关于长沙城市规划的现状和未来，笔者有很多意见，早就想一吐为快，但顾及这些话会影响房地产的“健康”发展，所以欲说又止。但是近日听在长的朋友说及城市规划和CBD 的问题时，不禁打开了我的陈年老酒。长沙的城市规划很有特点，属于核心密集、外围虚空的单核一点的辐射性规划，也有说法是摊大饼规划，属于典型的行政资源的平均主义分配规划。

 

我们可以看看深圳的行政分区，深圳的城市规划属于典型的内核外围、多点开花式的规划布局，即城市CBD、CPD均分布在核心地带福田区，而围绕福田区的关内外各个行政区的功能划分明确，如南山属于科技教育文化功能，罗湖属于商业文化物流功能，盐田的国际港口枢纽功能、龙岗的工业后方基地功能、宝安的空港码头功能等，行政功能相互补充的作用比较明显。

 

回头看长沙。长沙的城市发展目前受湘江、交通等主要因素限制，依靠多建设几条跨江大桥、江底隧道、城市干道、拓宽道路等“头痛医头”的办法，是难以根治日益严重的城市病的。而其病根在于城市规划发展观。

 

 

机会主义楼市将促进社会剧烈转型

 

笔者发现，郎咸平开始转型由经济评论向文化评论了。最近一本《谁在谋杀中国经济》的书中将投机和浮躁列为制约国人创新发展的罪魁。对于这两个高帽子，笔者不敢苟同，因为经济即意味着投资（也叫投机）和浮躁（也叫创新），但是对于投机过度和创新过度的机会主义盛行的当下楼市，笔者深有感触。

 

什么的机会主义？在百度上搜索的机会主义如下解释：机会主义，也称投机主义( Opportunism )，就是为了达到自己的目标就可以不择手段，突出的表现是不按规则办事。就是结果导向，不论过程。它的最高原则就是成者王、败者寇，也印证了小平的著名言论“黑猫理论”。

 

国家为发展经济的迫切心态，从而间接的改变了商业文化和商业规则，也深深影响了数代人，包括我们和我们的下一

悼念邓夫人

 

愕闻夫人去，伟人忆更浓；撒手身后事，尽在弥散中。

昔日伴小平，俯首慰苍生；一别十二载，谁可扭乾坤。

写完啰啰嗦嗦的代理公司区域经营的问题的时候，自己越来越后怕，中国企业平均寿命3-5年谶言，已经成为上帝之言。尤其是依附于实业体之上的咨询服务企业，此谶语是否更可怕？

 

今年以来，一直考虑几个问题，一是目前代理公司的服务模式能走多远，二是代理公司人才呈现甲方化潮流，三是核心竞争力如何创新和保护，四是如何做一个有社会责任感的地产代理公司。当然，目前形势下更多的是思考最后一个问题。

如果把房地产开发作为一个行业来说的话，这是个“易学难工”的行业，不客气的讲，开发商的光环都是向政府和银行借的，随时都可能被收回。开发商大多不清楚自己的处境和代理公司境况相当，都是“皮包公司”，都是整合资源的盈利模式，都是以项目为生存基础。沿海三五年，内地三五年，然后市场不好的话，休息三五年，最后市场稳定的话，人生后半辈子就转行卖烧饼也未尝不可能。正因为开发和代理行业具有“短命”的特点，所以才有今天开发商很“嗜血”的利润最大化心态，代理商很“急利”的从沿海到内地的集团化发展格局，为的就是在有限的几年间赚取人生后半生的安逸和烧饼。所以，“人

 

第四部分 区域二级化管理的核心思路

 

根据笔者近几年的从业经验，二级区域已经成为深圳等沿海代理公司业务和利润主要来源，得内地者得天下。尤其在2007年以后，沿海包括深圳在内的地产市场因外向型的特点而非常规发展，在首尝暴利的饕餮之后，政策和境外市场也给行业造成来巨大的打击。而内地市场的“后发特点”和“体制缺陷”，恰恰成为深圳等沿海发企业和代理商的避险跳板，如世联、中原、同致行、星彦、德思勤、黑马等一二线品牌，从2006年，甚至从2005年开始了内地区域运作，并形成今天集团化发展的雏形。

但是要的内地区域健康发展，必须坚持一些既定的二级区域管理机制，以下四点是笔者的核心体验。

 

一、区域核心班子要稳定

区域二级化管理的核心团队要稳定，其一是要选择适宜公司风格的管理人员，其二是要制定稳定且长期导向的薪酬制度，其三是建立核心团队内部创业制度，其四是制定合理的员工回流制度。以上四点对于稳定公司中高层，培养