不久前，曾被全国人民嘲笑为“任大嘴”的任志强先生，继续提醒公众任何时候买房都不晚；而标榜代表“民生”阶层和公众利益的时寒冰，发表博文为其多年来的“不买房”导致许多家庭成为中国房价快速上涨期(或楼市泡沫期)的局外人而正式道歉。

 

其实，笔者自2003年关注深圳楼市以来，一直发现某区域房价上涨幅度，与某区域一定时期内的土地供应（楼市未来供应量的源头）与住宅需求（销售率和存量消化速度）有直接关系。

 

特区内自2002年后不再新推住宅供应，我们看到今年以来罗湖、福田、南山、盐田四区频频出现每周新房成交均价破2万、3万/平米的现象。而近年推地频繁的宝安和龙岗两区，仅为关内其它区域商品房价格的一半甚至三分之一左右。 

 

下半年市场回暖，宝安区新批土地供应恢复，结果片区“地王”频现。西乡、光明和观澜等片区新批住宅用地每平米楼面地价从几年前的3-4千元直升到6-8千元不等，直接推高未来房价预期值。10月第

判断一个地区的房地产有无泡沫，并没有一个国际通用的标准，但借用衡量股票的价格高低、有无泡沫时的P/E值比较法，即价格和所得之比，我们可以使用房价和租金比以及房价和收入比来粗略衡量一下。

深圳房地产信息数据显示，2009年上半年深圳16个主要居住片区房价租金比超过300:1，意味着房价偏离了合理的投资价值区域。按说这时的投资房产价值较小，即存在一定泡沫。另若依据房价收入比来衡量，根据中国指数研究院提供的数据，深圳这一比值竟高达15：1，远高于国际上4-6的合理区间范围了。

但处于城市化程度上升阶段的中国，显然有着自己独特的国情。特别象深圳这样一个特殊的高速发展城市，不能简单套用基本理论和静态数据，作为判断房地产泡沫严重程度，以及政策未来导向的依据。

   近日有网络调查指，市民认为深圳房价有泡沫的占到九成以上，而引发泡沫的原因许多市民认为是投机炒房。
  
    记得2006年开始，政策打击炒房政策频出，直到2007年出台“9·27”政策，直接提高购买多套房的首付和提高按谒利率至1.2倍，房价依然维持在18000元/平米之上。金融危机发生后，豪宅投机炒客在2008年一季度率先出货，引发二手房报价全面下跌。至二季度万科带头提高新房优惠至“七折”，“打折门”令其它开发商不得不跟进，整个市场到二季度结束时，各个新盘几乎门可罗市。直至2009年一季度，深圳新房均价仅1万元/平，租金回报率普通高达5%以上，这时买房的投资和自用价值都非常明显。

    显然，要平抑房价最基本的还是经济基本面，否则，无从解释为什么政府调控三年多没效果，直到整体经济发生结

 

9月，深圳市新房均价就已超每平方米2万元，销售均价为每平方米20940元，比去年同期上涨68.45%，环比上涨8.12%，连续两个月创出深圳新房均价历史新高。3月以来，深圳市新房价格已连续上涨8个月，8月时新房均价达每平方米19368元，突破了2007年10月的历史高位。在成交价创新高情况下，9月深圳市新建商品住宅销售面积33.35万平方米，环比下降13.6%。

今年秋交会与往年相比，开发商参展面积缩水近一半，参展楼盘为近年来最少的一届。但参展楼盘价格多在每平方米2万元以上，与春交会相比近乎翻番。本届只有不足70个项目参展，外地项目占比45%，以惠州、东莞的项目居多。深圳本地楼盘只有30多个，高端楼盘占比高达５０％。超过一半是大户型，别墅项目尤其多，多数别墅报价在每栋1200万元至1500万元。此外，还有约半数本地参展楼盘尚未开盘，只是形象展示和推介，能拿出房子销售的楼盘仅有十几个，消费者选择范围有限。

尽管有万科、招商、雅居乐等地产巨头参展，但带来的多是高端住宅。万科承揽下全场面积最大的展位，但除“第五园”外，“东海岸”

 国际化背景下的大深圳楼市走向分析预判
(2009年秋交会置业论坛发言实录)

（风林火）下面我对深圳楼市走向进行数据分析和后市预判。

我们知道房地产生产成本主要是土地和建材两方面成本。先从建材价格分析，从图表可看出我国基础性生产材料，如钢铁、水泥、玻璃等原材料面临供大于求的严重产能过剩局面。

其一是我国钢铁产量已经创下历史记录，2008年粗钢产量6.6亿吨，实际需求只有5亿吨；2009年8月份创出5150万吨月生产记录，但受到金融危机影响，国内需求非常有限；但今年钢铁产能新增还是同比增长了两成以上。

