根据戴德梁行最新发表的“亚太区投资物业市场报告”显示，资金流入亚洲各房地产市场的趋势仍然持续，当中尤以中国最受投资者欢迎，成为2006年首选的投资地点。报告中指出，今年中国内地的主要物业投资交易总额为6.26亿美元，当中以写字楼最受投资者追捧。

    期间最瞩目的交易是北京朝阳区华普区一幢写字楼，以高达2.72亿美元出售给国际投资者，创下自2001年以来单一写字楼买卖金额的最高纪录。同时，由于中国经济发展强劲，进出口贸易市场畅旺，工业物业包括物流及分销中心均逐渐获得海外投资者青睐。

　　报告同时显示，香港的投资排名由于目前物业市场的回报率未能满足投资者的需求而轻微下跌。但戴德梁行全球研究顾问部主管Joe Valente表示，相信未来香港的写字楼、商铺及工业租赁市场将会与其他大多数亚太地区一样持续扩张。且这几类物业在今后三四年的表现将比欧洲及

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    戴德梁行2006年第一季度市场透视

　　整体市场受季节性影响显著，市场开放吸引更多外资关注

　　2006年第一季度，深圳房地产市场受季节性影响显著，市场整体供应量下降，但与之对应的一季度的市场需求总体而言并未减弱，个别市场更呈现出供不应求的状况。

　　此外，依据中国加入WTO的承诺，2006年内，中国的汽车、金融、农业、电信等诸多行业都将集中迎来大幅度降低关税乃至完全放开市场。更大的开放度无疑给外资进入中国创造更好的环境，因此本季度外资对深圳市场的关注度明显提高，外企进入深圳市场的力度显著加大，深圳房地产市场投资气氛也更加浓厚。

　　知名外企入深和本地企业的扩张，带动深圳甲级写字楼市场需求

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    经历了一年的楼市宏观调控，今年的上海房价将作何走势?昨天，全球五大地产投行的戴德梁行发布报告称，2006年上海整体住宅市场将延续2005下半年供大于求的态势，但随着供应结构的完善以及自住需求的启动，供求差额将会逐步缩小，预计2006住宅价格在一、二手市场共同作用下，将呈"锯齿形"下滑走势，但降幅不会太大。

    戴德梁行表示，2005年1-10月共出让住宅用地1584万平方米，合建筑面积1817万平方米，中心城区(静安、黄浦、卢湾、徐汇、长宁)无住宅用地出让，显示未来中长期住宅供应将绝大多数分布在相对外围区域，就中心城区而言，随着新推土地的减少，预计未来一手住宅供应总量逐步减少，二手房供应比例将不断上升。"特别是由于中心城区的地段稀缺性，中心城区住宅价格的总体走势将不会下调，而是会延续目前稳步缓缓上升走势，其中配套成熟、居住氛围良好的板块更将受到以自住为主的购房者欢迎，价格走势更是逆市看涨。"

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从楼盘推广看户型 曾经有一则楼盘广告这样写道：“选择了一种户型就选择了一种生活方式”，实质上说明了户型设计实际上是一种生活方式的设计，迎合着消费者“以人为本”的居住理念的需求，是最直观地表现消费实用性的概念。目前在深圳，当地段、景观等客观因素无法改变时，发展商希望通过“户型”来作为区别竞争对手的手段。“户型”，正逐渐成为楼盘一个重要的推广卖点。一般来说，空间上显宽阔、设计上有特色的户型，才能走俏市场。 空间上显开阔。就是指户型的设计空间布局要合理，不能铺张浪费，让使用者感到舒适实用，甚至空间有放大的感觉。根据深圳市国土与资源局的统计数字表明，今年1-6月，深圳市商品住宅的畅销户型为3房，销售套数占了总销售套数约40%，其次是两房，占了32%左右的比例，表明了三房、两房的居家型住宅仍然是市场的主流。那么，对于居家型住宅来说，实用的户型设计是购房者置业时的首选。例如位于南山商业文化中心区的华彩天成，不仅区位优势明显，而且户型设计方正阔绰，结构紧凑，处处体现出居家的舒适性和实用性，虽未正式公开发售，但已引来众多购房者的关注。又如南山华侨城片区的碧海云天，以“大户型实用率超90%”...

