李耀智的博客：
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| 李耀智，深圳中原物业顾问有限公司总经理。 1970年，生于香港，父亲是木雕艺术家，母亲是家庭主妇，他是四兄弟中的老小。1993年，毕业于香港岭南大学经济系。同年进入中原集团香港总部，从事基层策划、销售工作，成绩显著。1995年，中原集团入驻北京，被派往北京协助分公司成立策划部，顺利打开北京市场。1996年，调任中原广州公司副总经理，统管策划、销售业务和三级市场的研发。 1996年底，筹建深圳中原物业顾问有限公司，出任副总经理。2000年至今，任深圳中原物业顾问有限公司总经理。。。。 |
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深圳新闻网讯 进入3月以来，市场成交上涨趋势渐渐清晰，根据深圳市国土局成交信息显示，3月中旬以来，每日的二手房成交套数均在150套左右，相对于之前的市场低谷已经有了相当程度的回升。
特别是随着价格调整的进行，一手楼市场的成交也渐渐冲出谷底，进入3月以来，数个楼盘开盘销售较旺，显示部分消费者对市场判断开始趋向乐观，综合一、二手楼市场表现来看，销售有望在今年第二季度得到进一步的增长。
仔细分析市场走势就会发现，市场处于失真、失衡的状态已有相当长的一段时间了，在2006年乃至更早的时候，市场货币的充足促成了上涨的趋势，之后市场的信心加强了这一趋势，为价格上扬打下了基础，当普通自住客户陷入“现在不买以后更买不起”念头的时候，市场已经偏离正常很远了，而之后的调整又被放大，消费者预期在短时间内扭转，观望的心态甚至将自住的需求都压缩了下去，成交的下跌中伴有对价格走向的恐慌。
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价格充分调整加快市场回暖
进入4月份以来，楼市变得愈发不平静，伴随着成交量的恢复，对今后市场发展方向的争论也开始渐渐激烈起来。而随着市场调整的深入，市场的各种指标数据也表现出了相当大的矛盾性，试图理清市场状况而做出判断，是一项高难度的工作。
4月最为热烈的议题之一就是房地产公司的资金状况，不断有各种各样的消息传出，有相当一部分都是对目前各企业的资金状况表示担忧。房地产市场经过大半年的调整，各企业的状况肯定出现了一定的变化，在成交量持续低迷的影响下，企业的资金链受到影响是必然的，资金回收速度放慢必然会在一定程度上影响正常运作，并有可能促使企业改变原有战略，进行调整，但是现在说行业整体出现问题还为时过早。
在目前成交量开始上升的环境下，相信大多数企业都已经看到，主动回应市场对价格回调的要求，能够有效地促进成交量的回升，而衡量市场活力的重要指标就是成交量，目前市场中有人认为在价格回调到一定程度之后，消费者对市场信心恢复，价格将会再次进入快速上升的通道，这一观点值得商榷。
目前，支撑成交量回升的因素主要有
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一个无论房子品质是好是坏都不愁卖的市场；一个卖房基本上不需要什么技术含量的阶段，代理商的价值难以体现出来。相反，楼市从疯狂走向理性，代理公司的价值又重新得到了尊重。
市场变了，我们的策略也作了相应的调整。从营销策划角度而言，在市场亢奋的时候，不管什么定位，什么推广方式，已经很多客户上门，策划的工作只是做好流程，把来访客户组织起来，使客户能顺利买到房就行。现在客户少，观望多，成交难，市场营销就变得非常重要，首先对客户的把握、对项目的了解等基本功夫要扎实；其次项目定位不不宜泛滥，因为客户都很理性；此外推广手法要直接、要实效；最后一点就是团队心态很重要，无论是策略团队还是销售团队，要有积极的心态，去克服困难解决问题。
当然公司的资源也非常重要，比如拥有庞大的客户资源组织，建立完善的资源共享平台，广泛的资源共享能为每个项目的成功销售铺就低成本高效率的巨大网络。
市场风云突变，但代理商的商机反而扩大了，有实力者也能脱颖而出。
但另外一个值得注意的问题是，成交量上升趋势减缓，成交量水平在达成阶段性成长的目标之后，并没有表现出明显的继续增长的趋势。也就是说，市场总体上仍然是看空的，前期的回升是刚性需求释放的结果，是逐步降低的市场价格水平带来的正面影响，但是现在显然缺乏有效的自住型需求再继续推动成交量的进一步上涨。
从宏观经济层面来看，影响市场的重要因素目前都还存在，CPI在一定时期内仍将处于较高水平，因此，银根紧缩的情况还将持续一段时间，金融作为房地产行业的重要支撑，在接下来的这
...时下，港人最关心的莫过于人民币升值了。受美元疲软的影响，本周伊始美元兑人民币的中间价就跌破了7.85的关口，开始进入美元对港币7.75－7.85自由兑换汇率区间，使得人民币兑港币的比例低于1比1。有些港人担心港币在内地消费变得“不值钱”了，其实，这种担心大可不必，此前在深圳不少的消费场所，港币消费都是按照一比一进行收费的。对港人而言，短期来看还不足以影响到内地的消费，真正的影响还是要看长期的心理影响，如何使得自己的港币资产不受美元贬值的影响而保值增值才是重要的。
今年香港经济持续向好，在过去的第三季度，经济增长6.8％，增幅较前季增加1.3％，同时物价水平保持相对稳定，失业率也控制在较低水平，香港宏观经济正稳健发展。但由于香港采取的是盯住美元的联系汇率制度，美元的疲软间接导致港币的贬值，而处于通货膨胀或是货币贬值的时期，最好的保值增值方法便是购置不动产物业。
受全日通关带来的便利以及泛珠三角地区经济合作的深入展开的利好影响，港人在珠三角地区置业已经不是什么新鲜事。深圳市场则得天独厚，自2003年初皇岗口岸实行全日通关后，港销市场迅速扩大，占据深圳外销的相当
...10月31日，位于观澜的A906－0312地块通过招标的形式顺利出让，招商地产最终以4.8亿元获得该地块。最引人关注的是该项目住宅总建筑面积的15％用于政府公共租赁住房，即有31503平方米的住房无偿提供给政府作为公共租赁房屋。新政后深圳的政策性住房建设迈出了第一步。香港的政策性住房建设对解决中低收入者住房需要起到了重要作用，值得借鉴。香港的公屋建设历史较长，自1953年开始，政府已经着手公屋建设，公屋主要为低收入者提供廉租住房，收入不得超过一定的限额才可申请租住公屋。到了1976年，香港又开始推行“居者有其屋”计划，大力兴建“居屋”，满足中间收入阶层的住房需要。截至2005年，香港约有49.5％的人口居住在政府的公营房屋中，在住房总套数方面，至2005年止，香港私人住宅与公屋以及居屋的数目比为1.2：1。在深圳，政策性住房是以经济适用房为主，并且政策性住房与商品住房的比例还远远达不到香港的水平。
据我们统计，从1992年到2005年，深圳只建了5.86万套经济适用
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