得稳、走得远的公司的发展策略。

 

一是保守的战略布局；

保守不是贬义词，是一种对市场、对对手、对自我的敬畏意识，更是一种稳健思维。房地产市场本质上是政策操盘的，政策又具有极强的功利性，趋利避害使这几年的房地产调控政策忽紧忽松、态度暧昧，于是也就成就了一大批发政策财的企业，所以我们必须敬畏政策。小代理公司如果想做大，只要在2005年到2007年、2009年到2010年这两个阶段疯狂布局，会收到比较好的短期规模效应。但是检验一个企业内功的，不是这几年，而是2008年、2011年。企业布局如拉弓射箭，易发难收，一来一去，成本大增。不顾自身资源局限、不惧陌生环境抗性的盲目扩张和贪婪布局，其失败的案例比比皆是，不举例了。

 

二是坚实的全员技术