建设新都市、建设新家园 郊区拓展与城市更新齐头并进 随着经济的快速增长，许多大城市不同程度地出现了部分城市功能由中心向城市外围扩散和转移的倾向，这种趋向被称为“居住郊区化”。与向城市外围拓展的郊区化趋势相对应，近年“新都市主义”作为都市住区发展的一种时尚潮流也在悄然兴起，并逐渐成为地产界一个颇为时髦的词汇。 “居住郊区化”鼓励人们向郊区寻找舒适空间，在一定程度上推动了房地产业的发展，缓解了城市的压力，并引导一种健康、自然的生活方式。“新都市主义”则强调以都市中心为生活工作核心，吸取旧城市的经验，更人性化、合理、科学地规划设计，更强调对环境的重视和建设。他们既矛盾又统一，分别代表了一种对住宅品质的理想需求和一种新的城市居住文化。 附表一：新都市主义与居住郊区化对比 新都市主义 居住郊区化 主张 更多地强调以都市中心为生活工作核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发及利用；重视住宅设计和住区社区整体规划。 号召追求生活质量的人们逃离市区，向郊区寻找舒适空间。 好处 居住与办公地点接近，可以大大节约时间成本；配套设施齐全，周边资源较为丰富。 在一定程度上推...

CEPA助推深圳甲级写字楼市场 ——戴德梁行市场研究部 2003年6月29日，《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（简称CEPA）在香港签署。据协议规定，内地将于2004年1月1日起对包括管理咨询、会计服务、建筑及房地产、物流、银行业、保险业、运输服务等行业在内的１７个服务领域的企业放宽其进入内地市场的条件。显然，CEPA的落实，将吸引更多的香港企业将办公机构迁往内地，深圳将以其与香港有长期紧密的合作基础、与香港距离最近、国际化程度高等优势而首先获益，而深圳的甲级写字楼市场也就成为此次企业迁的受益对象之一。据戴德梁行资料显示，CEPA对深圳写字楼市场的利好影响已经反映在第三季度的交易数据中。 CEPA已经预热深圳甲级写字楼市场 历来，第三季度是深圳写字楼的传统淡季，但今年的情况却异于往年：第三季度写字楼租售市场相对第二季度和去年同期都要活跃，成交量和租售价格均呈现出稳中有升的走势，整个写字楼市场出现了“淡季不淡”的良好态势。其中虽有SARS影响的消除和国内外资本看好深圳市场的原因，但相信主要原因是CEPA的落实，不少港资企业都提前其进入深圳市场的计划，以图在2004年...

近年来，华侨城片区二手住宅物业市场活跃，吸引了各大中介地产公司纷纷于此“安营扎寨”，中介地铺遍地开花，泛城租售网在该片区内的第二家分行——尊豪分行也将于近日启动。泛城租售网高级经理袁国伟表示，该片区二手高端物业良好的发展前景是泛城租售网“增兵”的重要因素。 华侨城片区是目前深圳高档住宅的集聚地之一，片区内环境优美，各项配套设施成熟完善，高档二手住宅物业租售成交畅旺，是地产中介的“兵家必争”之地。袁经理表示，泛城租售网一直以来力创与众不同，面对片区内各地铺之间的激烈竞争，尊豪分行的业务经营范围及经营模式也将独树一帜，瞄准市场的细化需求点。据介绍，尊豪分行的主营产品是建筑面积为200平方米以上的大户型豪宅及别墅，面向追求高品位生活的高收入人士，给客户提供“一种独到的产品”。

