2009年重庆地产市场回顾与2010年展望（简略版）

 

 

（一）前言

 

这几年，反反复复来往于成都，似弥补前三十年没到这个城市对这个城市所形成的怠慢的感觉。也许我骨子里里面有着浮萍的感觉，或者

政策迷局下的楼市困惑期

 

大萧条时期，家是美国人最后的堡垒，亲情是美国人最后的财富。

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到年关了，恰逢身体有点不适，于是借机开始变得懒惰。其实也不是懒惰，人在一种从不曾经历的灰暗背后，有着一种无法抗拒的心理危机。

 

一、最意料之外的经济事件

 

1、今年新增贷款突破9.5万亿，超过08年4.91万的95%，超过07年3.61万亿的170%。贷款红利制造了2009年中国经济非凡的繁荣。

 

2、房地产投资自有资本金降至20%，开发贷款大幅度放开。如果说新增贷款总量是推动繁荣的第一要素的话。那么房地产行业的价格杠杆无限拉长则是助推房地产行业繁荣的根本因素。供应方面的要素投资杠杆比例达到：1：50以上，也就是撬动一个亿的项目，你甚至只需要200万的现金或者更少。道理如下：2000万可以购置一块1个亿的土地；现土地可以分期付款，首付比例为20%，那么这块地只需要现金400万。银行放开开发贷款，可以按照80%比例给予开发贷款，那么购置这块土地只需要现金80万。如果你还有机会，可以找个投资合伙人（基金公司之类的），你占比例60%，因此你只需要50万。1：200的杠杆，你想让开发商缺钱，都很难呀！

 

3、购房按揭多套房可以做8成