其二是2009年上半年本是水泥销售的旺季，但今年水泥价格没未上涨，主要原因同样是新增产能压力较大。2008年我国水泥产能18.7亿吨，而消化量只有16亿吨；未来两年新投产能合计27亿吨，过剩非常严重。其三是玻璃，09年上半年新上了13条生产线，预计明后两年产能过剩8亿重箱。

另一个主导房地产开发成本的主要生产资料是土地。近期我们看到两个现象，一是各地“

 2009年9月25日，经过95次举牌，金地地产以24.4亿拍得观澜横坑水库片区A909-0137、A909-0138地块，两地总计占地157309.69㎡、建面283150㎡、容积率1.8，起拍价18亿，经计算楼面地价8617.34元/㎡。

自此，起步发家于深圳的金地，已沿红树林（金地花园翠堤湾）、福田口岸（金地名津）、新洲村（金地名座）、福田中心区（皇岗旧改项目）、香蜜湖（金地香蜜山）直至龙板片区的金地梅陇镇、上塘道，形成一条清晰的产品轴线。加上此次北扩至观澜，加上有传闻说金地对光明新区也多有兴趣，力争“深圳中轴王”的意图跃然尽显。

此次拍卖会后，有业内人士认为对在观澜有项目的招商、和黄等地产公司有利，其实笔者认为此举更有利于托起金地在龙坂片区项目价值。

由于炒作和透支龙华新城规划过度，07-08年间买进金地梅陇镇后期产品的被套牢严重。但08年底受政刺激，龙坂片区也是最先反弹，价格回升幅度最大的片区之一。

本轮回暖行情中，深圳中轴的龙坂片区一直是市场关注的焦点。上半年新增供应

从地理位置看，龙华和坂田合称为“龙坂”。龙坂片区位于梅林关以北，南临福田，东临龙岗，与“深圳中轴线”相接。过去，龙坂片区土地利用以农业、村民住宅及产业用地为主；未来，片区功能定位为城市综合服务拓展区、高新技术产业基地；由于与市中心非常之近，成了众多上班白领的居住置业首选之地。随着万科、金地、金光华等发展商在片区的开发进程加速，龙坂大房产开发热潮逐渐高涨，将催生片区商业的新格局，酝酿一场大的变革。

龙坂片区在规划上面临着许多难题，楼市方面，由布龙路、新区大道、梅陇路等主干道，组成三个较为独立的地产板块。

一是“中央别墅区”板块，包括了金域•华府、圣莫丽斯和莱蒙水榭山等别墅顶级产品，片区是“二线扩展区”与市区的结合部，往CBD中心区仅十公里，有山有水，与龙华老区相对隔离，环境保护较好。因此产品打造方面品质较高，

 

 

深圳市规划国土委昨日最新发布的房地产市场报告显示,2009年1－8月全市新建商品住宅价格出现上涨,8月环比涨幅达32．17％,同时商品住房销售规模回落到了36．1万平方米,仅相当于1至7月份平均水平的一半。

 

深圳市房地产信息系统统计,2009年1－8月,各月住宅均价分别为每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元、14197元、14654元和19368元。各月房价环比涨幅分别为4．37％、－6．01％、1．9％、11．23％、2．84％、13．12％、3．22％和32．17％。由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的比重达到了50％,因此8月份房价上涨主要是由于大户型住宅入市带动的,144平方米以上住宅价格则环比上涨54．38％。

　　

价格上涨的同时,新房销售规模却呈现同比增幅较大,但环比下降明显的格局,今年1－8月深圳新建商品房销售面积525．06万平方米,同比增加132．63％。其中,商品住宅销售面积492．86万平方米

 

当许多人怀疑“金九银十”的到来，认为九月份市场将呈现“价量齐跌走势”时，上海、深圳两个一线城市“新地王”的诞生，让房价大幅下跌的预期再一次落空。

出于对未来市场的信心，国内住宅用地成交量已经连续7个月增长，8月份全国60个重点城市新推出土地827宗，环比减少13%；推出土地面积4052万平方米，环比减少14%。共成交土地629宗，其中，住宅用地成交269宗，环比增加16%，同比增加498%；成交土地面积1904万平方米，环比增加10%，同比猛增366%。

由于城市核心区域的土地资源不可再生，可供房企开发优质项目的“地王”价格，只会一路攀升。此预期下，以国资背景为主的房企，拿地的胆识和魄力更胜2007年。8月份全国住宅用地平均楼面地价为1969元/平方米，环比上涨20%，溢价水平超过100%

周日下午在深圳电台交通频率作嘉宾，主持人问今年的“金九银十”，各方关注度怎么比前两年要低很多，是何原因？我笑侃道：“那可能是民企缺席（造成营销缺乏）的原因吧。”