房地产营销模式之发展趋势 近几年来，深圳房地产市场发展迅速，竞争激烈，各大楼盘在比产品、比价格、比服务、比质量、比概念等方面费尽苦心，以挖掘更多的卖点来吸引购房者，销售策略奇招迭出。随着产品的细化以及购房者置业行为和心理的不断成熟，地产营销策略已不仅仅是停留于表面，而是注重挖掘内涵方面，倡导一种更深层次、更有力量的营销模式，以拓展更宽广的销售渠道。从发展趋势来看，未来房地产的营销模式主要有全程营销、全方位营销、主动营销以及全员营销等。 全程营销。是指营销工作贯穿于项目的整个开发过程，主要是将后期服务的经验运用于前期策划中。学术有专攻，市场研究是一个循环不断的过程，代理公司可以利用不同部门的专长进行周详的市场调研及竞争分析，通过整合资源优势，形成强有力的项目运作团体。 房地产全程营销主要包括项目前期研究策划、项目推广策划、销售代理以及后期服务四个阶段。其中，前期研究策划是产品的规划及可行性论证阶段，代理公司通过进行市场调研明确项目的定位，并对项目之规划发展作出建议，这是产品在竞争中取胜的重要保障。其次，项目推广策划和销售代理是产品变现、实现开发目标的关键，一个成功的...

今年6月13日，中国人民银行就加强房地产信贷业务管理问题下发通知，要求商业银行要支持中低收入家庭购买住房，并适当限制消费者购买高档商品房、别墅或者第二套以上（含第二套）商品房的个人住房贷款。新房贷政策为中低收入家庭购房带来了福音，今后中低收入阶层购房将成为银行支持信贷的重点。 事实上，早在今年1月召开的全国住宅与房地产工作会议上就已经提出，2003年中国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。此外，在新房贷通知下发之前，建设部、国家发展和改革委员会以及国土资源部也已经下达了今明两年经济适用住房的指导计划，指出今年我国用于经济适用住房的投资将达到1578亿元，2004年达到1663亿元，这将为广大中低收入家庭提供丰富的房源，逐步满足中低收入家庭的购房需求。中低收入家庭的购房行为已经引起社会的关注，开发适合中低收入阶层购买的楼盘也将成为房地产市场的重点。 从今年前5个月深圳商品房的销售情况来看，售价每平方米6000元以下的商品住宅占了60%以上的比例，中低价位住宅已成为房地产市场的主流需求。而且，从成交数量来看，4-5月份中低...

近期地王大厦有部分写字楼被深圳某民营企业成功收购作为经营性投资，表明目前深圳写字楼三级市场上除了租赁交易比较活跃，优质的二手写字楼投资也呈现出不可低估的势头。据戴德梁行写字楼部的成交统计，自2002年中旬至今甲级写字楼物业的三级买卖销售额已达1个多亿，其中深圳本地民营企业的购买力不容忽视，并且尤其集中在优质的写字楼物业上，这一现象值得市场特别关注。 深圳甲级写字楼市场历年的投资者多为外资、香港的机构或个人投资者，但随着全球经济的放缓和香港经济的持续低迷，很多投资者纷纷出售现有的优质物业，相反地，本地民营企业却大胆出手，趁低吸纳，主要原因一是甲级写字楼即便入伙良久，但质素优秀、物业管理良好，仍具有较高的投资价值；同时甲级写字楼的目前入驻情况高于深圳平均水平，且明显具有需求增强的趋势，此时投资可以掌握市场先机；二是深圳写字楼市场自2000年以来逐步回暖，租赁成交大幅攀升，二级市场销售旺盛，整体市场呈现欣欣向荣的局面，带动了投资者对于写字楼物业的信心；参照深圳写字楼市场的发展规律，在大市复苏时，甲级写字楼最先开始有起色，符合高风险、高回报的市场规律，因此也是投资的最佳选择；...